Texte intégral
MINUTE N° :
JUGEMENT DU : 26 Septembre 2024
DOSSIER N° : N° RG 24/00687 - N° Portalis DB3T-W-B7I-U65H
CODE NAC : 72I - 0A
AFFAIRE : S.D.C. 1 RUE DE PARIS - 94000 CRETEIL C/ S.C.I. RDC 8, [X] [H], [K] [O]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL
Section des Référés
JUGEMENT RENDU SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND
LE JUGE DES REFERES : Monsieur Benjamin VERNOTTE, Vice-Président
GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier
PARTIES :
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU 1 RUE DE PARIS - 94000 CRETEIL
représenté par son syndic le Cabinet LOISELET ET DAIGREMONT PARIS EST SAS immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 672 020 187
dont le siège social est sis 67route de la Reine - 92100 BOULOGNE BILLANCOURT
représenté par Maître Eric-Denis FERRE, avocat au barreau de PARIS - Vestiaire : C1151
DEFENDEURS
S. C. I. RDC 8
immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 524 455 219
dont le siège social est sis 8 rue du Chateau - 94000 CRETEIL
Madame [X] [H]
demeurant 5 Île de Beauté - 94130 NOGENT SUR MARNE
Monsieur [K] [O]
demeurant 14, rue de grassi - 33000 BORDEAUX
tous trois représentés par Maître Julie GALLAIS, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE - Vestiaire : PC 136
*******
Débats tenus à l’audience du : 16 Juillet 2024
Date de délibéré indiquée par le Président : le 26 Septembre 2024
Jugement rendu par mise à disposition au greffe le 26 Septembre 2024
*******
FAITS CONSTANTS ET PROCÉDURE
La SCI RDC 8 a été créée par Monsieur [K] [O] et Madame [X] [H] le 16 août 2010.
Elle a acquis par acte notarié en date du 6 octobre 2015 dressée par ministère de Maître [Y] [U], Notaire à Paris les lots n°202, 204 et 205 dépendants d’un immeuble en copropriété sis à Créteil (94000) 1 rue de l’église ainsi décrits :
• Lot 202 : situé au premier étage, accès par l’escalier et l’ascenseur depuis le lot 204. Ce lot consiste en un local à usage de bureaux.
• Lot 205 : situé au 2ème étage, accès par l’escalier et l’ascenseur dans le passage sous auvent, porte en face, ce lot consiste en un appartement de deux pièces comprenant entrée, séjour/cuisine, chambre, salle d’eau WC, rangement et terrasse.
• Lot 204 : situé au premier étage, accès par l’escalier et l’ascenseur, ce lot consiste en un espace de circulation et sanitaire.
Les dits locaux ont été donnés à bail professionnel par acte sous seing privé en date du 7 octobre 2015 à Monsieur [K] [O] pour y exercer la profession de Notaire moyennant un loyer hors charge et HT d’un montant de 56.400 euros annuel.
Maître [O] a procédé par acte notarié en date du 6 août 2018 dressé par ministère de Maître [P], Notaire à Créteil, à la cession du droit à présentation relatif à son étude ainsi que divers éléments dont le droit au bail sus visé à la société JA PARIS CRETEIL EGLISE devenue la société ATTIAS-ASSOR & CHEMLA NOTAIRES ASSOCIES.
Ledit bail a été renouvelé par tacite reconduction pour une nouvelle période de 6 années à compter du 7 octobre 2021 jusqu’au 6 octobre 2027.
Depuis plusieurs années, il existe un contentieux entre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 1 rue de Paris - 94000 Créteil et La SCI RDC8, relatif au paiement des charges de copropriété par cette dernière.
Suivant assignation délivrée le 30 avril 2024, syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 1 rue de Paris - 94000 Créteil a attrait la SCI RDC8 et ses associés M. [K] [O] et Mme [X] [H] devant le tribunal judiciaire de Créteil, selon la procédure accélérée au fond.
L’audience s’est tenue le 16 juillet 2024.
EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS
Dans ses dernières conclusions notifiées le jour de l’audience et reprises oralement, syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 1 rue de Paris - 94000 Créteil a demandé à la juridiction de :
- condamner la SCI RDC8, à payer au Syndicat des copropriétaires la somme principale de 21.809,28 euros au titre des charges échues arrêtées au 1er janvier 2024 (2ème appel provisionnel 2023-2024), majorée des intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2024, date de réception de la mise en demeure.
- condamner à payer au Syndicat des copropriétaires la somme principale de 8.102,50 euros au titre des charges à échoir jusqu’au 1er juillet 2024 (3ème et 4ème appels 2023-2024), majorée des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.
- condamner Madame [X] [H] et /ou Monsieur [K] [O] à garantir in solidum le règlement des sommes susvisées au titre de leur responsabilité personnelle ès-qualités d’associés de la SCI RDC8.
- ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la date de l’assignation, pourvu que ces intérêts soient dus au moins pour une année entière.
- condamner solidairement la SCI RDC8, Madame [X] [H], Monsieur [K] [O] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 8.000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi.
- condamner solidairement la SCI RDC8, Madame [X] [H], Monsieur [K] [O] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 380 euros au titre des frais accessoires engagés.
- condamner solidairement la SCI RDC8, Madame [X] [H], Monsieur
[K] [O] à payer chacun au Syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du CPC,
- condamner solidairement la SCI RDC8, Madame [X] [H], Monsieur
[K] [O] à prendre à leur charge exclusive le droit proportionnel du Syndicat des copropriétaires, tel que défini à l’article A444-32 du Code de commerce, dans l’hypothèse d’absence d’exécution spontanée des condamnations qui seront prononcées à leur encontre.
- rappeler l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir, compatible avec la nature de l’affaire.
- condamner solidairement la SCI RDC8, Madame [X] [H], Monsieur [K] [O] aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront les frais d’actes de Commissaires de justice.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 1 rue de Paris - 94000 Créteil a soutenu :
- que la trésorerie de la copropriété est déficitaire de 45 000 euros ;
- que la responsabilité personnelle des associés est recherchée car il est impossible de recouvrer la somme sur la SCI.
À titre principal :
Dans leurs dernières conclusions notifiées le jour de l’audience et reprises oralement, La SCI RDC8, M. [K] [O] et Mme [X] [H] ont demandé au tribunal de :
- Déclarer la demande du syndicat des copropriétaires du 1 rue de Paris 94000 Créteil représenté par son syndic irrecevable en ce qu’elle est dirigée à l’encontre de Monsieur [O] et Madame [H], et en tous les cas mal fondée,
- Débouter le syndicat des copropriétaires du 1 rue de Paris 94000 Créteil représenté par son syndic de toutes ses demandes , fins et conclusions, la SCI RDC 8 étant fondée à lui opposer l’exception d’inexécution,
A titre subsidiaire
- Condamner le Syndicat des copropriétaires du 1 rue de Paris 94000 Créteil représenté par son syndic au paiement de la somme de 29.911,78 euros à titre provisionnel et à valoir sur le préjudice subi et ordonner la compensation des dettes réciproques ;
A titre infiniment subsidiaire
- Accorder à la SCI RDC 8 les plus larges délais pour s’acquitter des condamnations qui pourront être ordonnées ;
- Surseoir à statuer dans l’attente du déport du rapport de l’expert qui sera désignée dans la procédure RG 24/00854 ;
En tout état de cause
- Débouter le Syndicat des copropriétaires du 1 rue de Paris 94000 Créteil représenté par son syndic de ses demandes annexes (dommages et intérêts, anatocisme, droit proportionnel, article 700) ;
- Condamner le syndicat des copropriétaires du 1 rue de Paris 94000 Créteil représenté par son syndic à verser à chacun des défendeur la somme de 5.000 euros ;
- Condamner le syndicat des copropriétaires du 1 rue de Paris 94000 Créteil représenté par son syndic en exercice aux entiers dépens.
Les défendeurs ont soutenu :
- que les demandes dirigées contre les associés sont irrecevables car il n’est pas impossible de recourir contre la SCI ;
- que la demande de communication du RIB n’est pas une reconnaissance du bien-fondé de la créance, cette demande s’expliquant par l’impossibilité de faire des paiements partiels via la plateforme du site ;
- qu’à l’origine du litige il y a des nombreux dégâts des eaux trouvant leurs sources dans les parties communes ; que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 1 rue de Paris - 94000 Créteil n’a pas réagi ; qu’aujourd’hui cette inaction fait que le locataire de Mme [L] et M. [O] ne paie plus les loyers, ce qui prive la SCI de la possibilité de rembourser son prêt immobilier ; qu’il y a donc une inexécution par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 1 rue de Paris - 94000 Créteil de ses obligations
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.
A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 26 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité de l’action dirigée contre les associés
En vertu de l’article 1857 du code civil, « A l'égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l'exigibilité ou au jour de la cessation des paiements. »
L’article 1858 du code civil dispose que « Les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu'après avoir préalablement et vainement poursuivi la personne morale. »
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 1 rue de Paris - 94000 Créteil justifie avoir poursuivi à trois reprises La SCI RDC8 afin de l’obliger à payer ses charges de copropriété. Celle-ci a été condamnée par jugement du 21 janvier 2021 à payer la somme de 22 533,22 €, puis par jugement du 12 janvier 2023 à payer la somme de 26 824,81 €.
L’absence de trésorerie de La SCI RDC8 a fait échec aux tentatives de saisie conservatoire des loyers et provisions sur charges, dont une dernière a été faite le 18 octobre 2023.
Par ailleurs, La SCI RDC8 n’a pas répondu à la mise en demeure du 23 janvier 2024 également adressée à ses co-gérants M. [K] [O] et Mme [X] [H].
Les conditions de l’article 1858 du code civil se trouvent donc réunies : les poursuites diligentées contre La SCI RDC8 se sont révélées vaines et il convient de déclarer recevable le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 1 rue de Paris - 94000 Créteil dans son action dirigée contre M. [K] [O] et Mme [X] [H] en leur qualité d’associés de La SCI RDC8.
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
En application de l’article 10 al. 2 et 3 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ».
Aux termes de l’article 10-1 a) de la loi précitée, il est indiqué que « … sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».
Par ailleurs, l’article 14-1 de la même loi dispose que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».
En application de l’article 14-2, II, « L'assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des travaux mentionnés aux 1° et 2° du présent II. Cette affectation doit tenir compte de l'existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges.
Par exception, lorsque, en application de l'article 18, le syndic a, dans un cas d'urgence, fait procéder de sa propre initiative à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, l'assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement de ces travaux. »
L’article 19-2 dispose enfin qu’ « à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2. »
En l’espèce, à l'examen du règlement de copropriété, du relevé de propriété et des diverses pièces versées au dossier, il apparaît que les budgets prévisionnels ont été approuvés et se trouvent exécutoires, les budgets courus ont été approuvés, les charges réclamées à La SCI RDC8 l’ont été conformément aux dispositions du règlement de copropriété et aux règles de répartition des charges et que les appels de fonds ont été régulièrement adressés à La SCI RDC8.
L'historique des appels de charges démontre que des sommes n’ont pas été payées par La SCI RDC8. En outre, la mise en demeure adressée le 23 janvier 2024 est restée vaine.
Au 01 juillet 2024, il demeure à la charge de La SCI RDC8 les sommes suivantes :
- 29 565,34 € au titre des charges de copropriété, hors frais (art. 14-1 de la loi du 10 juillet 1965) ;
- 346,44 € au titre de la mise en demeure et des autres frais justifiés (art. 10-1) ;
Les défendeurs sont mal fondés à opposer l’exception d’inexécution, dès lors qu’il apparaît que c’est en raison du non-paiement par eux des charges de copropriété, que les travaux qu’ils réclament ne sont pas accomplis. En conséquence, le moyen tiré de l’exception d’inexécution formée par La SCI RDC8, M. [K] [O] et Mme [X] [H] sera écarté.
Il n’y a pas non plus lieu d’ordonner le sursis à statuer dans l’attente du rapport d’expertise à intervenir, ordonné dans le cadre de l’autre procédure pendante devant la même juridiction (RG 24/985), dès lors que la désignation de l’expert et ses conclusions n’exonèrent en rien La SCI RDC8 et ses associés du paiement des charges dues.
Il convient, dans ces circonstances, de condamner solidairement La SCI RDC8, M. [K] [O] et Mme [X] [H], à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 1 rue de Paris - 94000 Créteil les sommes suivantes :
- 29 565,34 € au titre des charges de copropriété hors frais, au 01 juillet 2024, outre intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2024 ;
- 346,44 € au titre des frais de mise en demeure et de poursuite.
Par ailleurs, les intérêts sur les sommes ci-dessus seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil à compter du 17 avril 2023.
Sur les délais de paiement
En vertu de l’article 1343-5 alinéa 1er du Code civil « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. ».
En l'espèce, considérant l'importance de la dette de La SCI RDC8 et la réitération des violations de ses obligations en tant que débitrice des charges de copropriété, aucun délai de paiement ne sera accordé.
Sur la demande reconventionnelle indemnitaire
Aucun fondement n’est apporté à la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 1 rue de Paris - 94000 Créteil à payer aux défendeurs la somme de 29 911,78 €, ces derniers se contentant de solliciter la même somme que celle demandée par le demandeur en paiement des charges de copropriété, sans démontrer le moindre manquement de la part du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 1 rue de Paris - 94000 Créteil qui viendrait rendre justifier de manière incontestable le versement d’une telle provision.
En conséquence, il convient de débouter La SCI RDC8 et M. [K] [O] et Mme [X] [H] de leur demande indemnitaire ainsi que de leur demande de compensation.
Sur les demandes accessoires
Les multiples retard dans le paiement des charges, sans aucun justificatif de leur part, caractérise la résistance abusive de La SCI RDC8 et de ses associés M. [K] [O] et Mme [X] [H]. Il convient en conséquence de condamner solidairement La SCI RDC8, M. [K] [O] et Mme [X] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 1 rue de Paris - 94000 Créteil la somme de 1 000,00 € à titre de dommages et intérêts de ce chef.
Il convient en outre de condamner solidiairement La SCI RDC8 , M. [K] [O] et Mme [X] [H], à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 1 rue de Paris - 94000 Créteil la somme de 2 000,00 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
L’exécution provisoire est de plein droit attachée à la présente décision et il n’y a pas lieu d’en décider autrement.
Enfin, il convient de condamner solidairement La SCI RDC8, M. [K] [O] et Mme [X] [H] aux dépens.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,
DECLARE recevable le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 1 rue de Paris - 94000 Créteil dans son action dirigée contre M. [K] [O] et Mme [X] [H] en leur qualité d’associés de La SCI RDC8 ;
CONDAMNE solidairement La SCI RDC8, M. [K] [O] et Mme [X] [H], à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 1 rue de Paris - 94000 Créteil les sommes suivantes :
- 29 565,34 € au titre des charges de copropriété hors frais, au 01 juillet 2024, outre intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2024 ;
- 346,44 € au titre des frais de mise en demeure et de poursuite ;
DIT que les intérêts sur les sommes ci-dessus seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil à compter du 17 avril 2023 ;
DEBOUTE la SCI RDC8 et M. [K] [O] et Mme [X] [H] de leur demande indemnitaire, de leur demande de compensation et de leur demande de délais de paiement ;
CONDAMNE solidairement La SCI RDC8, M. [K] [O] et Mme [X] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 1 rue de Paris - 94000 Créteil la somme de 1 000,00 € à titre de dommages et intérêts ;
CONDAMNE solidairement La SCI RDC8, M. [K] [O] et Mme [X] [H] aux entiers dépens ;
CONDAMNE solidairement La SCI RDC8, M. [K] [O] et Mme [X] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 1 rue de Paris - 94000 Créteil la somme de 2 000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 26 septembre 2024
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
