Texte intégral
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur les deux moyens, réunis, ci-après annexés :
Attendu qu'ayant relevé que la société Hôtel Central Bastille ne motivait sa demande de résiliation du bail fondée sur l'installation d'une enseigne en violation des clauses contractuelles que par la seule référence à un jugement qui, loin d'avoir tranché le litige, se bornait à constater que le tribunal n'était saisi d'aucune demande à l'égard de MM. X..., A...et Y... et retenu que les divers manquements invoqués contre les preneurs n'étaient pas mentionnés dans le congé et n'avaient pas fait l'objet de la part de la bailleresse d'une mise en demeure, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches ni de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Hôtel Central Bastille aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Hôtel Central Bastille ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit mai deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat aux Conseils pour la société Hôtel Central Bastille.
PREMIER MOYEN DE CASSATION
LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT INFIRMATIF ATTAQUE D'AVOIR dit non valables les motifs du congé délivré avec refus de renouvellement et sans indemnité d'éviction, d'avoir dit que les locataires ont droit à une indemnité d'éviction et d'avoir rejeté la demande de la société HOTEL CENTRAL BASTILLE tendant à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et dit que les sous locataires avaient droit à une indemnité d'éviction ;
AUX MOTIFS QUE le congé à l'origine du présent litige a été délivré avec refus de renouvellement et sans indemnité d'éviction au motif d'une part qu'Abdallah Y... n'était pas inscrit au registre du commerce et des sociétés et n'exploite pas le fonds de commerce et d'autre part au motif que « les sous locataires ont procédé à la pose et à l'installation d'une enseigne et ce, en violation avec (sic) les clauses du bail » ; que sur ce second point, HOTEL CENTRAL BASTILLE ne motive pas autrement sa demande de « résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire » qu'en indiquant que le jugement du 15 décembre 2005, désormais joint au dossier remis à la Cour, mais qui n'y a été qu'après celle-ci a du rouvrir les débats pour en obtenir versement effectif – aurait tranché ce litige ; que, loin d'avoir tranché ce litige, cette décision se borne à constater sur ce point que « le tribunal n'est saisi d'aucune demande » à l'égard de Belgacem X..., de Hahmed A..., et d'Abdallah Y... ; que dans ces conditions le congé avec refus de renouvellement et sans indemnité d'éviction ne peut qu'être déclaré de nul effet, aussi en ce qu'il est fondé sur ce second motif, surtout eu égard au fait que le bail, loin de prohiber toute pose d'enseigne consacre, au contraire, des stipulations spécifiques à ce point, dans des conditions particulières, qui prévoient notamment que « la preneuse pourra placer sur l'immeuble loué les enseignes et appareils lumineux, à charge de respecter les règlements en vigueur concernant ce genre de publicité et d'acquitter les taxes et règlements exigibles de ce fait » ; que si ces stipulations ajoutent que la preneuse devra faire son affaire personnelle de toute réclamation et qu'elle devra communiquer à la bailleresse les caractéristiques techniques des enseignes avant toutes installations, il n'est pas allégué que ce serait à ces restrictions que les preneurs ne se seraient pas conformés ;
ALORS QU'ayant relevé que le congé était notamment motivé par le fait que les sous locataires ont procédé à la pose et à l'installation d'une enseigne en violation avec les clauses du bail, que le bailleur ne motive pas autrement sa demande de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, qu'en indiquant que le jugement du 15 décembre 2005 aurait tranché ce litige, que loin d'avoir tranché ce litige, cette décision se borne à constater que « le tribunal n'est saisi d'aucune demande » à l'égard de X..., A...et Y..., pour en déduire que le congé avec refus de renouvellement et sans indemnité d'éviction ne peut qu'être déclaré nul, surtout eu égard au fait que le bail, loin de prohiber toute pose d'enseigne, consacre au contraire des stipulations spécifiques à ce point, dans des conditions particulières, prévoyant notamment que la preneuse pourra placer sur l'immeuble loué des enseignes et appareils lumineux, à charge de respecter les règlements en vigueur concernant ce genre de publicité et d'acquitter les taxes et règlements exigibles de ce fait, que si ces stipulations ajoutent que la preneuse devra faire son affaire personnelle de toute réclamation et devra communiquer à la bailleresse les caractéristiques techniques des enseignes avant toute installation, il n'est pas allégué que ce serait à ces restrictions que les preneurs ne se seraient pas conformés, sans préciser en quoi ces faits n'étaient pas compris dans les griefs invoqués par le bailleur, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
SECOND MOYEN DE CASSATION
LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT INFIRMATIF ATTAQUE D'AVOIR dit non valables les motifs du congé délivré avec refus de renouvellement et sans indemnité d'éviction, d'avoir dit que les locataires ont droit à une indemnité d'éviction et d'avoir rejeté la demande de la société HOTEL CENTRAL BASTILLE tendant à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et dit que les sous locataires avaient droit à une indemnité d'éviction ;
AUX MOTIFS QUE les demandes formées par HOTEL CENTRAL BASTILLE, « de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire » résultant d'une part de la cession de fait de ses droits par Abdallah Y..., cette « violation caractérisée des clauses et stipulations de l'article 15 du sous bail constituent une violation caractérisée des clauses et stipulations de l'article 15 du sous bail constituant à elle seule un motif grave et légitime de nature à justifier la validation du congé délivré par la bailleresse conformément à l'article 145-17 du Code de commerce », résultant d'autre part du fait qu'Abdallah Y... n'a jamais exploité de fonds de commerce avec les co-preneurs, résultant encore du fait qu'Abdallah Y... « était dépourvu de toute police d'assurance incendie et explosion et responsabilité civile pour l'exploitation du fonds de commerce », résultant toujours de ce que les appelants ne justifient pas que le fonds était assuré pendant la durée du bail et résultant enfin de ce que « par la dissimulation de la situation juridique d'(Abdallah) Y..., les co-preneurs en leur qualité de co indivisaires, garants conjoints et solidaires, ont commis par leurs manoeuvres frauduleuses un grave manquement au sous bail en privant le bailleurs pendant plus de sept ans de la garantie de l'exécution des clauses et stipulations du bail », que selon l'article L 145 du Code de commerce, spécifiquement invoqué, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant ; que ce texte précise que toutefois s'il s'agit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds compte tenu des dispositions de l'article L 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après une mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser ; que le même article L 145-17 précise que cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extra judiciaire, préciser les motifs invoqués et reproduire les termes du présent alinéa ; qu'en l'espèce les divers manquements aujourd'hui invoqués qui consisteraient en l'inexécution, par les preneurs, de certaines de leurs obligations, ne l'ont point été dans le congé ; qu'il n'est pas allégué qu'il y aurait eu, par la bailleresse, mise en demeure au preneur de les faire cesser ; qu'en ce qui concerne la « cession de fait de ses droits » par Abdallah Y..., eu égard à son caractère de pur fait, il aurait, comme aux autres violations alléguées, été possible d'y mettre fin après mise en demeure ; que les demandes d'HOTEL CENTRAL BASTILLE ne peuvent, dès lors qu'être rejetées ; qu'elles ne peuvent que l'être, de même en ce qu'elles sont susceptibles d'être fondées sur les dispositions de l'article L 145-41 du même Code (la rédaction des conclusions étant, sur le fondement juridique, pour le moins ambiguë et permettant de considérer qu'il repose soit sur les dispositions de l'article L 145-17, soit sur celles de l'article L 145-41 du Code de commerce) dès lors que ce texte prévoit, de son côté, que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux et précise que le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai dès lors qu'en l'espèce il n'est pas même allégué qu'il y aurait eu commandement délivré de se conformer aux clauses prétendument méconnues ; que la conséquence du caractère non pertinent des motifs invoqués dans le congé et non admissible de ceux aujourd'hui annoncés dont la nullité, mais le droit pour les locataires à l'indemnité d'éviction ; qu'il y a lieu, en conséquence, de rejeter les demandes des appelants en ce qu'elles tendent à obtenir leur réintégration, de même qu'en ce qu'elles tendent à obtenir leur réintégration, de même qu'en ce qu'elles tendent à dommages et intérêts pour privation de chiffre d'affaire consécutive à leur expulsion.
ALORS D'UNE PART QUE la société exposante rappelait que dans ses écritures du 15 mai 2001, Monsieur Y... déclarait avoir procédé à la cession de fait de ses droits au profit des deux autres co-preneurs pour un franc symbolique après son départ à la retraite, qu'il indiquait que cette cession était, en tant que de besoin, confirmée par la signification de ses écritures, cependant qu'il résulte de l'article 15 du contrat que toute cession de droit est subordonnée aux conditions qu'il énonce, la société exposante invitant la Cour d'appel a constater que, faute d'avoir respecté ces conditions, Monsieur Y... et les co-preneurs ont gravement manqué à leurs obligations contractuelles, et qu'elle était fondée à solliciter la résiliation du bail, l'infraction étant irréversible ; qu'en décidant que les manquements invoqués qui consisteraient en l'inexécution par les preneurs de certaines de leurs obligations ne l'ont point été dans le congé, qu'il n'est pas allégué qu'il y aurait eu par la bailleresse, mise en demeure au preneur de les faire cesser, qu'en ce qui concerne la cession de fait de ses droits par Y..., eu égard à son caractère de pur fait, il aurait, comme aux autres violations alléguées, été possible d'y mettre fin après mise en demeure, la Cour d'appel, qui n'a pas pris en considération le moyen l'invitant à constater que Monsieur Y..., dans ses propres écritures, soutenait que cette cession était définitive et qu'elle avait été faite lors de son départ à la retraite, ce qui excluait toute réversibilité, a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
ALORS D'AUTRE PART QUE la société exposante faisait valoir que depuis l'entrée en jouissance dans les lieux loués, Monsieur Y... n'a jamais exploité le fonds de commerce, que les bilans établis le 28 février 1994, soit sept mois après la signature de la convention de sous-location, laissent apparaître Monsieur Z... comme seul exploitant du fonds de commerce, que Monsieur Y... était dépourvu de toute police d'assurance incendie, explosion et responsabilité civile pour l'exploitation du fonds de commerce, souscrite en son nom personnel pendant la durée du bail, en violation du contrat, que cette infraction irréversible est de nature, en tant que telle, à justifier la résiliation du bail ; qu'en décidant que les divers manquements aujourd'hui invoqués qui consisteraient en l'inexécution, par les preneurs, de certaines de leurs obligations, ne l'ont point été dans le congé, qu'il n'est pas allégué qu'il y aurait eu, par la bailleresse, une mise en demeure aux preneurs de les faire cesser, pour décider de rejeter les demandes de la société exposante, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si le manquement invoqué n'était pas irréversible et rendait inopérante toute mise en demeure, la Cour d'appel a délaissé le moyen et violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
ALORS ENFIN QUE la société exposante faisait valoir que par la dissimulation volontaire de la situation juridique de Monsieur Y..., les co-preneurs, co-indivisaires, garants, conjoints et solidaires, ont commis un grave manquement au contrat en privant le bailleur, pendant plus de sept ans, de la garantie de l'exécution du contrat ; qu'en se contentant de relever que les divers manquements aujourd'hui invoqués qui consisteraient en l'inexécution par les preneurs de certaines de leurs obligations ne l'ont point été dans le congé, qu'il n'est pas allégué qu'il y aurait eu par la bailleresse mise en demeure aux preneurs de les faire cesser, pour en déduire que les demandes de la société exposante ne peuvent qu'être rejetées, sans rechercher, ainsi qu'elle y était précisément invitée, si les graves manquements dénoncés n'étaient pas irréversibles, Monsieur Y... ayant, dans ses écritures, très précisément indiqué avoir cédé ses droits pour un franc symbolique, dès lors qu'il avait fait valoir ses droits à la retraite, et qu'en tant que de besoin, la cession de ses droits était confirmée par la signification de ses écritures et opposable aux autres co-preneurs qui l'avaient acceptée, la Cour d'appel a encore une fois violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
