Cour d'appel, 07 septembre 2023. 23/00259

VS/OC COPIE OFFICIEUSE COPIE EXÉCUTOIRE à : - Me LEROY DES BARRES LE : 21 SEPTEMBRE 2023 COUR D'APPEL DE BOURGES CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU 21 SEPTEMBRE 2023 N° 399 - Pages N° RG 23/00259 - N° Portalis DBVD-V-B7H-DQ7M Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge de l'exécution du tribunal judiciaire de CHATEAUROUX en date du 06 Décembre 2022 PARTIES EN CAUSE : I - S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social: [Adresse 5] [Localité 11] N° SIRET : 379 502 644 Représentée par Me Adrien-charles LE ROY DES BARRES, avocat au barreau de BOURGES timbre fiscal acquitté APPELANTE suivant déclaration du 13/03/2023 DEMANDEUR A LA PROCEDURE A JOUR FIXE suivant requête en date du 17/03/2023 II - M. [F] [Y] né le [Date naissance 6] 1964 à [Localité 9] [Adresse 2] [Localité 10] non représenté INTIME ASSIGNÉ A JOUR FIXE suivant acte d'huissier en date du 12/04/2023 remis à personne III - Mme [H] [Y] née le [Date naissance 4] 1975 à [Localité 10] [Adresse 2] [Localité 10] non représenté INTIMEE ASSIGNÉE A JOUR FIXE suivant acte d'huissier en date du 12/04/2023 remis à domicile COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Juin 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme CIABRINI, Conseillère chargée du rapport. Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme CLEMENT Présidente de Chambre M. PERINETTI Conseiller Mme CIABRINI Conseillère *************** GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme SERGEANT *************** ARRÊT : CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. ************** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte de vente reçu par Me [I] [Z] en date du 20 février 2009, la SA Crédit immobilier de France développement a consenti un prêt à M. [F] [Y] et Mme [H] [Y], garanti par : - une inscription de privilège de prêteur de deniers et d'hypothèque conventionnelle publiée et enregistrée au service de la publicité foncière de [Localité 8] le 1er avril 2009, volume 2009 V no 506, - une inscription d'hypothèque conventionnelle publiée et enregistrée au service de la publicité foncière de [Localité 8] le 1er avril 2009, volume 2009 V no 507. En vue de l'acquisition d'un terrain à bâtir et de la construction d'une maison d'habitation située le [Adresse 7], les époux [Y] ont souscrit : - un prêt à l'accession sociale pour un montant de 85 152 € (no 909000007405001), - un prêt à taux zéro pour un montant de 21 500 € (no 909000007405002), - un prêt pour un montant de 8 500 € (no 909000007405003). En l'absence de règlement des échéances, une lettre de mise en demeure a été adressée aux époux [Y] le 22 décembre 2021. Les débiteurs n'ont pas régularisé la situation et la déchéance du terme a été prononcée. Il a été délivré un commandement de payer valant saisie immobilière par exploit de la SELARL Huis-Alliance Centre, en date du 10 mai 2022, régulièrement publié au service de la publicité foncière de [Localité 8] le 14 juin 2022 volume 2022 S n°25, pour un montant de 117 770, 58 €. Par jugement en date du 6 décembre 2022, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Châteauroux a : - ordonné la vente forcée du bien saisi décrit au cahier des conditions de vente à savoir une maison d'habitation sur la commune de [Localité 12], [Adresse 1], et cadastrée section AB no [Cadastre 3] pour une surface de 9 a et 37 ca, - fixé les conditions de vente conformément au cahier des conditions de vente, la mise à prix à 31 500 €, - fixé l'audience d'adjudication au mardi 4 avril 2023 à 10h30 par devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Châteauroux, - dit que la créance du poursuivant s'élève à la somme de 89 369,92 € : * prêt à taux zéro : > capital restant dû : 21 500 € > assurance : 65,40 € * prêt à l'accession sociale : > capital restant dû : 67 060,01 € > intérêts : 734,51 € au 14 février 2022 > indemnité conventionnelle : 10 €, - désigné la SELARL Huis-Alliance Centre, huissier de justice à [Localité 8], pour procéder à la visite des lieux dans la quinzaine qui précédera la vente pendant la durée d'une heure avec l'assistance, si besoin est, d'un serrurier et d'un commissaire de police, - dit que la SELARL Huis-Alliance Centre pourra à défaut de présence du maire de la commune, d'un conseiller municipal ou d'un fonctionnaire municipal délégué par le maire à cette fin, d'une autorité de police ou de la gendarmerie, se faire assister de deux témoins remplissant les conditions de l'article L. 142-1 du code des procédures civiles d'exécution pour pénétrer dans les lieux saisis et faire procéder aux visites dans les 15 jours précédant la vente forcée fixée au mardi 4 avril 2023 devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Châteauroux, - dit que les mesures de publicité seront celles habituellement pratiquées, - rejette toutes demandes plus amples ou contraires, - dit que les dépens seront compris dans les frais de vente soumise à taxe. La société Crédit immobilier de France développement a interjeté appel du jugement susvisé par déclaration en date du 13 mars 2023, en ce qu'il a dit que la créance s'élevait à la somme de 89 369,92 euros. Sur requête du 17 mars 2023, l'appelante a été autorisée à assigner à jour fixe M. et Mme [Y] par ordonnance rendue le 20 mars 2023. L'appelante demande à la cour de : INFIRMER le jugement du 6 décembre 2022 en ce qu'il a fixé le montant de la créance de la société CREDIT IMMOBILIER DE France à la somme de 89 369,92€ Statuant à nouveau, JUGER que le CREDIT IMMOBILIER DE France dispose bien d'un titre exécutoire pour recouvrer les sommes au titre du prêt n°909000007405003 JUGER que les échéances impayées ne sont pas prescrites JUGER que l'indemnité contractuelle n'a pas vocation a être réduite et que le montant qui doit être retenu est de 5.853,96€ JUGER que le tableau d'amortissement réel doit être pris en considération pour fixer le capital restant dû au titre du prêt 909000007405001 En conséquence, FIXER le montant de la créance du CREDIT IMMOBILIER à la somme de 117.770,58€ décomposée comme suit: - Prêt n°909000007405001 - Capital restant dû : 73.278,17€ -Echéances impayées au 22.12.2021 : 12.321,31€ -Indemnité d'exigibilité: 5.853,96€ -Intérêts échus du 23.12.2021 au 14.02.2022: 734,51€ - Prêt n°909000007405002 -Capital restant dû : 21.500€ -Echéances impayées : 65.40€ - Prêt n°909000007405003: -Capital restant dû: 2.886,11€ - Echéances impayées au 22.12.2021 : 855,66€ - Indemnité d'exigibilité anticipée 7% : 257,47€ -Intérêts échus du 23.12.2021 au 14.02.2022: 17,99€ CONDAMNER M et Mme [Y] à verser au CREDIT IMMOBILIER DE France la somme de 1.500€ au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure Civile, CONDAMNER M et Mme [Y] aux entiers dépens. Bien que dûment cités, les intimés n'ont pas constitué avocat. SUR CE Sur le montant de la créance Aux termes de l'article R. 322-18 du code des procédures civiles d'exécution, le jugement d'orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires. En vertu de l'article L. 111-3, 4°, du même code, constitue notamment un titre exécutoire, les actes notariés revêtus de la formule exécutoire. L'article L. 218-2 du code de la consommation dispose que l'action des professionnels, pour les biens ou les services qu'ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans. Les dispositions de cet article édictent une règle de portée générale ayant vocation à s'appliquer à l'action en paiement des sommes devenues exigibles en exécution de prêts consentis par des professionnels à des consommateurs, quels que soient la nature ou le montant des prêts (cass. civ. 1re, 20 mai 2020, nos 18-25.938, 19-19.675). À l'égard d'une dette payable par termes successifs, la prescription se divise comme la dette elle-même et court à l'égard de chacune de ses fractions à compter de son échéance, de sorte que, si l'action en paiement des mensualités impayées se prescrit à compter de leurs dates d'échéance successives, l'action en paiement du capital restant dû se prescrit à compter de la déchéance du terme, qui emporte son exigibilité (cass. civ. 1re, 11 févr. 2016, no 14-27.143). L'article R. 313-28 du code de la consommation prévoit enfin que l'indemnité prévue en cas de résolution du contrat de crédit ne peut dépasser 7 % des sommes dues au titre du capital restant dû ainsi que des intérêts échus et non versés. En l'espèce, le Crédit immobilier de France développement sollicite l'infirmation du jugement attaqué en ce qu'il a fixé le montant de sa créance détenue à l'encontre des époux [Y] à la somme de 89 369,92 euros. Il fait tout d'abord grief au premier juge d'avoir considéré qu'il ne disposait pas de titre exécutoire pour le prêt no 909000007405003 d'un montant de 8 500 euros, soutenant que ce prêt est mentionné à plusieurs reprises dans l'acte notarié de vente du 20 février 2009 ainsi que dans ses annexes. Il convient cependant de relever que la clause 'caractéristiques du prêt' relative au prêt finançant l'acquisition du terrain à bâtir, qui figure en pages 6 et 7 de l'acte notarié de vente revêtu de la formule exécutoire, mentionne uniquement le prêt no 909000007405001 pour un montant de 85 152 € et le prêt no 909000007405002 pour un montant de 21 500 €. De même, seules ces deux offres de prêt sont annexées à l'acte notarié. La seule mention d'un prêt d'un montant de 8 500 euros, dont la référence n'est pas même précisée, dans un calcul en page 15 de l'acte notarié de vente, ne permet pas de retenir que le créancier dispose d'un titre exécutoire pour le prêt no 909000007405003. C'est donc à juste titre que le premier juge a considéré que le Crédit immobilier de France développement ne justifiait pas d'un titre exécutoire pour procéder à une saisie immobilière aux fins de recouvrement des sommes réclamées au titre de ce prêt. L'appelant soutient ensuite qu'au jour de la déchéance du terme, les échéances impayées du prêt no 909000007405001 s'élevaient à la somme de 12 321,31 euros. Il critique l'absence de prise en compte, dans le calcul de la créance, de 21 échéances impayées de 626,79 euros pour la période du 10 avril 2020 au 22 décembre 2021, date de la mise en demeure. Il allègue que la dernière échéance impayée remonte au 10 avril 2020, de sorte qu'il avait jusqu'au 10 avril 2022 pour interrompre la prescription biennale, que le commandement aux fins de saisie vente, interruptif de prescription, a été signifié aux débiteurs le 22 mars 2022, et que les échéances n'étaient donc pas prescrites. Il est constant que les échéances impayées antérieures à celle du 10 avril 2020 sont prescrites, eu égard à la date de signification du commandement de payer. S'agissant de celles dues à compter du 10 avril 2020 inclus, il ressort du 'relevé de compte contrat' adressé par la banque à M. [Y] le 21 novembre 2022 que les débiteurs ont réglé les échéances des 10 mai 2020, 10 juin 2020, 10 juillet 2020, 10 août 2020 et 10 janvier 2021, mais que les 16 autres échéances pour la période du 10 avril 2020 au 22 décembre 2021 sont restées impayées. Pour le calcul de la créance, il conviendra donc de prendre en compte la somme de 629,79 euros * 16 = 10 076,64 euros au titre des échéances impayées et non prescrites. Le Crédit immobilier de France développement conteste par ailleurs le montant du capital restant dû retenu par le premier juge pour le prêt no 909000007405001, à savoir 67 060,01 euros, faisant valoir que le prêt a été réaménagé le 10 mai 2009, de sorte que le capital restant dû est de 73 278,17 euros. Pour en justifier, il produit un courrier du 21 avril 2009 adressé à M. et Mme [Y] aux termes duquel il les informe avoir 'mis en place pour votre prêt, l'option avantage construction qui permet de différer le paiement du montant des intérêts intercalaires calculés pendant la période d'anticipation, à compter de votre échéance de mai 2009. Seules les assurances seront ainsi dues le 10 de chaque mois pendant cette période. Les intérêts générés durant la totalité de ce différé, capitalisés s'ils sont produits depuis plus d'une année, seront payés, sur la totalité de la durée de la période d'amortissement. Le montant de l'échéance de chaque palier de votre prêt sera alors majoré d'un même montant et deviendra alors votre nouvelle échéance de référence, à l'issue de la période d'anticipation'. Ce courrier a été retourné signé par M. et Mme [Y] avec la mention 'bon pour accord' et réceptionné par la banque le 4 mai 2009. Cette dernière apporte donc la preuve du réaménagement du prêt à compter de l'échéance du mai 2009, en outre corroboré par le relevé de compte. Le calcul du capital restant dû doit donc être réalisé sur la base du tableau d'amortissement réel édité le 14 février 2022 et non sur celui annexé à l'acte notarié, ce qui conduit à retenir la somme de 73 278,17 euros. La banque fait enfin grief au jugement attaqué d'avoir réduit l'indemnité conventionnelle de 7 % à la somme de 10 euros, arguant que cette stipulation contractuelle est conforme à l'article R. 313-28 du code de la consommation et qu'elle a vocation à indemniser son préjudice. Étant rappelé que le juge tire de l'article 1231-5 du code civil le pouvoir de réduire d'office la pénalité due en application de la clause pénale si celle-ci apparait manifestement excessive, il apparaît qu'eu égard au montant, à la durée et au taux d'intérêt du prêt, c'est de manière justifiée que le premier juge a réduit d'office l'indemnité conventionnelle à la somme de 10 euros. Il est enfin précisé que les sommes retenues par le premier juge au titre du prêt no 909000007405002 ne sont pas contestées par l'appelant. Ainsi, infirmant le jugement entrepris de ce chef, la créance détenue par le Crédit immobilier de France développement à l'encontre des époux [Y] sera fixée à la somme de 105 664,72 euros, détaillée comme suit : - prêt à l'accession sociale no 909000007405001 : * capital restant dû : 73 278,17 euros, * échéances impayées au 22 décembre 2021 : 10 076,64 euros, * intérêts au 14 février 2022 : 734,51 euros, * indemnité conventionnelle : 10 euros, - prêt à taux zéro no 909000007405002 : * capital restant dû : 21 500 euros, * cotisations d'assurance : 65,40 euros. Sur les dépens et les frais irrépétibles Partie principalement succombante, les époux [Y] seront condamnés aux dépens d'appel. Nonobstant l'issue de la procédure, l'équité et les circonstances économiques commandent de débouter le Crédit immobilier de France développement de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant dans les limites de l'appel, - Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a dit que la créance du poursuivant s'élève à la somme de 89 369,32 euros, Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant, - Dit que la créance détenue par la SA Crédit immobilier de France développement à l'encontre de M. [F] [Y] et Mme [H] [Y] s'élève à la somme de 105 664,72 euros, détaillée comme suit : - prêt à l'accession sociale no 909000007405001 : * capital restant dû : 73 278,17 euros, * échéances impayées au 22 décembre 2021 : 10 076,64 euros, * intérêts au 14 février 2022 : 734,51 euros, * indemnité conventionnelle : 10 euros, - prêt à taux zéro no 909000007405002 : * capital restant dû : 21 500 euros, * cotisations d'assurance : 65,40 euros, - Condamne M. [F] [Y] et Mme [H] [Y] aux dépens d'appel, - Déboute la SA Crédit immobilier de France développement de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. L'arrêt a été signé par O. CLEMENT, Président, et par S. MAGIS, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président, S. MAGIS O. CLEMENT