Cour d'appel, 11 septembre 2023. 21/00775

COUR D'APPEL D'ORLÉANS C H A M B R E C I V I L E GROSSES + EXPÉDITIONS : le 11/09/2023 la SELARL SELARL EFFICIENCE la SCP LAVAL - FIRKOWSKI ARRÊT du : 11 SEPTEMBRE 2023 N° : : N° RG 21/00775 - N° Portalis DBVN-V-B7F-GKIJ DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOURS en date du 26 Novembre 2020 PARTIES EN CAUSE APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265261587218354 SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE LE MORIER- -BERLIOZ, représenté par son Syndic, la société SAS NEXITY LAMY, ayant son siège social [Adresse 3], avec une agence [Adresse 5]à [Localité 6] [Adresse 1] [Localité 4] représenté par Me Elise HOCDÉ de la SELARL SELARL EFFICIENCE, avocat au barreau de TOURS D'UNE PART INTIMÉE : - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265277481148310 S.A.R.L. CITYA CHARLES GILLE, anciennement SARL CITYA JAURES immatriculée au RCS de TOURS sous le n° 348 662 255, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualié audit siège social [Adresse 2] [Localité 4] ayant pour avocat postulant Me Olivier LAVAL de la SCP LAVAL - FIRKOWSKI, avocat au barreau d'ORLEANS, ayant pour avocat plaidant Me Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocat au barreau de TOURS D'AUTRE PART DÉCLARATION D'APPEL en date du : 15 Mars 2021. ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 03 avril 2023 COMPOSITION DE LA COUR Lors des débats : En l'absence d'opposition des parties ou de leurs représentants : Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre, Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller, Après délibéré au cours duquel Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre et Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de: Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre, Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller, Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles Greffier : Madame Fatima HAJBI, Greffier lors des débats et Madame Karine DUPONT, Greffier lors du prononcé. DÉBATS : A l'audience publique du 12 Juin 2023 , à laquelle a été entendue Madame Anne-Lise COLLOMP, Présidente de chambre en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries. Prononcé le 11 SEPTEMBRE 2023 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. ** FAITS ET PROCEDURE Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], situé [Adresse 1] à [Localité 4] a désigné aux fonctions de syndic lors de l'assemblée générale du 19 février 2014 la société Nexity Lamy, en remplacement de la société Citya Jaures. Par acte d'huissier en date du 16 décembre 2016, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], invoquant des irrégularités dans la gestion de son précédent syndic, a assigné la SARL Citya Jaures (devenu Citya Charles Gille) devant le tribunal de grande instance de Tours. Par jugement en date du 26 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Tours a : - déclaré irrecevables les conclusions du syndicat de copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] notifiées par voie électronique le 21 mars 2020 ; - rejeté la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la SAS Nexity Lamy au nom du syndicat de copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] ; - déclaré irrecevable l'exception de procédure tirée du défaut de pouvoir de syndic soulevée par la SARL Citya Jaures, devenue la SARL Citya Charles Gille ; - débouté le syndicat de copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] de l'ensemble de ses demandes ; - condamné le syndicat de copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à payer à la SARL Citya Jaures; devenue la SARL Citya Charles Gille, la somme de 3 892,97 euros au titre du paiement de frais et d'honoraires ; - condamné le syndicat de copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à payer à la SARL Citya Jaures; devenue la SARL Citya Charles Gille, la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné le syndicat de copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] aux dépens ; - ordonné l'exécution provisoire. Par déclaration d'appel en date du 15 mars 2021, le syndicat de copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] a relevé appel de ce jugement en ce qu'il l'a débouté de l'ensemble de ses demandes et condamné à payer diverses sommes à la société Citya Charles Gille. Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 25 novembre 2021, le syndicat de copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] (ci-après le syndicat des copropriétaires) demande à la cour de : - infirmer la décision du tribunal judiciaire de Tours en date du 26 novembre 2020 Et, statuant à nouveau, - débouter la société Citya Charles Gille de l'intégralité de ses demandes, - déclarer l'action du syndicat de copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] recevable, - condamner la société Citya Charles Gille à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] situé [Adresse 1], la somme de 8 891,92 euros au titre d'irrégularités dans les comptes communiqués. - condamner la société Citya Charles Gille à verser au nouveau syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] situé [Adresse 1], la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour non coopération lors de la passation de pouvoir au syndicat Nexity. - condamner la société Citya Charles Gille au versement de la somme de 3 000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile. - condamner la société Citya Charles Gille aux entiers dépens. - ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir. Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 20 mars 2023, la SARL Citya Charles Gille demande à la cour de : A titre principal, - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit recevable l'action de la SAS Nexity Lamy - juger que la SAS Nexity Lamy ne justifie pas de sa qualité actuelle à agir ; - déclarer par suite irrecevable l'action et les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à l'encontre de la société Citya Charles Gille; - confirmer pour le surplus le jugement entrepris et condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] au paiement à la concluante d'une somme de 3 891,97 € A titre subsidiaire, sur le fond - confirmer le jugement rendu le 26 novembre 2020 par le tribunal judiciaire de Tours en toutes ses dispositions ; en ce y compris en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] au règlement du solde des honoraires de la concluante, soit la somme de 3 892,97 € ; - débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions à l'encontre de la société Citya Charles Gille ; En tout état de cause, - condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à régler à la société Citya Charles Gille une somme de 3 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre à prendre en charge les entiers dépens de première instance et d'appel ; Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions. L'ordonnance de clôture est intervenue le 3 avril 2023. Le 13 juin 2023, la note en délibéré suivante a été adressée au syndicat des copropriétaires : 'Conformément à l'article 446-3 du code de procédure civile , je vous remercie de bien vouloir communiquer au plus tard le 26 juin 2023 à la cour, ainsi qu'à l'autre partie, toute pièce justificative du mandat de syndic détenu par la société Nexity Lamy pour la période postérieure 31 mars 2022. Bien entendu, si l'une ou l'autre des parties l'estime préférable, la cour procédera à une réouverture des débats'. Le 20 juin 2023, le syndicat des copropriétaires a fait parvenir à la cour : - le contrat de syndic conclu le 10 mars 2022 avec la société Nexity Lamy pour la période du 1er avril 2022 au 31 mars 2023 ; - le contrat de syndic conclu avec la société Nexity Lamy le 20 février 2023, prenant effet le 21 février 2023 jusqu'au 31 mars 2024. MOTIFS Sur la recevabilité de l'action La société Citya Charles Gille rappelle en premier lieu que le syndic dont le mandat a expiré ne peut représenter valablement le syndicat des copropriétaires en justice, et qu'en l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir renouvelé au-delà du 31 mars 2022 le mandat de son syndic, la société NEXITY LAMY, de sorte qu'il est irrecevable à poursuivre son action en justice. Toutefois, le syndicat des copropriétaires justifie : - qu'au terme de son assemblée générale du 25 mars 2021, la société NEXITY LAMY a été désignée aux fonctions de syndic pour une durée d'un an, expirant le 31 mars 2022 ; - que par contrat conclu le 10 mars 2022, son mandat de syndic a été renouvelé pour la période du 1er avril 2022 au 31 mars 2023 ; - que par contrat conclu le 20 février 2023, son mandat de syndic a été renouvelé jusqu'au 31 mars 2024. Il est donc justifié que la société Nexity Lamy dispose d'un mandat de syndic jusqu'en 2024, de sorte que ce moyen ne peut qu'être écarté. Sur la responsabilité du syndic En application de l'article 18 de la loi du 18 juillet 1965, le syndic est responsable de sa gestion. Le syndic, considéré comme le mandataire du syndicat des copropriétaires, répond de sa gestion envers le syndicat, son mandant, sur le fondement de l'article 1992 du code civil. * sur la portée du quitus donné au syndic Moyens des parties La société Cytia Charles Gilles fait valoir qu'en donnant quitus au syndic pour sa gestion, le syndicat des copropriétaires a ratifié les actes accomplis pendant l'exercice 2013-2014 et ne peut plus les contester, de sorte qu'il est irrecevable en ses demandes portant sur la contestation des comptes approuvés. Le syndicat des copropriétaires répond que le quitus donné par l'assemblée générale ne vaut que pour les actes du syndic connus par la copropriété, ainsi que ceux dont elle a pu apprécier la gravité. En l'espèce, s'agissant d'irrégularités comptables ou d'abstentions fautives, l'assemblée générale n'a pas pu apprécier lors de l'assemblée générale la gravité de ces manquements qui ne sont apparus qu'au moment de la reprise comptable par le nouveau syndic. Réponse de la cour Le quitus donné au syndic pour sa gestion entraîne ratification par l'assemblée de tous les actes dont elle a eu connaissance et renonciation à critiquer l'exécution du mandat du syndic s'il lui a été donné quitus de sa gestion (3e Civ., 27 mars 2012, pourvoi n° 11-11.113). Il emporte reconnaissance que le syndic a régulièrement assumé la gestion de la copropriété. Le quitus ne décharge le syndic de sa responsabilité que pour les actes de gestion dont l'assemblée des copropriétaires a eu connaissance et dont elle a été à même, lors du vote, d'apprécier les conséquences. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires a, lors de l'assemblée générale du 11 mars 2015, donné quitus au syndic pour sa gestion du 1er octobre 2013 au 31 septembre 2014 (résolution n°7). La société Citya a arrêté les comptes et transmis les documents comptables à la société Nexity Lamy en mars 2014, ainsi qu'il résulte des pièces versées aux débats, bien avant l'assemblée générale du 11 mars 2015. Le quitus a été donné par le syndicat des copropriétaires après approbation des comptes de ce même exercice (résolution n°5). Les copropriétaires avaient donc connaissance, lors de cette assemblée générale du 11 mars 2015, des documents comptables nécessaires à cette approbation, et notamment de l'état financier du syndicat des copropriétaires et de son compte de gestion général. Sont notamment versés aux débats : - le relevé général des dépenses pour l'exercice comptable du 1er octobre 2013 au 30 septembre 2014 ; - le Grand Livre de la copropriété du 1er octobre 2013 au 31 mars 2014, document établi le 21 mars 2014 (pièce n°4 du syndicat) ; - la balance du 1er octobre 2013 au 11 mars 2014, document établi le 21 mars 2014 (pièce n°3 du syndicat) - le bilan au 20 mars 2014 (pièce n°5) - l'état des dépenses arrêté au 20 mars 2014 (pièce n°6). Il en résulte que le quitus donné par le syndicat des copropriétaires au syndic, lors de l'assemblée générale qui s'est tenue en mars 2015, pour sa gestion de l'exercice du 1er octoobre 2013 au 31 septembre 2014, l'a été alors qu'il avait connaissance des documents comptables de la copropriété, en ce compris des documents comptables transmis par l'ancien syndic à l'occasion du changement de syndic puisque ces documents sont arrêtés au 21 mars 2014 et qu'il est justifié par plusieurs courriers et courriels de la société Nexity Lamy en date des 2 avril 2014 (pièce n°7 concernant les copropriétaires débiteurs), 28 janvier 2015, 9 février 2015 (relatif aux honoraires de convocation de l'assemblée générale du 5 février 2014) que connaissance en avait été prise avant l'assemblée générale du 11 mars 2015. Or le syndicat des copropriétaires recherche la responsabiltié du syndic pour : - un trop-perçu d'honoraire d'un montant de 1673,23 euros correspondant aux convocations à l'assemblée générale du 5 février 2014, qui apparaît dans l'état des dépenses du syndicat (pièce n°6) à la date du 17 janvier 2014 ; - les irrégularités comptables tenant au solde débiteur compte bancaire du CREDIT AGRICOLE en mars 2014, et au compte HSBC débiteur à hauteur de 363,71 euros. Celui-ci apparaît dans le Grand Livre (pièce n°4) à la date du 1er octobre 2013. - le non-recouvrement des charges de copropriété de certains 'copropriétaires partis' et 'copropriétaires lots vendus', qui apparaissent dans la balance, dans le Grand Livre et dans le bilan arrêtés au 21 mars 2014 ; - la taxe sur salaire d'un montant de 938 euros, qui apparaît dans la balance arrêtée au 21 mars 2014 (pièce n°3). Il en résulte que la responsabilité du syndic est recherchée pour des fautes de gestion intervenues pour la période ayant couru du 1er octobre 2013 au 30 septembre 2014, révélées selon le syndicat au moment de la transmission des comptes au nouveau syndic en mars 2014 et qui apparaissent dans les documents comptables antérieurs à l'assemblée générale du 11 mars 2015, notamment dans le Grand livre et dans l'état des dépenses, dont le syndicat des copropriétaires avait connaissance lorsqu'il a donné quitus au syndic de sa gestion pour la période considérée. Le quitus donné au syndic est donc de nature à exonérer la société Citya Charles Gilles de sa responsabilité pour les actes de gestion qui lui sont en l'espèce reprochés. Les demandes du syndicat des copropriétaires seront en conséquence rejetées. Sur la demande de la société Citya Charles Gille en paiement d'un solde d'honoraires Moyens des parties En l'espèce, la société Citya Charles Gille sollicite le paiement de sommes lui restant dûes, pour un montant total de 3 892,97 euros. Le syndicat des copropriétaires fait valoir que ces honoraires figurent sur l'état des dépenses de la copropriété et ont donc été payées. La société Citya Charles Gille répond que l'état des dépenses ne justifie pas du paiement effectif des sommmes qui y sont indiquées, en l'absence de tout autre document tel qu'un relevé bancaire par exemple. Réponse de la cour Les sommes suivantes dont la société Citya Charles Gille réclame le paiement figurent dans le 'relevé général des dépenses' du 1er octobre 2013 au 30 septembre 2014, et notamment : - la somme de 974,68 euros, au titre des honoraires de gestion, correspondant, selon la facture qu'elle verse aux débats, aux honoraires du mois de janvier 2014 : une somme de 974,68 euros apparaît dans le relevé général de gestion au titre des honoraires de janvier 2014 ; - une somme de 560,49 euros pour les vacations de l'assemblée générale du 19 février 2014 et de conseil syndical : cette somme apparaît dans le relevé général des dépenses (AG 19/02/2014 17h 20h30) ; - la somme de 160,41 euros de frais de gestion de sinistre correspondant selon le relevé de compte qu'elle produit aux honoraires pour les expertises KLEIN du 6 février 2014 et communs DDE du 17 février 2014 : les honoraires de CYTIA pour l'expertise KLEIN du 6 février 2014 et DDE commun du 17 février 2014 apparaissent dans le relevé général des dépenses pour les montants correspondants ; - la somme de 55,96 euros de 'timbre courrier courant' dont elle demande le paiement apparaît dans le relevé général des dépenses, dans la rubrique 'honoraires de syndic frais postaux' La société Citya Charles Gille fait valoir que ce relevé des dépenses ne suffit pas à rapporter la preuve que les sommes qui y sont mentionnées ont été effectivement réglées. Toutefois, elle ne produit aucun élément de nature à corroborer ses allégations à ce titre et à établir que ce relevé des 'dépenses' ne correspondrait pas, nonobstant son intitulé, aux dépenses exposées par la copropriété de sorte qu'il convient de considérer que les sommes mentionnées au titre des dépenses exposées par la copropriété correspondent à des sommes réglées par le syndicat. D'autre part, si le Grand livre des comptes versé aux débats est parcellaire, est en revanche produite la balance des comptes du 1er octobre 2013 au 21 mars 2014 (pièce n°3 du syndicat), qui rassemble l'ensemble des comptes classés selon la nomenclature comptable et qui présente pour chacun des comptes les montants totaux des débits et des crédits et le solde. Ce document fait apparaître des 'honoraires de gestion', des 'vacations AG et CS', des 'frais de reprographie', des frais d' 'imprime LRAR', des 'frais de timbre', des 'honoraires de syndic', des 'frais postaux', des 'frais d'AG et CS', des frais de timbre', de sorte qu'il est établi que des sommes ont été effectivement réglées à ce titre. La société Citya Charles Gille, à qui incombe la charge de la preuve de la créance dont elle réclame le paiement, ne démontre pas, à défaut de tout décompte des sommes dues et des sommes réglées, que des sommes lui restent dues à ces titres. Il sera surabondamment relevé qu'alors qu'elle prétend que des sommes restent dues à ce titre, il n'est justifié d'aucune demande de paiement ou mise en demeure antérieure à la présente procédure, introduite par assignation du 16 décembre 2016, quasiment trois ans après la fin de ses fonctions en février 2014. La société Cytia Charles Gille sollicite encore des frais de reprographie d'un montant de 1023,36 euros, et produit une facture du 20 janvier 2013 d'un montant de 1003,12 euros mentionnant sur ce point 'frais reprographie' et un relevé de compte du 21 février 2014 mentionnant 'photocopies correspondance février 2014" sans préciser à quoi correspondent ces frais ni justifier les avoir effectivement exposés. Elle ne justifie pas davantage des frais de mutation dont elle demande le paiement à hauteur de 399 euros, et ne justifie notamment pas avoir établi un état daté qui justifierait le paiement, par le syndicat, d'une somme de 399 euros. Elle sollicite une somme de 45,60 euros au titre de frais de mises en demeure, qu'elle ne justifie pas avoir effectivement exposés. S'agissant enfin des frais d'un montant de 613,20 euros et 60,27 euros, ils correspondent, selon la facture de frais qu'elle verse aux débats en pièce n°15, à 'AG 5-02-2014", donc aux frais de convocation à une assemblée générale du 5 février 2014. Or il est constant qu'aucune assemblée générale ne s'est tenue à cette date, puisque l'assemblée générale a eu lieu le 19 février 2014. La société Citya, qui ne justifie pas des raisons pour lesquelles elle aurait, en moins de deux semaines, convoqué deux assemblées générales à deux dates différentes, ne justifie nullement des frais de convocation qu'elle prétend avoir exposés à ce titre, aucun courrier de convocation ou retour de lettre recommandée n'étant même produits. La société Citya Charles Gille sera en conséquence déboutée de ses demandes en paiement. Sur la demande du syndicat des copropriétaires en dommages et intérêts Moyens de parties Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la société Citya Charles Gille à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour non coopération lors de la passation de pouvoir au syndic NEXITY. Il fait valoir que la société Citya Charles Gille a été mise en demeure à plusieurs reprises de se justifier sur les irrégularités constatées mais n'a jamais répondu, et a refusé de s'acquitter des sommes réclamées. La société Citya Charles Gille s'oppose au paiement de cette somme. Elle fait valoir que cette 'non coopération' n'est pas avérée, le dossier de la copropriété ayant été transmis le 21 mars 2014, et que les courriers de mise en demeure ne visent pas la communication de documents comptables que la société Citya Charles Gille aurait omis de transmettre. Réponse de la cour Les documents versés aux débats démontrent que la société Citya Charles Gille a communiqué à la société Nexity Lamy, nommée aux fonctions de syndic par l'assemblée générale du 19 février 2014, les documents afférents à la copropriété le 21 mars 2014. Il n'est nullement justifié de ce qu'elle aurait procédé à une communication tardive ou parcellaire des documents en sa possession et des comptes de la copropriété. Le premier courriel qui lui a été adressé en date du 2 avril 2014 concerne une demande de remboursement d'une somme de 4 448,32 euros, correspondant aux soldes débiteurs de copropriétaires ayant vendu leurs lots. Cette demande a été réitérée par un courrier du 29 janvier 2015.. Il lui a été ensuite demandé le remboursement des frais de convocation de l'assemblée générale du 9 février 2015. Aucun des courriers de mise en demeure versés aux débats ne permet d'établir qu'elle aurait retenu certains documents. Le fait qu'elle n'ait pas acquiescé aux demandes en paiement qui lui étaient adressées ne saurait s'analyser comme une faute puisqu'elle était en droit d'avoir une analyse juridique différente de celle qui lui était opposée. En conséquence, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires Chaque partie conservera la charge de ses propres dépens de première instance et d'appel. Les circonstances de la cause ne justifient pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort, INFIRME en toutes ses dispositions critiquées le jugement entrepris ; Statuant à nouveau et y ajoutant : DECLARE recevable l'action du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] ; REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] en paiement d'une somme de 8 891,92 euros au titre d'irrégularités dans les comptes communiqués ; REJETTE la demande de la société Citya Charles Gille en paiement d'une somme de 3 891,97 euros ; REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] en paiement d'une somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts ; REJETTE les demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens de première instance et d'appel. . Arrêt signé par Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de Chambre et Madame Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT