Tribunal judiciaire, 17 octobre 2024. 24/00473

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE Service de proximité ORDONNANCE DE REFERE du 17 Octobre 2024 Minute n° S.A. CDC HABITAT c/ [V] DU 17 Octobre 2024 N° RG 24/00473 - N° Portalis DBWR-W-B7I-POSX - Exécutoire : à Me Rose-Marie FURIO-FRISH - copie certifiée conforme : à Me Morgane OLEKSY le: DEMANDERESSE: S.A. CDC HABITAT ayant osn siège [Adresse 2] [Localité 4] venant aux droits de HLM NOUVEAU AZUR Agissant poursuites et diligences de son représentant légal domiciliée es qualité au dit siège [Adresse 3] [Localité 4] Rep/Assistant : Me Rose-Marie FURIO-FRISH, avocat au barreau de Nice, substituée à l’audience par Me Florence DNIDNI-FRANÇOIS, avocat au barreau de Grasse DEFENDEUR: Monsieur [J] [V] [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 1] Rep/Assistant : Me Morgane OLEKSY, avocat au barreau de Nice (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-06088-2024-1030 du 18/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de NICE) COMPOSITION DE LA JURIDICTION: Lors des débats et du délibéré : JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : Madame, Monsieur Madame Stéphanie LEGALL, assistée lors des débats par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier et lors de la mise à disposition par Monsieur Thibaut LLEU, greffier qui a signé la minute avec le président DÉBATS : A l’audience publique du 02 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 17 Octobre 2024 DÉCISION : ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 17 Octobre 2024 EXPOSÉ DU LITIGE La Société NOUVEAU LOGIS AZUR aux droits de laquelle vient la SA CDC HABITAT SOCIAL a, selon acte sous seing privé du 1er juillet 2014, donné à bail d’habitation à Madame [J] [V], pour une durée de trois mois renouvelable par tacite reconduction, un logement conventionné sis à [Localité 1], [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel indexé de 511,69 euros et une provision mensuelle sur charges de 126,73 euros, soit un total mensuel de 638,42 euros, actualisé à 770,66 euros. La SA CDC HABITAT SOCIAL a, également selon acte sous seing privé du 18 juin 2014 à effet au 1er juillet 2014, donné en location un garage n°4 à Madame [J] [V], pour une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction, sis à la même adresse, moyennant un loyer mensuel indexé de 50,00 euros et une provision mensuelle sur charges de 3,55 euros, soit un total mensuel de 53,55 euros, actualisé à 57,94 euros. Vu l’acte du commissaire de justice en date du 9 janvier 2024, régulièrement dénoncé à la Préfecture le 12 janvier 2024 auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé de ses moyens et l’intégralité de ses prétentions, par lequel la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [J] [V], en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de NICE, pôle de la proximité, à l’audience du 25 mars 2024 à 9h15 aux fins notamment, au visa des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de constater la résiliation du contrat de bail susvisé liant les parties et statuer sur ses conséquences, Vu le renvoi contradictoire de l’affaire à l’audience du 3 juin 2024 à 9h15, Vu le renvoi contradictoire de l’affaire à l’audience du 2 septembre 2024 à 10h30, Vu les conclusions en réponse de Madame [J] [V] déposées à l’audience du 2 septembre 2024 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et aux termes desquelles elle sollicite le débouté de l’ensemble des demandes de la SA CDC HABITAT SOCIAL, l’octroi d’un délai de paiement d’une durée de 36 mois, de débouter la bailleresse de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de dire que la demanderesse conservera la charge des dépens, Vu l’article 455 du code de procédure civile, À l’audience du 2 septembre 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL représentée, maintient l’intégralité de ses prétentions formulées dans son assignation, qu’elle soutient expressément, excepté le montant de la provision au titre de l’arriéré locatif qu’elle modifie à la hausse et fixe, en produisant un décompte locatif actualisé au 31 juillet 2024 , à la somme de 10 857,91 euros. Elle précise que la locataire n’a pas repris le paiement du loyer et expose en conséquence être opposée à l’octroi de délais de paiement à cette dernière. Madame [J] [V], représentée, maintient l’intégralité de ses prétentions formulées dans ses conclusions en réponse. Le délibéré a été fixé au 17 octobre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la procédure de référé et sa recevabilité A l’appui de leurs prétentions, les parties ont, au sens de l’article 6 du code de procédure civile, la charge d’alléguer les faits propres à les fonder. L’article 834 du même code dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. La demanderesse, bailleresse personne morale qui sollicite la constatation de la résiliation du bail d’habitation pour impayés locatifs, justifie de l’accomplissement des formalités exigées par les articles 24 I, II et III de la loi du 06 juillet 1989, tels que modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Elle justifie en effet, à peine d’irrecevabilité de sa demande, d’une part, avoir notifié à la CAF (service des impayés de logement) le 13 septembre 2023 les arriérés locatifs visés dans le commandement de payer en date du 19 septembre 2023 soit bien deux mois avant la délivrance de l’assignation et d’autre part, avoir dénoncé à la Préfecture des Alpes Maritimes le 12 janvier 2024 l’assignation en expulsion locative du 9 janvier 2024, soit six semaines au moins avant la première audience du 25 mars 2024. Son action est donc déclarée recevable. Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences Selon les dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Les baux liant les parties stipulent chacun une clause résolutoire de plein droit en cas d’impayés aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat dans un délai de deux mois pour le bail d’habitation et le contrat de location du garage. Les articles 7a et 24 de la loi du 06 juillet 1989, version applicable à la date de l’action, visent en particulier l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus par le jeu de la clause résolutoire, six semaines après un commandement resté infructueux, Un commandement de payer visant les clauses résolutoires été délivré à la requête de la bailleresse sociale à Madame [J] [V] par acte du commissaire de justice en date du 19 septembre 2023 pour un arriéré locatif de 3 672,28 euros selon décompte locatif arrêté au mois d’août 2023 et le coût de l’acte pour 150,60 euros. La demanderesse sollicite dans son assignation la résiliation des baux à effet au 19 novembre 2023, soit dans un délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Or, il sera fait observer que les nouvelles dispositions de l’article 24 I issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicables aux baux d’habitation, fixent à six semaines au lieu de deux mois les effets du commandement de payer et que le contrat de location du garage fixe à un mois les effets du commandement de payer. Il convient en conséquence de retenir le délai de six semaines pour le bail d’habitation et le délai d’un mois pour le contrat de location du garage. La locataire n’a pas intégralement payé les causes du commandement de payer durant ces délais. En conséquence les clauses résolutoires sont acquises et il convient de constater la résiliation des baux à effet au 31 octobre 2023 pour le bail d'habitation et au 19 octobre 2023 pour le contrat de location du garage, d’ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que celle de tous les occupants de son chef du logement et du garage et de la condamner à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL des indemnités d’occupation mensuelles d’un montant égal à celui des derniers loyers indexés appelés assortis de leur provision sur charges locatives à la date de la résiliation, soit 770,66 euros pour le bail d'habitation et 57,94 euros pour le contrat de location du garage à compter du 1er novembre 2023 pour le bail d'habitation et du 20 octobre 2023 pour le contrat de location du garage jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à la bailleresse. Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution. Sur le paiement de sommes à titre provisionnel Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé dans la limite de sa compétence peut accorder, en vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, une provision au créancier, ou, ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. Selon l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de s’acquitter de son loyer assorti de la provision pour charges locatives aux termes convenus dans le bail d’habitation liant les parties. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui invoque une obligation doit la prouver et inversement, celui qui prétend l’avoir exécutée doit justifier du fait qui a conduit à son extinction. La demanderesse produit au soutien de sa demande en paiement le bail d’habitation, le commandement de payer, divers relevés de compte locatifs dont un relevé de compte locatif actualisé duquel il ressort que Madame [J] [V] resterait devoir la somme de 10 857,91 euros arrêtée au mois de juillet 2024 inclus au titre de l’arriéré locatif de laquelle il y a lieu de déduire les frais suivants comptabilisés au débit du compte de la locataire pour : - 150,60 euros le 31 octobre 2023, 290,75 euros le 31 janvier 2024 au titre des frais de contentieux sérieusement contestables dès lors qu’ils relèvent des dépens de la procédure, - 7,62 euros par trois fois le 31 mars 2024 pour les frais de pénal OPS sérieusement contestables dès lors que la bailleresse ne prouve pas avoir envoyé l’enquête supplément loyer de solidarité à la locataire. Soit la somme totale de 464,21 euros à déduire. La défenderesse ne démontre pas avoir soldé sa dette locative à hauteur de 10 393,70 euros au jour où le juge statue. L’obligation n’étant donc pas sérieusement contestable à hauteur 10 393,70 euros, il convient de condamner Madame [J] [V] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL cette somme à titre provisionnel correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 27 août 2024. Sur l’octroi de délais de paiement à la locataire Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telle que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La défenderesse sollicite des délais de règlement de sa dette locative auxquels la bailleresse s’oppose. Il ressort du diagnostic social et financier que Madame [J] [V] est à la recherche d’un emploi depuis octobre 2022, qu’elle est célibataire et vit avec ses trois enfants âgés entre 18 et 22 ans, qu’elle perçoit des revenus mensuels de 2 808,00 euros et s’acquitte de charges mensuelles de 1 484,00 euros. La locataire expose avoir un travail depuis le mois d’août 2024 et avoir repris le règlement des loyers. Or, Madame [J] [V] ne procède que par affirmations et n’établit pas avoir recommencé à travailler dès lors qu’elle ne produit aucun contrat de travail et que les bulletins de paie qu’elle fournit à la juridiction datent de 2021 et 2022. En outre, si elle prouve au moyen d’un justificatif de règlement avoir payé le loyer du mois de mars 2024, la juridiction constate à la lumière du décompte locatif actualisé produit par la bailleresse que depuis lors elle n’a procédé à aucun règlement de loyer de sorte qu’au jour de l’audience l’arriéré locatif a augmenté et s’élève à la somme de 10 393,70 euros. Ainsi, le tribunal pas en mesure d’apprécier la capacité financière de la locataire d’honorer ses engagements locatifs et d’apurer son arriéré locatif. Au vu des explications sus-énoncées, il ne sera pas fait droit à la demande reconventionnelle émise à ce titre. Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile Madame [J] [V], qui succombe au sens de l'article 696 du Code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l'instance dont le coût du commandement de payer du 19 septembre 2023 et sera condamné à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL une somme de 600,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Sur l’exécution provisoire Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe : DECLARONS l’action de la SA CDC HABITAT SOCIAL recevable, CONSTATONS la résiliation du bail d’habitation en date du 1er juillet 2014 à effet au 31 octobre 2023 et la résiliation du contrat de location du garage en date du 18 juin 2014 à effet au 19 octobre 2023, ORDONNONS, à défaut de départ spontané, l’expulsion de Madame [J] [V] ainsi que celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique du logement occupé sis à [Localité 1], [Adresse 5] et du garage n°4 situé à la même adresse, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, CONDAMNONS Madame [J] [V] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL des indemnités d’occupations mensuelles d’un montant égal à celui des derniers loyers indexés appelés assortis de leur provision pour charges locatives, à la date de la résiliation, soit 770,66 euros pour le bail d'habitation et 57,94 euros pour le contrat de location du garage à compter du 1er novembre 2023 pour le bail d'habitation et du 20 octobre 2023 pour le contrat de location du garage et jusqu’à complète libération des lieux par la remise des clés à la bailleresse, CONDAMNONS Madame [J] [V] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 10 393,70 euros à titre de provision sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 27 août 2024, mois de juillet 2024 inclus, REJETONS la demande en délais de paiement de Madame [J] [V], CONDAMNONS Madame [J] [V] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 600,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, REJETONS le surplus des demandes de la SA CDC HABITAT SOCIAL, CONDAMNONS Madame [J] [V] aux entiers dépens de l'instance de référé en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile dont le coût du commandement de payer du 19 septembre 2023, RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire. Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,