Tribunal judiciaire, 26 septembre 2024. 24/02261

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/02261 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4ER6 N° MINUTE : 4/2024 JUGEMENT rendu le 26 septembre 2024 DEMANDERESSE S.C.I. FONCIERE LE COURSONNOIS, [Adresse 3] représentée par Me AUDINEAU Eric, avocat au barreau de Paris, [Adresse 1], Toque D 502 DÉFENDEUR Monsieur [S] [W], demeurant [Adresse 4], représenté par Me AWAD Pierre, avocat au barreau de Paris, [Adresse 2], Toque A 0181 COMPOSITION DU TRIBUNAL Karine WACHÉ-VALIN, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 28 juin 2024 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé le 26 septembre 2024 par Karine WACHÉ-VALIN, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 26 septembre 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/02261 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4ER6 EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 15 mars 2023, la SCI FONCIERE LE COURSONNOIS a consenti un bail d'habitation à M. [S] [W] portant sur un logement situé [Adresse 4], 1er étage porte gauche, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 3.200 euros et d'une provision pour charges de 140 euros. Par acte de commissaire de justice du 31 octobre 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 8.705 euros au titre de l'arriéré locatif, octobre 2023 inclus, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. Le commandement de payer a été signifié à la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives le 2 novembre 2023. Par acte de commissaire de justice en date du 29 janvier 2024, la SCI FONCIERE LE COURSONNOIS a fait assigner M. [S] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire - Condamner M. [S] [W] à lui verser la somme de 13.025 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance du mois de janvier 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 8.705 euros et de l'assignation pour le surplus, - Ordonner la capitalisation des intérêts, - constater l'acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du contrat, - ordonner l'expulsion de M. [S] [W] et de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du jugement, - statuer sur le sort des meubles conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - condamner M. [S] [W] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu'à la libération des lieux, - condamner M. [S] [W] à lui payer une somme de 1.300 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, - condamner M. [S] [W] à lui payer une somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l'assignation, des frais de signification et d'exécution du présent jugement ainsi que l'émolument de recouvrement revenant au commissaire de justice. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 30 janvier 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 28 juin 2024 à laquelle l'affaire a été renvoyée, la SCI FONCIERE LE COURSONNOIS, représentée par son avocat, maintient l'intégralité de ses demandes, actualise sa créance à la somme de 30.143,24 euros, juin 2024 inclus, précise que le paiement du loyer courant n'a pas été repris et s'oppose à l'octroi de délais de paiement. M. [S] [W] représenté par son conseil demande à pouvoir s'acquitter de la dette locative par versements mensuels de 5.000 euros par mois à compter du 7 décembre 2024 et la suspension de la clause résolutoire pendant les délais accordés. Il expose qu'il était employé dans un cabinet dentaire poursuivi pour détournement, qu'il a exercé son droit de retrait et n'a plus perçu de revenus, qu'il a retrouvé un emploi mais ne sera réglé que dans trois mois. Il ajoute qu'il a quatre enfants à charge. La décision a été mise en délibéré au 26 septembre 2024 par mise à disposition des parties au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande La SCI FONCIERE LE COURSONNOIS justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 31 octobre 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 8.705 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 31 décembre 2023. Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la SCI FONCIERE LE COURSONNOIS à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant. Il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de la SCI LE COURSONNOIS de condamnation à expulsion sous astreinte, le recours à la force publique étant suffisant. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation M. [S] [W] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l'espèce, la SCI FONCIERE LE COURSONNOIS verse aux débats un décompte démontrant que M. [S] [W] doit la somme totale de 30.143,24 euros, correspondant à l'arriéré des loyers et charges impayés et aux indemnités d'occupation, juin 2024 inclus. M. [S] [W] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer la somme de 30.143,24 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation pour la somme de 13.025 euros et de la signification du présent jugement pour le surplus compte tendu des paiements intervenus depuis le commandement de payer. Il sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant jusqu'à la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. Conformément à l'article 1343-2 du code civil, Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt. Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive de la SCI LE COURSONNOIS La SCI LE COURSONNOIS demande la condamnation de M. [S] [W] à lui verser la somme de 1.300 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive. Elle ne justifie pas d'un préjudice distinct de celui causé par le non paiement des loyer et des charges suffisamment réparé par la condamnation du locataire au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation. Sa demande sera en conséquence rejetée. Sur les demandes accessoires M. [S] [W], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de la SCI FONCIERE LE COURSONNOIS concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 31 octobre 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 15 mars 2023 entre la SCI FONCIERE LE COURSONNOIS, d'une part, et M. [S] [W] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4], 1er étage porte gauche, est résilié depuis le 31 décembre 2023, ORDONNE à M. [S] [W] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 4], 1er étage porte gauche, ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, CONDAMNE M. [S] [W] à payer à la SCI FONCIERE LE COURSONNOIS la somme de 30.143,24 euros au titre de l'arriéré locatif et indemnité d'occupation arrêtés au 14 juin 2024, échéance de juin 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation pour la somme de 13.025 euros et de la signification du présent jugement pur le surplus, ORDONNE la capitalisation des intérêts, CONDAMNE M. [S] [W] à payer à la SCI FONCIERE LE COURSONNOIS une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion), REJETTE la demande de la SCI LE COURSONNOIS aux fins d'obtenir la condamnation de M. [S] [W] à lui payer la somme de 1.300 euros à titre de dommages-intérêts pur résistance abusive, CONDAMNE M. [S] [W], à payer à la SCI FONCIERE LE COURSONNOIS la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [S] [W], aux dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et celui de l'assignation, RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 septembre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés. Le greffier La juge