Tribunal judiciaire, 21 novembre 2024. 24/02376

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE Pôle de Proximité ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ ORDONNANCE DU : 06 Février 2025 Président : Monsieur BIDAL, Juge Greffier : Madame DEGANI, Greffier Débats en audience publique le : 21 Novembre 2024 GROSSE : Le 07 février 2025 à Me DI COSTANZO Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le 07 février 2025 à Me Hugo BONACA Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 24/02376 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4Z2L (RG 24/6676) PARTIES : DEMANDERESSE Association SOLIHA PROVENCE ANCIENNEMENT PACT DES BDR 13, dont le siège social est sis [Adresse 4] représentée par Me Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE DEFENDEURS Monsieur [F] [J], demeurant [Adresse 3] représenté par Me Hugo BONACA, avocat au barreau de MARSEILLE Madame [E] [J], demeurant [Adresse 3] (AJ totale) représentée par Me Hugo BONACA, avocat au barreau de MARSEILLE ET DEMANDERESSE Association SOLIHA PROVENCE ANCIENNEMENT PACT DES BDR 13, dont le siège social est sis [Adresse 4] représentée par Me Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE ET DEFENDEURS Monsieur [X] [A] venant aux droits de Madame [Y] [A] pris en sa qualité d’usufruitier, domicilié : chez SARL CABINET O. TRAVERSO (Administrateur de biens), [Adresse 1] non comparant Monsieur [Z] [A] venant aux droits de Madame [Y] [A] pris en sa qualité de nu-propriétaire, domicilié : chez SARL CABINET O. TRAVERSO (Administrateur de biens), [Adresse 1] non comparant Madame [H] [A] venant aux droits de Madame [Y] [A] pris en sa qualité d’usufruitière, domiciliée : chez SARL CABINET O. TRAVERSO (Administrateur de biens), [Adresse 1] non comparante EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé établi le 20 janvier 2014, Madame [Y] [A] a consenti à l’association SOLIHA PROVENCE (anciennement dénommée PACT des Bouches-du-Rhône) un bail en vue d'une sous-location portant sur un appartement sis [Adresse 2] ; Par acte sous seing privé établi le 28 mai 2015, l’association SOLIHA PROVENCE a sous-loué ce logement à Monsieur [F] [J] et Madame [E] [C] ép [J], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 575 euros et 45 euros de provisions sur charges. Monsieur [X] [A], Monsieur [Z] [A] et Madame [H] [A] sont venus aux droits de Madame [D] [A]. Par acte de commissaire de justice du 30 mai 2023, Monsieur [X] [A], Monsieur [Z] [A] et Madame [H] [A] ont délivré un congé aux fins de vente à l’association SOLIHA PROVENCE, à effet au 19 janvier 2024. L'association SOLIHA PROVENCE a, par acte de commissaire de justice signifié le 7 juin 2023, dénoncé ce congé à Monsieur [F] [J] et Madame [E] [C] ép [J], avec sommation de libérer les lieux pour la date du 19 janvier 2024. Monsieur [F] [J] et Madame [E] [C] ép [J] se sont maintenus dans les lieux. Par acte de commissaire de justice du 28 mars 2024 auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé de ses moyens et prétentions, l’association SOLIHA PROVENCE a fait assigner Monsieur [F] [J] et Madame [E] [C] ép [J] en référé devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 23 mai 2024. Par acte de commissaire de justice du 31 octobre 2024, l’association SOLIHA PROVENCE a dénoncé cette procédure et a assigné en intervention forcée Monsieur [X] [A], Monsieur [Z] [A] et Madame [H] [A] en référé devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE. L’affaire, après des renvois contradictoires, a été appelée et retenue à l’audience du 21 novembre 2024. A l'audience, l’association SOLIHA PROVENCE, Monsieur [F] [J] et Madame [E] [C] ép [J], représentés par leur Conseil respectif, ont repris leurs conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des prétentions et des moyens. Monsieur [X] [A], Monsieur [Z] [A] et Madame [H] [A] n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés. L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2025. Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile, MOTIFS DE LA DECISION En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. Dit autrement, une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces. A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. Vu l’article 9 du code de procédure civile, Vu l’article 1353 du code civil, Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée. Sur la jonction des instances Conformément à l'article 367 du code de procédure civile, il est dans l'intérêt d'une bonne justice de joindre les instances entre les parties, enregistrées au répertoire général sous les numéros 24/02376 et 24/06676, et de dire que la procédure se poursuivra sous le numéro 24/02376. Sur la résiliation du contrat de sous-location et ses conséquences Vu l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989, dont le dernier alinéa précise que « les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location ». En l’espèce, le contrat établi le 20 janvier 2014 entre Madame [D] [A] et l’association SOLIHA PROVENCE, en vue d'une sous-location, est soumis au droit commun et non pas aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Il n’appartient, dès lors, pas au Juge d’apprécier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, à plus forte raison lorsqu’il statue en référé. L’article 6 du contrat de sous-location signé par les parties stipule qu'en cas de cessation du contrat de location principal pour quelque cause que ce soit, le contrat de sous-location prendra fin sans que le sous locataire puisse se prévaloir d'un quelconque droit à l'encontre de l’association SOLIHA PROVENCE ou du bailleur, ni d'aucun titre d'occupation. En outre, l'article 5-2 de ce même contrat précise que le PACT 13 pourra délivrer congé à tout moment sauf à respecter un préavis de trois mois. Il est constant que Monsieur [X] [A], Monsieur [Z] [A] et Madame [H] [A] ont fait signifier un congé aux fins de vente à l’association SOLIHA PROVENCE, le 30 mai 2023, à effet au 19 janvier 2024. L'association SOLIHA PROVENCE a, par acte de commissaire de justice signifié le 7 juin 2023, dénoncé ce congé aux défendeurs, avec sommation de libérer les lieux pour la date du 19 janvier 2024. Conformément aux dispositions de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989, Monsieur [F] [J] et Madame [E] [C] ép [J] ne peuvent se prévaloir d'aucun droit ni d'aucun titre d'occupation à l'encontre du bailleur en raison de la cessation du contrat principal ; ils ne peuvent invoquer le bénéfice des autres dispositions de la loi susvisée, lesquelles ne sont pas applicables au contrat de sous-location. Le congé délivré le 30 mai 2023 à l'association SOLIHA PROVENCE, dénoncé aux sous-locataires par acte de commissaire de justice du 7 juin 2023, a mis fin au bail principal et, par voie de conséquence, au contrat de sous-location consenti à Monsieur [F] [J] et Madame [E] [C] ép [J]. Le préavis de trois mois ayant été respecté, il y a lieu de constater que le contrat de sous-location est résilié depuis le 19 janvier 2024, et que Monsieur [F] [J] et Madame [E] [C] ép [J] sont déchus de plein droit de tout titre d'occupation sur l'appartement litigieux depuis cette date. Il y a donc lieu d'ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef dudit logement. Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, soit réduit ou supprimé. Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution. En outre, au regard des dispositions de l’article 1240 du code civil, l'occupation sans droit ni titre du logement justifie l'indemnisation de l'association SOLIHA PROVENCE (anciennement dénommée PACT des Bouches-du-Rhône). En conséquence, il convient de condamner Monsieur [F] [J] et Madame [E] [C] ép [J] à payer une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 776,29 euros), à compter du 20 janvier 2024 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à l'association SOLIHA PROVENCE. Sur la demande d’astreinte Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [F] [J] et Madame [E] [C] ép [J] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte. Au-delà, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en la matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution. Sur l’arriéré locatif Vu l'article 1728 du code civil, Vu les articles 8, 23 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, Le locataire n’est pas en droit de suspendre le paiement du loyer même si le bailleur n’exécute pas ses obligations, à moins que le logement ne soit inhabitable. L'association SOLIHA PROVENCE produit le contrat de sous-location signé, ainsi qu’un relevé de compte actualisé au 19 novembre 2024 fixant la dette locative à une somme de 463,92 euros, terme du mois de novembre 2024 inclus, déduction faite des frais de procédure. Monsieur [F] [J] et Madame [E] [C] ép [J] contestent leur dette, arguant de désordres survenus au sein du logement. Reste que ne sont versés aux débats ni photographies datées permettant d’identifier les lieux où elles ont été prises avec certitude, ni procès-verbal de constat. De même, force est de constater l’absence de mise en demeure, faisant état de nuisances, antérieure à la signification du congé pour vente et à l’assignation. Monsieur [F] [J] et Madame [E] [C] ép [J] transmettent l’état des lieux d’entrée (faisant état d’un état global moyen) ainsi qu’un courrier du service communal d’hygiène et de santé de la mairie de [Localité 5], daté du 26 avril 2024, c’est-à-dire postérieurement à la résiliation du contrat litigieux. S’ils formulent des plaintes quant à l’état du logement loué dans le cadre de la présente instance, les nuisances évoquées ne permettent pas d'invoquer une exception d'inexécution dès lors qu'ils demeurent encore dans les lieux loués dont ils n'établissent pas l'inhabitabilité. Pour autant, aucun justificatif mentionnant les sommes appelées au titre des charges n’est produit, fût-ce dans le cadre de la présente instance. Des comptes sont donc à faire entre les parties qui méritent un débat de fond tant sur le principe d'une créance locative que sur son règlement et qui échappe au juge des référés, juge de l'évident et de l'incontestable. Compte tenu de ces éléments, il convient de renvoyer les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond sur ce point, les parties n'ayant pas sollicité le renvoi de l'affaire devant le juge du fond en vertu de l'article 837 du code de procédure civile. Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts Vu les articles 6 et 8 de la loi du 6 juillet 1989, Vu l’article 1240 du code civil, Vu l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, Monsieur [F] [J] et Madame [E] [C] ép [J] arguent de désordres survenus au sein du logement mis à bail. Reste que ne sont versés aux débats ni photographies datées permettant d’identifier les lieux où elles ont été prises avec certitude, ni procès-verbal de constat. De même, force est de constater l’absence de mise en demeure ou de courrier du service communal d’hygiène et de santé, antérieurs à la signification du congé et de l’assignation. Monsieur [F] [J] et Madame [E] [C] ép [J] transmettent l’état des lieux d’entrée (faisant état d’un état global moyen) ainsi qu’un courrier du service communal d’hygiène et de santé de la mairie de [Localité 5], daté du 26 avril 2024, c’est-à-dire postérieurement à la résiliation du contrat litigieux. Enfin, Monsieur [F] [J] et Madame [E] [C] ép [J] ne rapportent pas la preuve de l’existence d’un préjudice subi, ni de la persistance des désagréments ni encore celle de l’imputabilité ou d’un lien de causalité avec les désordres dénoncés au sein du logement sous-loué. Ils seront en conséquence déboutés de leur demande de dommages et intérêts, qui relève au surplus du fond du droit. Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, dans leur version applicable au présent litige, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an. En l'espèce, Monsieur [F] [J] et Madame [E] [C] ép [J] justifient de paiements effectués et de diligences accomplies en vue de leur relogement. Néanmoins, ils n’apportent pas la preuve d’une situation rendant impossible leur relogement dans des conditions normales. Enfin, et bien qu’ils ne soient pas entrés dans les lieux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, Monsieur [F] [J] et Madame [E] [C] ép [J] ont, de fait, bénéficié de larges délais. En conséquence, il y a lieu de les débouter de leur demande de délais pour quitter les lieux. Sur la demande de communication de diagnostics techniques et de justificatifs des charges Vu les articles 3-3, 8 et 23 de la loi du 6 juillet 1989, Au cas d’espèce, les contrats litigieux sont soumis au droit commun et non pas aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, conformément à l'article 8 de ladite loi qui précise que « les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location ». Il en résulte que les demandes de Monsieur [F] [J] et Madame [E] [C] ép [J] relatives à la communication de diagnostics techniques et de justificatifs des charges doivent être rejetées. Sur les demandes accessoires Monsieur [F] [J] et Madame [E] [C] ép [J], qui succombent au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supporteront in solidum les entiers dépens de l'instance et seront condamnés in solidum à payer à l’association SOLIHA PROVENCE une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La demande au titre de l'article 10 du décret du 8 mars 2001 devenu A 444-32 du code de commerce sera rejetée, la demanderesse ne justifiant d’aucun moyen développé à ce sujet. Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe : ORDONNONS la jonction des instances enregistrées au répertoire général sous le numéro 24/02376 et 24/06676, sous le numéro 24/02376 ; CONSTATONS la résiliation du contrat de sous-location liant les parties par l'effet du congé dénoncé à Monsieur [F] [J] et Madame [E] [C] ép [J] le 7 juin 2023 ; CONSTATONS que Monsieur [F] [J] et Madame [E] [C] ép [J] occupent sans droit ni titre des locaux sis [Adresse 2], depuis le 19 janvier 2024 ; ORDONNONS en conséquence à Monsieur [F] [J] et Madame [E] [C] ép [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance ; DEBOUTONS l’association SOLIHA PROVENCE de sa demande d’assortir l’expulsion de Monsieur [F] [J] et Madame [E] [C] ép [J] d’une astreinte ; DISONS qu’à défaut pour Monsieur [F] [J] et Madame [E] [C] ép [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’association SOLIHA PROVENCE pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; DISONS que l'expulsion ne peut avoir lieu qu'à l'expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d'avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; DISONS que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ; DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNONS Monsieur [F] [J] et Madame [E] [C] ép [J] à payer à l’association SOLIHA PROVENCE à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 20 janvier 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ; FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 776,29 euros) ; DISONS n'y avoir lieu à référé sur la demande de paiement au titre de l’arriéré locatif; RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir au fond sur cette demande ; DEBOUTONS Monsieur [F] [J] et Madame [E] [C] ép [J] de leurs demandes de dommages et intérêts ; DEBOUTONS Monsieur [F] [J] et Madame [E] [C] ép [J] de leur demande de communication de diagnostics techniques et de justificatifs des charges ; DEBOUTONS Monsieur [F] [J] et Madame [E] [C] ép [J] de leur demande en délais pour quitter les lieux ; CONDAMNONS Monsieur [F] [J] et Madame [E] [C] ép [J] in solidum à payer à l'association SOLIHA PROVENCE la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS Monsieur [F] [J] et Madame [E] [C] ép [J] in solidum aux entiers dépens ; DEBOUTONS l'association SOLIHA PROVENCE de sa demande au titre de l'article 10 du décret du 8 mars 2001 ; RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. LA GREFFIERE LE JUGE