Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 5]
☎ :[XXXXXXXX01]
N° RG 24/00968 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YNTM
N° de Minute : 24/00205
ORDONNANCE DE REFERE
DU : 15 Novembre 2024
S.A.S.U. SOLINTER ACTIFS 1
C/
[T] [B]
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ORDONNANCE DU 15 Novembre 2024
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
S.A.S.U. SOLINTER ACTIFS 1, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Caroline FOLLET, avocat au barreau de LILLE
ET :
DÉFENDEUR(S)
Mme [T] [B], demeurant [Adresse 3]
non comparante
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 14 Octobre 2024
Capucine AKKOR, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 15 Novembre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Capucine AKKOR, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Suivant actes sous seing privé distincts en date du 29 septembre 2022, la S.A.S.U. SOLINTER ACTIFS 1 a donné à bail à Madame [T] [B], pour une durée de 6 ans renouvelable :
Un logement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 491,35 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 80,92 euros ;
Une place de stationnement n°33 située à l’adresse précitée, pour un loyer mensuel de 40 euros.
Par acte de commissaire de justice du 8 décembre 2023, la S.A.S.U. SOLINTER ACTIFS 1 a fait signifier à Madame [T] [B] un commandement de payer la somme principale de 1367 euros, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989.
La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d'impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 11 décembre 2023.
Par acte de commissaire de justice signifié le 29 mai 2024, la S.A.S.U. SOLINTER ACTIFS 1 a fait assigner Madame [T] [B] en référé devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LILLE aux fins de voir :
Constater acquise, au profit de la Société S.A.S.U. SOLINTER ACTIFS 1, la clause résolutoire visée dans le commandement du 8 décembre 2023 ;
Ordonner l’expulsion dans la huitaine de la signification de l’ordonnance à intervenir, de Madame [T] [B] du logement qu’elle occupe sis à [Adresse 3] au rez-de-chaussée ainsi que de la place de stationnement numéro 33 ;
Autoriser la Société S.A.S.U. SOLINTER ACTIFS 1, à expulser Madame [T] [B] ainsi que tout occupant de son chef en faisant procéder, si besoin est, à l’ouverture des portes, avec l’assistance de la Force Publique et d’un serrurier ;
Rappeler qu’en application de l’article L433-1 du code de procédures civiles d'exécution : « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;
Fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 633,94 euros ;
Condamner Madame [T] [B] à payer la Société S.A.S.U. SOLINTER ACTIFS 1, à titre de provision la somme de 2267,88 euros selon, décompte arrêté au 29 février 2024, avec intérêts sur la somme de 1367 euros depuis le commandement de payer les loyers en date du 8 décembre 2023 et à compter de l’assignation pour le surplus ;
Condamner Madame [T] [B] à payer la Société S.A.S.U. SOLINTER ACTIFS 1, la somme de 633,94 euros, à titre d’indemnité mensuelle d’occupation révisable selon les dispositions contractuelles, à compter du mois d’avril 2024, et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;
Condamner Madame [T] [B] à payer la Société S.A.S.U. SOLINTER ACTIFS 1, au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer les loyers en date du 8 décembre 2023, soit la somme de 121,37 euros.
A l'appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que la locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu'elle a été mise en demeure d'y procéder par commandement de payer délivré par commissaire de justice, qu'elle n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise.
En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 31 mai 2024.
L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 14 octobre 2024. La S.A.S.U. SOLINTER ACTIFS 1, représentée par son conseil, s’en est rapportée aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative arrêtée au 10 octobre 2024 à la somme de 4717,41 euros.
Régulièrement assignée par dépôt en l’étude, Madame [T] [B] n’a pas comparu et n’a pas été représentée à l’audience.
A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 15 novembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En l'espèce, Madame [T] [B], assignée à l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et n’a pas été représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.
Sur la compétence du juge des référés :
L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, le défaut de paiement des loyers établi ci-dessous constitue un trouble manifestement illicite au sens de l'article 835 suscité.
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par la voie électronique le 31 mai 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la S.A.S.U. SOLINTER ACTIFS 1 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 11 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Le juge des référés est donc compétent et l’action est recevable.
Sur la résiliation du bail et l’expulsion :
Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.
En l’espèce, il résulte du bail signé par les parties qu’il contient une clause résolutoire qui prévoit qu'en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Or, la S.A.S.U. SOLINTER ACTIFS 1 justifie avoir régulièrement signifié le 8 décembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 1367 euros.
Il ressort par ailleurs du relevé de compte que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués n'ayant pas permis de régler les sommes dues.
Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 février 2024.
Il convient d'ordonner l'expulsion de Madame [T] [B] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.
Sur l’indemnité d’occupation :
L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.
Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation, réparant pour le bailleur le préjudice résultant de l’occupation du logement par le locataire au-delà de la résolution du contrat de bail, par référence à la valeur locative du bien, correspondant au loyer et charges mensuels du logement ainsi que le loyer de la place de stationnement qui auraient été dus pour le logement et la place de stationnement si les baux n’avaient pas été résiliés, et de condamner Madame [T] [B] à son paiement jusqu’à libération effective des lieux.
Cette indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle se substitue au loyer à compter du 9 février 2024 et est incluse dans la condamnation principale jusqu'au terme du mois de septembre 2024 inclus.
Sur la demande de paiement des loyers et charges :
Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.
En l’espèce, la S.A.S.U. SOLINTER ACTIFS 1 verse aux débats les pièces suivantes :
le contrat de bail souscrit entre les parties le 29 septembre 2022 ;
le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, du 8 décembre 2023 ;
le décompte de la créance arrêtée au mois de septembre 2024 inclus.
Or, il résulte des baux liant les parties, du commandement de payer, de l’assignation et du décompte locataire produit à l'audience que Madame [T] [B] reste devoir à la S.A.S.U. SOLINTER ACTIFS 1 la somme de 4717,41 euros au titre des loyers du logement et de la place de stationnement ainsi que les charges impayés.
Il convient toutefois de soustraire les sommes de 180,23 euros et de 146,20 euros, respectivement libellées comme étant des « frais de contentieux » dans le décompte produit en date du 10 octobre 2024, de la dette locative, celles-ci relevant des dépens.
Madame [T] [B], non comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.
Par conséquent, il convient de condamner Madame [T] [B] à payer à la S.A.S.U. SOLINTER ACTIFS 1 la somme de 4390,98 euros au titre des loyers du logement et de la place de stationnement, charges impayés et indemnités d’occupation arrêtés au 30 septembre 2024 échéance de septembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal.
Sur les dépens :
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Madame [T] [B], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture.
Sur les frais irrépétibles :
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Au regard de la situation respective des parties, il n'y a pas lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire :
En application de l’article 489 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Nous, Juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre S.A.S.U. SOLINTER ACTIFS 1 et Madame [T] [B], portant sur le logement situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 9 février 2024 ;
Par conséquent, CONSTATONS la résiliation du bail liant les parties ;
AUTORISONS, à défaut pour Madame [T] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A.S.U. SOLINTER ACTIFS 1 à faire procéder à son EXPULSION ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
CONDAMNONS Madame [T] [B] à payer à S.A.S.U. SOLINTER ACTIFS 1 une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent au loyer du logement et de la place de stationnement et aux charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, indexé selon les modalités prévues au contrat, à compter du 9 février 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;
CONDAMNONS Madame [T] [B] à payer à S.A.S.U. SOLINTER ACTIFS 1 la somme provisionnelle de 4390,98 euros au titre des loyers du logement et de la place de stationnement, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2023, date du commandement de payer, pour la somme de 1367 euros, à compter du 29 mai 2024, date de l'assignation, pour la somme de 900,88 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus ;
RAPPELONS les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d'exécution : « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;
CONDAMNONS Madame [T] [B] aux entiers dépens ;
DISONS n'y avoir lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
RAPPELONS à Madame [T] [B] qu’elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :
DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE
Mission accès au logement - Secrétariat de la commission médiation DALO
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 5]
DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.
AINSI JUGE ET PRONONCE A LILLE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION, LE QUINZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT-QUATRE, DATE INDIQUEE A L’ISSUE DES DEBATS EN AUDIENCE PUBLIQUE EN APPLICATION DE L’ARTICLE 450 ALINEA 2 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE.
LA GREFFIERE,
LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,
