Texte intégral
Minute n° 2025 /
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
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JUGEMENT du 30 Avril 2025
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DEMANDERESSE :
Société CDC HABITAT
33, avenue Pierre Mendès France
75013 PARIS
représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES
D'une part,
DÉFENDEURS :
Monsieur [J] [P] [R]
Porte D004
12 Rue Julien Lanoë Saint Joseph de Porterie
44300 NANTES
non comparant
Madame [C] [I] [B]
Porte D004
12 Rue Julien Lanoë Saint Joseph de Porterie
44300 NANTES
non comparante D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA
GREFFIER : Michel HORTAIS
PROCEDURE :
date de la première évocation : 09 janvier 2025
date des débats : 27 février 2025
délibéré au : 30 avril 2025
RG N° N° RG 24/02613 - N° Portalis DBYS-W-B7I-NGT6
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART
CCC à Madame [C] [I] [B] +Monsieur [J] [P] [R]
CCC à la préfecture
Copie dossier
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 10 septembre 2021, la société CDC HABITAT a donné à bail à Monsieur [J] [P] [Y] et Madame [C] [I] [B] un logement à usage exclusif d’habitation lui appartenant sis, 12 rue Julien Lanoë - porte D004 - Saint Joseph de Porterie - 44300 NANTES, et ses accessoires, moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable de 1019,81 € pour le logement et ses annexes, outre une provision sur charges de 50,86 € par mois.
Le 1er mars 2024, la société bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 2801,84€ au titre des loyers échus et impayés au 1er mars 2024.
Ce même commandement, visant l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989, les mettait également en demeure d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs par la production d’une attestation délivrée par leur assureur.
Par acte de commissaire de justice du 22 juillet 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 23 juillet 2024, la société CDC HABITAT a fait assigner Monsieur [J] [P] [Y] et Madame [C] [I] [B] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- constater à compter du 1er avril 2024 pour défaut de justification d’une assurance, ou subsidiairement depuis le 12 avril 2024 pour défaut de paiement, la résiliation du bail conclu en date du 10 septembre 2021 entre les parties ;
- à titre subsidiaire, prononcer à compter du jugement à intervenir, la résiliation du bail en date du 10 septembre 2021 entre les parties ;
- ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [J] [P] [Y] et Madame [C] [I] [B], ainsi que de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;
- condamner solidairement Monsieur [J] [P] [Y] et Madame [C] [I] [B] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 3601,16 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 19 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2024, ou à compter du jugement à intervenir, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;
- condamner solidairement Monsieur [J] [P] [Y] et Madame [C] [I] [B] à payer à la société CDC HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du 1er avril 2024 ou subsidiairement à compter du 12 avril 2024, ou du jugement à intervenir, et ce jusqu’à la libération complète des lieux ;
- assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance du loyer ou de l’arriéré et ce sans mise en demeure préalable ;
- condamner solidairement Monsieur [J] [P] [Y] et Madame [C] [I] [B] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement.
Après un renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 27 février 2025 lors de laquelle la société CDC HABITAT, valablement représentée par ministère d’avocat, a indiqué se désister de sa demande au titre de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance. Elle a maintenu ses autres demandes et a par ailleurs actualisé sa créance à la somme de 890,20€ selon le décompte arrêté au 24 février 2025. Elle a donné son accord express sur des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.
Régulièrement assignés à domicile, Monsieur [J] [P] [Y] et Madame [C] [I] [B] n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter.
En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Le bailleur a déclaré n’avoir pas d’information à ce sujet.
Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux a été communiqué à la société bailleresse.
La décision a été mise en délibéré au 30 avril 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
L’article 472 du code de procédure civile dispose que “lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée”.
Monsieur [J] [P] [Y] et Madame [C] [I] [B] n’ayant pas comparu lors des débats, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire en application de l’article 474 du Code de procédure civile.
Sur la recevabilité de la demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail fondée sur le défaut de paiement des loyers
En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, “Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (...). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (...). Cette saisine (...) s'effectue par voie électronique”.
Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, “A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience (...) par voie électronique (...)”.
En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 23 juillet 2024, soit six semaines au moins avant la première audience du 09 janvier 2025.
Par ailleurs, la société CDC HABITAT justifie avoir saisi la CCAPEX le 11 avril 2024, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation de bail.
Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation du bail.
Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers ou des charges
L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux».
En l'espèce, le bail liant les parties contient en son article 8 une clause résolutoire rédigée comme suit : « à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et charges à son échéance, le présent contrat pourra être résilié à la seule volonté du bailleur, et ce, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »
Un commandement de payer visant cette clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié à Monsieur [J] [P] [Y] et Madame [C] [I] [B] le 1er mars 2024, pour un arriéré de loyers et charges de 2801,84 €.
Si ce commandement accorde un délai de six semaines aux locataires pour régler leur dette, il convient de relever que la clause résolutoire insérée au contrat de bail, et reproduite dans son intégralité dans le commandement, mentionne quant à elle un délai de deux mois.
Compte-tenu de cette contradiction et eu égard à la volonté des parties telle qu’elle apparaît dans le contrat de bail qu’elles ont signé, il convient de considérer que les locataires disposaient d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.
Il ressort des pièces versées aux débats, notamment des décomptes, que les causes de ce commandement n’ont pas été entièrement réglées dans le délai de deux mois.
Ainsi, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 mai 2024.
Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.
En l’espèce, la créance principale de la société CDC HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.
Le décompte versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 890,20 € au 24 février 2025, échéance du mois de février 2025.
Il convient toutefois de déduire de ce décompte la somme de 399,40 € imputée aux locataires. Cette somme correspond à des frais de contentieux et des frais de prélèvements qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens.
Monsieur [J] [P] [Y] et Madame [C] [I] [B] n’ont pas comparu pour contester la somme sollicitée ou faire état de versements qui n’auraient pas été pris en considération.
En conséquence, Monsieur [J] [P] [Y] et Madame [C] [I] [B] seront condamnés solidairement, en vertu de la clause de solidarité prévue au contrat de bail, à payer à la société CDC HABITAT la somme de 490,80 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 24 février 2025, échéance du mois de février 2025 inclue, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2024.
Sur les délais de paiement
L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”.
L'article 24 VII de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.
En l’espèce, le décompte versé aux débats démontre que les locataires ont apuré presque la totalité de leur dette, celle-ci ayant diminué depuis la délivrance du commandement de payer le 1er mars 2024. Ils n’ont pas réglé la totalité de leur loyer en février 2025, mais avaient repris le paiement intégral du loyer depuis le mois de juillet 2024, outre des versements complémentaires pour apurer leur dette. De plus, leur bailleur a donné son accord express à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.
Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.
Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
Il convient de rappeler que si les locataires respectent les délais de paiement qui leur sont accordés et qu’ils règlent le loyer courant pendant toute la durée des délais de paiement, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. Ils pourront ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.
Dans le cas contraire, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible. Les locataires seront solidairement redevables d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial) et cette indemnité d'occupation sera due par les locataires jusqu’à leur départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou leur expulsion. La clause résolutoire reprendra son effet de plein droit à la date du 2 mai 2024 et le bailleur pourra procéder à leur expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Enfin, le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l’espèce, Monsieur [J] [P] [Y] et Madame [C] [I] [B] seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l'état, les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 1er mars 2024.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à cette condamnation.
En l'espèce, Monsieur [J] [P] [Y] et Madame [C] [I] [B] seront condamnés in solidum à payer à la société CDC HABITAT la somme de 150 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
Déclare recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la société CDC HABITAT à l’encontre de Monsieur [J] [P] [Y] et Madame [C] [I] [B] ;
Condamne solidairement Monsieur [J] [P] [Y] et Madame [C] [I] [B] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 490,80 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 24 février 2025, échéance du mois de février 2025 inclue, outre les intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2024 ;
Accorde à Monsieur [J] [P] [Y] et Madame [C] [I] [B] un délai de paiement de 5 mois pour se libérer de la dette, en plus du loyer courant, de 4 fois 100€, la 5ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 15 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;
Rappelle que pendant le cours du délai accordé, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;
Dit que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par les locataires, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;
Dit qu’à défaut de paiement d'une seule mensualité de la dette locative et/ou du loyer courant à la bonne date, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;
En tant que de besoin, dans l'hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non paiement du loyer courant,
Constate la résiliation du bail, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, à la date du 2 mai 2024 ;
Dit que Monsieur [J] [P] [Y] et Madame [C] [I] [B] devront quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés 12 rue Julien Lanoë - porte D004 - Saint Joseph de Porterie - 44300 NANTES en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
Ordonne à défaut, l'expulsion de Monsieur [J] [P] [Y] et Madame [C] [I] [B] ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d’avoir à libérer les lieux ;
Condamne solidairement Monsieur [J] [P] [Y] et Madame [C] [I] [B] à payer à la société CDC HABITAT, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;
Renvoie le bailleur aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;
Condamne in solidum Monsieur [J] [P] [Y] et Madame [C] [I] [B] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 150 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
Condamne in solidum Monsieur [J] [P] [Y] et Madame [C] [I] [B] aux dépens en ce compris les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer du 1er mars 2024 ;
Déboute la société CDC HABITAT de ses demandes plus amples ou contraires ;
Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
Dit qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 30 avril 2025.
Le Greffier La Présidente
Michel HORTAIS Stéphanie ZARIFFA
