Tribunal judiciaire, 26 juillet 2024. 24/01178

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à :Me Valérie COURTOIS Copie exécutoire délivrée le : à : Me Laurent RUBIO Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 24/01178 - N° Portalis 352J-W-B7I-C34BC N° MINUTE : 2 JCP JUGEMENT rendu le vendredi 26 juillet 2024 DEMANDERESSE ASSOCIATION [3], dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Laurent RUBIO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0729 DÉFENDEUR Monsieur [B] [S], demeurant [Adresse 1] comparant en personne assisté de Me Valérie COURTOIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0129 COMPOSITION DU TRIBUNAL Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Aline CAZEAUX, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 06 mai 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 juillet 2024, prorogé au 26 juillet 2024 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Aline CAZEAUX, Greffier Décision du 26 juillet 2024 PCP JCP fond - N° RG 24/01178 - N° Portalis 352J-W-B7I-C34BC EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 01 février 2021, l’Association [3] a donné à bail à M. [B] [S] un logement situé dans une résidence sociale, au [Adresse 1] (logement n°508), pour une redevance mensuelle de 411.10 euros. Se prévalant du dépassement de la durée maximale de séjour, l’Association [3] a adressé par LRAR datée du 24 janvier 2023 un congé prenant effet au 1 février 2023. Par jugement du 6 septembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a, notamment : Constaté que la durée du séjour de 24 mois expirait au 01/02/2023,Constaté que le délai de préavis de trois mois n’avait pas été respecté par le bailleur,Dit que le contrat s’est renouvelé par tacite reconduction jusqu’au 26/04/2023,Débouté l’association [3] de ses demandes d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation. Par courrier adressé en recommandé avec accusé de réception le 29 septembre 2023, l’Association [3] a délivré un nouveau congé à M. [B] [S], l’informant de ce qu’il devrait en conséquence quitter le logement à l’issue d’un délai de trois mois à compter de la réception du courrier. Par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2024, l’Association [3] a fait assigner M. [B] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : Constater la validité du congé délivré par le bailleur à M. [B] [S], et constater la résiliation du contrat de résidence ;Ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,Condamner M. [B] [S] au paiement d’une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant de l’actuelle redevance,Condamner M. [B] [S] aux entiers dépens. A l’audience du 6 mai 2024 à laquelle l’affaire a été appelée, l’Association [3] a été représentée par son conseil, qui a déposé des conclusions aux termes desquelles il réitère les demandes contenues dans l’acte introductif d’instance. Au soutien de ses prétentions, l’Association [3] expose que le défendeur a dépassé la durée maximale de séjour de 24 mois tel qu’il découle de l’article 2 du contrat de résidence qui prévoit que le bail est conclu pour une durée d’un mois tacitement reconductible dans la limite de deux ans. Elle explique que le bail a ainsi expiré le 1er février 2023, et avoir respecté un délai de préavis de trois mois à l’occasion de la délivrance du congé du 29 septembre 2023. En réponse à la fin de non recevoir soulevée en défense, elle explique que, si ses demandes sont similaires à celles portées devant le juge ayant statué le 6 septembre 2023, elles ne sont pas fondées sur la même cause, un nouveau congé ayant été délivré. Au visa des articles 1210, 1211, 1214,1215, et 1738 du code civil, elle soutient qu’il s’est opéré un nouveau contrat par tacite reconduction, dont le contenu est identique au contrat initial, mais dont la durée est indéterminée, rappelant que l’unique condition à la rupture du contrat sans écrit est le respect d’un délai de prévenance, qu’elle estime avoir respecté, de sorte que le nouveau congé délivré est valide et que M. [B] [S] est en conséquence devenu occupant sans droit ni titre à l’issue du délai de trois mois. M. [B] [S] a été assisté par son conseil, qui a déposé des conclusions, auxquelles il s’est rapporté et aux termes desquelles il demande au juge de : - à titre principal, juger irrecevable les demandes formées par l’association [3] comme se heurtant à l’autorité de chose jugée, - à titre subsidiaire, débouter l’association [3] de l’ensemble de ses demandes, - à titre très subsidiaire, accorder un délai d’un an à M. [B] [S] pour quitter les lieux. Au soutien de la fin de non recevoir qu’il soulève, il fait valoir que les demandes formées par son bailleur dans le cadre de la présente instance sont les mêmes que celles qui avaient été formées dans le cadre de l’instance à l’issue de laquelle l’association [3] a été déboutée, le juge ayant précédemment statué ayant précisé que le bail s’était renouvelé par tacite reconduction jusqu’au 26 avril 2023. Il ajoute que tant les parties que la cause du litige sont les mêmes, de sorte que les nouvelles demandes de son bailleur se heurtent à l’autorité de chose jugée. Il considère donc que la convention a été reconduite tacitement, pour une période de deux ans supplémentaire. Au soutien de sa demande subsidiaire, il conteste la validité du congé qui lui a été notifié le 6 octobre 2023, en ce qu’il ne comporterait aucune date précise. Enfin, au soutien de sa demande formée à titre très subsidiaire, il fait valoir sa bonne foi et la précarité de sa situation personnelle. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 2 juillet 2024, délibéré prorogé au 26 juillet 2024. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M. [B] [S] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989. Sur la recevabilité des demandes Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. Aux termes de l'article 1355 du code civil, l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité. En l'espèce, le juge des contentieux de la protection a, par jugement du 6 septembre 2023, constaté que la bailleresse n’avait pas respecté le délai de préavis de trois mois lorsqu’elle a délivré congé le 24 janvier 2023 et dit que le contrat s’était renouvelé par tacite reconduction d’un mois jusqu’au 26/04/2023; il a, en conséquence, débouté l’association [3] de ses demandes d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation. Un nouveau congé a été délivré par le bailleur le 29 septembre 2023. Il convient donc de constater que la demande formée par assignation du 15 janvier 2024 porte sur un nouveau congé. L'objet de la demande étant distinct, il ne saurait être opposée à la bailleresse l'autorité de chose jugée. En conséquence, les demandes formées par l’association [3] sont recevables. Sur la résiliation du titre d'occupation Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet. En matière de logement foyer plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants : - inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ; - cessation totale d'activité de l'établissement ; - cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré. L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis : a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité. Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795). En l'espèce, le contrat de mise à disposition temporaire daté du 1er février 2021 a été conclu pour une durée d’un mois, renouvelable par tacite reconduction pour des périodes de même durée à partir de la date d’entrée à la résidence, soit le 1er février 2021 dans la limite de 2 ans (Article II-Durée). L’article XIV prévoit que le contrat est résilié de plein droit sous réserve d’un préavis de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission. En l’espèce, il est établi que M. [B] [S] a cessé de remplir les conditions d’admission à compter du 1er février 2023, puisqu’il avait alors atteint la durée maximale de séjour prévue par la convention du 1er février 2021. Toutefois, parce que la bailleresse n’a pas respecté le délai de préavis lorsqu’elle lui a pour la première fois donné congé, le juge a constaté que le contrat s’était renouvelé par tacite reconduction d’un mois jusqu’au 26/04/2023. Aux termes de 1215 du code civil, lorsqu’à l’expiration du terme d’un contrat conclu à durée déterminée, les contractants continuent d’en exécuter les obligations, il y a tacite reconduction. Celle-ci produit les mêmes effets que le renouvellement du contrat. Aux termes de l’article 1738 du code civil, si, à l'expiration des baux écrits, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par l'article relatif aux locations faites sans écrit. En effet, lorsqu'il y a tacite reconduction du contrat, c'est-à-dire prorogation des relations contractuelles en l'absence de manifestation d'une volonté contraire de l'une ou l'autre des parties, la conséquence n'en est pas l'allongement de la durée du contrat primitif mais la naissance d'un nouveau contrat, dont le contenu est identique au premier. Toutefois, il est constant que la tacite reconduction reposant sur une présomption de la volonté des parties, elle est exclue dans le cas où le maintien en possession du locataire est contredit par l’expression de la volonté du bailleur d’obtenir la restitution du bien loué. L’article 1739 du code civil prévoit d’ailleurs expressément que lorsqu’il y a un congé signifié, le preneur quoiqu’il ait continué sa jouissance, ne peut invoquer la tacite reconduction. En l’espèce, le juge statuant le 6 septembre 2023 a constaté que le bail s’était tacitement reconduit par périodes d’un mois, jusqu’au 26 avril 2023, date correspondante à l’expiration du délai de trois mois à compter de la réception du premier congé adressé à M. [B] [S] par l’association [3]. Il ne saurait dès lors être invoqué une tacite reconduction du bail pour une nouvelle durée maximale de deux années, le bailleur ayant expressément indiqué sa volonté de voir M. [B] [S] quitter les lieux, cela à deux reprises. En effet, par courrier adressé en LRARle 29 septembre 2023, reçu le 6 octobre 2023, l’Association [3] a de nouveau indiqué à M. [B] [S] sa volonté de résilier le contrat pour dépassement de la durée maximale de séjour tout en respectant un délai de préavis de trois mois, la loi ne conditionnant pas, contrairement à ce que soutient M. [B] [S], la validité du congé à la mention d’une date précise, la mention “à l’issue d’un délai de trois mois à compter de la réception du congé” étant suffisamment précise sur la date de son effet. Il sera en conséquence constaté que le bail est résilié depuis le 6 janvier 2024. M. [B] [S] étant sans droit ni titre depuis 07 janvier 2024, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Sur l’indemnité d'occupation Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. M. [B] [S] sera condamné à payer à l’Association [3] une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 07 janvier 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant de la redevance qui aurait été due si le bail s'était poursuivi. Il convient de constater l’absence au jour de l’audience de dette locative ; les loyers comme l’indemnité d’occupation dues ont été payés. Sur la demande de délais pour quitter les lieux Aux termes de l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. (…) Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Aux termes de l’article suivant, la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. En l’espèce, l’occupant du logement n’est pas entré dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Il n’est en outre pas établi qu’il serait de mauvaise foi. Il est par ailleurs établi qu’il règle diligemment l’indemnité d’occupation. Il y a en conséquence lieu de lui accorder, dès lors qu’il a déjà bénéficié d’un délai de plus d’un an à l’issue de la durée maximale du séjour initialement prévue, un délai de six mois pour quitter les lieux. Sur les demandes accessoires M. [B] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût de l’assignation. Aucune demande n’a été formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, et mis à disposition au greffe,   CONSTATE la validité du congé délivré le 29 septembre 2023 reçu le 06 octobre 2023 ; CONSTATE que le titre d’occupation à effet du 01er février 2021 conclu entre d’une part, l’Association [3], et d’autre part, M. [B] [S] relatif à l’appartement meublé à usage d’habitation (foyer-logement) situé au [Adresse 1], est résilié depuis le 06 janvier 2024 ; ACCORDE au défendeur un délai de 6 mois à compter de la présente décision pour quitter les lieux ; ORDONNE en conséquence à M. [B] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de six mois à compter de la présente décision ; DIT qu’à défaut pour M. [B] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’association [3] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; CONDAMNE M. [B] [S] à verser à l’Association [3], une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui de la redevance, telle qu'elle aurait été si le contrat s'était poursuivi, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ; CONDAMNE M. [B] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition, le 26 juillet 2024, par le juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le greffier Le juge des contentieux de la protection