Cour d'appel, 19 décembre 2024. 24/04316

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 19 DECEMBRE 2024 N° 2024/773 Rôle N° RG 24/04316 - N° Portalis DBVB-V-B7I-BM2TD [D] [E] [B] [S] épouse [E] C/ S.A. ERILIA Copie exécutoire délivrée le : à : Me Laura CAPPELLO Me Olivier GIRAUD Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 7] en date du 01 Février 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/06146. APPELANTS Monsieur [D] [E] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro c-13001-2024-1925 du 25/03/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 5]), né le 8 Octobre 1981 demeurant [Adresse 2] représenté par Me Laura CAPPELLO, avocat au barreau de MARSEILLE Madame [B] [S] épouse [E], née le 29 Octobre 1998 à [Localité 6] (TUNISIE) demeurant [Adresse 1] représentée par Me Laura CAPPELLO, avocat au barreau de MARSEILLE INTIMÉE S.A. ERILIA dont le siège social est [Adresse 3] représentée par Me Olivier GIRAUD de la SELARL GIRAUD-GAY ET ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Eglantine QUERUB, avocat au barreau de MARSEILLE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Sophie TARIN-TESTOT, Présidente, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Sophie TARIN-TESTOT, Présidente Mme Angélique NETO, Conseillère Mme Florence PERRAUT, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2024, Signé par Madame Sophie TARIN-TESTOT, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Exposé des faits, de la procédure et des prétentions : Aux termes d'un contrat en date du 27 février 2023, la société anonyme (SA) d'habitat à loyer modéré Erilia a donné à bail d'habitation à monsieur [D] [E] et madame [B] [S] son épouse un appartement situé dans le [Adresse 4], rez-de-chaussée, moyennant un loyer mensuel initial de 746,64 euros, outre 195,74 euros de provisions sur charges et une somme de 67,63 euros par mois pour la location d'un emplacement de stationnement. Le 03 juillet 2023, la SA Erilia a fait signifier à monsieur et madame [E] un commandement de payer la somme de 2010,03 en principal au titre d'un arriéré locatif arrêté au 30 juin 2023, quittancement du mois de juin 2023 inclus, visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail. Soutenant que ledit acte est demeuré infructueux, la SA Erilia a, par exploit de commissaire de justice du 14 septembre 2023, fait assigner monsieur et madame [E] devant juge des contentieux de la protection du pôle proximité du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, afin d'obtenir la résiliation du bail, leur expulsion et leur condamnation à lui verser diverses sommes à titre provisionnel. Par ordonnance contradictoire du 1er février 2024, ce magistrat a : constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 03 septembre 2023 ; accordé un délai de 4 mois à monsieur et madame [E] à compter de la notification de l'ordonnance pour quitter les lieux ; ordonné passé ce délai et deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, l'expulsion de monsieur et madame [E] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ; condamné solidairement monsieur et madame [E] à payer à la SA Erilia la somme de 7 060,08 euros à titre de provision représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 29 novembre 2023, échéance d'avril inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de l'ordonnance ; condamné solidairement monsieur et madame [E] à payer, à titre provisionnel, à la SA Erilia , une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, soit 1 101,01 euros à compter du 03 septembre 2023, et jusqu'à libération des lieux, caractérisée par la remise des clés ; dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; condamné monsieur et madame [E] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation ; dit n'y avoir lieu à référé pour le surplus. Par actes transmis au greffe le 04 avril et le 26 avril 2024, monsieur [E] et madame [S] son épouse, ont chacun interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises, les affaires étant jointes selon ordonnance en date du 21 novembre 2024 pour l'audience du 27 novembre 2024. Dans leurs dernières conclusions transmises le 23 novembre 2024, accueillies après révocation de l'ordonnance de clôture comme explicité ci-après, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, les appelants sollicitent de la cour qu'elle infirme l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle rappelé que nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille et rejeté la demande de la SA Erilia au titre des frais irrépétibles et statuant à nouveau qu'elle : déboute la société Erilia de l'ensemble de ses demandes ; suspend les effets de la clause résolutoire ; constate leur bonne foi ; rejette la demande de résiliation du bail et la demande d'expulsion ; leur accorde les plus larges délais de paiement pour s'acquitter de leur dette, soit 36 mois; subsidiairement leur accorde 12 mois de délais pour quitter les lieux ; en tout état de cause, constate qu'ils sont bénéficiaires de l'aide juridictionnelle totale ; déboute la société Erilia de ses demandes de condamnation au titre des frais irrépétibles ; dit n'y avoir lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles d'appel ; statuer ce que de droit sur les dépens. Dans ses dernières conclusions transmises le 26 novembre 2024, accueillies après révocation de l'ordonnance de clôture comme explicité ci-après, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, la SA Erilia sollicite de la cour qu'elle confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions sauf en ce qu'elle a rejeté la demande au titre des frais irrépétibles et accordé quatre mois aux consorts [E] pour libérer volontairement les lieux et statuant à nouveau, qu'elle déboute monsieur et madame [E] de l'ensemble de leurs demandes ; condamne monsieur et madame [E] à lui payer la somme provisionnelle de 11 000,03 euros représentant les loyers et accessoires dus selon décompte arrêté au 04 juin 2024, outre intérêts au taux légal à compter de la présente ; condamne monsieur et madame [E] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n'est pas tenue de statuer sur les demandes de « constater », « donner ou prendre acte », « dire et juger » ou « déclarer » qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d'appel. Sur la révocation de l'ordonnance de clôture : Il convient de relever qu'en l'état de l'ordonnance de jonction des déclarations d'appel enregistrées le 04 avril et le 26 avril 2024, rendue le 21 novembre 2024, permettant d'appeler les deux affaires à l'audience du 27 novembre suivant, il était matériellement impossible pour les parties de conclure pour le 14 novembre comme enjoint par l'ordonnance de fixation du 10 avril 2024 statuant sur le premier appel, sous le n° duquel se poursuit l'affaire. Il s'ensuit, même en l'absence de demande formelle, la nécessité de révoquer l'ordonnance de clôture au jour de l'audience afin d'accueillir les dernières conclusions des parties. Sur la demande de constatation de la résiliation du bail Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur. Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 24 alinéa 1 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement. En l'espèce, le contrat de bail signé par les parties comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges. C'est ainsi qu'il est stipulé dans le paragraphe X des conditions générales du contrat de bail qu'à défaut du paiement intégral à son échéance exacte d'un seul terme de loyer et de ses accessoires, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur et ce, deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet. Le commandement de payer du 03 juillet 2023 visant la clause résolutoire porte sur une somme principale de 2010,03 euros correspondant à l'arriéré locatif arrêté au mois de juin 2023 inclus. Monsieur et madame [E] ne contestent pas ne pas avoir réglé les causes du commandement dans les deux mois suivant sa signification. Ainsi il est établi qu'au mois de septembre 2023, la situation n'était pas régularisée et la dette locative persistante. Il y a donc lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail conclu entre les parties par l'effet de l'acquisition la clause résolutoire insérée dans le bail à la date du 03 septembre 2023. Sur la demande de provision au titre des loyers, charges locatives et indemnités d'occupation impayés Par application de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. Au terme de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus. Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l'acquisition de la clause résolutoire, il est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur. En l'espèce, à l'examen du dernier décompte actualisé au 27 juin 2024, quittancement du mois de juin inclus, il apparaît que monsieur et madame [E] sont redevables au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d'occupation, d'un arriéré locatif d'un montant de 11 000,03 euros, sachant qu'il s'élevait à la somme de 7060,80 euros au 1er février 2024 et à celle de 2010,03 euros lors de la délivrance du commandement en juillet 2023. Il appartient à monsieur et madame [E] qui contestent le montant de cette dette, de prouver qu'ils ont satisfait au paiement des loyers, provisions sur charges et indemnités mensuelles d'occupation mises à leur charge ; or ils ne justifient d'aucun versement supplémentaire à ceux inclus dans le décompte produit par la bailleresse. Il convient dès lors de faire droit à sa demande de réactualisation de la créance. Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire et, à défaut, les conséquences résultant de la résiliation du bail L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, il résulte de ce qui précède que la dette locative de monsieur et madame [E] est en augmentation quasiment constante depuis le 03 juillet 2023. A l'examen des décomptes, il apparaît une reprise récente des règlements, mais ces derniers s'avèrent insuffisants pour apurer la dette accumulée précédemment. Si la cour doit tenir compte des difficultés personnelles et financières rencontrées par les époux [E], et relève les efforts déployés par ces derniers, ayant permis à madame [B] [S] épouse [E] de signer le 1er août 2024 un contrat à durée indéterminée en qualité de prothésiste ongulaire avec l'EURL Milzy, lui offrant un revenu mensuel brut de 3000 euros et à monsieur [E] de bénéficier d'un contrat avec la société DPM, en qualité d'adjoint de direction, pour un salaire brut mensuel de 2 085 euros, elle doit également tenir compte des intérêts et des besoins de la société bailleresse, non remplie de ses droits depuis plus d'un an et qui ne peut pâtir indéfiniment des difficultés rencontrées par les preneurs du logement. En dépit de ce retour à meilleure fortune les règlements des consorts [E] ont été sporadiques, aucun versement n'étant enregistré entre le 1er janvier 2024 et le 1er juin de la même année, le premier versement consistant en une reprise d'aide personnalisée au logement pour une somme de 1 224 euros suivie de deux versements de 632 et 366 euros et les appelants ne justifiant d'aucun versement depuis. En outre la dette conséquente de loyer, à laquelle s'ajoute le montant élevé dû au titre de l'occupation des lieux (soit plus de 942 euros, hors coût de l'emplacement de stationnement auquel les époux [E] ont renoncé), conduit, même en accordant 36 mois de délais, à des mensualités de plus de 1 247 euros, ce qui ne correspond pas au capacité de financement du couple tel qu'observé depuis la délivrance de commandement de payer. En conséquence, il y a lieu de débouter monsieur et madame [E] de leur demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire. C'est donc à bon droit que le premier juge a ordonné leur expulsion et leur condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, et la décision entreprise sera confirmée de ces chefs. Sur la demande de délais portant sur l'expulsion L'article L 412-1 du code des procédure civile d'exécution dispose que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L 412-3 à L 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. Ce délai ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait. L'article L 412-2 du même code dispose que lorsque l'expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d'une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l'année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l'article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n'excédant pas trois mois. L'article L 412-3 du même code énonce que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. L'article L 412-4 dispose que la durée des délais prévus à l'article L 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L 441-2-3 et L 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. L'article L 412-6 du même code dispose que nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés en vertu de l'article L 412-3, il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille. Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s'applique pas lorsque la mesure d'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui par voies de fait. En l'espèce, en plus du délai de deux mois prévu par l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution et du sursis de la trêve hivernale prévu par l'article L 412-6 du même code dont il bénéficie pour quitter les lieux, monsieur et madame [E] sollicitent des délais supplémentaires pour ce faire. Outre le fait que les délais supplémentaires pouvant être octroyés ne peuvent excéder trois ans, monsieur et madame [E] n'établissent aucune démarche entreprise auprès d'autres bailleurs privés ou sociaux pour pouvoir se reloger. De plus, nonobstant les difficultés personnelles de monsieur et madame [E], il convient de relever que ces derniers occupent les lieux sans droit ni titre depuis plus d'un an, et à la fin de la trêve hivernale ils auront été occupants sans droit ni titre pendant 18 mois. En l'état de ces éléments, les circonstances de l'affaire ne commandent pas de faire droit à la demande de délais supplémentaires sur le fondement des articles L 412-3 et L 412-4 susvisés pour un logement occupé indûment depuis le 03 septembre 2023. Monsieur et madame [E] seront donc déboutés de leur demande de délais pour quitter les lieux. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Il convient de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à l'application des dispositions au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamné monsieur et madame [E] aux entiers dépens de première instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation. Dès lors que monsieur et madame [E] n'obtiennent pas gain de cause à hauteur d'appel, ils seront condamnés aux entiers dépens de la procédure d'appel, sans qu'il y ait lieu au regard de leur situation et de celle de la bailleresse de les condamner au paiement de frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS La cour, Rappelle qu'à l'audience, avant l'ouverture des débats, elle a révoqué l'ordonnance de clôture puis clôturé à nouveau l'instruction de l'affaire, celle-ci étant en état d'être jugée ; Confirme l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle a accordé un délai de 4 mois à monsieur et madame [E] pour quitter les lieux Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne monsieur [D] [E] et madame [B] [S] épouse [E] à payer à la SA Erilia la somme provisionnelle de 11 000,03 euros représentant les loyers, provisions sur charges et indemnités d'occupation impayés au mois de juin 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de du prononcé du présent arrêt ; Déboute monsieur [D] [E] et madame [B] [S] épouse [E] de leur demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ; Déboute monsieur [D] [E] et madame [B] [S] épouse [E] de leur demande de délais pour quitter les lieux ; Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile en appel ; Condamne monsieur [D] [E] et madame [B] [S] épouse [E] aux entiers dépens de la procédure d'appel. La greffière La présidente