Cour d'appel, 22 novembre 2023. 22/01184

COUR D'APPEL D'ORLÉANS CHAMBRE DES URGENCES COPIES EXECUTOIRES+ EXPÉDITIONS : la SCP SIMARD VOLLET OUNGRE CLIN la SCP LAVAL - FIRKOWSKI ARRÊT du : 22 NOVEMBRE 2023 n° : N° RG 22/01184 - N° Portalis DBVN-V-B7G-GSOB DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ORLEANS en date du 02 Février 2022 PARTIES EN CAUSE APPELANTE : timbre fiscal dématérialisé n°:1265283878579028 S.C.I. C.H. représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 4] représentée parMe Daniel OUNGRE de la SCP SIMARD VOLLET OUNGRE CLIN, avocat au barreau d'ORLEANS INTIMÉE : timbre fiscal dématérialisé n°:1265278978145527 Association FEDERATION DEPARTEMENTALE DU LOIRET DES FAMILLES RURALES prise en la personne de son représentant légal en exercice domiclilié en cette qualité audit siège social [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Me Olivier LAVAL de la SCP LAVAL - FIRKOWSKI, avocat postulant au barreau d'ORLEANS et par Me Sandrine BEAUGE-GIBIER de la SELAS FIDAL, avocat plaidant au barreau de CHARTRES - Déclaration d'appel en date du :16 Mai 2022 - Ordonnance de clôture du : 26 septembre 2023. COMPOSITION DE LA COUR Débats : à l'audience publique du 04 OCTOBRE 2023, à laquelle ont été entendus Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre, et Monsieur Yannick GRESSOT, Conseiller, ont entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ; Lors du délibéré Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre, Monsieur Yannick GRESSOT, Conseiller, Madame Laure Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles Magistrat exerçant des fonctions juridictionnelles,. Greffier : Madame Fatima HAJBI, greffier lors des débats et du prononcé par mise à disposition au greffe ; ARRÊT : prononcé le 22 NOVEMBRE 2023 par mise à la disposition des parties au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; La SCI CH consentait, le 31 mai 2000, à la Fédération Départementale du Loiret des Familles Rurales la location pour une durée de neuf ans à compter du 1er juin 2000, de locaux à partager, selon précision apportée par le contrat de bail, qualifié de bail à loyer libre, avec la Fédération Régionale des Familles (au premier étage 7 bureaux et un WC double, au deuxième étage deux salles mansardées et deux autre pièces et des locaux communs entrée escalier chaufferie) sis à [Localité 6] [Adresse 5] , sur un terrain d' environ 1800 m² ; cette fédération y installait son siège puis résiliait le bail par lettre du 23 février 2018;un délai lui était consenti pour quitter les lieux loués jusqu'au 31 août 2018, puis jusqu'en décembre 2018 . Prétendant qu'un défaut total d'entretien des locaux loués avait été révélé lors de l'état des lieux de sortie du 9 janvier 2019,un nouvel état des lieux de sortie ayant été établi par un procès-verbal d'huissier le 21 janvier 2019, et invoquant un préjudice financier du fait qu'elle n'aurait pu relouer les locaux en raison de travaux préalables d'un montant de 60'000 €, elle avait finalement vendu le bâtiment en consentant une réduction de prix de 150'000 €, la SCI CH par acte en date du 11 mai 2020, assignait devant le tribunal judiciaire d'Orléans l'association Fédération Départementale du Loiret des Familles Rurales aux fins de l'entendre condamner à lui payer la somme de 150'000 € outre intérêts. Par jugement en date du 2 février 2022, le tribunal judiciaire d'Orléans condamnait la SCI CH à verser à la Fédération Départementale du Loiret des Familles Rurales la somme de 2744,07€ au titre de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, déboutait la SCI CH de sa demande d'indemnisation pour préjudice financier, rejetait toutes autres demandes et condamnait la SCI CH à payer à la Fédération Départementale des Familles Rurales la somme de 1200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par une déclaration déposée au greffe le 16 mai 2022, la SCI CH interjetait appel de ce jugement. Par ses dernières conclusions en date du 25 septembre 2023, elle en sollicite l'infirmation, demandant à la cour, statuant à nouveau, de condamner la Fédération Départementale du Loiret des Familles Rurales à lui payer la somme de 150'000 € outre intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2019 avec capitalisation annuelle, ainsi que la somme de 4000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par ses dernières conclusions la Départementale du Loiret des Familles Rurales sollicite la confirmation du jugement entrepris et l'allocation de la somme de 4000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture était rendue le 26 septembre 2023. SUR QUOI : Attendu que pour rejeter la demande principale de la SCI CH, le premier juge a considéré que hormis un courrier établi le 19 juin 2019 par le gérant de la SCI D3T, aucun élément de preuve n'était apporté quant au montant du prix de mise en vente initiale, si tel est le cas, ni du prix concerné par la promesse de vente du 19 mars 20 19, et qu'il n'était pas davantage justifié du coût des travaux déjà supporté par la SCI CH préalablement à la vente, soit présenté à l'acquéreur à charge pour lui de les réaliser en en tenant compte dans le montant du prix de vente, que le devis invoqué n'était pas produit et qu'aucune facture n'était apportée, la preuve de la remise à neuf n'étant pas établie; Qu'il a constaté en outre que l'association locataire avait occupé les lieux pendant plus de 18 ans et que la lecture du procès-verbal de constat d'huissier contradictoire du 21 janvier 2019 en évidence une déclaration particulière pour l'essentiel si ce n'est pour la totalité des constatations en lien direct avec la vétusté et l'écoulement du temps ; Attendu la partie appelante déclare que le document établi le 19 juin 2019 par [G] [X], gérant de la SCI D3T, société ayant acquis le bien après la période de location, constitue une attestation et non un simple courrier comme l'a qualifié le premier juge , qui témoigne de ce que ladite SCI a « négocié à la baisse le prix demandé à hauteur de 150'000 € au vu de l'état de l'immeuble du coût des travaux » ; Qu'elle apporte à la procédure une nouvelle attestation, établie par la même personne (pièce 9) qui indique « j'ai négocié lors de l'achat des murs (') à la baisse de prix à hauteur de 150'000 € (prix demandé 500'000 €, acheter 350'000 €) ; en effet, l'immeuble était dans un état déplorable, entre le temps des travaux de l'ordre de six mois et la relocation il s'est écoulé encore six mois, ces éléments ont justifié la baisse de prix » ; Attendu que la SCI CH prétend qu'il s'agit là d'éléments objectifs, l'auteur de l'attestation n'ayant aucun lien avec les parties ; Attendu cependant que, si le prix demandé était de 500'000 € , cela ne signifie pas nécessairement qu'il s'agissait de la valeur réelle du bien au prix du marché, puisqu'un vendeur peut être tenté de proposer un prix quelque peu majoré, en se proposant à l'avance de laisser négocier l'acheteur afin de donner le sentiment à ce dernier d'obtenir, après discussion, une réduction de prix, ce qui peut l' inciter plus facilement à acquérir le bien dans des conditions qu'il estime satisfaisantes ; Attendu que pour tenter de prouver que le prix demandé correspondait effectivement à la valeur du bien, la SCI CH n'apporte aucun élément de comparaison avec des biens équivalents situés dans le même secteur, Qu'elle n'apporte aucune précision relative au marché local concernant en particulier le prix moyen du mètre carré à [Localité 6], Qu'elle ne verse à la procédure aucune étude ou analyse concernant l'immeuble lui-même, les points forts dudit immeuble, comme sa situation géographique, son accessibilité, la possibilité de garer son véhicule à proximité, ses agréments particuliers, et d'une manière générale tout ce qui peut justifier le prix pour lequel a été faite la mise en vente ; Attendu que la société CH produit également les devis qu'elle a fait établir par l'entreprise Da Silva Oliveira, pour un montant global de 32'357,40 € hors-taxes, dont il ne peut être valablement contesté, comme le fait la partie intimée, qu'ils ont été établis pour l'immeuble litigieux et non pas seulement pour les besoins de la cause comme elle semble le prétendre ; Attendu que le bail souscrit par la Fédération départementale du Loiret des Familles Rurales ne lui a pas été consenti pour la totalité de l'ensemble immobilier, puisque la Fédération Régionale du Centre des Familles Rurales est également locataire : Attendu que la partie appelante apporte à la procédure un constat d'huissier en date du 21 janvier 2019, qui décrit sur 61 pages l'état de l'ensemble de l'immeuble, la partie intimée expliquant que les locaux loués par elle-même ne sont des partir de la page 26, alors que les parties louées par la Fédération Régionale sont décrites dans les pages 1 à 26, et que les parties communes ne sont pas identifiées précisément ; Attendu que dans ses écritures, la SCI CH se limite à décrire différents désordres mais sans indiquer précisément auquel des deux locataires elle les impute, reprochant à la partie intimée un manquement à ses obligations d'entretien, et ce pendant 18 ans, mais sans apporter aucune précision relativement imputable à la part imputable à un usage normal de l'inévitable usure des équipements et d'une manière générale, à la vétusté; Attendu ainsi que les devis qu'elle apporte, si crédible soient -ils,, font apparaître un montant total concernant une rénovation intégrale de l'ensemble du bâtiment, la SCI CH se disposant ainsi à faire supporter le coût de cette rénovation à ce locataire sans application aucune d'un coefficient de vétusté ; Attendu que la partie appelante ne précise pas davantage devant la cour qu'elle ne n'avait fait devant le premier juge si le coût des travaux a été imputé sur le prix de vente, en tout ou en partie et dans cette hypothèse dans quelle proportion, la formule utilisée par le premier juge selon laquelle il n'était pas « justifié du coût des travaux, soit déjà supporté par la SCI CH préalablement à la vente, soit présenté à l'acquéreur à charge pour lui de réaliser en en tenant compte dans le montant du prix de vente » demeure de circonstance ; Attendu qu'il y a lieu de confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ; Attendu qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie intimée l'intégralité des sommes qu'elle a dû exposer du fait de la présente procédure ; Qu'il y a lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de lui allouer à ce titre la somme de 1500 € ; PAR CES MOTIFS : Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement entrepris, Y ajoutant, CONDAMNE la SCI CH à payer à l'association Fédération Départementale du Loiret des Familles Rurales la somme de 1500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la SCI CH aux dépens . Arrêt signé par Monsieur Michel Louis BLANC, président de chambre, et Madame Fatima HAJBI, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ; LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,