Cour d'appel, 15 novembre 2023. 23/01188

COUR D'APPEL DE BORDEAUX QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 15 NOVEMBRE 2023 N° RG 23/01188 - N° Portalis DBVJ-V-B7H-NE3T S.A.R.L. LLOYD COMPANY c/ S.C.I. PARTICULIERE DES QUATRE PAVILLONS A [Localité 3] Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la Cour : ordonnance rendu le 27 février 2023 (R.G. 22/01962) par le Président du TJ de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 09 mars 2023 APPELANTE : S.A.R.L. LLOYD COMPANY, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, Centre Commercial Quatre Pavillons, [Adresse 2] représentée par Maître Guillaume HARPILLARD de la SELARL HARNO & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX INTIMÉE : S.C.I. PARTICULIERE DES QUATRE PAVILLONS A [Localité 3], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 1] représentée par Maître Valérie JANOUEIX de la SCP BATS - LACOSTE - JANOUEIX, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée par Maître Guilhem VERGNET, substituant Maître Luc-Christophe DEJEAN COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 septembre 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Sophie MASSON,conseiller ,chargé du rapport, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président, Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller, Madame Sophie MASSON, Conseiller, Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile. EXPOSE DU LITIGE Par contrat du 30 mars 1998 renouvelé le 18 juin 2007, la SCI Des Quatre Pavillons a donné à bail commercial à la SARL Paris-Pyrénées, (aux droits de laquelle se trouve désormais la SARL Lloyd Company) des locaux dépendant du centre d'animation des quatre pavillons à [Localité 3] (lots n°23 et 24), pour exploiter un commerce de bar brasserie, moyennant le paiement d'un loyer de 150'000 Francs par an, majoré du montant de la taxe à la valeur ajoutée, avec révision annuelle en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction. Le bail mettait également à la charge du preneur le paiement de l'impôt foncier, des taxes locatives, et des charges détaillées en page 4 et 5. Par jugement du 08 juin 2016, le tribunal de commerce de Bordeaux a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la société Llyod Company. Le 25 juillet 2016, la société Des Quatre Pavillons a déclaré sa créance au passif de la procédure de redressement judiciaire de la société Llyod Company pour un montant de 50 748,93 euros à titre privilégié et de 31 277,16 euros à titre chirographaire. Le 19 mai 2022, la société Des Quatre Pavillons a fait signifier un commandement de payer la somme de 16 650,55 euros visant la clause résolutoire au preneur. Par acte d'huissier de justice du 10 octobre 2022, la société Des Quatre Pavillons a fait assigner la société Lloyd Company devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux en constatation de la résiliation du bail, expulsion, paiemenet les loyers et charges échus, et d'un indemnité d'occupation. Par ordonnance en date du 27 février 2023, le juge des référés a statué comme suit : - déclare la société Des Quatre Pavillons recevable en ses demandes, - déboute la société Lloyd Company de sa demande de délais, - constate l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant la société Lloyd Company et la société Des Quatre Pavillons, - dit qu'à compter du 20 juin 2022, la société Lloyd Company est devenue redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation, - ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la société Lloyd Company, de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux et ce, avec le concours éventuel de la force publique, - condamne la société Lloyd Company à payer à la société Des Quatre Pavillons : 1°) au titre de l'indemnité d'occupation, la somme de 5 531,32 euros HC par mois à compter du 1er février 2023, 2°) au titre des loyers, indemnités d'occupation ou charges dûs au 26 janvier 2023, la somme provisionnelle de 26 780,96 euros, - déboute la société Des Quatre Pavillons de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamne la société Lloyd Company aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et des frais de recouvrement. Par déclaration en date du 09 mars 2023, la société Lloyd Company a interjeté appel de cette décision, énonçant les chefs de la décision expressément critiqués, intimant la société Des Quatre Pavillons. Par ordonnance du 30 mars 2023, l'affaire a été fixée à bref délai à l'audience du 13 septembre 2023. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES: Par dernières écritures notifiées par RPVA le 11 avril 2023, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Lloyd Company, demande à la cour de : vu les dispositions des articles 1244-1 du code civil, 834 du code de procédure civile, - réformer le jugement en date du 27 février 2023 rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en référé et par conséquent, - à titre principal, - dire et juger qu'il existe une contestation sérieuse concernant le décompte du commandement de payer en date du 10 mai 2022, - à titre subsidiaire, - à titre subsidiaire, lui octroyer rétroactivement un délai de 17 jours du 10 juin au 27 juin 2022 pour régler les causes du commandement de payer et constater que le règlement est intervenu dans ce délai, - en tout état de cause, - débouter le bailleur de ses demandes, - dire et juger que le bailleur multiplie les procédures de façon absolument inutile et le condamner à titre provisionnel au paiement de la somme de 15 000 euros sur des dommages et intérêts, - condamner la société Des Quatre Pavilllons au paiement d'une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - la condamner aux entiers dépens en ce compris les dépens de première instance. Par dernières écritures notifiées par RPVA le 1er août 2023, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Des Quatre Pavillons, demande à la cour de : vu les articles 1134 et 1147 anciens et 1194 du code civil, vu l'article L. 145-1 du code de commerce, vu l'article 809 al 2 du code de procédure civile, vu ensemble la clause résolutoire de plein droit figurant au bail commercial du 30 mars 1998 renouvelé le 18 juin 2007 et le commandement du 19 mai 2022, vu l'ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Bordeaux du 27 février 2023, - confirmer l'ordonnance du tribunal judiciaire de Bordeaux du 27 février 2023 en ce qu'elle a : - constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial la liant à la société Lloyd Company, - dit qu'à compter du 20 juin 2022, la société Lloyd Company est devenue redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation, - ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la société Lloyd Company, de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux et ce, avec le concours éventuel de la force publique, - condamné la société Lloyd Company à lui payer : 1°) au titre de l'indemnité d'occupation, la somme de 5 531,32 euros HC par mois à compter du 1er février 2023, 2°) au titre des loyers, indemnités d'occupation ou charges dûs au 26 janvier 2023, la somme provisionnelle de 26 780,96 euros, - condamné la société Lloyd Company aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et des frais de recouvrement. - y ajoutant, - débouter la société Lloyd Company de l'ensemble de ses demandes fins et prétentions, - condamner la société Lloyd Company à lui payer au titre des loyers et indemnités d'occupation ou charges dues au 30 juin 2023, la somme provisionnelle de 66 917,91 euros, sauf à parfaire, - à titre infiniment subsidiaire, - dire et juger, en cas de non-paiement à sa date exacte d'une seule échéance d'arriérés de loyers et charges ou des loyers et charges courantes exigibles pendant la durée des délais accordés par la décision à intervenir, et comprenant notamment les loyers et charges échus postérieurs au commandement en date du 19 mai 2022, que : - la clause résolutoire sera irrévocablement acquise, - l'intégralité de la créance en principal, intérêts et accessoires deviendra immédiatement et de plein droit exigible, - l'expulsion de la société Lloyd Company, ainsi que celle de tout occupant dans les lieux de son chef, sera ordonnée sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance intervenir et ce, au besoin avec l'assistance si besoin de la force publique et l'aide d'un serrurier des locaux sis centre commercial des quatre pavillons à [Localité 3], - le transport et la séquestration des objets et meubles meublants garantissant les lieux dans tel garde-meubles qu'il désignera ou dans tel autre lieu de son choix sera ordonné aux frais, risques et périls, de l'expulsé et ce en garantie des sommes dues, - la société Lloyd Company sera redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle augmentée de la TVA en vigueur déterminée sur la base du dernier loyer en vigueur appelé, outre le paiement de toutes charges locatives, et ce jusqu'à complète libération des lieux caractérisé par la remise des clés au bailleur, - en matière procédurale, - condamner la société Lloyd Company à lui payer la somme de la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il y a lieu de se référer au jugement entrepris et aux conclusions déposées. MOTIFS DE LA DECISION: Sur la résiliation de plein droit du bail: 1- La société Lloyd company fait grief à l'ordonnance d'avoir constaté la résiliation de plein droit du bail commercial, alors, selon elle, que le décompte du commandement de payer arrêté au 10 mai 2022 fait état d'une créance de 16'455,55 euros, dont le montant était inexact, de même que celui dont se prévalait le bailleur lors de la délivrance de l'assignation. Elle invoque l'existence d'une contestation sérieuse affectant ce décompte, relative au montant des charges locatives réclamées (soit un montant de 29171.24 euros) qui n'avaient pas donné lieu à communication par le bailleur d'un état récapitulatif, ou d'un inventaire, dans les conditions prévues à l'article L.145-40-2 du code de commerce. 2 - La SCI des quatre pavillons réplique qu'elle a justifié de la matérialité des sommes dues au titre de l'indexation du loyer, des charges et de la taxe foncière par des envois postaux réguliers. Sur ce: 3- Selon les dispositions de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. 4-Selon les dispositions de l'article L. 145- 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit de produire effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. 5- Le bail contient une clause résolutoire au terme de laquelle 'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer ou accessoires (...) et un mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux contenant mention de la présente clause le bail sera résilié de plein droit si bon semble à la société bailleresse sans qu'il soit besoin d'aucune autre formalité judiciaire qu'une simple ordonnance de référé exécutoire.' 6- Par acte d'huissier en date du 19 mai 2022, la SCI des quatre pavillons a fait signifier à la SARL Lloyd Company commandement visant la clause résolutoire, ainsi que les dispositions des articles L. 145-41 à L. 145-60 du code de commerce, en sollicitant paiement dans le délai d'un mois de la somme principale de 16'455,55 euros. Ce commandement comporte un décompte exhaustif des loyers et charges exigibles au 10 mai 2022, dans les suites de l'ordonnance de référé du 18 janvier 2021, qui avait condamné par provision la société Lloyd Company à payer à la SCI des quatre pavillons la somme de 42 580.22 euros, à titre de provision sur les sommes restant dues au 30 septembre 2020, au titre des loyers, rappels de charges 2019, provision sur charges 2020 et dépôt de garantie (en accordant des délais sur deux ans). 7- Le commandement comporte également, de manière distincte, un décompte des charges locatives courantes et exceptionnelles, portées en compte pour 8235.98 euros au titre du 4ème trimestre 2020 et 1er trimestre 2021, et d'un montant de 20 935.26 euros pour la période du second trimestre 2021 au 2ème trimestre 2022, sous réserve des virements à déduire. Le décompte prend en considération une régularisation des provisions sur charge pour l'exercice 2020-2021. Le commandement porte également demande en paiement des taxes foncières, soit 4639.20 euros pour 2020 et 5310 euros pour 2021. 8- La société appelante ne conteste pas avoir obtenu les justificatifs des charges locatives à l'occasion de la procédure de première instance. Par ailleurs, l'examen des pièces produites révèle que le bailleur avait régulièrement notifié au preneur la copie des appels de fonds des charges ordinaires et exceptionnelles, avec un décompte détaillé à la fin de chaque trimestre, par nature de charges, au titre des exercices donnant lieu à contestation. 9- Il convient en conséquence de rejeter, comme non-sérieuse, la contestation relative à l'exigibilité des sommes réclamées au titre des charges. 10- Les causes du commandement n'ont été intégralement réglées que le 27 juin 2022, par paiement de la somme de 2990 euros, soit au-delà du délai d'un mois dont disposait le locataire. 11- Le premier juge a donc constaté à bon droit la résiliation du bail à la date du 20 juin 2022, et mis à la charge de la société Lloyd Company le paiement d'une indemnité d'occupation égale aux loyers et charges. 12- Il a également rejeté à juste titre la demande de délais, dès lors que pour la période postérieure à son redressement judiciaire la société Lloyd est redevable d'une somme totale de 66'917,91 euros, selon décompte non contesté arrêté au 30 juin 2023, ce qui caractérise une impossibilité totale de la part de la locataire d'apurer sa dette dans un délai de deux ans (il n'est d'ailleurs justifié d'aucun paiement depuis le 21 octobre 2022). 13- Il convient en conséquence de confirmer l'ordonnance, sauf à porter à la somme de 66'917,91 euros (à parfaire) le montant de la condamnation provisionnelle au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges exigibles au 30 juin 2023, Sur la demande reconventionnelle: 14- La société Lloyd Company n'établit nullement le caractère abusif de la procédure engagée à son encontre, compte tenu de sa carence persistante dans le règlement régulier des loyers et charges, qui justifiait la délivrance de plusieurs commandements. 15- Dès lors, la demande de dommages-intérêts pour un montant de 15'000 euros sera donc rejetée. Sur les demandes accessoires: 16- Il est équitable d'allouer à la SCI des quatre pavillons une indemnité de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Échouant en ses prétentions, la société Lloyd Company supportera les dépens ainsi que ses frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS: La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, Confirme l'ordonnance en toutes ses dispositions, sauf à porter à la somme de 66'917,91 euros le montant de la condamnation provisionnelle de la société Lloyd Company au profit de la SCI des Quatre Pavillons, au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges exigibles au 30 juin 2023, Y ajoutant, Rejette la demande de la société Lloyd Company en paiement de la somme de 15'000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, Condamne la société Lloyd Company à payer à la SCI des Quatres Pavillons la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Rejette les autres demandes, Condamne la société Lloyd Company aux dépens d'appel. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier Le Président