Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 24/03904 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4SLX
N° MINUTE : 3/2024
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 11 septembre 2024
DEMANDERESSE
S.C.I. SHIN FA, [Adresse 6] - [Localité 8], représentée par Me Hatem HSAINI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, [Adresse 1] [Localité 7], et par Me DMOTENG KOUAM Ervé , avocat au barreau de Paris, [Adresse 3] [Localité 4], Toque B 0552
DÉFENDEUR
Monsieur [M] [S], demeurant [Adresse 2] - [Localité 5], non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Karine WACHÉ-VALIN, juge des contentieux de la protection
assistée de Caroline CROUZIER, Greffière
DATE DES DÉBATS : 28 juin 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 11 septembre 2024 par Karine WACHÉ-VALIN, 1ère Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière
Décision du 11 septembre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/03904 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4SLX
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé à effet du 1er août 2017, la SCI SHIN FA a consenti un bail meublé à M. [M] [S] portant sur un logement situé [Adresse 2], [Localité 5], rez de chaussée et 1er étage, et une cave, moyennant un loyer mensuel de 800 euros et une provision pour charges de 100 euros outre un dépôt de garantie de 1.600 euros.
Des loyers étant demeurés impayés, la SCI SHIN FA a fait signifier par acte d'huissier en date du 1er décembre 2022, un commandement de payer la somme de 16.080,80 euros, correspondant à l'arriéré locatif, novembre 2022 inclus.
Par acte d'huissier en date du 27 mars 2024, la SCI SHIN FA a fait assigner M. [M] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties à compter du 1er février 2023,
- Dire que M. [M] [S] est occupant sans droit ni titre,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, et supprimer le délai de deux mois prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
- condamner M. [M] [S] à lui payer les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés soit la somme de 26.256 , novembre 2023 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- Dire que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an, l'indemnité d'occupation serait indexée sur l'indice INSEE de référence des loyers s'il évolue à la hausse, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date d'acquisition de la clause résolutoire,
- condamner le défendeur à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.
A l'audience du 28 juin 2024, la SCI SHIN FA, représentée par son conseil réitère les termes de son assignation et précise que M. [M] [S] n'occuperait plus les lieux loués.
M. [M] [S], régulièrement assigné dans les conditions de l'article 659 du code de procédure civile, n'a pas comparu, ni personne pour lui.
La décision a été mise en délibéré au 11 septembre 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable.
Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 28 mars 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 28 juin 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la SCI SHIN FA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 2 décembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation le 27 mars 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 1er décembre 2022, pour la somme en principal de 16.080,80 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.
Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er février 2023.
En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le paiement du loyer courant, et peut, à la demande d'une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.
En l'espèce, M. [M] [S] n'a pas repris le paiement des loyers courants de sorte qu'il ne peut lui être accordé de délais et la suspension de la clause résolutoire.
M. [M] [S] étant sans droit ni titre depuis le 1er février 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
M. [M] [S] ayant quitté les lieux selon la bailleresse, il convient de supprimer le délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution
Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
M. [M] [S] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce, la SCI SHIN FA demande sa condamnation au paiement de la somme de 26.256 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus jusqu'à novembre 2023 inclus.
Elle produit un décompte démontrant que M. [M] [S] reste lui devoir au titre de l'année 2021, la somme de 3.818,96 euros (11.100,96 - 7.282), au titre de l'année 2022, la somme de 10.546,88 euros (11.100,96 - 554,08) et au titre des mois de janvier 2023 à novembre 2023, la somme de 10.175,88 euros soit au total la somme de 24.541,72 euros,
Pour la somme au principal, M. [M] [S] sera donc condamné à titre de provision au paiement de la somme de 24.541,72 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation.
M. [M] [S] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi à compter de décembre 2023.
Sur les demandes accessoires
M. [M] [S] partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.
Il convient en équité, de débouter la SCI SHIN FA de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des référés, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,
CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre la SCI SHIN FA et M. [M] [S] portant sur un logement situé [Adresse 2], [Localité 5], rez de chaussée et 1er étage, et une cave sont réunies à la date du 1er février 2023 ;
ORDONNONS en conséquence à M. [M] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision;
DISONS qu'à défaut pour M. [M] [S] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI SHIN FA pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec suppression du délai de deux mois y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNONS M. [M] [S] à verser à la SCI SHIN FA la somme provisionnelle de 24.541,72 euros, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation, novembre 2023 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;
CONDAMNONS M. [M] [S] à verser à la SCI SHIN FA une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter de décembre 2023 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;
DISONS n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS M. [M] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la présidente et le greffier susnommés.
Le greffier, La présidente.
