Tribunal judiciaire, 13 septembre 2024. 22/05169

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE -o-o-o-o-o-o-o-o-o- Chambre 04 N° RG 22/05169 - N° Portalis DBZS-W-B7G-WLO2 JUGEMENT DU 13 SEPTEMBRE 2024 DEMANDEUR : Mme [J] [E] [Adresse 3] [Localité 4] représentée par Me Jérôme LESTOILLE, avocat au barreau de LILLE DEFENDEUR : M. [X] [V] [Adresse 1] [Localité 2] représenté par Me Fabien CHIROLA, avocat au barreau de LILLE Mme [K] [C] épouse [V] [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Me Fabien CHIROLA, avocat au barreau de LILLE COMPOSITION DU TRIBUNAL Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente Assesseur : Sophie DUGOUJON, Juge GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier DEBATS : Vu l’ordonnance de clôture en date du 18 Octobre 2023. A l’audience publique du 16 Mai 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 18 juillet 2024 et prorogé au 13 Septembre 2024. Sophie DUGOUJON, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 13 Septembre 2024 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier. EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte sous seing privé en date du 04 janvier 2020, Monsieur [X] [V] et Madame [K] [C] (ci-après désignés ''les vendeurs'') se sont portés acquéreurs d'une maison à usage d'habitation sis [Adresse 3] à [Localité 4] appartenant à Madame [J] [E] (ci-après désignée ''l'acquéreuse'') et ce, moyennant le prix de 135.000 euros net vendeurs, dont 4.350 euros au titre de mobilier. Ladite vente a fait l'objet d'une réitération par acte authentique reçu le 18 juillet 2020. Se plaignant de la découverte d'une forte déformation des murs pignons en briques de l'immeuble, Madame [J] [E] a fait appel à un cabinet d'expertise en bâtiments, le cabinet E2P, lequel a déposé, le 14 octobre 2021, un rapport d'expertise amiable non établi contradictoirement. Par suite du dépôt de ce rapport, Madame [E] a fait établir des devis de réparation auprès de plusieurs professionnels, puis a fait réaliser des travaux pour un montant total de 23.003,75 euros T.T.C. Par exploits en date du 08 août 2022, Madame [J] [E] a fait assigner Monsieur [X] ''[V]'' et Madame [K] [C] devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins, notamment, d'indemnisation de ses préjudices. Monsieur [V] et Madame [C] ont constitué avocat le 06 septembre 2022. La clôture de l'instruction est intervenu le 18 octobre 2023, suivant ordonnance du même jour, et les plaidoiries ont été fixées à l'audience de plaidoiries du 16 mai 2024. * * * Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 25 janvier 2023, Madame [J] [E] demande au tribunal, au visa des articles 1640 et suivants, 1130, 1137 et suivants et 1112-1 et suivants du Code civil, de : - dire et juger son action fondée à l’encontre de Monsieur ''[V]'' et de Madame [C], - à titre principal : dire et juger que Monsieur ''[V]'' et de Madame [C] responsables de lui avoir caché l’état du mur pignon et du mur coté voisin, - à titre subsidiaire, - dire et juger Monsieur ''[V]'' et de Madame [C] responsables de manœuvres dolosives pour lui avoir sciemment cachés l'état des murs, - dire et juger que son consentement a été vicié, - à titre éminemment subsidiaire : dire et juger que Monsieur ''[V]'' et de Madame [C] ont manqué à leur obligation loyale d'information pour lui avoir caché l'état des murs, - en tout état de cause : - condamner solidairement Monsieur ''[V]'' et Madame [C] à l'indemniser de tous les préjudices qu'elle a subi au titre des désordres, non conformités, malfaçons, et préjudice moral soit la somme de 33.003,75 € augmentés des intérêts courus et à courir calculés au taux légal à compter de l'assignation et jusqu'à parfait paiement, - condamner solidairement Monsieur ''[V]'' et Madame [C] au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 03 mars 2023, Monsieur [X] [V] et Madame [K] [C] demandent au tribunal, au visa des articles 1641 et suivants du Code civil, de : - débouter Madame [J] [E] de toutes ses demandes, fins et conclusions. - condamner Madame [J] [E] à leur régler la somme de 3.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; - mettre à sa charge les entiers frais et dépens de l’instance ; - subsidiairement, écarter l’application de l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir. Pour l'exposé des moyens des parties, il sera renvoyé à leurs conclusions respectives, conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, il y a lieu de dire qu’une demande tendant à “dire et juger” ou à “constater” ne constitue pas nécessairement une prétention au sens juridique du terme devant être tranchée par le tribunal. Ces demandes ne seront, par conséquent, le cas échéant pas retenues en tant que telles mais seront étudiées en leur qualité de moyens des parties. Par ailleurs, le tribunal observe que l'assignation et les conclusions récapitulatives en demande sont, de toute évidence, entâchées d'erreurs de plume relatives au nom de famille du défendeur, tantôt écrit ''[V]'', tantôt ''[V]'', tandis qu'il résulte de l'ensemble des éléments versés aux débats que le nom du vendeur est Monsieur [X] [V]. Il sera donc procédé d'office à une rectification de ces erreurs purement matérielles. Sur la garantie des vices cachés L'article 1641 du Code civil dispose que «le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. ». L'article 1643 précise que le vendeur « est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ». L'action en garantie des vices cachés ouvre droit, pour l'acquéreur soit de solliciter la remise de la chose moyennant restitution de son prix, soit de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. Dans l'hypothèse d'une action résolutoire, le vendeur qui connaissait les vices de la chose est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. En l'espèce, le tribunal s'étonne, à titre liminaire, de l'absence de communication en demande, malgré l'intitulé de la pièce n°1 au bordereau, de l'acte authentique de vente régularisé entre les parties fondant pourtant la base contractuelle de l'action en garantie des vices cachés ainsi intentée, la seule attestation notariée de vente produite ne pouvant suffire à constituer cet acte et à justifier de son contenu. La partie défenderesse n'a pas davantage jugé utile de produire cet élément essentiel au litige, alors qu'elle se prévaut de l'existence d'une clause de non-garantie des vices cachés, se contentant, pour en justifier, de verser aux débats l'acte sous seing-privé daté du 04 janvier 2020 aux termes duquel il est stipulé que l'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve et n'a aucun recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents et des vices cachés, sauf à ce qu'il soit prouvé que les vices cachés étaient en réalités connus des vendeurs (pièce n°4, page 8). Madame [E] ne conteste toutefois pas l'existence d'une telle clause mais soutient que les vendeurs avaient connaissance de l'état précaire du mur pignon et le lui ont dissimulé, en ne lui transmettant pas les devis de réparation qu'ils avaient eux-mêmes sollicités avant la signature du compromis et en habillant les murs intérieurs afin d'en masquer l'état. Il convient, dès lors, d’examiner le vice dénoncé par l'acquéreuse afin non seulement de déterminer s’il lui était, au moment de la vente, apparent ou caché, s'il était connu ou non des vendeurs et s’il remplit les conditions de gravité de l’article 1641 du Code civil, mais également de savoir si l'action en garantie des vices cachés se heurte à la clause de non-garantie stipulée à l’acte de vente. Sur ce, au soutien de sa demande, Madame [E] verse principalement aux débats un rapport d'expertise amiable réalisé par le cabinet E2P le 14 octobre 2021, soit un an et trois mois après la vente, hors la présence des vendeurs, ceux-ci n'ayant pas été convoqués (pièce n°2). Aux termes de ce rapport, il est relevé les désordres suivants : - les joints de briques du mur pignon gauche de l'immeuble sont dégarnis, y compris sur la wembergue, - le mur pignon est percé de nombreux trous d'encastrement de solive et charpente découlant de la démolition d'un ancien bâtiment accolé, effectuée quinze auparavant environ, - le pan de mur à l'arrière du pignon est incliné et n'est pas harpé avec le pignon du corps principal de l'immeuble, - le mur en parpaings réalisé dans le prolongement du pignon et qui ferme la propriété du côté gauche ne comporte aucune fondation, - présence d'une lézarde à l'avant du pignon, près de la partie conservée de mur de façade du bâtiment voisin démoli, - présence d'un pan de mur de façade arrière conservé non-protégé des pluies, - absence de protection des pluies des murs de clôture en briques et parpaings, - le mur pignon droit de l'extension est bombé de plus de 5 centimètres au niveau du 1er étage. L'expert amiable considère que la déformation des murs découle principalement de la dégradation des joints de briques favorisée par l'absence de protection des murs démolis de l'immeuble voisin. Il préconise ainsi la réalisation, à court terme, de travaux pour un montant estimé à 16.000 euros. Il convient, néanmoins, de rappeler que le tribunal ne peut fonder sa décision uniquement sur un rapport d’expertise amiable, même établi contradictoirement (ce qui, de surcroît, n'est pas le cas en l'espèce), et doit rechercher si ce rapport est corroboré par d'autres éléments de preuve. Or, les devis établis en septembre 2021 par la S.A.S.U. G2C pour un montant total de 29.610 euros (pièce n°10), comme celui établi deux mois plus tard par la S.A.S.U. PERRACCHIO BATIMENT pour un montant total de 23.003,75 euros T.T.C. (pièce n°7), bien que détaillés, ne peuvent suffire à confirmer l'existence de chacun des désordres décrits par l'expert amiable, ce d'autant que le coût des réparations est sans commune mesure avec l'estimation chiffrée de l'expert, pourtant formulée à la même période. Aucun procès-verbal de constat ni aucun autre avis étayé de professionnel n'est communiqué, non plus qu'une expertise judiciaire, étant précisé que Madame [E] indique avoir, depuis, fait réaliser des travaux par la société PERRACHIO BATIMENT (pièce n°8), de sorte que la conduite de mesures d'investigations complémentaires est désormais impossible. En tout état de cause, il doit être relevé que l'expert amiable ne s'est aucunement prononcé sur la question de l'antériorité à l'acquisition de chacun des désordres constatés et ce, alors que les opérations expertales ont été réalisées plus d'une année après la vente et que le rapport évoque une date d'apparition des désordres en juillet 2021. Si les consorts [V]-[C] ne contestent pas que le mur pignon, à nu, était en voie de détérioration et qu'ils avaient envisagé, dans le cadre de la mise en vente, de faire procéder à des travaux destinés à le rendre présentable aux potentiels acquéreurs par la démolition des têtes de murs ainsi que de toutes briques dépassant du mur pignon, le rebouchage des trous et le nettoyage du mur avant pose d'un projeté, ainsi qu'il ressort du devis de la SARL LYS BAT daté du 16 décembre 2019 pour un montant de 6.820 euros (pièce n°2), cette société n'avait manifestement aucunement fait état d'autres difficultés telles que la déformation voire l'inclinaison de certains pans de murs ou la nécessité et a fortiori l'urgence de faire procéder à un rejointement des briques. Du reste, l'existence d'un mur pignon « à vif » résultant de la démolition de l'immeuble mitoyen et présentant des trous d'anciens encastrements était patente et parfaitement visible, même de la voie publique, ainsi qu'en témoignent les photographies jointes au rapport d'expertise amiable. Les échanges de courriels entre Madame [C] et le maire de la commune confirment que cette situation était visible puisqu'elle « rebutait » lors des visites dans le cadre de la mise en vente de l'immeuble (pièce n°3/3). Quant à l'arrière de la parcelle, s'il n'est pas contesté que la présence d'herbes sauvages hautes sur la parcelle voisine rendait son accès impossible, force est de constater que ce défaut d'accessibilité empêchait tout autant les vendeurs que Madame [E], sans qu'aucun des éléments versés aux débats ne tende à démontrer que Monsieur [V] et Madame [C] auraient eu connaissance d'un quelconque vice affectant le(s) mur(s) en partie arrière, à supposer qu'un tel vice soit suffisamment établi. Enfin, contrairement à ce que semble soutenir la demanderesse, et malgré les nombreux désordres soulignés, l'expert n'évoque expressément à aucun moment de son rapport de risque immédiat pour la sécurité de personne, quand bien même il estime que des travaux sont à envisager à court terme. A cet égard, il doit être fait le constat de ce que la maison est demeurée habitable. La demanderesse est procéduralement domiciliée au sein de la maison litigieuse et ne prétend pas avoir dû la quitter ni même avoir été contrainte de n'utiliser que certaines pièces en raison des désordres. Il n’est pas davantage allégué d'inondation ni de menace à court terme sur la solidité de la structure ni même d’une insalubrité causée par l’humidité. L'impropriété à destination de l'immeuble n'est, dans ces conditions, pas démontrée, non plus qu'une quelconque diminution de son usage. Dès lors, outre le fait que les vendeurs sont fondés à se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés insérée à l'acte de vente, il n'est pas rapporté la preuve d'un vice affectant l'immeuble et réunissant les conditions prévues à l'article 1641 du Code civil. L’action en garantie des vices cachés ne saurait, dans ces conditions, prospérer. En conséquence, Madame [E] sera déboutée de ses demandes formulées sur ce fondement. Sur le dol L'article 1130 du Code civil dispose que : « l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné ». Conformément à l'article 1131 du même code, les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat. L'article 1137 précise que le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. En tout état de cause, il faut que l'auteur des manœuvres, mensonge ou réticence ait agi intentionnellement pour tromper le contractant. L'erreur provoquée par le dol doit avoir été déterminante. Le dol suppose donc la réunion d’un élément matériel, une manœuvre frauduleuse qui peut être un mensonge ou une simple réticence portant sur un élément déterminant du consentement de l'acquéreur, ainsi qu'un élément intentionnel, la volonté de tromper son cocontractant. Si en tant que vice du consentement le dol entraîne la nullité relative du contrat, en tant que délit civil, il fonde l’engagement de la responsabilité pour faute de son auteur. Le préjudice réparable d'un cocontractant, qui a fait le choix de ne pas demander l'annulation du contrat, correspond, non à la perte d'une chance de ne pas contracter, mais uniquement à la perte d'une chance d'avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses. En l'espèce, Madame [E] entend faire valoir l'existence de manœuvres dolosives des vendeurs, lesquels avaient, selon elle, parfaitement connaissance et conscience de l'état du mur pignon et du mur voisin et de l'urgence à procéder à des réparations mais ont profité de la situation d'inaccessibilité du fonds voisin pour dissimuler ledit état et ont, par ailleurs, doublé les murs intérieurs de placos recouverts de peinture, de sorte qu'elle ne pouvait imaginer, lors de la visite, l'état réel des murs. Sur ce, ainsi qu'il a été précédemment développé, il n'est pas rapporté la preuve que les désordres décrits par l'expert amiable, à les supposer confirmés par d'autres éléments objectifs, existaient au jour de la vente ou s'ils existaient, qu'ils n'étaient pas apparents, même pour des profanes, ni, a fortiori, que les vendeurs en avaient connaissance. Au surplus, à supposer établie la réalisation par les consorts [V]-[C] de travaux intérieurs à l'immeuble peu de temps avant sa mise en vente, le tribunal peine à comprendre ce que les vendeurs auraient ainsi pu dissimuler sur l'état du mur pignon extérieur, l'acquéreuse n'évoquant avoir constaté, durant l'année et demi d'occupation de l'habitation avant la réalisation de travaux, aucun désordre intérieur imputable à l'état de ce mur, tel que des infiltrations. Par ailleurs, s'il n'est pas démontré que le devis de la société LYS BAT daté du 16 décembre 2019 avait été communiqué à Madame [E] au stade de la signature de l'acte sous seing-privé de vente, il doit être observé que les mentions de ce devis n'étaient aucunement de nature à renseigner l'acquéreuse sur l'existence de désordres qu'elle n'aurait pas été en mesure de constater elle-même (briques qui dépassent du mur pignon, trous d'anciens encastrements). Quant à l'inaccessibilité du mur situé à l'arrière de l'habitation lors de la vente, il ne saurait être fait grief aux vendeurs de l'état de friche de la parcelle voisine, dont ils se plaignaient, au demeurant, auprès du maire de la commune. Dès lors, ces éléments ne sauraient permettre de prouver que Monsieur [V] et Madame [C] auraient intentionnellement usé de manœuvres frauduleuses pour dissimuler de quelconques désordres dont le caractère contemporain de la vente n'est, au demeurant, pas démontré. En conséquence, Madame [E] sera également déboutée de ses demandes sur ce fondement. Sur l'existence d'un manquement des vendeurs à leur devoir d'information L'article 1112-1 du Code civil dispose que : « Celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. » Les demandes de Madame [E] ne sauraient davantage aboutir sur ce fondement, pour les mêmes motifs que développés précédemment. Sur les mesures accessoires En application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Succombant en ses demandes, Madame [J] [E] sera condamnée aux entiers dépens, de sorte que sa demande au titre des frais irrépétibles sera rejetée. Par ailleurs, l’équité commande de la condamner également à payer à Monsieur [V] et Madame [C] la somme de 2.700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort, Déboute Madame [J] [E] de l'intégralité de ses demandes ; Condamne Madame [J] [E] à payer à Monsieur [X] [V] et Madame [K] [C] la somme de 2.700 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; Condamne Madame [J] [E] aux entiers dépens de l'instance ; Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; Le Greffier, La Présidente.