Tribunal judiciaire, 28 mars 2024. 21/14278

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : Copies certifiées conformes délivrées le : ■ 2ème chambre civile N° RG 21/14278 N° Portalis 352J-W-B7F-CVQI5 N° MINUTE : Assignation du : 09 Novembre 2021 JUGEMENT rendu le 28 Mars 2024 DEMANDERESSES S.C.I. AGENIUM PROPERTIES [Adresse 10] [Localité 8] S.A.S. AGENIUM GROUP [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Maître Nathalie CORREIA DA SILVA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2301 DÉFENDERESSE S.C. AESTIAM PLACEMENT PIERRE [Adresse 6] [Localité 3] représentée par Maître Pierre SEGUIN de la SELARL AAPS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0536 COMPOSITION DU TRIBUNAL Catherine LECLERCQ RUMEAU, 1ère Vice-présidente Adjointe Robin VIRGILE, Juge Sarah KLINOWSKI, Juge assistés de Sylvie CAVALIÉ, Greffière Décision du 28 mars 2024 2ème chambre civile N° RG 21/14278 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVQI5 DÉBATS A l’audience collégiale du 08 Février 2024 présidée par Catherine LECLERCQ RUMEAU et tenue publiquement, rapport a été fait par Sarah KLINOWSKI, en application de l’article 804 du code de procédure civile. Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 28 mars 2024. JUGEMENT Prononcé en audience publique Contradictoire en premier ressort EXPOSE DU LITIGE Par acte authentique du 8 mars 2019, la société AESTIAM PLACEMENT PIERRE, anciennement dénommée PLACEMENT PIERRE, a vendu à la SCI AGENIUM PROPERTIES un ensemble immobilier situé [Adresse 10], à [Localité 8], composé de deux lots n°157 et 158, situés dans le bâtiment A de la copropriété dite [Adresse 10], d’une surface totale de 602 m² à usage de bureaux et de vingt et un emplacements de parking extérieurs (lots n°121 à 130 et lots n°146 à 156), moyennant un prix de 450 000 euros, intégralement financé par un prêt bancaire souscrit par la SCI AGENIUM PROPERTIES et pour lequel les associés de la SCI se sont portés caution. Par acte notarié du même jour, les associés de la SCI AGENIUM PROPERTIES ont cédé l’usufruit temporaire de l’ensemble des parts sociales composant le capital de celle-ci à la maison mère du groupe AGENIUM, la société AGENIUM GROUP. Puis, aux termes d’un acte sous seing privé du 22 mars 2019, la SCI AGENIUM PROPERTIES a consenti un bail commercial à la société AGENIUM GROUP sur les locaux composant les lots n°157 et 158 ainsi que sur les vingt et un emplacements de parking extérieurs, locaux que celle-ci a sous-loué à ses filiales par conventions de sous-location des 2 juillet, 1er octobre et 13 novembre 2019. Soutenant que la société AESTIAM PLACEMENT PIERRE lui avait caché au moment de la vente l’existence d’un projet d’extension de la ligne B du métro de [Localité 8] à une dizaine de mètres de ses locaux, la SCI AGENIUM PROPERTIES lui a, par courrier recommandé du 30 juin 2021, reproché d’avoir manqué à son obligation d’information précontractuelle prévue par l’article 1112-1 du code civil. En l’absence d’issue amiable du litige, la SCI AGENIUM PROPERTIES et la société AGENIUM GROUP l’ont, par acte extrajudiciaire du 12 novembre 2021, faite assigner devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles d’annulation de la vente du 8 mars 2019. Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 10 mai 2023, les sociétés AGENIUM PROPERTIES et AGENIUM GROUP sollicitent du tribunal, au visa des 1112-1, 1130, 1137 et suivants et 1240 du Code civil, de : Prononcer l’annulation du contrat de vente du 8 mars 2019 relatif à l’ensemble immobilier situé à [Localité 8], [Adresse 10], dont les références cadastrales sont : Préfixe [Cadastre 5] Section BM n°[Cadastre 1] Lieudit [Adresse 7], pour une surface de 01 ha 15 a 34 ca ; composé des lots n°157 et 158, situés dans le bâtiment A ainsi que de vingt et un emplacements de parking extérieurs (lots n° 121 à 130 et lots n°146 à 156) ; Ordonner la publication du jugement à intervenir aux Services de la publicité foncière de TOULOUSE 3, en marge de l’acte reçu par Maître [J] [B], Notaire associé de la SCP « Bertrand du Mesnil du Buisson, Anne-Marie PICARD-MARISCAL, [J] [B], Bertrand MOREL, Aurélie CHAPLAIN, Camille du Mesnil du Buisson et Eric CHEVILLOTTE, Notaires associés » sise à [Localité 9], le 8 mars 2019 ; Condamner la société AESTIAM PLACEMENT PIERRE à payer à la SCI AGENIUM PROPERTIES la somme de 450.000 € au titre du prix de vente, augmentée des intérêts au taux de refinancement BCE (tel que publié à la date d’exigibilité de la somme due) majoré de 10 points, à compter de la date de signature de la vente, soit à compter du 8 mars 2019 ; Condamner la société AESTIAM PLACEMENT PIERRE à payer à la SCI AGENIUM PROPERTIES :La somme de 37.256,73 €, au titre de l’ensemble des frais exposés lors de l’acquisition, augmentée des intérêts au taux de refinancement BCE majoré de 10 points, à compter de la date de signature de la vente, soit à compter du 8 mars 2019 ; La somme de 22.500 € HT, au titre de la commission de l’agent immobilier, augmentée des intérêts au taux de refinancement publié par la Banque Centrale Européenne (tel que publié à la date d’exigibilité de la somme due) majoré de 10 points de base, à compter de la date de signature de la vente, soit à compter du 8 mars 2019 ; La somme de 24.116,93 € provisoirement arrêtée au 31 décembre 2022, au titre des frais d’emprunt, exposés par la SCI AGENIUM PROPERTIES, sauf à parfaire ; Condamner la société AESTIAM PLACEMENT PIERRE à payer à la SCI AGENIUM PROPERTIES la somme de 100.000 € à titre de dommages et intérêts ; Ordonner la restitution du bien immobilier à la société AESTIAM PLACEMENT PIERRE dans un délai maximal de six mois à compter de la décision à intervenir ; Condamner la société AESTIAM PLACEMENT PIERRE à payer à la société AGENIUM GROUP la somme de 544 307,48 € HT, au titre du montant total des travaux réalisés, et ce, augmentée des intérêts au taux de refinancement BCE (tel que publié à la date d’exigibilité de la somme due) majoré de 10 points, à compter de la date de la dernière facture de travaux, soit à compter du 31 octobre 2019 ; Condamner la société AESTIAM PLACEMENT PIERRE à payer à la société AGENIUM GROUP la somme de 12.220,14 €, provisoirement arrêtée au 31 décembre 2022, au titre des intérêts d’emprunts souscrits pour financer les travaux ; Si par extraordinaire la SCI AGENIUM PROPERTIES devait être condamnée à payer l’intégralité des revenus locatifs perçus depuis l’acquisition de l’immeuble, la société AESTIAM PLACEMENT PIERRE sera condamnée à payer à la SCI AGENIUM PROPERTIES la somme de 99.414,56 € HT, provisoirement arrêtée au 31 décembre 2022, au titre des charges d’exploitation de l’immeuble ; ordonner la compensation des charges et revenus locatifs sur la base des montants hors taxes ; Subsidiairement, si par extraordinaire, le Tribunal ne devait pas prononcer l’annulation de la vente de l’immeuble, il est demandé au Tribunal de : Condamner la société AESTIAM PLACEMENT PIERRE à payer à la SCI AGENIUM PROPERTIES la somme de 600.000 € (SIX CENTS MILLE EUROS) à titre de dommages et inté-rêts ; En toute hypothèse, Condamner la société AESTIAM PLACEMENT PIERRE à payer à la SCI AGENIUM PROPERTIES et à la société AGENIUM GROUP la somme de 20.000 €, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 10 mai 2023, la société AESTIAM PLACEMENT PIERRE demande au tribunal, au visa des articles 1112-1, 1130, 1132 et 1137, 1178 et 1352-3 du code civil, de : A titre principal, Constater que la note d’urbanisme annexée à l’acte de vente conclu avec AGENIUM PROPERTIES mentionnait le projet d’extension de la ligne B du métro toulousain ;Dire et juger, en conséquence, que AGENIUM PROPERTIES et AGENIUM GROUP ne peuvent prétendre avoir ignoré légitimement l’existence du projet d’extension de la ligne B du métro toulousain ;Dire et juger que AGENIUM PROPERTIES et AGENIUM GROUP n’apportent pas la preuve que AESTIAM disposait d’une connaissance particulière de ce projet d’extension ;Dire et juger que AGENIUM PROPERTIES et AGENIUM GROUP n’apportent pas la preuve que l’absence de projet d’extension de la ligne B constituait le caractère déterminant de leur consentement ni que AESTIAM connaissait ce caractère déterminant ; Dire et juger que AGENIUM PROPERTIES et AGENIUM GROUP n’apportent pas la preuve d’une réticence dolosive de AESTIAM ;Dire et juger que AGENIUM PROPERTIES et AGENIUM GROUP n’apportent pas la preuve qu’elles ont commis une erreur sur une qualité substantielle de la chose vendue ;En conséquence, Débouter AGENIUM PROPERTIES et AGENIUM GROUP de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;A titre subsidiaire et reconventionnel, si le Tribunal judiciaire ordonnait la nullité de la cession, Dire et juger que AGENIUM PROPERTIES et AGENIUM GROUP doivent restituer à AESTIAM les fruits perçus sur l’exploitation de l’Ensemble Immobilier ;Dire et juger que AGENIUM PROPERTIES et AGENIUM GROUP doivent supporter l’intégralité des travaux réalisés à son initiative et sans justification de leur ampleur ; En conséquence, Condamner AGENIUM PROPERTIES à payer à AESTIAM la somme de 50 800 € HT par an calculée au prorata temporis pour la période allant du 8 mars 2019 au jour de la signification du jugement à intervenir ;Dire et juger que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir ;En tout état de cause, Condamner AGENIUM PROPERTIES et AGENIUM GROUP à payer solidairement la somme de 22 000 € à AESTIAM au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner AGENIUM PROPERTIES et AGENIUM GROUP aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL AAPS AVOCATS, représentée par Me Pierre Séguin, Avocat au Barreau de Paris. Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l'exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de leurs prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs. L'ordonnance de clôture est intervenue le 15 mai 2023 et l'audience de plaidoiries a été fixée au 8 février 2024. A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 28 mars 2024. MOTIFS DE LA DECISION Il est rappelé que les demandes des parties de « dire et juger » ou « constater », tendant à constater tel ou tel fait ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif. Sur la demande principale d’annulation de la vente du 8 mars 2019 Sur le fondement de l’obligation précontractuelle d’information La SCI AGENIUM PROPERTIES et la société AGENIUM GROUP font valoir, au visa de l’article 1112-1 du code civil, que la société AESTIAM PLACEMENT PIERRE a manqué à son obligation précontractuelle d’information, exposant qu’en sa qualité de professionnel de l’immobilier implanté à [Localité 8], tenu à de strictes obligations de transparence et d’information sur son patrimoine immobilier, elle est réputée avoir une parfaite connaissance du projet d’extension et de ses impacts sur le bien vendu, la valorisation des biens immobiliers qu’elle possède déterminant la valeur de ses parts. Elles ajoutent qu’en toute hypothèse, la défenderesse avait connaissance dès 2014 du projet d’extension de la ligne B du métro toulousain, de ses impacts sur le bien cédé, et de l’importance déterminante de cette information pour leur consentement à la vente du 8 mars 2019. Plus précisément, elles exposent que : l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier litigieux du 30 juin 2014 avait prévu à son ordre du jour un point d’information concernant le projet d’extension de la ligne B du métro toulousain et son impact sur la copropriété et le procès-verbal de cette assemblée générale, auquel était joint le plan de la copropriété intégrant le tracé précis du futur métro, a été notifié à la société AESTIAM PLACEMENT PIERRE, la société civile de placement immobilier AESTAM PLACEMENT PIERRE était gérée au moment de la vente par la société FONCIA PIERRE GESTION, leader français de l’administration de biens immobiliers, qui s’intéressait forcément aux assemblées générales et à toute actualité pouvant avoir un impact sur ses actifs immobiliers, outre qu’elle possédait au moins sept immeubles dans la ville de [Localité 8] en 2019, de sorte qu’elle ne peut prétendre ne pas s’être tenue rigoureusement informée des projets locaux pouvant affecter la valorisation de ses actifs,l’extension de la ligne de métro n’aura pas d’incidence positive sur son bien, contrairement à ce que la défenderesse prétend, les locaux disposant déjà d’un accès par la ligne B du métro à 750 mètres de distance, mais créera au contraire de nombreuses nuisances liées à la construction de l’ouvrage public, telles l’expropriation de sept emplacements de parking, la destruction de l’ensemble des platanes qui longeaient la copropriété, la déviation des accès par la route aux locaux ou encore la construction d’une palissade de cinq mètres de hauteur à trois mètres des locaux, et des nuisances liées à la présence d’un viaduc haut de cinq mètres avec une sortie aérienne du métro à moins de quinze mètres des locaux, créant d’importants troubles sonores, vibratoires et privant les locaux de vue et de luminosité.Elles soutiennent que l’ensemble de ces éléments démontre d’une part que la défenderesse avait connaissance de ce projet d’extension et de son impact sur le bien cédé à la vente, et d’autre part qu’elle avait connaissance du caractère déterminant de ces informations sur leur consentement à la vente. Sur l’existence d’attaches du groupe AGENIUM et de son président avec les région de [Localité 8] et à la nécessaire connaissance qu’ils avaient des projets locaux, les demanderesses opèrent une distinction entre une information notoire et une information précise, reprochant plus spécifiquement à la SCI AESTIAM PLACEMENT PIERRE, non pas de leur avoir caché un projet local mais de ne pas leur avoir communiqué, préalablement à la vente, les informations relatives à l’incidence de ce projet sur l’ensemble immobilier cédé. En défense, la société AESTIAM PLACEMENT PIERRE soutient qu’elle n’a pas méconnu son obligation précontractuelle d’information dès lors que le groupe AGENIUM était informé de l’existence et de l’impact du projet d’extension sur le bien cédé à la vente et que cette information ne pouvait constituer une information déterminante de son consentement. Plus précisément, elle fait valoir que : le groupe AGENIUM ne peut légitimement prétendre qu’il ignorait le projet d’extension du métro toulousain, une note de renseignement d’urbanisme, que son notaire se devait de porter à son attention, mentionnant expressément les travaux d’extension de la ligne B du métro figurant dans les annexes de l’acte de cession,le groupe AGENIUM ainsi que son dirigeant étaient déjà implantés à [Localité 8] au moment de la vente et ne pouvaient ignorer ledit projet d’extension compte tenu du faible nombre de lignes de métro existantes et de la forte médiatisation du projet, outre que l’extension ne concernait que deux stations supplémentaires et qu’il manquait donc peu d’informations au groupe AGENIUM pour avoir une vision précise du projet, à la date de la cession, le tracé précis du futur métro n’était pas définitivement arrêté puisque l’enquête publique n’avait pas même été diligentée. Sur la mention de l’impact du projet d’extension sur la copropriété dans le procès-verbal d’assemblée générale du 30 juin 2014, la société AESTIAM PLACEMENT PIERRE reconnaît que cette information lui a échappée et rappelle qu’elle n’assistait pas aux assemblées générales de la copropriété, ne se déplaçant à [Localité 8] qu’en cas d’incident exceptionnel. En toute hypothèse, elle précise qu’elle gère 450 immeubles et ne peut donc matériellement disposer d’une information détaillée sur les projets d’infrastructures d’une ville dans laquelle elle n’a aucun salarié et qu’à supposer qu’elle ait bénéficié de cette information en 2014, la note annexée au procès-verbal précisait que les travaux se dérouleraient entre novembre 2015 et décembre 2017, de sorte qu’en l’absence de poursuite des travaux à cette date du fait du coup d’arrêt initié par le maire en 2015, elle aurait pu légitimement penser que cette information était caduque en 2019. Sur le caractère déterminant de l’information relative au projet d’extension pour le consentement du groupe AGENIUM, la société AESTIAM IMMOBILIER PLACEMENT PIERRE soutient que l’extension permettra au contraire de rendre les locaux plus accessibles aux salariés qui vivent à proximité de la ligne C, dont l’interconnexion avec la ligne B prolongée est prévue dans le cadre du projet, que ces derniers pourront bénéficier de la création de services et de commerces de proximité, que les nuisances sonores seront réduites puisque le métro sera pneumatique et ne s’arrêtera pas devant les locaux, que l’autoroute avoisinante occasionne des bruits sensiblement supérieurs, et que la seule gêne éventuelle serait la gêne visuelle liée au viaduc, qui ne peut être considérée comme déterminante du consentement pour des locaux professionnels dont l’environnement actuel est constitué d’un restaurant Buffalo Grill, d’un hôtel Formule 1, de magasins et de locaux professionnels. Elle fait enfin observer que l’avis de valeur communiqué par les demanderesses retient une augmentation de la valeur du bien litigieux. Sur ce, L’article 1112-1 du code civil dispose que celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. En l’espèce, il est acquis que la société AESTIAM PLACEMENT PIERRE connaissait ou aurait dû connaître l’existence du projet d’extension de la ligne B du métro toulousain et son éventuelle incidence sur la copropriété du [Adresse 10] puisque le procès-verbal de l’assemblée générale annuelle du 30 juin 2014, produit par les demanderesses et qui a été notifié à la défenderesse en son temps, mentionnait «un point d’information concernant le projet de prolongement de la ligne B du métro et de l’impact lié à l’insertion de l’ouvrage sur la copropriété». Le 30 juin 2014, les copropriétaires savaient que le projet « impacterait les emplacements de parkings, des parties communes et le bâtiment D. A ce stade du projet, nous n’avons pas d’autres informations » et que les travaux dureraient de novembre 2016 à décembre 2017. Un croquis annexé au procès-verbal permettait par ailleurs aux copropriétaires de visualiser le tracé du futur métro. Les développements de la SCI AGENIUM PROPERTIES et de la société AGENIUM GROUP sur la nécessaire connaissance de ce projet par la société AESTIAM PLACEMENT PIERRE en sa qualité de professionnel de l’immobilier implanté à [Localité 8] sont donc superflus et ne seront pas examinés. S’il est constant que la société AESTIAM PLACEMENT PIERRE n’a pas transmis aux demanderesses ce procès-verbal du 30 juin 2014 au moment de la vente, il convient de souligner d’une part, qu’aucun des procès-verbaux des assemblées générales ultérieures ne mentionnai le projet d’extension, ce dont la société AESTIAM PLACEMENT PIERRE justifie en produisant les procès-verbaux des assemblées générales annuelles des 26 juin 2015, 28 juillet 2016, 3 juillet 2017 et 26 juillet 2018, que les travaux n’avaient toujours pas commencé au jour de la vente, alors qu’ils étaient prévus entre novembre 2016 et décembre 2017, et qu’aucune déclaration de projet sur l’intérêt général n’a été établie dans les six mois de l’arrêté préfectoral du 19 février 2015 qu’elle verse aux débats, de sorte que la venderesse pouvait légitimement penser qu’il n’était pas nécessaire de transmettre une information ancienne et vraisemblablement devenue caduque à son cocontractant. D’autre part et surtout, la société AESTIAM PLACEMENT PIERRE a transmis une information actualisée sur le projet d’extension du métro toulousain à son cocontractant puisque figure dans les annexes de l’acte authentique du 8 mars 2019 une note contenant des renseignements d’urbanisme relatifs au plan local d’urbanisme. Dans cette note est précisé en bas de page la mention suivante : «sursis à statuer : prolongement ligne métro ligne B – 20130404 Périmètre de sursis à statuer (art. L111.10 du code de l’urbanisme) : Prolongement métro ligne B Zone d’influence de la station de métro RAMONVILLE – BUCHENS (règlement Art.12) Zonage PLU : UE1 ». Il en ressort que la société AESTIAM PLACEMENT PIERRE a bien fourni aux demanderesses une information actualisée relative au projet d’extension du métro toulousain, à savoir le sursis à statuer concernant ce projet intervenant dans le périmètre au sein duquel elles se portaient acquéreur de locaux à usage professionnel. Si les demanderesses opposent que les périmètres de sursis à statuer occupent une très large surface de la ville, raison pour laquelle les deux études notariales en charge de la vente n’ont pas jugé utile d’attirer leur attention sur l’existence de cette note, il résulte de la mention susvisée que le périmètre du sursis à statuer portait précisément sur la zone située autour de la station RAMONVILLE – BUCHENS et sur la zone UE1 dans le plan local d’urbanisme. La note d’urbanisme précise d’ailleurs en première ligne que «la présente réponse fait état des renseignements connus à ce jour par la Mairie et applicables à l’immeuble ci-dessus», à savoir l’immeuble situé au [Adresse 10] qualifié d’immeuble concerné dans l’encadré prévu à cet effet. Il s’en déduit que les demanderesses ne pouvaient ignorer que le projet d’extension du métro toulousain, objet d’un sursis à statuer, concernerait le cas échéant la zone au sein de laquelle était situé leur lot. Les demanderesses exposent enfin que la société AESTIAM PLACEMENT PIERRE aurait été conviée à une réunion le 19 novembre 2018 portant sur les travaux d’extension. Or le rapport Tisseo qu’elles versent aux débats, intitulé « Rencontre [Adresse 10] 19 novembre 2018 » ne comporte pas la liste des présents et porte sur le prolongement de la ligne C du métro toulousain, de sorte qu’il n’est pas démontré que la société AESTIAM PLACEMENT PIERRE ait participé à cette réunion, qui ne portait manifestement pas sur l’incidence du tracé de la ligne B sur la copropriété au sein de laquelle elles avaient acquis des locaux à usage de bureaux. Il apparaît donc établi que la société AESTIAM PLACEMENT PIERRE a porté à la connaissance des demanderesses un document contenant des renseignements spécifiques à l’immeuble dont elles allaient faire l’acquisition, et qui évoquait un sursis à statuer dans le projet d’extension de la ligne B du métro aérien, ce qui impliquait en conséquence pour les acheteurs une possible incidence du futur projet d’extension sur leur acquisition immobilière. Dès lors qu’il est démontré que la société AESTIAM PLACEMENT PIERRE n’a pas manqué à son obligation précontractuelle d’information, il n’est pas nécessaire d’examiner le caractère déterminant ou non de l’information transmise pour le consentement des acquéreurs à la vente. La demande d’annulation de la vente du 8 mars 2019 sur le fondement de l’obligation précontractuelle d’information sera donc rejetée. Sur le fondement de la réticence dolosive A titre subsidiaire, la SCI AGENIUM PROPERTIES et la société AGENIUM GROUP font valoir, au visa de l’article 1137 du code civil, que la rétention délibérée d’une information substantielle constitue une réticence dolosive qui a vicié le consentement de la SCI AGENIUM PROPERTIES, qui n’aurait pas acquis le bien si elle avait eu connaissance de la construction d’un métro aérien à quinze mètres de l’entrée du bâtiment, de sorte qu’il convient d’annuler la vente. En défense, la société AEGIAM PLACEMENT PIERRE rappelle que le manquement à une obligation précontractuelle d’information, à le supposer établi, ne peut suffire à caractériser le dol par réticence, si ne s’y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d’une erreur déterminante provoquée par celui-ci. Or le groupe AGENIUM a bénéficié selon elle d’informations sur ce projet d’extension, mentionné dans la note d’urbanisme annexé à l’acte de vente qui lui a été transmise, outre qu’elle n’a conduit aucune négociation directement avec ce dernier, ayant mandaté un agent immobilier toulousain à cet effet, de sorte qu’aucune information ne lui a été dissimulée et qu’aucune réticence dolosive ne saurait être retenue à son encontre. Sur ce, L’article 1137 du code civil dispose que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. En l’espèce et au terme des développements précédents, il est établi que la société AESTIAM PLACEMENT PIERRE n’a pas méconnu son obligation précontractuelle d’information, outre qu’elle n’était pas tenue de transmettre un procès-verbal datant de 2014 dont les informations étaient manifestement obsolètes. Dès lors qu’elle n’a pas retenu délibérément une information déterminante du consentement de l’acheteur, la demande d’annulation de la vente sur le fondement de la réticence dolosive sera également rejetée. Sur le fondement de l’erreur A titre plus subsidiaire, la SCI AGENIUM PROPERTIES et la société AGENIUM GROUP font valoir, au visa de l’article 1132 du code civil, que les modalités d’extension de la ligne B du métro toulousain affectent les qualités essentielles du bien immobilier qu’elles ont acquis puisqu’elles auront pour conséquence de dénaturer complètement son environnement immédiat et ses caractéristiques en termes de vue, de luminosité et de nuisances sonores et vibratoires, de sorte que la vente doit être annulée sur le fondement du vice de consentement que constitue l’erreur sur les qualités essentielles de la chose vendue. En défense, la société AESTIAM PLACEMENT PIERRE soutient que l’absence de projet d’extension n’était pas déterminante du consentement de la SCI AGENIUM PROPERTIES, que l’augmentation de valeur de l’ensemble immobilier démontre selon elle qu’il ne pouvait s’agir d’une qualité essentielle pour un acquéreur commun et que s’il s’agissait d’une qualité essentielle pour la demanderesse, il lui appartenait d’en faire expressément état auprès de l’agent immobilier, ce qu’elle n’a pas fait. Elle fait également observer que le projet d’extension de la ligne B était de notoriété publique et qu’il figurait expressément dans la note d’urbanisme transmise en amont de la vente litigieuse et annexée à l’acte d’achat, de sorte que la SCI AGENIUM PROPERTIES, professionnelle de l’immobilier d’entreprise, ne peut avoir commis d’erreur. Sur ce, L’article 1132 du code civil dispose que l’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant. En l’espèce, il résulte notamment du document de présentation diffusé lors de la rencontre organisée le 27 octobre 2021 par Tisseo avec l’ensemble des copropriétaires de la ZAC que les demanderesses versent aux débats que le projet d’extension de la ligne B du métro toulousain a occasionné la destruction du bâtiment D, l’abattage des quarante-six arbres longeant la copropriété, l’expropriation de sept des vingt et un emplacements de parking dont elles disposaient, la construction d’une palissade temporaire de cinq mètres de hauteur à trois mètres des locaux du bâtiment A, et des nuisances sonores et visuelles liées à la présence de ce viaduc haut de cinq mètres permettant une sortie aérienne du métro à moins de quinze mètres des locaux. Sur la destruction du bâtiment D, il résulte du plan situé en page 5 du document susvisé que le bâtiment A détenu par les demanderesses n’avait pas de vue sur le bâtiment D avant sa destruction, de sorte que l’incidence de cette destruction sur les qualités essentielles du bâtiment A n’est pas rapportée. Sur l’expropriation de trois des vingt et un emplacements de parking, la société AESTIAM PLACEMENT PIERRE démontre que le prolongement de la ligne B permettra une connexion avec la ligne C et rendra donc les locaux plus accessibles des salariés. Or le nombre d’emplacements de parking était déjà très inférieur au nombre de salariés travaillant dans des locaux d’une superficie de plus de 600 m². L’expropriation n’a donc pas d’incidence sur les qualités essentielles des locaux acquis le 8 mars 2019. Sur l’abattage des quarante-six arbres et la construction d’une palissade, il convient de relever que la palissade sera temporaire, construite pour la durée des travaux, que les demanderesses ont acquis un local à usage de bureau, implanté par ailleurs dans une zone d’aménagement concerté à proximité d’une autoroute et non insérée dans la ville, et que ce changement de vue ne concernera que les salariés dont la vue donnait sur l’[Adresse 10] et non ceux dont la vue donnait sur la copropriété. En outre, si les demanderesses estiment que l’implantation des locaux qu’ils ont acquis dans un cadre vert constituait une qualité essentielle du bien acquis, il convient de relever d’une part que les arbres présents au milieu de la copropriété ne seront pas abattus puisque seuls le seront ceux qui longent l’extérieur du bâtiment A, et d’autre part, qu’il ressort de la convention d’occupation temporaire travaux versée en demande (pièce n°35) qu’à « la fin des travaux, la zone chantier d’occupation temporaire fera l’objet d’une remise en état complète aux frais de TISSEO INGENIERIE. Il est prévu : le réaménagement des parkings de manière à substituer les capacités de stationnement de la copropriété (à l’exclusion des 32 places du bâtiment D)la mise en place de la clôture définitivela plantation d’arbres et d’arbustes en compensation des arbres abattus pendant le chantier dont les emplacements et les caractéristiques restent à définir entre le propriétaire et le bénéficiaire. Cette disposition fera alors l’objet d’un avenant à la présente conventionle remise en place du mobilier urbain déposél’aménagement du site : notamment, un aménagement paysager du parking conformément aux propositions du cabinet APUC consulté par le syndicat des copropriétaires, mise en place d’un abri vélo, de deux bornes électriques par bâtiment et l’aménagement d’ombrières pour les places se trouvant le long du mur du métro. (…) Il convient de noter qu’à l’issue du chantier, la copropriété disposera de trois places de stationnement supplémentaires par rapport à la situation initiale. Ces places seront propriété de la copropriété ». Il en ressort donc que le bâtiment A sera toujours implanté dans un cadre vert à l’issue des travaux et n’aura donc pas perdu une qualité jugée essentielle par les demanderesses. Enfin, sur les nuisances sonores et visuelles engendrées par la sortie du métro aérien, il convient de relever d’une part que le métro sera pneumatique et n’aura pas vocation à s’arrêter devant les locaux, et d’autre part, que le bâtiment A est situé à moins de 100 mètres de l’autoroute A623, tel qu’il est possible de le constater sur la carte « google maps » versée en défense, de sorte que les nuisances sonores induites par ce projet d’extension ne peuvent avoir modifié une qualité jugée essentielle de quiétude que les locaux ne possédaient déjà pas. En définitive, la SCI AGENIUM PROPERTIES et la société AGENIUM GROUP ne démontrent pas que le projet d’extension de la ligne B du métro ait affecté les qualités essentielles de leur bien, ce que l’avis de valeur du 31 août 2021 qu’elles versent aux débats ne fait que confirmer. En effet, dans cet avis de valeur, l’agent immobilier relève dans les points forts du bien qu’il est situé dans une «zone aux portes de [Localité 8], proche des accès périphériques et autoroute. Le bâtiment est clos et sécurisé, climatisé et se compose de bureaux fonctionnels et de salles de réunion. Une rénovation intégrale a été également effectuée en 2020 » et estime que le fait qu’il soit en copropriété constitue son unique point faible. Il conclut que si dans cette zone, le prix au m2 se situe entre 1 461 euros et 6215 euros, le bien pourrait être vendu entre 900 000 et 920 000 euros, soit autour de 1 500 euros du m2, mais qu’il faudrait prévoir une décote de 40% en raison du projet d’extension du métro. Il s’en déduit que le bien a acquis de la valeur en deux ans, puisque les demanderesses l’ont acquis au prix de 450 000 euros, et qu’en tenant compte de la décote proposée par l’agent immobilier, il pourrait être vendu au prix de 540 000 euros. Les demanderesses ne démontrent donc pas qu’elles aient commis une erreur sur les qualités essentielles du bien acquis, de sorte que leur demande d’annulation de la vente sur le fondement de l’erreur sera rejetée. Par voie de conséquence, il convient de rejeter l’ensemble des demandes indemnitaires qui en découlent, à savoir la restitution du prix de la vente augmenté des intérêts, le remboursement des frais exposés lors de l’acquisition, de la commission de l’agent immobilier, et des frais d’emprunt, le paiement de dommages et intérêts au titre des coûts générés par la gestion des travaux de l’extension et les dommages et intérêts sollicités par la société AGENIUM GROUP au titre des travaux qu’elle a financés. De la même manière, il convient de débouter la société AESTIAM PLACEMENT PIERRE de sa demande reconventionnelle de versement des loyers perçus par la SCI AGENIUM PROPERTIES et la demande subséquente de cette dernière de condamnation de la société AESTIAM PLACEMENT PIERRE au remboursement des charges d’exploitation qu’elle a acquittées depuis le jour de la vente. II . Sur la demande subsidiaire de dommages et intérêts de la SCI AGENIUM PROPERTIES Subsidiairement, si le contrat de vente n’était pas annulé, la SCI AGENIUM PROPERTIES demande au tribunal la condamnation de la société AESTIAM PLACEMENT PIERRE à lui verser la somme de 600 000 euros à titre de dommages et intérêts au regard de la perte de valeur du bien du fait de la construction du viaduc aérien et des nuisances induites par le futur métro aérien. Elle justifie cette somme par : l’estimation d’un agent immobilier du 31 août 2021, lequel, sur un bien évalué entre 900 et 920 000 euros, estime qu’une moins-value de 40% serait à prévoir du fait de la pollution visuelle et de la nuisance sonore induite par les travaux d’extension,les travaux d’isolation phonique de l’ensemble des locaux, d’un montant estimé à 228 695,27 euros HT, qu’elle devra engager. En défense, en préambule de ses écritures, la société AESTIAM PLACEMENT PIERRE soutient que l’implantation d’une nouvelle station de métro à proximité immédiate de l’ensemble immobilier litigieux n’aura pas pour effet de diminuer la valeur du bien puisqu’elle augmentera l’offre de transport et participera au désenclavement et à l’accessibilité de la zone. Elle relève que l’avis de valeur de l’agent immobilier versé en demande relève dans les points positifs la proximité du périphérique et de l’autoroute, de sorte qu’il est surprenant de considérer que la proximité avec une nouvelle station de métro serait un point négatif. Elle relève également que l’agent immobilier a unilatéralement et sans justification fixé à 40% la décote qu’il estime devoir appliquer à la valeur du bien en raison de la « pollution visuelle et de la nuisance sonore induite » alors qu’il s’agit de locaux professionnels et non de biens immobiliers destinés à l’habitation, que le futur métro sera pneumatique, et que les salariés ne pourront qu’être intéressés par une offre efficace et complète de transports en commun, compte tenu du faible nombre d’emplacements de parking disponibles. Elle souligne enfin que d’une part, même en retenant une décote de 40%, le groupe AGENIUM a déjà réalisé une plus-value latente comprise entre 13 et 16%, et que d’autre part, l’agent immobilier, en retenant une valeur avant décote de 900 000 euros, se place déjà dans une fourchette particulièrement basse tenant compte des caractéristiques de l’ensemble immobilier qu’il considère négatives, de sorte qu’il n’y pas de raison d’appliquer en plus une décote. Sur ce, L’article 1112-1 du code civil dispose que celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. L’article 1137 du code civil dispose que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Enfin, l’article 1132 du code civil dispose que l’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant. En l’espèce, il ressort des développements précédents que la société AESTIAM PLACEMENT PIERRE n’a pas méconnu son obligation d’information précontractuelle, et n’a pas intentionnellement omis une information déterminante du consentement de son cocontractant, qui ne s’est pas mépris sur les qualités essentielles du bien qu’il a acquis, de sorte que la demande de dommages et intérêts de la société AGENIUM GROUP ne peut prospérer. Sur la demande de publication du jugement au service de la publicité foncière Selon l'article 28 du décret du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière : «Sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles : 1° Tous actes, même assortis d'une condition suspensive, et toutes décisions judiciaires, portant ou constatant entre vifs : a) Mutation ou constitution de droits réels immobiliers, y compris les obligations réelles définies à l'article L. 132-3 du code de l'environnement, autres que les privilèges et hypothèques, qui sont conservés suivant les modalités prévues au code civil ; (...) 4° Les actes et décisions judiciaires, énumérés ci-après, lorsqu'ils portent sur des droits soumis à publicité en vertu du 1° : (...) e) Les actes et décisions déclaratifs ;» En l'espèce, les sociétés AGENIUM PROPERTIES et AGENIUM GROUP sollicitent d'ordonner la publication du présent jugement au service de la publicité foncière. Toutefois, il appartient à la partie y ayant intérêt d'accomplir cette diligence sans qu'il ne soit requis pour y satisfaire que le tribunal ordonne cette publication dont la possibilité est déjà prévue par le décret du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière. Par conséquent, cette demande sera rejetée. Sur les demandes accessoires La SCI AGENIUM PROPERTIES et la société AGENIUM GROUP sollicitent la condamnation de la société AESTIAM PLACEMENT PIERRE au paiement de la somme de 20 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. La société AESTIAM PLACEMENT PIERRE sollicite la condamnation solidaire de la SCI AGENIUM PROPERTIES et de la société AGENIUM GROUP au paiement de la somme de 22 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL AAPS AVOCATS, représentée par Me Pierre SEGUIN, avocat au barreau de Paris. En l’espèce, la SCI AGENIUM PROPERTIES et la société AGENIUM GROUP, qui succombent, seront condamnées in solidum aux dépens et in solidum à payer à la société AESTIAM PLACEMENT PIERRE la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire de la présente décision, à laquelle il n’y a pas lieu de déroger compte tenu de l’ancienneté et de la nature du litige, sera rappelée. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Rejette la demande des sociétés AGENIUM PROPERTIES et AGENIUM GROUP d’annulation du contrat de vente du 8 mars 2019 relatif à l’ensemble immobilier situé à [Localité 8], [Adresse 10] ; Rejette la demande des sociétés AGENIUM PROPERTIES et AGENIUM GROUP de publication du présent jugement aux service de la publicité foncière de [Localité 8] ; Rejette la demande des sociétés AGENIUM PROPERTIES et AGENIUM GROUP de restitution de la somme de 450 000 euros au titre du prix de vente et la demande de restitution du bien immobilier ; Rejette la demande en paiement de l’ensemble des frais exposés lors de l’acquisition du bien, de la commission de l’agent immobilier et des frais d’emprunts exposés par la SCI AGENIUM PROPERTIES ; Rejette la demande de dommages et intérêts de la SCI AGENIUM PROPERTIES ; Rejette les demandes en paiement de la somme de 544 307,48 euros HT au titre des travaux réalisés et de la somme de 12 220,14 euros au titre des intérêts d’emprunts souscrits pour financer les travaux ; Rejette la demande subsidiaire de dommages et intérêts de la SCI AGENIUM PROPERTIES ; Rejette la demande reconventionnelle de versement des loyers et celle de remboursement des charges d’exploitation qui en découle ; Condamne la SCI AGENIUM PROPERTIES et la société AGENIUM GROUP in solidum aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL AAPS AVOCATS, représentée par Me Pierre SEGUIN, avocat au barreau de Paris ; Condamne la SCI AGENIUM PROPERTIES et la société AGENIUM GROUP in solidum à payer à la société AESTIAM PLACEMENT PIERRE la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Rejette toute autre demande ; Rappelle l’exécution provisoire de la présente décision. Fait et jugé à Paris le 28 Mars 2024 La Greffière La Présidente Sylvie CAVALIE Catherine LECLERCQ RUMEAU