Cour d'appel, 14 septembre 2023. 21/02376

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 5 - Chambre 3 ARRÊT DU 14 SEPTEMBRE 2023 (n° , 11 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : 21/02376 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDCBH Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 août 2020 -Tribunal judiciaire de Bobigny (chambre 5/section 2) - RG n° 16/12170 APPELANT M. [O] [D] né le 2 février 1987 à [Localité 13] demeurant: [Adresse 7] [Adresse 7] Représenté par Me Fabrice ORLANDI de la SCP ORLANDI-MAILLARD & ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : B0066 INTIMES [T] [C], décédé le 18 décembre 2018 né le 30 décembre 1919 à [Localité 9] anciennement demeurant: [Adresse 3] [Localité 8] Mme [F] [C] née 7 juin 1949 à [Localité 10] [Adresse 6] [Adresse 6] Mme [K] [C] née le 28 janvier 1947 à [Localité 11] [Adresse 5] [Localité 8] M. [H] [C] né le 20 juin 1950 à [Localité 10] [Adresse 4] [Adresse 4] Représentés par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de Paris, toque : K0065 S.A. MMA IARD prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège immatriculée au R.C.S. du Mans sous le n° 440 048 882 [Adresse 2] [Adresse 2] Représentée par Me Mohamed ZOHAIR de la SCP SOULIE COSTE-FLORET & AUTRES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0267 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 16 mai 2023, en audience publique, devant la Cour composée de : Madame Nathalie Recoules, présidente de chambre, rapporteur Monsieur Douglas Berthe, conseiller Madame Emmanuelle Lebée, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, qui en ont délibéré Greffier, lors des débats : Madame Laurène Blanco ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffier présent lors de la mise à disposition. FAITS ET PROCEDURE Selon acte sous seing privé du 27 juillet 2009, M. [M] [D] et son fils M. [O] [D] ont acquis un fonds de commerce, exploité dans un immeuble situé [Adresse 1], à [Localité 12]. La cession du fonds a été convenue pour un prix de 100.000 euros. Il était indiqué dans 1'acte que ce prix était acquitté à hauteur de 60.000 euros par les deux acquéreurs et à hauteur du solde par M. [C], bailleur, dans le cadre d'un prêt consenti par ce dernier aux consorts [D]. L'acte stipulait que la somme prêtée serait productive d'intérêts au taux de 4 % par an et que les consorts [D] s'engageaient à rembourser le prêt en 36 versements mensuels de 1.180,96 euros, la première échéance étant exigible le 1er septembre 2009. L'acte stipulait en outre que, par suite du paiement de la somme de 40.000 euros par M. [C], le vendeur subrogeait conventionnellement ce dernier dans le privilège de vendeur et l'action résolutoire, à charge pour M. [C] de faire inscrire son privilège dans le délai de quinze jours. Par acte sous seing privé du même jour, M. [C] a consenti aux consorts [D] un nouveau bail commercial d'une durée de neuf années à compter du 1er août 2009, moyennant le versement d'un loyer annuel de 21.000 euros hors charges, payable par trimestre et d'avance. Il est constant qu'aucune des échéances du prêt n'a été payée par les consorts [D], lesquels ont par ailleurs cessé de s'acquitter du loyer et des charges à compter de 2012. Le 19 février 2014, M. [C] a fait signifier aux consorts [D], d'une part, une sommation de payer la somme de 42.514,56 euros au titre du prêt, d'autre part, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail portant sur un arriéré de loyers et de charges de 59.433,58 euros selon décompte arrêté au 31 décembre 2013. Aucun paiement n'a été effectué par les consorts [D] à la suite de la délivrance de ces deux actes. Le 31 août 2014, une explosion a provoqué l'effondrement partiel de l'immeuble dans lequel se trouvait le local donné à bail, entraînant le décès de plusieurs personnes, dont M. [M] [D]. Les lieux loués ont été totalement détruits A la suite de ce sinistre, la société MMA, assureur de M. [M] [D], a fait désigner par le juge des référés du tribunal de grande instance de Bobigny un expert judiciaire, en la personne de M. [Y]. Le 3 novembre 2016, M. [T] [C], agissant en sa qualité d'usufruitier des lieux loués, et ses trois enfants, Mme [F] [C], Mme [K] [C] et M [H] [C], agissant en leur qualité de nus propriétaires, ont fait assigner M. [O] [D] devant ce tribunal aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail et de voir condamner le défendeur à leur payer diverses sommes en exécution du prêt et du bail. M. [Y] a déposé son rapport d'expertise le 7 octobre 2017. Il a conclu que l'effondrement de l'immeuble avait pour cause une explosion au gaz survenue dans le logement occupé par M. [M] [D], consécutive à un dévissage d'une canalisation au niveau du compteur à gaz, dont la cause demeurait indéterminée mais ne pouvait, selon l'expert, être accidentelle ou liée à une manipulation intempestive. Le 12 octobre 2017, M. [O] [D] a fait assigner en intervention forcée la société MMA. Les deux instances ont été jointes. M. [T] [C] est décédé le 18 décembre 2018 et ses trois enfants et héritiers ont poursuivi l'instance. Par jugement en date du 25 août 2020, le tribunal judiciaire de Bobigny a notamment : - constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial portant sur les locaux appartenant à Mme [F] [C], Mme [K] [C] et M. [H] [C] situés [Adresse 1], à [Localité 12], avec effet au 19 mars 2014 ; - condamné M. [O] [D] à payer les sommes suivantes aux consorts [C] : - 64.683,58 euros à titre d'arriéré de loyers et de charges selon décompte arrêté au 19 mars 2014, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 59.433,58 euros à compter du 19 février 2014, puis sur la somme de 64.683,58 euros à compter du 3 novembre 2016 ; - 5.943,36 euros à titre de pénalité contractuelle, outre les intérêts au taux légal à compter du 19 février 2014 ; - 27.200 euros au titre du prêt selon décompte en principal et intérêts conventionnels arrêté au 31 décembre 2018 ; - 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - dit que les intérêts courant sur la pénalité contractuelle seront capitalisés dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ; - débouté Mme [F] [C], Mme [K] [C] et M. [H] [C] du surplus de leurs demandes ; - reporté le paiement de l'ensemble des sommes dues par M. [O] [D] au titre du présent jugement et dit que ce dernier devra s'acquitter de la totalité de sa dette à l'expiration d'un délai de six mois courant à compter de la signification du présent jugement ; - débouté M. [O] [D] du surplus de ses demandes ; - condamné M. [O] [D] à payer à la société MMA IARD la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et débouté la société MMA IARD du surplus de sa demande à ce titre ; - condamné M. [O] [D] aux entiers dépens ; - ordonné l'exécution provisoire du présent jugement en toutes ses dispositions. Par déclaration en date du 2 février 2021, M. [D] a interjeté appel partiel du jugement du 25 août 2020. MOYENS ET PRÉTENTIONS Par conclusions signifiées le 14 avril 2023, M. [D] demande à la cour de : - infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny du 25 Août 2020, en ce qu'il a : * constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial portant sur les locaux litigieux ; * condamné M. [O] [D] à payer les sommes suivantes aux consorts [C] : - 64.683,58 euros à titre d'arriéré de loyers et de charges selon décompte arrêté au 19 mars 2014, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 59.433,58 euros à compter du 19 février 2014, puis sur la somme de 64.683,58 euros à compter du 3 novembre 2016 ; - 5.943,36 euros à titre de pénalité contractuelle, outre les intérêts au taux légal à compter du 19 février 2014 ; - 27.200 euros au titre du prêt selon décompte en principal et intérêts conventionnels arrêté au 31 décembre 2018 ; - 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - dit que les intérêts courant sur la pénalité contractuelle seront capitalisés dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ; - reporté le paiement de l'ensemble des sommes dues par M. [O] [D] au titre du présent jugement et dit que ce dernier devra s'acquitter de la totalité de sa dette à l'expiration d'un délai de six mois courant à compter de la signification du présent jugement ; - débouté M. [O] [D] du surplus de ses demandes ; - condamné M. [O] [D] à payer à la société MMA IARD la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et débouté la société MMA IARD du surplus de sa demande à ce titre ; - condamné M. [O] [D] aux entiers dépens ; - ordonné l'exécution provisoire du présent jugement en toutes ses dispositions ; Statuant de nouveau :  - dire M. [O] [D] recevable en son appel et bien fondé en ses demandes ; En conséquence : - débouter la MMA IARD et les consorts [C] de l'ensemble de leurs demandes ; Y faisant droit :  Sur le contrat de prêt : - juger que M. [O] [D] n'est pas solidairement tenu au remboursement du prêt consenti par M. [T] [C] ;  - juger que la créance opposable à M. [O] [D] à ce titre n'est donc que de 27.200 euros ; - juger que la société MMA, en exécution du contrat d'assurance MMA Pro « Hôtellerie- Restauration » (n° de contrat 118127437 L), doit garantir la totalité de la valeur vénale du fonds de commerce ; - juger que les consorts [C] bénéficient d'une subrogation dans le privilège du vendeur et que le remboursement de leur prêt est garanti par la valeur vénale et le prix de vente du fonds de commerce ; - condamner la MMA à garantir M. [O] [D] de toute condamnation prononcée à son encontre au titre du remboursement du prêt consenti par M. [T] [C] ; Sur le contrat de bail : - juger que M. [O] [D] n'est pas solidairement tenu au paiement des loyers en exécution du contrat de bail conclu avec M. [T] [C] ; - juger que la créance locative opposable à M. [O] [D] n'est donc que de 32.341,79 euros ; - juger le caractère excessif de la clause pénale et, en conséquence, en réduire le montant à 1 euro symbolique. En tout état de cause : - suspendre pendant 24 mois, à compter du prononcé de l'arrêt à intervenir, l'obligation de paiement de toute créance dont aura été jugé débiteur M. [O] [D] ; - accorder, à défaut d'une suspension de ses obligations de paiement pendant 24 mois, des délais de paiement à M. [O] [D] et ainsi l'autoriser à s'acquitter de sa créance à l'égard des consorts [C] par des paiements échelonnés sur 24 mois ; - condamner les consorts [C] à payer à M. [O] [D] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner les consorts [C] aux entiers dépens. Par conclusions signifiées le 28 mars 2023, les consorts [C], intimés, demandent à la cour de : - infirmer le jugement du 25 août 2020 du tribunal judiciaire de Bobigny en ce qu'il a refusé de condamner M. [D] à payer aux consorts [C] la somme de 56.932,46 euros se décomposant en 40.000 euros en principal et 16.932,46 euros au titre des intérêts contractuels, prêtée pour l'acquisition du fonds de commerce ; Statuant à nouveau, - condamner M. [D] à payer aux consorts [C] la somme de 66.602,92 euros, arrêtés au 31 décembre 2022, se décomposant en 40.000 euros en principal et 26.602,92 euros au titre des intérêts contractuels, prêtée pour l'acquisition du fonds de commerce ; - débouter M. [D] de sa demande de réduction par moitié des sommes dues au titre du remboursement du prêt, et de toutes ses demandes ; - confirmer le jugement du 25 août 2020 du tribunal judiciaire de Bobigny en ce qu'il a jugé que la solidarité obligeait les deux preneurs, M. [M] [D] et son fils, M. [O] [D] ; - confirmer le jugement du 25 août 2020 du tribunal judiciaire de Bobigny en ce qu'il jugé que la clause résolutoire du bail était acquise à la date du 19 mars 2014 ; - fixer le montant de cette indemnité d'occupation à 2.500 euros par mois, taxes et charges en sus et juger que cette indemnité a couru du 1er avril 2014 au 31 août 2014, soit 12.500 euros, taxes et charges en sus ; - condamner M. [O] [D] à payer aux consorts [C] la somme de 12.500 euros, taxes et charges en sus au titre de l'indemnité d'occupation ; - condamner M. [O] [D] au paiement de la somme de 5.943,36 euros au titre de l'indemnité contractuelle, outre les intérêts légaux, à compter du 19 février 2014 et leur capitalisation par application de l'article 1343-2 du code civil, au profit des consorts [C] ; - confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté M. [D] de sa demande de réduction de la pénalité contractuelle à 1 euro symbolique ; - confirmer le jugement en ce qu'il débouté M. [O] [D] de sa demande de réduction par moitié de la dette locative, Par conclusions signifiées le 13 juillet 2021, la société MMA IARD, intimée, demande à la cour de : A titre liminaire, - juger que la police d'assurance souscrite par M. [M] [D] n'a pas vocation à garantir les prêts et loyers impayés ; - en conséquence, débouter M. [O] [D], et toute autre partie, de ses demandes, fins et conclusions à l'encontre de la société MMA ; A titre principal,  - constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial entre les consorts [D] et M. [T] [C] au 19 mars 2014 ;  - juger que la police d'assurance a pris fin de plein droit à compter du 19 mars 2014, date de la disparition de l'objet de la police d'assurance;  - à titre surabondant, juger que M. [M] [D] a manqué à ses obligations essentielles stipulées dans la police d'assurance ; - en conséquence, débouter M. [O] [D], et toute autre partie, de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de la société MMA suite à la déchéance de garantie ; A titre subsidiaire, - juger que M. [O] [D] ne rapporte pas la preuve de l'éventuelle valeur vénale du fonds de commerce au jour du sinistre, de surcroît nulle au jour du sinistre ; - débouter M. [O] [D], et toute autre partie, de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de la société MMA ; En tout état de cause et en tant que de besoin, - prononcer la nullité de la subrogation des consorts [C], ou à tout le moins en limiter l'assiette à la somme de 40.000 euros correspondant au montant du paiement ;  - condamner M. [O] [D], ou tous succombant, à payer à la société MMA une somme de 5.000 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner M. [O] [D], ou tous succombant, aux dépens, avec distraction directe au profit En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. Cependant, pour une meilleure compréhension du présent arrêt, leur position sera succinctement résumée. SUR CE, Sur le contrat de prêt, Sur l'absence de solidarité applicable au contrat de prêt contenu dans le contrat de cession de fonds de commerce : M. [D] soutient qu'en application de l'article 1202 du code civil (nouvel article 1310 du code civil), la solidarité ne se présume pas et doit toujours être expressément stipulée, sauf solidarité de plein droit en vertu d'une disposition de la loi, qu'en l'espèce, aux termes du contrat de prêt consenti par M. [C], aucune solidarité n'est stipulée, que ce contrat de prêt a été inséré dans le contrat de vente de fonds de commerce et la mention « ensemble et solidairement » insérée dans le contrat de vente du fonds de commerce ne concerne que les relations entre vendeur et acquéreur du fonds de commerce et non entre prêteur et emprunteur. Les consorts [C] opposent qu'aux termes de l'acte de vente du 27 juillet 2009 et, en application des articles 1103, 1104 et 1134 du code civil, la créance des consorts [C] au titre de prêt est certaine, liquide et exigible, que contrairement à ce que M. [D] affirme il est non seulement cocontractant solidaire avec M. [M] [D] de l'acte de vente mais également de l'engagement de remboursement du prêt libellé sous forme d'un paragraphe parfaitement inclus et intégré dans le contrat de vente du fonds de commerce, que l'engagement de prêt ne fait pas l'objet d'un acte distinct du contrat de vente, M [C] étant intervenu à cet acte et étant subrogé dans le privilège du vendeur aux termes de ce même acte. Cependant, aux termes de l'article 1202 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, la solidarité ne se présume point et doit être expressément stipulée. L'article 1134 ancien du même code rappelle que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faîtes et doivent être exécutées de bonne foi. Comme relevé par le tribunal, l'acte de cession du fonds de commerce en date du 27 juillet 2009 identifie les parties à l'acte, le vendeur et les acquéreurs soit les concernant Monsieur [M] [D] et Monsieur [O] [D] « ci-après dénommés : « L'ACQUEREUR» ensemble et solidairement ». En revanche, le nom de Monsieur [T] [C] ne figure pas en-tête de l'acte de cession de fonds de commerce et apparaît uniquement dans le corps du contrat à l'article « Intervention de Monsieur [T] [C] » en ce qu'il verse entre les mains du séquestre la somme de 40.000 euros « correspondant au solde du prix de vente ['], somme que Messieurs [M] [D] et [O] [D] s'engagent à rembourser au prêteur au moyen de trente-six(36) versements mensuels [...] ». Il en ressort que la solidarité prévue au contrat ne concerne que l'acte principal de cession du fonds de commerce en ce qu'elle ne vise expressément que les rapports des acquéreurs entre eux lesquels s'engagent solidairement à l'égard du vendeur du fonds de commerce. En revanche, nonobstant la mention de l'intervention de Monsieur [C] à l'acte de cession en sa qualité de prêteur de deniers, aucune solidarité n'est expressément mentionnée dans l'engagement de Monsieur [M] [D] et Monsieur [O] [D] à rembourser le montant de ce prêt. En outre, comme relevé par le tribunal, même si Monsieur [C] est aux termes de l'acte de cession du fonds de commerce subrogé dans les droits de vendeur du fonds de commerce, le contrat de cession est distinct du contrat de prêt en ce que ces actes portent sur des objets distincts et ne concernent pas les mêmes parties. Enfin, les intimés n'apportent aucun élément étayant une quelconque mauvaise foi de M. [O] [D]. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il en a déduit que l'engagement de Monsieur [O] [D] quand au remboursement du prêt était limité à la moité de la somme contractuellement due, en sa qualité de débiteur indivis. Sur l'appel en garantie de la société MMA pour le paiement de la dette de M. [D] tenant au remboursement du prêt consenti par les consorts [C] : M. [D] expose qu'en garantie du remboursement de leur prêt les consorts [C] disposent d'un privilège spécial de vendeur, que le fonds ayant été détruit des suites de l'incendie il ne peut être vendu en exécution de cette garantie mais le fonds était assuré auprès de la MMA par un contrat à l'usage professionnel de hôtellerie ' restauration couvrant la perte d'exploitation et la perte de la valeur vénale du fonds de commerce, que l'intervention de la société MMA est donc justifiée, que contrairement à ce que la société MMA affirme un fonds de commerce peut exister sans droit au bail et donc, au jour du sinistre, la garantie n'était nullement dépourvue d'objet, que la société MMA reconnaissait assurer la valeur du fonds de commerce mais prétendait que M. [D] ne rapportait pas la preuve de la valeur du fonds de commerce, or, en l'espèce, le débat porte sur l'indemnisation de la perte totale de la valeur du fonds de commerce et non sur la valeur du fonds de commerce, qu'au sens de l'article L.112-4 du code des assurances et des conditions générales du contrat, la société MMA ne peut invoquer une déchéance de garantie. La société MMA oppose en substance qu'aux termes des conditions particulières et générales de la police d'assurance, des clauses du bail et en application de l'article L. 121-9 du code des assurances la police d'assurance avait pris fin le 19 mars 2014 date de la résolution du contrat de plein droit suite à la délivrance du commandement de payer resté infructueux, soit quatre mois avant le sinistre survenu le 31 août 2014, qu'en conséquence les consorts [D] étaient déchus de leur droit au bail et n'étaient plus propriétaires du fonds de commerce, qu'en ce qui concerne la déchéance de garantie M. [D] a violé certaines obligations contractuelles aux termes de la police d'assurance notamment en raison du non-paiement des loyers ayant conduit à la résolution du bail commercial et qu'en conséquence la société MMA est en droit d'opposer une déchéance de garantie en raison de ces manquements substantiels, que, si la cour devait juger la garantie acquise, elle constatera que la valeur vénale du fonds de commerce au jour du sinistre doit être évaluée à dire d'expert M. [D] ne rapportant pas la preuve de ce que serait selon lui la valeur de ce fonds au jour du sinistre, que la police d'assurance couvrant le fonds de commerce ne comprend pas de garanties relatives aux prêts ou aux loyers impayés et de ce fait la cour confirmera le jugement en ce qu'il a débouté M. [D] sa demande sur ce point, qu'en tout état de cause, en vertu de l'article 1250 al.2 du code civil dans sa version applicable au litige la prétendue subrogation des consorts [C] est nulle en ce que l'acte n'a pas été passé devant notaire et qu'en conséquence, les consorts [C] sont mal fondés à demander la condamnation de la société MMA au paiement d'une quelconque somme à leur profit. Les consorts [C] font valoir que l'acquisition de la clause résolutoire d'un bail commercial n'entraîne pas la disparition de la valeur du fonds de commerce mais entraîne la résiliation du bail, qu'aux termes de l'article L. 145-51 du code de commerce les juges ont toujours la possibilité de suspendre la résiliation du bail et les effets de la clause de résiliation en accordant des délais, qu'ainsi contrairement à ce que prétend la MMA la date butoir visée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire ne suffit pas à elle seul à anéantir le bail et le fonds de commerce des consorts [D] n'avait donc pas disparu à compter du 19 mars 2014, que la clause résolutoire n'était pas acquise par une décision ayant autorité de chose jugée et le droit au bail n'était pas perdu, qu'aux termes de la police d'assurance la société MMA s'est engagée à couvrir les risques de perte d'exploitation et la perte de la valeur vénale du fonds de commerce subis par l'assuré, notamment suite à la survenance d'un incendie. L'article L. 121-9 du code des assurances dispose qu'en « cas de perte totale de la chose assurée résultant d'un événement non prévu par la police, l'assurance prend fin de plein droit et l'assureur doit restituer à l'assuré la portion de la prime payée d'avance et afférente au temps pour lequel le risque n'est plus couru. » L'article L. 145-41 du code de commerce prévoit que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. » Les parties ne contestent pas la souscription d'un contrat d'assurance n°118127437 L « MMA- PRO Hôtellerie-Restauration » par M [M] [D] auprès des MMA à effet au 7 août 2009 et garantissant notamment la perte de valeur vénale du fonds de commerce résultant d'un événement garanti en l'occurrence l'incendie. Elles ne contestent pas davantage la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail par les consorts [C] à M [M] [D] et à M [O] [D], le 19 février 2014, pour un montant de 59.433,58 euros, ni l'absence de paiement dans le délai d'un mois, ayant entraîné l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 19 mars 2014. L'acquisition de la clause résolutoire a d'ailleurs été constatée par le jugement discuté, qui sera confirmé de ce chef, sans qu'aucun délai de paiement suspensif des effets de la clause résolutoire ne soit octroyé. Contrairement à ce que soutient la société MMA Iard, la constat de l'acquisition de la clause résolutoire n'entraîne pas la résolution du contrat de bail mais sa résiliation. Si cette résiliation entraîne la perte du droit au bail, le locataire devenant alors occupant des lieux loués, le droit au bail est un élément essentiel mais non exclusif du fonds de commerce. Le contrat d'assurance souscrit définit d'ailleurs dans ses conditions générales que la valeur vénale du fonds de commerce correspond à la valeur marchande des éléments incorporels du fonds, soit le pas de porte, le droit au bail, la clientèle, l'enseigne, le nom commercial. En outre, la perte totale de la chose objet du contrat d'assurance visée à l'article L. 121-9 du code des assurance ne peut être qu'une perte matérielle et non une perte juridique. Il s'en déduit qu'au jour de l'acquisition de la clause résolutoire, le fonds de commerce de Restauration-Bar, objet du contrat, n'avait pas disparu. Par ailleurs, contrairement à ce que soutient la société MMA Iard, les conditions d'exercice de la garantie relative à l'indemnisation de la valeur vénale du fonds de commerce rappellent, en page 45 du contrat soumis à débat contradictoire, que « la perte de la valeur vénale [du] fonds de commerce doit être consécutive à des dommages matériels garantis, subis par les biens assurés par le présent contrat et causé par un événement couvert au titre de «votre assurance incendie », ce qui est pleinement le cas en l'espèce. C'est vainement que la MMA oppose un manquement du locataire à ses obligations en cas de sinistre, telles que visées en page 46 des conditions générales du contrat, dès lors que la disparition de la chose louée, soit l'immeuble, a entraîné de plein droit la résiliation du bail. En revanche, si la société MMA Iard est tenue de garantir la totalité de la valeur vénale du fonds de commerce, telle n'est pas la prétention formulée par M [O] [D]. En effet, ce dernier ne sollicite pas l'indemnisation de la valeur vénale du fonds de commerce mais la garantie de la MMA pour toutes condamnations prononcées à son encontre au titre du remboursement du prêt consenti par M [T] [C]. Ainsi c'est à bon droit que le tribunal a relevé que M [O] [D] n'apportait aucun élément permettant de déterminer la valeur vénale du fonds au jour du sinistre, preuve qu'il n'apporte pas davantage devant la cour. Le jugement sera donc confirmé de ce chef. Sur le contrat de bail commercial, M. [D] expose qu'en vertu de l'article 1202 du code civil dans sa version applicable au litige, aucune disposition légale ne prévoit la solidarité entre les co-preneurs d'un bail commercial, que s'il existe une présomption de solidarité en matière commerciale elle ne s'applique que lorsque plusieurs commerçants sont débiteurs de la même dette et que les débiteurs participent à une opération commerciale commune, qu'aux termes du contrat de bail, la solidarité au paiement des loyers n'est pas expressément stipulée et M. [D] n'étant ni commerçant, ni exploitant du fonds de commerce et à défaut d'avoir été stipulé de manière expresse et précise dans le contrat de bail, M. [D] n'est tenu qu'au paiement de la moitié de la dette locative du fait de l'absence de solidarité dans le paiement des loyers, qu'en ce qui concerne l'indemnité d'occupation, M. [M] [D] était le seul occupant du fonds de commerce à compter de la résiliation du bail, qu'ainsi, M. [O] [D] ne peut pas être condamné à payer une indemnité d'occupation, pour la période du 20 mars 2014 au 31 août 2014. Les consorts [C] opposent que la dette des consorts [D] s'élevait au 19 mars 2014 date d'acquisition de la clause résolutoire à la somme de 64.683,58 euros, qu'à compter de cette date le preneur est devenu débiteur d'une indemnité d'occupation, que la cour fixera le montant de cette indemnité d'occupation à 2.500 euros HTHC à compter du 1er avril 2014 (pour simplifier les calculs) au 31 août 2014, soit 12.500 euros, taxes et charges en sus, que la solidarité dans le paiement des loyers et charges est expressément prévue au n°27 du paragraphe « Charges et conditions du Bail ». Comme relevé par le tribunal, le contrat de bail signé le 27 juillet 2009 identifie les parties à l'acte, le bailleur et le preneur soit Monsieur [M] [D] et Monsieur [O] [D] «dénommés aux présentes : « LE PRENEUR» ensemble et solidairement ». C'est par motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a déduit de cette stipulation expresse que chacun des deux co-preneurs s'est engagé solidairement à l'égard du bailleur à la bonne exécution des obligations du bail, dont le paiement des loyers et charges qui constitue l'une des obligations essentielles de tout locataire. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné M [O] [D] à payer aux consorts [C] la totalité de l'arriéré de loyers et charges à la date de l'acquisition de la clause résolutoire, soit le 19 mars 2014, pour un montant de 64.683,58 euros avec intérêt de droit. En revanche, comme relevé par le tribunal, l'engagement solidaire de M [O] [D] a pris fin à la date de résiliation du bail, soit au 19 mars 2014. A cette date, seul l'occupant sans droit, ni titre est débiteur du paiement d'une indemnité d'occupation. Pas plus devant la cour que devant le tribunal, les consorts [C] ne rapportent la preuve que M. [O] [D] occupait les lieux et ce dernier justifie d'une adresse à Clichy sur la période considérée. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande des consorts [C] de ce chef. Sur la clause pénale  M. [D] expose qu'au sens de l'article 1152 du code civil dans sa version applicable au litige la cour constatera le caractère manifestement excessif de la clause pénale et que les consorts [C] ne démontrent pas l'existence d'un préjudice financier lié au retard de paiement invoqué. Les consorts [C] opposent que le défaut de paiement des loyers depuis près de dix ans a constitué un préjudice pour le bailleur en désorganisant sa trésorerie. L'article 1152 du code civil, dans sa version applicable au cas d'espèce, prévoit que « lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre » sauf si ce qui a été convenu est manifestement excessif ou dérisoire. En l'espèce, la clause pénale prévue au bail en cas de mise en 'uvre de la clause résolutoire est de 10 % de la somme réclamée, soit un pourcentage usuel dans ce type de contrat. Le tribunal a considéré par motifs détaillés que la cour adopte que la privation de M [T] [C] de tout revenu locatif de 2012 au 19 mars 2014, alors qu'il continuait à s'acquitter des charges afférentes à la propriété du local, lui a causé un préjudice, désorganisant de ce seul fait sa trésorerie en ce qu'il n'a pas pu compter sur cette source de revenu pour les acquitter, et que la situation financière de M [O] [D] lui permettait de faire face à ses engagements contractuels. Ainsi, M [O] [D] échoue à démontrer la caractère manifestement excessif de la clause Le jugement sera donc confirmé de ce chef. Sur l'octroi de délais de paiement au bénéfice de M. [D] M. [D] expose qu'en vertu des articles 1244-1 et 1244-2 du code civil dans leur version applicable au litige et, au vu de sa situation financière et patrimoniale et de sa bonne foi, la cour suspendra son obligation de paiement pendant un délai de 24 mois et l'autorisera à s'en acquitter qu'à l'issue de ce délai sur un délai de 24 mois. Les consorts [C] s'opposent à la demande de suspension et d'échelonnement de la dette au regard de l'ancienneté de leurs créances tant au titre du prêt que de l'arriéré locatif et considèrent que de très larges délais ont déjà été obtenus de fait par M [D]. L'octroi de délais de paiement s'apprécie au regard de la situation du débiteur, de sa bonne foi et en considération des besoins du créancier. M [D] justifie de ses revenus annuels, soit 32.583 € en 2015, 35.462 € en 2016 et 40.744 € en 2019 et d'une rémunération net mensuelle de 3.425,52 € en 2021, ce qui atteste d'une augmentation continue de ses revenus. Il fait état de charges fixes mensuelles pour un montant de 1.950, 78 euros par mois et ajoute avec souscrit un contrat de prêt avec sa compagne pour un montant de 406.000 € en février 2023 dans le cadre d'un investissement de défiscalisation. Peu important de savoir si cet actif immobilier est immédiatement disponible, M [O] [D], qui se sait débiteur solidaire des engagements co-contractés avec M [M] [D] depuis plus de 10 ans a manqué à la prudence élémentaire d'un bon père de famille en choisissant de procéder récemment à des investissements immobiliers au détriment de toute autre solution provisionnelle en vue de s'acquitter de ses dettes. En outre, le caractère récent de cet investissement alors que l'avis de fixation de l'affaire a été communiqué aux parties en novembre 2022 ne permet pas de considérer que M [O] [D] soit de bonne foi dans sa volonté d'exécuter ses obligations. De ce fait, les demandes de suspension ou d'échelonnement du paiement de la dette seront rejetées. Sur les demandes accessoires  Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens. Succombant en ses demandes, M [O] [D] sera condamné à payer la somme de 2.500 euros aux consorts [C] d'une part et à la société MMA Iard d'autre part et à supporter la charge des dépens d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant en audience publique par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire, en dernier ressort, Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny le 25 août 2020 sous le numéro de RG 16/12170 en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Rejette les demandes de délais de paiement formées par M [O] [D] ; Condamne M [O] [D] à payer la somme de 2.500 euros aux consorts [C] d'une part et à la société MMA Iard d'autre part ; Condamne M [O] [D] à supporter la charge des dépens d'appel. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE