Cour de cassation, 13 mars 2012. 11-10.839

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu'ayant constaté que le local acheté par Mme X... ne permettait pas, malgré le bail destiné à " tout commerce " consenti antérieurement qui lui était opposable, l'exploitation d'un fonds de commerce de restaurant faute de conformité à la réglementation applicable aux immeubles recevant du public, ainsi que l'opposition de la copropriété à sa poursuite en l'état, relevé que Mme X... avait commis une erreur sur la rentabilité financière de son achat en raison de l'importance des investissements nécessaires à la mise en conformité du local, et retenu, par une appréciation souveraine, que cette erreur, causée par l'exploitation apparemment régulière de ce fonds de commerce et par le silence gardé par le vendeur, professionnel de l'immobilier, avait porté sur un élément essentiel et déterminant de son consentement, la cour d'appel, qui en a déduit que Mme X... avait été victime d'un dol, a légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. Y... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... à verser à Mme X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. Y... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize mars deux mille douze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils pour M. Y... IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'AVOIR déclaré la demande de Mme Brigitte X... partiellement bien fondée au titre de l'action en responsabilité pour dol et, en conséquence, d'AVOIR condamné M. Claude Y... à payer à Mme X... un montant de 50 000 euros de dommages et intérêts, avec les intérêts au taux légal à compter de l'arrêt ; AUX MOTIFS QUE « pour critiquer la décision entreprise, en ce qu'elle l'a déboutée de son action sur le terrain du dol, en considérant que cette action procédait nécessairement de l'article 1382 du code civil et ne pouvait être valablement invoqué pour indemniser le préjudice résultant d'un contrat, l'appelante relève que le droit de demander la nullité d'un contrat par application des articles 1116 et 1117 du code civil n'exclut pas la possibilité pour une victime de manoeuvres dolosives d'agir en responsabilité délictuelle contre son auteur, notamment en cas de vente ; que la réticence dolosive reprochée résulte de l'attitude du vendeur qui a délibérément vendu au prix fort des locaux, tout en sachant pertinemment qu'ils ne permettaient pas l'exploitation d'une activité de restaurant ou d'une autre activité commerciale et qu'ils ne respectaient pas les prescriptions légales et réglementaires applicables aux établissements recevait du public que sont les magasins ; Attendu que pour conclure également à la confirmation sur ce terrain, l'intimé observe que le dol ne se présume pas et qu'en l'occurrence l'existence de manoeuvres dolosives n'est nullement prouvée ; qu'il n'est pas démontré, ni allégué que l'acheteuse avait fait de l'exploitation d'un restaurant une condition déterminante dé son consentement ; que l'existence d'un préjudice n'est pas davantage caractérisée, alors que le bail était tous commerces, qu'il mettait à la charge de la locataire le respect des règlements et autres mises aux normes et alors qu'au surplus, I'acheteuse a toute latitude pour rendre les locaux conformes à l'exploitation d'un restaurant ; Attendu qu'il sera rappelé, à titre liminaire, que le dol se caractérise par des manoeuvres pratiquées par l'une des parties à une convention, qui sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté (article 1116 du code civil) ; Attendu, en outre, qu'il est admis, d'une part, que le dol peut être caractérisé par un simple mensonge, voire par la réticence dolosive, c'est à dire le fait de garder le silence sur une information que l'on connaît et devrait communiquer, dès lors qu'elle a pour dessein délibéré d'amener quelqu'un à contracter en le trompant et, d'autre part, que la victime du dol, même " incident ", peut, outre la nullité du contrat, exercer une action en responsabilité délictuelle pour obtenir réparation de son préjudice (Cass 1ère Civ. 4 février 1975 et Cass. Com. 18 octobre 1994 Bull. Civ. IV, n° 293) ; Attendu qu'aux termes du contrat de vente du 29 juin 2004, M. Y... a cédé à Mme X... des locaux commerciaux, sur lesquels était consenti à Mme A...un bail commercial du 5 décembre 2003 " destinés à tout commerce ", dans lequel elle exploitait un fonds de restaurant à I'enseigne " Le Petit Piment " ; Attendu qu'il s'est avéré que ce fonds n'était pas exploité dans le respect de la législation, notamment celle applicable en matière de sécurité des bâtiments accueillant du public et que la copropriété s'opposait à toute poursuite de l'exploitation sous cette forme tant que les normes de sécurité ne seraient pas respectées ; Attendu que sans méconnaître que ni l'acte de vente, ni le bail commercial ne font référence à l'exploitation d'un commerce sous forme de restauration, ni que la mise en conformité des locaux aux normes incombait au locataire et non à la bailleresse, ainsi que I'a relevé l'intimée, la Cour relève néanmoins que M. Y... qui a procédé personnellement à la location des locaux, en qualité de représentant d'une S. C. I Lythéa (annexes n° 5 à 7 de Me Spieser), qui plus est professionnel de I'immobilier en sa qualité d'agent immobilier, ne pouvait ignorer les contraintes et difficultés de nature législatives ou réglementaires s'imposant pour l'exploitation d'un tel fonds ou plus généralement d'un fonds accueillant du public, non plus que l'irrégularité de la situation de la preneuse en place ou la nécessité d'importants investissements dans les locaux pour y remédier et qu'il aurait dû en informer son acheteuse ; Attendu que Mme X..., trompée par l'exploitation apparemment régulière d'un fonds dans les locaux qu'elle achetait et sur un élément essentiel, ou en tout cas important de son consentement, à savoir la rentabilité financière de I'opération, notablement amoindrie par la nécessité de procéder elle-même à d'importants investissements, ou rendue plus aléatoire compte-tenu du caractère dissuasif de tels investissements pour tout futur preneur, soutient à juste titre qu'elle a été victime d'un dol et qu'elle est en droit d'obtenir réparation du préjudice en résultant, contrairement à ce qu'a retenu le tribunal ; Attendu que l'évaluation du préjudice effectivement subi sera fixée à une somme de 50. 000 € en fonction d'un rapport Norisko de diagnostic sur ouvrage existant du 16 mai 2006, portant sur les dispositions relatives à la protection contre les risques incendie et de panique dans les établissements recevant du public, de la note d'honoraire y afférente d'un montant de 932. 88 €, d'un devis du 18 mai 2006 chiffrant le coût d'une mise aux nonnes à la somme de 7 074. 03 €, d'un courrier de Ville de Strasbourg du 1 " août 2007, fixant à 24 586 € la taxe compensatoire à valoir sur la jouissance de deux places de stationnement, en cas d'exploitation d'un commerce, selon les prescriptions d'urbanisme (annexes n° 4, 5, 6, et 8 de Me Rosenblieh), des pertes de loyers déterminables non en fonction du loyer payé par l'ancienne preneuse, mais à la moins value de 250 € par mois consentie par Mme X... pour tenter en vain de relouer ce local vide depuis 2006 (annexes n° 13 et 14) et en l'état peu exploitable en raison des contraintes décrites plus haut et plus généralement en fonction des faux frais, tracas divers, sujétions et autres générés pet ce type de situation ; Attendu, en conséquence, qu'il y a lieu d'infirmer le jugement entrepris de ce chef, statuant de nouveau, de condamner M, Y... à payer la somme de 50 000 € de dommages et intérêts, avec les intérêts au taux légal à compter du présent arrêt et de débouter Mme X... pour le surplus » ; 1. ALORS QUE la responsabilité du vendeur pour dol implique que l'information détenue était déterminante du consentement de l'acheteur ; qu'en l'espèce, Monsieur Y... avait vendu à Madame X... un local commercial ; que la Cour d'appel a constaté que ni l'acte de vente du local litigieux, ni le contrat de bail commercial dont ce local faisait l'objet au moment de la vente ne faisaient référence à l'exploitation d'un commerce sous forme de restaurant d'une part, et que le même contrat de bail stipulait que la mise en conformité des locaux aux normes incombait au locataire d'autre part ; qu'en affirmant péremptoirement que l'acheteuse aurait été trompée par l'exploitation apparemment régulière d'un restaurant et sur la rentabilité financière de l'opération, faute pour le vendeur de lui avoir délivré une information qu'il détenait relative à la nécessité d'une mise en conformité des locaux tels qu'ils étaient exploités, sans à aucun moment préciser d'où il résultait que l'acheteuse avait fait de l'exploitation du fonds en restaurant ou de la rentabilité financière de l'opération une condition déterminante de son consentement, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1116 et 1382 du Code civil ; 2. ALORS en tout état de cause QUE la responsabilité du vendeur pour dol implique que celui-ci ait été informé du caractère déterminant, pour l'acheteur, de l'information détenue ; qu'en ne constatant pas que l'acheteuse aurait informé le vendeur que l'exploitation des locaux vendus en restaurant ou, à tout le moins, la rentabilité financière de l'opération, était une condition déterminante de son achat, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1116 et 1382 du Code civil.