Cour de cassation, 26 novembre 2008. 07-18.856

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Vu l'article 15- I de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 24 de la même loi ; Attendu que le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire, que pendant le délai de préavis, le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire, en accord avec le bailleur ; Attendu selon le jugement attaqué (tribunal d'instance de Bobigny, 17 avril 2007) rendu en dernier ressort, que la Société nationale immobilière (la SNI), propriétaire d'un logement donné à bail aux consorts X...- Y..., leur a fait délivrer, le 19 novembre 2004, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat ; que les locataires ont quitté les lieux dans les deux mois qui ont suivi ; que la SNI ayant obtenu contre les consorts X...- Y... une ordonnance leur enjoignant de payer une somme au titre des loyers des mois de janvier à mars 2005, M. X... a formé opposition à cette ordonnance ; Attendu que pour rejeter la demande en paiement de la SNI le tribunal retient qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire figurant au contrat de bail a été délivré aux locataires le 19 novembre 2004, que ce commandement étant régulier, le contrat de bail devait normalement être résilié d'office, à défaut de demande de délai de la part des locataires ou d'acquittement du solde payé deux mois après sa délivrance, que le contrat de bail ne pouvant se poursuivre après cette date, les sommes réclamées au titre des mois de février et mars 2005 ne sont pas dues, que pour celles réclamées au titre du mois de janvier 2005, les clés de l'appartement ont été remises à la gardienne de l'immeuble représentante de la bailleresse le 31 décembre 2004, qu'un état des lieux contradictoire a été dressé le 6 janvier 2005, que si la loi prévoit de la part du locataire un préavis de trois mois, rien n'empêche les parties, dans un commun accord de raccourcir ces délais, que la SNI a explicitement renoncé à se prévaloir du délai de préavis légal et a validé la cessation de la relation contractuelle la liant aux preneurs au 31 décembre 2004 ; Qu'en statuant ainsi, alors qu'un commandement de payer ne s'assimile pas à un congé et que la seule acceptation de la remise des clés et l'établissement d'un état des lieux de sortie, qui n'établissent que la libération des lieux, ne suffisaient pas à caractériser la renonciation non équivoque de la SNI aux loyers dus par les locataires jusqu'au terme du délai de préavis, le tribunal a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu le 17 avril 2007, entre les parties, par le tribunal d'instance de Bobigny ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d'instance du Raincy ; Condamne les consorts X...- Y... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la Société nationale immobilière ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six novembre deux mille huit.