Cour d'appel, 29 janvier 2025. 24/00800

29/01/2025 ARRÊT N°63/2025 N° RG 24/00800 - N° Portalis DBVI-V-B7I-QCAD EV/KM Décision déférée du 24 Janvier 2024 Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE ( 23/02790) S.SALIBA [P] [U] épouse [R] [K] [R] C/ S.C.I. FELIX CONFIRMATION Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème chambre *** ARRÊT DU VINGT NEUF JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ *** APPELANTS Madame [P] [U] épouse [R] [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Carole ROLLAND, avocat au barreau de TOULOUSE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2024-4649 du 03/04/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE) Monsieur [K] [R] [Adresse 2] [Localité 4] Représenté par Me Carole ROLLAND, avocat au barreau de TOULOUSE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2024-4651 du 08/04/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE) INTIMEE S.C.I. FELIX [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Frédéric LANGLOIS, avocat au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant E. VET, Conseiller faisant fontion de président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : E. VET, président P. BALISTA, conseiller S. GAUMET, conseiller Greffier, lors des débats : I. ANGER ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre FAITS ET PROCÉDURE Par acte à effet au 1er mai 2017, la SCI Félix a donné à bail à M. [K] [R] un appartement à usage d'habitation sis [Adresse 2]) à Toulouse (31200) assorti d'un garage, moyennant un loyer mensuel de 700 € et 90 € de provision sur charges. Par avenant du 14 fevrier 2022, les parties ont convenu de l'ajout d'un colocataire en la personne de Mme [P] [U] épouse [R]. Par acte du 11 mai 2023, la SCI Félix a fait délivrer aux époux [R] un commandement de payer visant la clause resolutoire. Par acte du 24 juillet 2023, la SCI Félix a fait assigner les époux [R] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé, sollicitant : - la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail, - l'expulsion des époux [R] ainsi que de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, - la condamnation solidaire des époux [R] au paiement de la somme provisionnelle de 8 627.50 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 13 juillet 2023, somme à parfaire au jour de l'audience, et ce avec intérêts au taux légal, - une indemnité provisionnelle d'occupation fixée au montant du loyer mensuel charges comprises, et ce jusqu'au départ effectif des lieux, - la somme de 1 000 € au titre de I'article 700 du code de procédure civile, - la condamnation solidaire de M. [K] [R] et Mme [P] [U] épouse [R] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de sa dénonce a la CCAPEX ainsi que de l'assignation et de sa notification à la préfecture. Par ordonnance réputée contradictoire du 24 janvier 2024, le juge a : - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet au 1er mai 2017 entre la SCI Félix et de M. [K] [R] et Mme [U] [P] épouse [R] concernant l'appartement à usage d'habitation sis [Adresse 2] assorti d'un garage sont réunies depuis le 12 juillet 2023, - ordonné en conséquence à M. [K] [R] et Mme [U] [P] épouse [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, - dit qu'à défaut pour M. [K] [R] et Mme [U] [P] épouse [R] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI Félix pourra, à l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d'un serrurier, - condamné solidairement M. [K] [R] et Mme [U] [P] épouse [R] à verser à la SCI Felix la somme provisionnelle de 11.064,50 € au titre de l'arriéré locatif (somme arrêtée au 17 novembre 2023), et ce avec intérêt au taux légal sur la somme de 6.953,50 € à compter du commandement de payer et sur le surplus à compter de la signification de la présente décision, - condamné in solidum M. [K] [R] et Mme [U] [P] épouse [R] à payer à la SCI Felix une indemnité provisionnelle d'occupation à compter du 1er décembre 2023, et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisés par la remise des clés, - fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant fixe du loyer mensuel charges comprises, soit 790 €, - condamné in solidum M. [K] [R] et Mme [U] [P] épouse [R] aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de sa dénonce à la Ccapex ainsi que de l'assignation et de sa notification à la préfecture, - rappelé que l'ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Par déclaration du 6 mars 2023, M. [K] [R] et Mme [U] [P] épouse [R] ont relevé appel de la décision. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES M. [K] [R] et Mme [P] [U] épouse [R], dans leurs dernières conclusions du 23 avril 2024, demande à la cour au visa des articles L412-3 et L4124 du code des procédures civiles d'exécution et de l'article 1343-5 du code civil, de : À titre principal, - réformer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé du 24 janvier 2024, et statuant à nouveau, - rejeter l'intégralité des demandes, fins et prétentions de la SCI Félix, - condamner la SCI Félix à la somme de 1.500 €, sur le fondement de l'article 37 al.1 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique, dont distraction au profit de Me Carole Rolland, avocat, sur son affirmation de droit, ainsi qu'aux entiers dépens d'instance, À titre subsidiaire, Si par extraordinaire, la cour devait confirmer l'ordonnance du 24 janvier 2024, - accorder à M. [K] [R] et Mme [P] [U] épouse [R] un délai d'un an pour quitter les lieux situés [Adresse 2], - dire et juger que pendant ce délai, il sera sursis à l'expulsion de M. [K] [R] et Mme [P] [U] épouse [R] et de tous occupants de leur chef, - octroyer à M. [K] [R] et Mme [P] [U] épouse [R] un report de paiement de deux ans des sommes dues, en l'absence de toute capacité de remboursement de leurs dettes, - statuer ce que de droit quant aux dépens, étant rappelé que M. et Mme [R] bénéficient d'une aide juridictionnelle totale. La SCI Félix dans ses dernières conclusions du 24 mai 2024, demande à la cour de: - confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et débouter M. et Mme [R] de l'ensemble de leurs demandes, Y ajoutant, - condamner solidairement M. et Mme [R] à verser à la SCI Felix la somme de 2.400 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à supporter les entiers dépens d'appel. L'ordonnance de clôture est intervenue le 2 décembre 2024. La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées. MOTIFS Pour conclure au rejet des demandes de leurs adversaires, les appelants font valoir qu'ils ne disposent pas du commandement de payer visant la clause résolutoire si bien que rien ne permet de vérifier que les conditions d'acquisition de la clause étaient réunies le 12 juillet 2023 alors que par ailleurs le décompte locatif ne détaille pas les sommes dues. Subsidiairement, ils sollicitent un délai pour quitter les lieux considérant que l'expulsion aurait des conséquences graves compte tenu de leur situation personnelle et financière. Ils font valoir que M. [R] a eu des difficultés après avoir ouvert en 2020 un food truck, que Mme [R], qui travaillait avec son conjoint a subi un grave accident en recevant un tablier enflammé au niveau du thorax et du bras justifiant une hospitalisation, qu'ils ne bénéficient plus d'aucune ressource et ont fait une demande de logement social. La bailleresse oppose que : ' M. [R] est tombé en arrérages de loyer en mars 2020, ' le commandement de payer leur été parfaitement adressé et qu'ils ont produit un décompte, ' l'arriéré locatif s'élève désormais à 15'337 €, ' les locataires, en novembre 2020 ont indiqué se trouver à l'étranger et souhaiter mettre fin au bail, puis affirmé avoir déménagé dans une autre région, enfin n'ont plus donné de suite à ces demandes, ' elle est composée d'associés appartenant à la même famille et Mme [V] [W] épouse Félix souhaiterais désormais vivre dans l'appartement objet du litige afin de se rapprocher de ses filles. Sur ce : La SCI Félix ne précise pas sur quel texte elle fonde sa saisine du juge des référés. Elle n'invoque ni ne justifie une quelconque urgence pouvant fonder l'application de l'article 834 du code de procédure civile. Ce texte n'est donc pas applicable. Suivant l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En vertu de l'article 24 de la même loi le bail qui contient une clause résolutoire est résilié de plein droit en cas d'impayé locatif deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail non daté à effet au 21 mai 2017 comprend une clause résolutoire conformément aux articles sus-visés. La SCI Félix a fait délivrer aux locataires le 11 mai 2023 un commandement de payer la somme principale de 6953,50 € visant la clause résolutoire du bail. Les locataires contestent la délivrance de cet acte. Cependant, il résulte des mentions relatives à la signification de cet acte à chacun des locataires que le clerc assermenté s'est présenté au domicile des appelants absents et qu'il a laissé un avis de passage ainsi que la lettre prévue aux articles 656 et 658 du code de procédure civile. Par ailleurs, l'acte discuté est parfaitement produit et comporte un décompte les montants réclamés en principal. A défaut pour les locataires de rapporter la preuve de la justification du paiement dans le délai prescrit de deux mois de la délivrance du commandement expirant le 12 juillet 2023, l'arriéré locatif est réputé être dû et dès lors la clause résolutoire contractuelle produit ses effets. Le juge des référés, juge de l'évidence ne peut donc que constater la résiliation du bail acquise à la date du 12 juillet 2023, sans possibilité pour lui d'apprécier la gravité des manquements reprochés. En effet, la clause résolutoire insérée au bail a un caractère automatique ; elle est acquise au profit du bailleur par l'expiration du délai du commandement, le juge n'ayant plus le pouvoir d'accorder des délais pour régulariser. En cet état, les locataires sont occupants sans droit des locaux appartenant à la SCI Félix depuis la résiliation du bail ; une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l'expulsion requise, qui n'apparaît pas une sanction disproportionnée aux droits protégés. Considérant l'occupation sans droit des lieux depuis la résiliation du bail, la SCI Félix est en droit d'obtenir paiement d'une indemnité d'occupation au-delà de cette date dont le montant peut être fixé à celui du loyer courant provision pour charges comprise. L'ordonnance du juge des référés doit être confirmée sur ce point. La bailleresse produit un décompte des sommes dues arrêté au mois de mai 2024 justifiant d'un passif de 15'337 € hors frais de procédure et du fait que les locataires n'ont effectué aucun règlement depuis le mois d'octobre 2022 soit plus de deux ans. D'ailleurs, ces derniers ne justifient d'aucun versement qui n'aurait pas été pris en compte par la bailleresse. Les locataires sollicitent un report de paiement et un délai d'un an pour quitter les lieux au regard de leur situation personnelle. L'article 1343-5 du Code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l'espèce, il résulte de l'historique de compte produit par la bailleresse que les locataires n'ont effectué aucun versement depuis octobre 2022. De plus, d'une part M. [R] ne justifie ni des difficultés alléguées dans le cadre de son activité de food truck ni de la recherche d'un emploi, d'autre part, si Mme [R] a subi des brûlures importantes le 1er octobre 2020, justifiant une hospitalisation jusqu'au 5 suivant, elle ne démontre aucune incapacité de travail en résultant ni aucune recherche d'emploi. Enfin, les locataires n'ont présenté une demande de logement social que postérieurement à la décision déférée. Or, les contrats s'exécutent de bonne foi et en l'espèce les locataires n'ont pas manifesté la volonté de faire cesser l'augmentation de leur dette en justifiant de la recherche de travail leur permettant de l'apurer ou en sollicitant rapidement un logement social. En conséquence, leur demande de report de leur dette doit être rejetée. L'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution dispose : « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de man'uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.». L. 412-4 du même code dispose: « La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.». En l'espèce, les locataires ne justifient pas de circonstances démontrant que leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Au surplus, par message du 28 novembre 2023, M. [R] indiquait que le couple avait quitté l'appartement le 28 octobre 2023, qu'ils habitaient dans une autre région et transmettait les coordonnées de sa mère aux fins de réalisation d'un état des lieux de sortie. Pourtant, celle-ci demeurait injoignable et finalement les locataires sont revenus dans les lieux. Enfin, alors qu'ils ne pouvaient ignorer être dans l'impossibilité de régler leur loyer puisqu'ils n'ont effectué aucun versement depuis octobre 2022, les locataires ne justifient avoir présenté une demande de logement social que le 14 mars 2024, c'est-à-dire postérieurement à la décision déférée, ne mettant donc pas tous les moyens à leur disposition pour faire en sorte que leur dette cesse d'augmenter. Au regard de l'ensemble de ces éléments, leur demande de délai quitter les lieux doit être rejetée. L'équité commande de faire droit à la demande présentée par la SCI Félix au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de 1500 €. PAR CES MOTIFS La cour Confirme l'ordonnance du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé, Y ajoutant: Rejette les demandes en délai pour quitter les lieux et report de dette présentées par M. [K] [R] et Mme [P] [U] épouse [R], Condamne M. [K] [R] et Mme [P] [U] épouse [R] à payer à la SCI Félix la somme de 1500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [K] [R] et Mme [P] [U] épouse [R] aux dépens d'appel. LE GREFFIER LE PRESIDENT I.ANGER E.VET