Cour d'appel, 16 janvier 2008. 04/00230

ARRET No du 16 JANVIER 2008 R. G : 04 / 00230 R-JB Décision déférée à la Cour : jugement du 05 janvier 2004 Tribunal de Grande Instance d'AJACCIO R. G : 01 / 859 S. A. R. L SOCIETE HOTELIERE DE LA MARINE C / A... X... D... D... COUR D'APPEL DE BASTIA CHAMBRE CIVILE ARRET DU SEIZE JANVIER DEUX MILLE HUIT APPELANTE : S. A. R. L SOCIETE HOTELIERE DE LA MARINE Prise en la personne de son représentant légal en exercice 20114 FIGARI représentée par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour assistée de la SCP LENTALI-PIETRI-DUCOS, avocats au barreau d'AJACCIO, substituée par la SCP PIERI ETIENNE-DUPIELET FABIEN, avocats au barreau de MARSEILLE INTIMEES : Madame Marie Dominique A... épouse B... ... 20090 AJACCIO représentée par la SCP RIBAUT-BATTAGLINI, avoués à la Cour assistée de la SCP LEANDRI-LEANDRI, avocats au barreau d'AJACCIO Madame Nicolette Annonciade X... épouse H... ... 20169 BONIFACIO représentée par la SCP RIBAUT-BATTAGLINI, avoués à la Cour assistée de la SCP LEANDRI-LEANDRI, avocats au barreau d'AJACCIO Madame Chantal D... épouse E... Prise en sa qualité d'héritière de feue Barberine Antoinette X... Veuve D... ... BRUXELLES-BELGIQUE représentée par la SCP RIBAUT-BATTAGLINI, avoués à la Cour assistée de la SCP LEANDRI-LEANDRI, avocats au barreau d'AJACCIO Madame Danielle D... épouse F... Prise en sa qualité d'héritière de feue Barberine Antoinette X... Veuve D... ... 76780 LA HAYE représentée par la SCP RIBAUT-BATTAGLINI, avoués à la Cour assistée de la SCP LEANDRI-LEANDRI, avocats au barreau d'AJACCIO COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 06 décembre 2007, devant la Cour composée de : Monsieur Jean BRUNET, Président de Chambre Monsieur Bernard WEBER, Conseiller Madame Marie-Laure PIAZZA, Conseiller qui en ont délibéré. GREFFIER LORS DES DEBATS : Madame Emmanuelle PORELLI. Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2008 ARRET : Contradictoire, Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile. Signé par Monsieur Jean BRUNET, Président de Chambre, et par Madame Emmanuelle PORELLI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. * * * Par acte sous seing privé du 29 février 1989, les consorts A...-X... aux droits desquels interviennent désormais Madame Marie Dominique A... épouse B..., Madame Nicolette X... épouse H... , Madame D... épouse E..., Madame Danièle D... épouse F..., ces deux dernières ès qualités d'héritières de feue Madame Barberine X... Veuve D..., ont donné à bail pour une durée de 9 ans à compter du 1er mars 1989 à LA SARL HÔTELIÈRE DE LA MARINE les premier et quatrième étages d'un immeuble situé à BONIFACIO Quai Jérome Comparetti dans lesquels est exploité un hôtel, moyennant un loyer mensuel de 6. 000 francs. LA SARL HÔTELIÈRE DE LA MARINE y a fait réaliser au cours de ce bail d'importants travaux d'équipement et d'amélioration. Le 20 avril 2001, les bailleresses ont notifié congé à LA SARL HÔTELIÈRE DE LA MARINE pour le 1er novembre 2001 avec offre de renouvellement moyennant un loyer annuel de 400. 000 francs et la conclusion de deux baux distincts pour chacun des étages loués. Par jugement en date du 6 novembre 2001, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance d'Ajaccio a rejeté la demande des bailleurs tendant à la divisibilité du bail et a ordonné une expertise confiée à Monsieur Jacky I.... L'expert a déposé son rapport le 13 juin 2003 en concluant à une valeur locative de 42. 000 euros pour les deux étages de l'immeuble. Par jugement en date du 5 janvier 2004, le tribunal de grande instance d'Ajaccio a fixé à la somme de 2. 625 euros à compter du 1er novembre 2001 le nouveau loyer mensuel dû par LA SARL HÔTELIÈRE DE LA MARINE aux bailleresses au titre de la location des premier et quatrième étages de l'immeuble et a condamné cette société à leur payer la somme de 1. 500 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et aux dépens. LA SARL SOCIÉTÉ HÔTELIÈRE DE LA MARINE a interjeté appel du jugement par déclaration du 27 février 2004. Par arrêt mixte en date du 12 avril 2006, la présente Cour a infirmé le jugement entrepris, et, statuant à nouveau, a rejeté la demande en divisibilité du loyer du bail renouvelé entre chacun des étages composant les lieux loués formée par les bailleurs, pour le surplus, avant dire droit et tous droits et moyens des parties réservés, a ordonné une expertise confiée à Monsieur François Antoine J..., en vue de fournir notamment à la Cour tous éléments lui permettant d'évaluer le loyer, a dit que les consorts A... X... devaient consigner la somme de 3. 500 euros et a dit que l'expert devait déposer son rapport dans le délai de 4 mois suivant la date d'acceptation de sa mission. L'expert a déposé son rapport le 22 mars 2007 en concluant à une valeur locative de 49. 200 euros pour les deux étages de l'immeuble. Dans ses écritures déposées le 18 septembre 2007 aux fins d'infirmation du jugement, LA SARL SOCIÉTÉ HÔTELIÈRE DE LA MARINE demande à la Cour de fixer le loyer annuel à la somme de 24. 967, 74 euros et de débouter les intimés de leur demande formée au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Dans leurs écritures déposées le 23 octobre 2007, Madame Marie Dominique A... épouse B..., Madame Nicolette X... épouse H... , Madame D... épouse E..., Madame Danièle D... épouse F..., ces deux dernières es qualités d'héritières de feue Madame Barberine X... Veuve D... demandent à la Cour de fixer le loyer annuel à la somme de 123. 816 €, et de condamner LA SARL SOCIÉTÉ HÔTELIÈRE DE LA MARINE au paiement de la somme de 3. 000 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. * * * MOTIFS DE LA DÉCISION : Attendu qu'il n'est pas discuté par les parties que LA SARL SOCIÉTÉ HÔTELIÈRE DE LA MARINE a bénéficié d'un bail commercial de 9 ans à compter du 1er mars 1989, dont le terme initial était fixé au 28 février 1998, qui s'est poursuivi par tacite reconduction au delà de 12 ans, puisque le congé avec offre de renouvellement lui a été délivré le 20 avril 2001, et que dés lors, le mécanisme du plafonnement du loyer du bail renouvelé de l'article L 145-34 du code de commerce lui est inapplicable, ainsi que l'a d'ailleurs relevé le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance d'AJACCIO dans un jugement définitif du 6 novembre 2001 ; Attendu que par arrêt mixte du 12 avril 2006, la présente Cour a écarté le caractère monovalent des locaux en considération de la clause de polyvalence des commerces contenue dans le bail ; Qu'il s'ensuit que les dispositions de l'article R 145-10 du code de commerce qui prévoit que " le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée ", et que l'ensemble des méthodes résultant de ces usages retenues par les parties, comme la méthode dite hôtelière sont inapplicables en l'espèce ; Attendu en conséquence, qu'en application des dispositions de l'article L 145-33 du code de commerce, seules applicables au cas d'espèce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative déterminée, à défaut d'accord des parties, d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; Attendu qu'il résulte du rapport d'expertise de Monsieur J... et de l'ensemble des pièces produites par les parties, que les éléments suivants sont à prendre en considération pour apprécier la valeur locative effective de l'immeuble litigieux : -sur les caractéristiques du local considéré (article L 145-33 1o, R 145-3 et R 145-4 du code de commerce) : le local porte sur le premier et le quatrième étage d'un immeuble situé sur la Quai Comparetti, site le plus touristique de la ville de Bonifacio, d'une surface réelle de 340 m2 répartie en 15 chambres, classées depuis un arrêté préfectoral du 5 mars 1992 en Hôtel 3 Etoiles. Il n'y a ni parking, ni restaurant, ni piscine (à la différence d'autres hôtels avoisinants), le rez-de-chaussée et les 2o et 3o étages de l'immeuble faisant l'objet de baux distincts, -sur la destination des lieux (article L 145-33 2o et R 145-5 du code de commerce) : même si le preneur bénéficie de la liberté contractuelle d'exercer " tous commerces ", les lieux sont toutefois imbriqués dans d'autres locations situées aux 2o et 3o étage aménagées de façon homogène en hôtel, et qui, même si la superficie n'est pas précisée, sont loués par la SCI GTI à la SARL HÔTELIÈRE DE LA MARINE 106. 714 euros par an, -sur les obligations respectives des parties (article L 145-33 3o et R 145-8 du code de commerce) : le bail met à la charge du preneur toutes les charges exorbitantes du droit commun, mais le preneur peut entreprendre à tout moment tous travaux d'aménagement sans l'autorisation du bailleur. Le preneur a entrepris de très importants travaux d'équipement en 1989 qui ont abouti en 1992 au classement de l'hôtel en catégorie " 3 Etoiles ", ce qui a justifié le loyer minoré initial, mais ne justifie pas nécessairement la même minoration dix années plus tard, peu important à cet égard que le coût des travaux n'ait pas été supporté par le preneur, ce que le bailleur affirme d'ailleurs sans le démontrer, -sur les facteurs locaux de commercialité (article L 145-33 4o et R 145-6 R 145-7 du code de commerce) : L'hôtel bénéficie d'un taux d'occupation moyen minimal de l'ordre de 55 %. Les intimés ne peuvent utilement critiquer le prix moyen au mètre carré fixé par l'expert à la somme de 16, 50 € en considération du montant relevé dans neuf commerces avoisinants aux caractéristiques comparables, et sur l'application d'un correctif que justifie leur situation en rez-de-chaussée alors que les locaux objets du litige se situent à l'étage ; Attendu qu'il se déduit de l'ensemble de ces éléments, que le loyer annuel fixé par l'expert J... à la somme de 49. 200 euros du aux bailleresses par l'appelante à compter du 1er novembre 2001, date de son renouvellement, soit 4. 100 euros par mois, doit être retenu, peu important à cet égard la discussion instaurée par les parties sur les divers coefficients de majoration ou de minoration critiqués ou proposés, les critères légaux d'appréciation du loyer étant souverainement appréciés par le juge ; Que le jugement sera donc infirmé sur le montant du loyer retenu ; Attendu que l'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile au bénéfice de quiconque ; Que le premier jugement sera également infirmé de ce chef ; Attendu que les dépens de première instance et d'appel seront supportés par moitié par chacune des parties, en ceux compris les frais d'expertise ; Que le premier jugement sera donc de ce chef également réformé ; * * * PAR CES MOTIFS, LA COUR : Infirme le jugement entrepris, Statuant à nouveau, Fixe à la somme de QUARANTE NEUF MILLE DEUX CENT EUROS (49. 200 euros) le montant du loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er novembre 2001 afférent aux locaux à usage d'hôtel situé Quai Comparetti à BONIFACIO appartenant à Madame Marie Dominique A... épouse B..., Madame Nicolette X... épouse H... , Madame D... épouse E..., Madame Danièle D... épouse F..., ces deux dernières es qualités d'héritières de feue Madame Barberine X... Veuve D..., Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, Dit que les dépens de première instance et d'appel, en ceux compris les frais d'expertise seront supportés par moitié par chacune des parties. LE GREFFIER, LE PRESIDENT, FEUILLE DE SUIVI APRES ARRET 04 / 00230 Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours arrêt du SEIZE JANVIER DEUX MILLE HUIT S. A. R. L SOCIETE HOTELIERE DE LA MARINE Rep / assistant : Me Antoine-Paul ALBERTINI (avoué à la Cour) Rep / assistant : la SCP LENTALI-PIETRI-DUCOS (avocats au barreau D'AJACCIO) Rep / assistant : la SCP PIERI ETIENNE-DUPIELET FABIEN (avocats au barreau de MARSEILLE) C / A... Rep / assistant : la SCP RIBAUT-BATTAGLINI (avoués à la Cour) Rep / assistant : la SCP LEANDRI-LEANDRI (avocats au barreau D'AJACCIO) X... Rep / assistant : la SCP RIBAUT-BATTAGLINI (avoués à la Cour) Rep / assistant : la SCP LEANDRI-LEANDRI (avocats au barreau D'AJACCIO) D... Rep / assistant : la SCP RIBAUT-BATTAGLINI (avoués à la Cour) Rep / assistant : la SCP LEANDRI-LEANDRI (avocats au barreau D'AJACCIO) D... Rep / assistant : la SCP RIBAUT-BATTAGLINI (avoués à la Cour) Rep / assistant : la SCP LEANDRI-LEANDRI (avocats au barreau D'AJACCIO) DOSSIERS AVOUES MANQUANTS : NON RENDRE LES DOSSIERS AUX AVOUES DOSSIERS RENDUS LE NOMBRE DE PHOTOCOPIES : 7