Cour d'appel, 28 septembre 2023. 22/03064

JG/ND Numéro 23/3168 COUR D'APPEL DE PAU 2ème CH - Section 1 ARRÊT DU 28/09/2023 Dossier : N° RG 22/03064 - N° Portalis DBVV-V-B7G-ILWY Nature affaire : Demande d'évaluation et/ou en paiement de l'indemnité d'éviction Affaire : S.A.R.L. ARGAN C/ S.A.S. [Adresse 6], S.A.R.L. [Localité 7] Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R Ê T Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 28 Septembre 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 19 Juin 2023, devant : Madame Joëlle GUIROY, magistrat chargé du rapport, assistée de Madame Nathalène DENIS, greffière présente à l'appel des causes, Joëlle GUIROY, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de : Madame Joëlle GUIROY, Conseillère faisant fonction de Président Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller Monsieur Marc MAGNON, Conseiller qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTE : S.A.R.L. ARGAN immatriculée au RCS de Bayonne sous le n° 433 265 378, représentée par son gérant Résidence [Adresse 5] [Localité 7] Représentée par Me Vincent TORTIGUE de la SELARL TORTIGUE PETIT SORNIQUE RIBETON, avocat au barreau de BAYONNE INTIMEES : S.A.S. [Adresse 6] immatriculée au RCS de Bayonne sous le n° B 349 327 262, agissant par sa gérante en exercice, la société Groupe Floirat, représentée par Monsieur [E] [H] [Adresse 1] [Localité 7] Représentée par Me Virginie JULLIEN de la SELARL AQUITAINE AVOCATS, avocat au barreau de BAYONNE Assistée de Me Jean-Patrick DELMOTTE, avocat au barreau de PARIS S.A.R.L. [Localité 7] immatriculée au RCS de Nanterre sous le n° 831 085 865, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité au siège [Adresse 3] [Localité 4] Représentée par Me Bertrand DAVID de la SELARL ACBC, avocat au barreau de BAYONNE Assistée de Me Charles-Edouard BRAULT (Cabinet BRAULT & Associés), avocat au barreau de PARIS sur appel de la décision en date du 20 OCTOBRE 2022 rendue par le JUGE DE LA MISE EN ETAT DE BAYONNE Exposé du litige : Par acte sous seing privé du 10 janvier 2001, la S.A.R.L. Argan a donné à bail commercial à la société en commandite simple [Adresse 6], aux droits de laquelle vient la S.A.R.L. [Adresse 6], trois appartements formant les lots de copropriété 82, 83 et 84 de la Résidence de Tourisme [Adresse 6], laquelle regroupe 43 appartements sis [Adresse 2] à [Localité 7]. Le bail, dont le loyer de renouvellement au 1er janvier 2010 a été fixé par arrêt de la Cour d'appel de Pau du 8 juin 2015, a été conclu pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2001 pour se terminer le 31 décembre 2009. Par acte d'huissier délivré le 20 juin 2018, la société Argan a fait délivrer à la société [Adresse 6] un congé à effet du 31 décembre 2018 refusant le renouvellement du bail avec offre d'indemnité d'éviction. Par acte authentique reçu le 16 août 2018, la société Argan a vendu à la société [Localité 7] les lots de copropriété nos 82, 83 et 84 faisant l'objet du bail susvisé. Par acte d'huissier délivré le 4 mars 2020, la société [Adresse 6] a assigné en référé la société Argan et la société [Localité 7] aux fins de voir, sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile, désigner un expert chargé de donner son avis sur l'indemnité d'éviction et l'indemnité d'occupation dues à compter du 1er janvier 2019. Par ordonnance du 27 octobre 2020, le juge des référés a désigné en qualité d'expert Monsieur [P] [W] qui a rendu son rapport le 30 juillet 2021. Par acte d'huissier du 10 décembre 2020, la société [Localité 7] a assigné la société [Adresse 6] devant le Tribunal judiciaire de Bayonne statuant au fond aux fins de fixation de l'indemnité d'occupation due à compter du 1er janvier 2019 jusqu'à complète libération des locaux à la somme annuelle en principal de 60.000 € outre les charges et taxes. Cette affaire a été enrôlée sous le n° RG 21/00130. Par acte d'huissier délivré le 18 mai 2021, la société [Adresse 6] a assigné la société [Localité 7] devant le tribunal judiciaire de Bayonne aux fins de voir dire qu'elle est privée de son droit de reprise des locaux découlant du congé avec refus de renouvellement délivré le 20 juin 2018. Cette affaire a été enrôlée sous le n° RG 21/00964. Par acte d'huissier délivré le 27 janvier 2022, la société [Adresse 6] a assigné la société [Localité 7] et la société Argan devant le tribunal judiciaire de Bayonne aux fins de voir fixer l'indemnité d'éviction à laquelle elle prétend. Cette affaire a été enrôlée sous le n° RG 22/00155. Par conclusions d'incident notifiées le 6 juillet 2022, la société [Localité 7] a demandé au juge de la mise en état d'ordonner la jonction des trois instances pendantes devant le tribunal sur le fondement des dispositions de l'article 367 du code de procédure civile. Par conclusions d'incident notifiées le 7 septembre 2022, la S.A.R.L. Argan, se fondant sur les dispositions de l'article 122 du code de procédure civile, a demandé au juge de la mise en état de déclarer irrecevable la société [Adresse 6] dans ses demandes formées à son encontre pour défaut de qualité et d'intérêt à agir contre elle et de la condamner à lui verser une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. A titre subsidiaire, elle s'en rapportait à justice sur la demande de jonction des trois instances pendantes devant le tribunal judiciaire de Bayonne. Par conclusions d'incident notifiées le 12 septembre 2022, la société [Adresse 6] a demandé au juge d'écarter la fin de non-recevoir soulevée par la société Argan et ne s'est pas opposée à la jonction des instances. Par ordonnance en date du 20 octobre 2022, le juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de Bayonne a : - rejeté la demande de la société S.A.R.L. Argan tendant à voir déclarer irrecevable la société S.A.R.L. [Adresse 6] dans ses demandes à son encontre pour défaut de qualité et d'intérêt à agir ; - ordonné la jonction des procédures enrôlées sous les numéros RG 22/155, 21/964 et 21/130 et dit que l'affaire ainsi jointe sera désormais suivie sous ce dernier numéro ; - laissé à la charge de chaque partie les frais irrépétibles qu'elle a engagés dans le cadre de l'incident ; - condamné la société S.A.R.L. Argan à supporter la charge des dépens de l'incident ; - renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état du 08 décembre 2022 et fait injonction à la SELARL Tortigue Petit Sornique Ribeton d'avoir à conclure pour cette date. Par déclaration au greffe en date du 10 novembre 2023, la S.A.R.L. Argan a interjeté appel de l'ordonnance. L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 mai 2023. ** Dans ses dernières conclusions notifiées le 06 janvier 2023, la S.A.R.L. Argan demande à la cour d'infirmer l'ordonnance déférée et statuant à nouveau, de : Vu l'article 122 du code de procédure civile, Vu la date d'effet du congé au 31 décembre 2018, Vu le droit à l'indemnité d'éviction du locataire évincé opposable à compter du 31 décembre 2018, Vu la cession antérieure à la date d'effet du congé, soit le 16 août 2018, - déclarer irrecevable la société [Adresse 6] dans ses demandes à son encontre pour défaut de qualité et d'intérêt à agir, - condamner la société [Adresse 6] à lui payer une indemnité de 4.000,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société [Adresse 6] aux entiers dépens de l'incident ayant donné lieu à l'ordonnance critiquée et à ceux exposés en appel. ** Dans ses dernières conclusions notifiées le 31 janvier 2023, la S.A.S [Adresse 6] demande à la cour de : Vu les articles 122 du code de procédure civile, L.145-14 du code de commerce, 1330 du code civil, la jurisprudence constante de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation visant les titulaires de la charge de l'indemnité d'éviction (sauf exceptions visées à l'article L.145-17 du code de commerce) en cas de vente de l'immeuble par le bailleur après congé avec refus de renouvellement, - rejeter toutes prétentions, fins et conclusions de l'appelante, - confirmer en conséquence l'ordonnance déférée, - condamner la société Argan à lui payer 4.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel. ** Dans ses dernières conclusions notifiées le 6 février 2023, la société [Localité 7] demande à la cour de : Vu les dispositions de l'article 122 du code de procédure civile, - statuer ce que de droit sur la demande de la société Argan tendant à voir infirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle l'a déboutée de sa demande tendant à voir déclarer irrecevable la société [Adresse 6] dans ses demandes à l'encontre de la société Argan pour défaut de qualité et d'intérêt à agir et constater qu'elle s'en rapporte à la justice de ce chef, En tout état de cause : - confirmer l'ordonnance pour le surplus, notamment en ce qu'elle a ordonné la jonction des trois instances, - débouter les sociétés Argan et [Adresse 6] de toutes demandes plus amples ou contraires formées à son encontre, - condamner tout succombant à lui verser la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel et aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés par Maître [G] [M] de la SELARL ACBC admis à se prévaloir des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. MOTIFS : - Sur la fin de non-recevoir soulevée par la société Argan : La société Argan fait grief au premier juge d'avoir déclaré la S.A.S [Adresse 6] recevable dans ses demandes à son encontre en ne tenant pas compte de la date d'effet du congé laquelle est intervenue postérieurement à la vente des biens concernés à la société [Localité 7]. Elle souligne que, lorsqu'elle en était encore la propriétaire, le locataire n'était pas évincé et que son droit au paiement de l'indemnité d'éviction n'avait pas encore pris naissance et ne lui est donc pas opposable. Elle ajoute qu'ayant cédé les biens, elle ne dispose plus de la faculté d'exercer le droit de repentir qui appartient au seul nouveau propriétaire et bailleur des lieux loués, la société [Localité 7]. Elle en conclut que la société [Adresse 6] n'a pas qualité et intérêt à agir contre elle en paiement d'une indemnité d'éviction. En droit, l'article L. 145 - 14 du code de commerce décide que : 'Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, il doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants du même code, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement". Ainsi, la charge que constitue l'indemnité dite d'éviction est une charge personnelle au bailleur qui a refusé le renouvellement du bail. En conséquence, si la vente de l'immeuble loué transmet à l'acquéreur des droits et des obligations, elle ne décharge pas le bailleur-vendeur de son obligation de payer l'indemnité d'éviction due au locataire auquel il avait délivré, avant la vente, un congé avec refus de renouvellement du bail, peu importe la date d'effet du congé et la date à laquelle le droit de repentir peut être exercé, seule la date de délivrance du congé devant être retenue. En l'espèce, la société Argan avait fait délivrer, le 20 juin 2018, à la société [Adresse 6] un congé à effet du 31 décembre 2018 refusant le renouvellement du bail avec offre d'indemnité d'éviction et la vente des biens immobiliers à la société [Localité 7] est intervenue par acte authentique reçu le 16 août 2018. Il en résulte que c'est à bon droit que le premier juge a dit que la société Argan ne peut se prévaloir de la vente de ses lots de copropriété à la société [Localité 7] pour voir déclarer irrecevable la société [Adresse 6] en ses demandes formulées à son endroit au titre de l'indemnité d'éviction faute de qualité et d'intérêt à agir à son encontre. En confirmation de l'ordonnance déférée, l'exception sera rejetée. - Sur les autres dispositions : La S.A.R.L Argan n'a pas entendu soumettre à la cour les dispositions qui ont ordonné la jonction des trois procédures pendantes devant le tribunal judiciaire de Bayonne et les intimées demandent la confirmation de l'ordonnance sur ce point. S'agissant des demandes accessoires, la société Argan, qui succombe, sera condamnée aux dépens d'appel et, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Maître [G] [M] de la SELARL ACBC sera autorisé à procéder au recouvrement direct des dépens d'appel Enfin, au regard des circonstances de la cause et de la position respective des parties l'équité justifie de condamner la S.A.R.L Argan à payer, à chacune des intimées, une somme de 1.000 euros au titre des frais non compris dans les dépens d'appel. La S.A.R.L Argan sera déboutée de ses propres demandes fondées sur ces dispositions. PAR CES MOTIFS : La cour, statuant par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort, Confirme l'ordonnance du 20 octobre 2022 en ses dispositions soumises à la cour Y ajoutant, Condamne la S.A.R.L Argan aux dépens ; Autorise Maître [G] [M] de la SELARL ACBC à procéder au recouvrement direct des dépens d'appel conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; Condamne la S.A.R.L Argan à payer à chacune des intimées, la S.A.R.L [Localité 7] et la S.A.S. [Adresse 6], une somme de 1.000 euros au titre des frais non compris dans les dépens d'appel. Le présent arrêt a été signé par Madame Joëlle GUIROY, Conseillère faisant fonction de Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. La Greffière La Présidente