Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
Loyers commerciaux
N° RG 21/14324
N° Portalis 352J-W-B7F-CVSKU
N° MINUTE : 2
Assignation du :
08 Novembre 2021
Jugement de fixation
[1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :
JUGEMENT
rendu le 24 Janvier 2025
DEMANDERESSE
S.A.R.L. LE PHOENICIEN
[Adresse 1]
[Localité 7]
représentée par Maître Philippe JUCHS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0146
DEFENDERESSE
S.C.I. [Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Olivier DESANDRE NAVARRE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0187
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Laure ALDEBERT, 1ère vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;
assistée de Camille BERGER, Greffière
DEBATS
A l’audience du 18 Octobre 2024 tenue publiquement
JUGEMENT
Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort
FAITS ET PROCEDURE
Par acte sous seings privés du 22 novembre 2002, la S.C.I [Adresse 1] a donné à bail à la société LE PHOENICIEN divers locaux à usage de bar brasserie café restauration, situés [Adresse 1] à [Localité 7] dans le quatorzième arrondissement et ce pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 2003 ; le loyer annuel était fixé à 64.028,64 euros HT HC révisé annuellement pour être porté, le 1er janvier 2011, à la somme de 83.861,27 euros HT HC.
Ce bail a été renouvelé d'un commun accord entre les parties à compter du 1er janvier 2012 pour une durée de 9 années pour se terminer le 31 décembre 2020 ; le loyer du bail renouvelé n'a pas subi d'autre augmentation que celle résultant de la variation annuelle de l'indice INSEE du coût de la construction, de sorte qu'au 1er janvier 2020 le loyer annuel était de 96.036,12 euros HT HC.
Par acte d'huissier du 10 septembre 2020 la société locataire a fait notifier à sa bailleresse, au visa de l'article L.145-10 du code de commerce, une demande de renouvellement du bail pour le 1er janvier 2021 ; par courriel du 9 octobre 2020 la SCI [Adresse 1] a accepté le principe du renouvellement du bail et lui a transmis un projet d'avenant de renouvellement.
Par un courrier recommandé avec avis de réception du 1er décembre 2020 suivi d'aucun effet, la bailleresse a transmis l'avenant de renouvellement.
La société LE PHOENICIEN, se prévalant des valeurs locatives relevées dans le voisinage, a alors notifié à sa bailleresse par courrier du 5 juillet 2021 un mémoire préalable puis a fait délivrer une assignation devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de Paris signifiée le 8 novembre 2021, aux fins de voir fixer à la somme de 55.000 euros HT HC le montant du loyer du bail commercial renouvelé à compter du 1er janvier 2021.
Par jugement en date du 22 avril 2022 le juge des loyers commerciaux a constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er janvier 2021 et désigné Mme [N] [U], expert judiciaire aux fins de rechercher la valeur locative des lieux loués à cette date, avec mission habituelle.
L’expert judiciaire a déposé son rapport le 20 mars 2024 retenant une valeur locative en renouvellement au 1er janvier 2021 arrondie à 59.000 euros HT/HC/AN.
Par mémoire régulièrement notifié, la société LE PHOENICIEN demande au juge des loyers commerciaux de :
- fixer une valeur de 56.000 euros annuels H.T hors charges à la date du premier janvier deux mille vingt et un pour un renouvellement de bail de trois, six, neuf années à compter de la même date.
- les intérêts de droit sur cette somme en application de l’article 1135 du code de procédure civile.
- statuer ce que de droit sur les dépens qui comprendrons les frais d’expertise.
Par mémoire régulièrement notifié, la S.C.I [Adresse 1] demande au juge des loyers commerciaux de :
- DIRE et JUGER que le bail s'est renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2021, aux clauses et conditions du bail expiré, moyennant un loyer annuel qui ne saurait être fixé à une somme inférieure à 85.870 euros, hors taxes et hors charges ;
- DIRE et JUGER que le dépôt de garantie sera réajusté en consequence ;
- CONDAMNER le preneur à payer une somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers depens.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il sera rappelé que par jugement du 21 avril 2022, le juge des loyers commerciaux a constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er janvier 2021.
Sur le loyer en renouvellement au 1er janvier 2021
La société locataire sollicite la fixation du loyer du bail commercial à la somme en principal de 56.000 euros sur les bases retenues par l’expert judiciaire dans son rapport concernant la surface après abattements de l’impôt foncier, et des correctifs de valeur locative de 2% en raison des travaux de mise en conformité, 5% pour tenir compte de travaux effectués par ses soins en présence d’une clause d’accession en fin de bail.
La société bailleresse fait valoir que les travaux de coffrage et de doublage réalisés par le preneur en 2003 ont réduit la surface réelle d’environ de 5% qu’il convient de rétablir pour le calcul de la valeur locative.
Si elle ne s’oppose pas à un abattement pour l’impôt foncier, elle sollicite une majoration de 2% au titre de l’étendue de la clause de destination du bail et de 3% pour l’existence de deux terrasses exploitées par le preneur (2012 et 2020) sollicitant la fixation du loyer en renouvellement à hauteur de la somme de 85.870 euros.
SUR CE
La valeur locative s'apprécie, aux termes de l'article L.145-33 du code de commerce, d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
En l’espèce le preneur est autorisé à exercer les activités de « bar, brasserie, café, restaurant et à titre accessoire, vente à emporter – hors fast-food – sous réserve qu’elle se fasse dans les locaux, traiteur, glacier, salon de thé à l’exclusion de tout autre. »
Les locaux sont situés dans le 14ème arrondissement au [Adresse 1], courte voie secondaire à sens unique du quartier Montparnasse reliant la [Adresse 9] au [Adresse 4].
L’expert judiciare relève qu’il s’agit d’une bonne situation commerciale pour l’activité exercée à proximité immédiate de la Tour et de la gare [6], dans un quartier prisé de la capitale, résidentiel de qualité, mais aussi touristique et accessoirement de bureaux, très bien desservi par les transports en commun mais où le stationnement est très difficile, malgré la proximité des parkings publics, bénéficiant d’une très bonne animation commerciale (cinémas théâtres, hôtels, mais surtout de nombreux commerces de restauration [chaînes, établissements emblématiques et indépendants, en particulier rue d’Odessa]) ainsi que de toutes les commodités, avec une chalandise importante et variée, tant diurne que nocturne.
Les locaux dépendent d’un immeuble de bonne facture, ils sont situés à droite de l’entrée de l’immeuble avec une assez bonne visibilité grâce à un linéaire de façade 5 m sous un auvent à l’enseigne RESTAURANT LIBANAIS EL MIR.
Les locaux se développent sur 3 niveaux, reliés entre eux par un escalier intérieur et un monte plat comme suit :
Un niveau d’environ 66 m², de configuration régulière, pratiquement rectangulaire, mais assez étroit (d’env. 5 m de large) et se développant en profondeur, de hauteur correcte (HSP : 2,25 m/3,10 m), principalement aménagé en aire de vente de manière traditionnelle pour l’activité exercée, avec, à gauche en entrant, un comptoir de préparation et de vente à emporter (au niveau duquel se trouve le monte-plat), un bar, un comptoir-caisse, les départs des escaliers vers la mezzanine et le R-1, et une salle de restaurant d’une trentaine de couverts, en grande partie sous la mezzanine.
Mezzanine :
Un niveau de configuration régulière (carrée) d’environ 19,50 m², éclairé par deux fenêtres basses et par un puit de lumière zénithal, au centre, entièrement aménagé en salle de restaurant d’une quinzaine de couverts.
Au R-1 :
Relié au RDC par un escalier intérieur carrelé
Un niveau d’env. 52,90 m² comprenant un double bloc de sanitaires (d’une surface approximative d’env. 6,60 m²) pour la clientèle, et, en contrebas de 3 marches, des locaux annexes (cuisine, réserves, chambre froide …).
L’expert judiciaire relève que les locaux sont plutôt fonctionnels malgré une configuration du RDC assez étroite et se développant en profondeur et une exploitation sur 3 niveaux reliés, correctement équipés (climatisation, monte-plat) et classiquement aménagés pour l’activité exercée, l’ensemble étant en bon état d’entretien.
La bailleresse conteste la surface utile de 138,40m2 retenue par l’expert judiciaire en faisant valoir qu’il convient de tenir compte des travaux de coffrage et de doublage des murs effectués en 2003 qu’elle estime à environ 5% de la surface.
Toutefois cette contestation qui s’appuie seulement sur des photographies d’un état du chantier de travaux en 2003 n’est pas suffisante pour remettre en cause la surface calculée par l’expert judiciaire à partir des plans établis par [H] [X], géomètre expert, en avril 2023, de 138,40m2 qui sera à soumettre à pondération
La surface pondérée de 76,80 m² calculée par l’expert judiciaire en tenant compte des différentes parties des locaux étudiés sera en conséquence retenue.
Au titre des références locatives, l'expert judiciaire cite :
- trois fixations judiciaires portant sur des locaux [Adresse 5] aux dates d’effet avril 2014, janvier 2019 aux surfaces de 68,34 m², 72,20 m² et 102,3 m² aux prix unitaires compris entre 500 euros et 700 euros,
- dix renouvellement amiables déplafonnés sis [Adresse 5] dont un situé [Adresse 8] pour des surfaces comprises entre 16 m² et 198 m² compris entre 545 euros et 1.016 euros /m² avec des dates d’effet comprises entre janvier 2014 et novembre 2021,
- huit nouvelles locations portant sur des locaux [Adresse 5] et [Adresse 10] pour des surfaces comprises entre 16,69 m² et 72 m² entre juin 2014 et août 2019 dont les prix unitaires sont compris entre 818 euros et 1.521euros /m²,
- trois loyers décapitalisés sis [Adresse 5] et [Adresse 10] date d’effet entre septembre 2014 et février 2018 aux surfaces de 34,20 m² et 141,50 m² au prix unitaires compris entre 643 euros et 1.788 euros /m².
L’expert judiciaire retient à partir de cette analyse de marché entre les éléments de comparaison et les locaux étudiés, un prix unitaire de 800 euros/m²P que la bailleresse conteste en se prévalant de différents termes de comparaison relevés par M. [K] [R], expert qu’elle a sollicité dont elle communique au débat le rapport établi le 20 avril 2023.
L’expert commis par la bailleresse a recensé des valeurs locatives à partir desquelles il conclut à une valeur locative en renouvellement sur une base de 950 à 1.050 euros m²P.
Il n’est pas contesté que les références relevées par M. [R] sont des prix pratiqués pour des nouvelles locations et des renouvellements amiables proches de la date de renouvellement étudiée, dont certaines sont reprises dans le rapport de l’expert judiciaire.
Au vu de l’ensemble de ces éléments et notamment de l’emplacement des locaux situés [Adresse 8] sur un axe de moins bonne commercialité que celle du [Adresse 5], des références sur les prix pratiqués dans le voisinage en matière de restauration- bar-brasserie, de la configuration des lieux, le prix unitaire de 900 euros/m² sera retenu.
La valeur locative avant abattement s’établit donc au 1er janvier 2021 à la somme en principal de 76,80 m²X 900 euros m²P= 69.120 euros.
L’expert applique à titre de correctifs de la valeur locative le montant de l’impôt foncier soit une somme de 1.070 euros que les parties ne contestent pas.
Il est établi que le preneur a fait des travaux de mise en conformité dont il a justifié dans le cadre de l’expertise judiciaire en raison de son activité de restauration qui donnent lieu à abattement de 2%.
Le preneur qui ne justifie pas de travaux distincts de ceux effectués en 2003 pour mise en conformité ne peut prétendre à un correctif en raison de la clause d’accession qui vise au demeurant le sort des aménagements et améliorations en fin de bail c’est à dire en fin des relations contractuelles.
Il n’y a pas lieu de tenir compte d’une majoration pour la clause de destination du bail qui est classique, ni de correctifs pour les terrasses dont l’autorisation n’est pas justifiée, étant observé que la seule autorisation de terrasse communiquée date de 2012 soit 9 ans avant la date du renouvellement examiné.
La valeur locative retenue est en conséquence de 66.668 euros (69.120 - (2% ) 1.382,4 -1.070 euros).
Il convient de rappeler qu’en application des articles 1231-7 et 1343-2 du code civil dans leur version issue de l’ordonnance du 10 février 2016, des intérêts ont couru sur l’éventuel différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter de la saisine de la juridiction, 8 novembre 2021, puis au fur et à mesure des échéances échues.
Sur les autres demandes
Il sera rappelé, outre le fait que la demande de « juger que les dépôts de garantie seront réajustés en conséquence » figurant au dispositif de leurs derniers mémoires ne constitue pas une prétention, celle-ci ne relève pas de la compétence du juge des loyers commerciaux strictement limitée à la fixation du loyer renouvelé ou révisé, en application de l'article R.145-23 du code de commerce.
La procédure et l’expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, il convient en conséquence d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise. En raison de ce partage des dépens, les demandes réciproques des parties au titre des frais irrépétibles seront rejetées.
Le juge des loyers commerciaux ayant été saisi par des assignations postérieures au 1er janvier 2020, la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de plein droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
Fixe à la somme annuelle en principal de 66.668 (soixante six mille et six cent soixante huit) euros HT HC, à compter du 1er janvier 2021, le loyer du bail renouvelé entre la S.C.I [Adresse 1] et la société LE PHOENICIEN pour les locaux situés [Adresse 1] [Localité 7],
Dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer dû, à compter du 8 novembre 2021 puis au fur et à mesure des échéances échues,
Partage les dépens, en ce inclus les frais d’expertise, par moitié entre les parties,
Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,
Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.
Fait et jugé à PARIS, le 24 janvier 2025.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER L. ALDEBERT
