Texte intégral
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-2
ARRÊT
DU 14 SEPTEMBRE 2023
N° 2023/ 540
Rôle N° RG 22/07944 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJQB3
[M] [E]
C/
[Z] [V] épouse née [O]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Charles TOLLINCHI
Me Florence CATTENATI
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 30 décembre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n°21/01095.
APPELANTE
Madame [M] [E]
née le [Date naissance 2] 1953 à [Localité 6], demeurant [Adresse 5]
représentée par Me Charles TOLLINCHI substitué par Me Corinne PERRET-VIGNERON de la SCP CHARLES TOLLINCHI - CORINNE PERRET-VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE ,
et assistée de Me Jean-Pierre ANDREANI, avocat au barreau de NICE
INTIMEE
Madame [Z] [O] épouse [V]
née le [Date naissance 1] 1939 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Florence CATTENATI, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 13 juin 2023 en audience publique devant la cour composée de :
M. Gilles PACAUD, Président
Mme Angélique NETO, Conseillère
Madame Myriam GINOUX, Conseillère rapporteur
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 septembre 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 septembre 2023,
Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOS'' DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 1er janvier 2014, [Z] [V] a consenti à [M] [E] un bail professionnel portant sur un garage agricole de 250 m2 et un terrain de 1000 m2, sis [Adresse 4], pour une durée de deux ans renouvelables du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2015, moyennant le paiement d'un loyer de 1 900 euros par mois payable d'avance.
Ce bail est soumis aux dispositions de l'article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
Le loyer s'élève désormais à la somme de 2 043,22 euros.
A l'expiration du bail, la locataire s'est maintenue dans les lieux sans s'acquitter du paiement des loyers.
Par acte d'huissier du 9 octobre 2019, la bailleresse lui a fait délivrer un commandement de payer la somme de 32.230,36 euros, commandement resté sans effet.
Par acte d'huissier en date du 7 juin 2021, [Z] [V] a fait citer [M] [E] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de GRASSE, aux fins de voir, au visa de la loi du 23 décembre 1986 et de l'article R 211-4 du code de l'organisation judiciaire :
-constater la résiliation de plein droit du bail au 9 novembre 2019 ;
-ordonner son expulsion, celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'aide de la force publique ;
-condamner le locataire défaillant au paiement d'une provision de 68.856,29 euros au titre des loyers et charges échus outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer à compter de la date de résiliation du bail jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés, de la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et mauvaise foi, d'une indemnité de 1 500 euros sur le fonderment de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Par ordonnance contradictoire du 30 décembre 2021, ce magistrat a :
- constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties en date du ler janvier 2014 par le jeu de la clause résolutoire rappelée dans le commandement délivré par acte d'huissier du 9 octobre 2019, à compter du 10 novembre 2021 ;
- ordonné, à défaut de libération volontaire, l'expulsion de [M] [E] du garage agricole de 250 m2 et du terrain de 1000 m 2, sis [Adresse 4] ainsi que de tous occupants et biens de son chef avec au besoin le concours de la force publique en application de l'article R 153-1 du code des procédures civiles d'exécution et l'aide d'un serrurier, dans le mois de la signification de son ordonnance;
- dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place pourraient être séquestrés dans les lieux ou transportés dans tel garde-meubles de leur choix et ce aux risques, frais et périls du défendeur ;
- condamné [M] [E] à porter et payer à [Z] [V] une provision de 83 158,83 € à valoir sur les loyers impayés au 10 novembre 2019, sur l'indemnité d'occupation ayant commencé à courir le 1er décembre 2019 au montant du loyer mensuel appliqué à sa dette et arrêtée au 1er novembre 2021, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 9 octobre 2019 sur la somme commandée de 32.965,13 euros et à compter de ce jour pour le surplus;
- fixé le montant de l'indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle au montant du loyer pratiqué à cette date, soit 2 043,22 euros, à compter du 1er décembre 2021 jusqu'au départ effectif de [M] [E] et remise des clés, charges en sus sur justificatif ;
- condamné [M] [E] à payer à [Z] [V] cette indemnité ;
- débouté Mme [R] [V] de sa demande en paiement de dommages-intérêts pour résistance abusive;
- condamné [M] [E] aux dépens de l'instance. en application de l'article 696 du code de procédure civile et à porter et payer à [Z] [V] une indemnité de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté [M] [E] de sa demande en paiement d'une indemnité en application de ce texte.
Le premier juge a considéré que le bail conclu pour une durée renouvelable de 2 ans, du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2015, s'est poursuivi tacitement au delà, la bailleresse ayant accepté que sa locataire se maintienne dans les lieux malgré l'absence de paiement intégral des loyers ; qu'aucune plainte n'avait été élevée quant aux stipulations contractuelles, ni aucune exigence concernant un bail de plus longue durée ; qu'enfin, l'absence d'état des lieux n'emporte pas nullité du bail. Egalement que le décompte actualisé faisait apparaître une dette de 83 158,83 € sur la base d'une mensualité de 1 900 € correspondant au loyer initial.
Il a relevé que le commandement de payer a été régulièrement délivré, que Mme [M] [E] ne conteste pas le principe et le montant de la dette locative, que ce commandement est resté infructueux et qu'en conséquence, le bail est résilié depuis le 10 novembre 2019.
Ce magistrat a débouté Mme [M] [E] de sa demande de délais, aucun élément ne permettant de démontrer sa capacité à régler une somme aussi élevée dans un délai de douze mois d'autant qu'elle a de fait bénéficié de très larges délais de paiement.
Par déclaration reçue le 2 juin 2022, Mme [M] [E] a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.
Dans ses dernières conclusions transmises le 24 aôut 2022, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et de la procédure et des moyens des parties, Mme [M] [E] demande à la cour qu'elle :
'au principal,
- constate l'existence d'une contestation sérieuse,
- infirme l'ordonnance entreprise,
- renvoie Mme [Z] [V] née [O] à mieux se pourvoir,
' subsidiairement,
- lui accorde 12 mois de délais afin de procéder au déménagement de l'ensemble des bateaux présents sur les lieux loués ,
' sur le tout,
- condamne Mme [Z] [V] née [O] à lui payer une somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile , outre les dépens,
- la déboute de sa demande d'indemnité d'occupation formulée dans ses conclusions du 5 août 2022,
- la déboute de sa demande au titre des frais irrépétibles.
Elle soutient que le bail en question signé le 1er janvier 2014, et ayant pour objet la location d'un hangar et d'un terrain de 1 000 m2 pour l'exploitation d'un chantier naval de gardiennage et réparation de bateaux de 2 à 10 mètres, vient à la suite de trois autres baux, ayant le même objet.
Que la bailleresse, avec malice, malgré des demandes répétées a refusé la signature d'un bail commercial de 9 ans, qui lui aurait accordé protection légale qu'elle était en droit d'obtenir compte tenu de son activité commerciale, et que c'est pour cette raison que les loyers n'ont plus été payés.
Que ce comportement frauduleux aurait du permettre au premier juge de constater que la demande de Mme [Z] [V] née [O] se heurtait à une contestation sérieuse certaine.
Elle estime que sa demande de délais est justifiée au regard de la durée de son activité, du temps que demande la libération des lieux du fait de la présence de bateaux d'un tonnage important.
Elle précise que ce comportement l'a atteint particulièrement en ce qu'elle souffre d'un cancer récidivant et subit des séances de radio et chimiothérapie hebdomadaires excessivement fatiguants, lui interdisent de gérer efficacement sa société, de rechercher un nouveau lieu pour entreposer les bateaux et de procéder à leur déménagement.
Elle sollicite en conséquence des délais qui ne sauraient être inférieurs à 12 mois.
Dans ses dernières conclusions transmises le 5 août 2022 auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et de la procédure et des moyens des parties, Mme [Z] [V] née [O] demande à la cour qu'elle :
- confirme l'ordonnance de référé entreprise,
- déboute Mme [M] [E] de sa demande au titre d'une contestation sérieuse et de sa demande au titre des délais de l'article 510 du code de procédure civile,
- condamne Mme [M] [E] à lui payer une somme de 18 630,05 euros sur le fondement de l'article 566 du code de procédure civile, au titre de l'indemnité d'occupation,
- la condamne à lui verser une somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile , outre les entiers dépens de l'instance distraits au profit de son avocat.
Elle fait valoir que pour la première fois en cause d'appel, Mme [M] [E] soulève l'existence de quatre baux qui se seraient succédés , et le refus de sa bailleresse de procéder à la régularisation d'un bail commercial ce qui constituerait une contestation sérieuse , non soutenue en première instance ; qu'elle ne reprend pas les contestations élevées devant le premier juge qui les avaient écartées à juste titre.
Qu'en conséquence, cette contestation sérieuse est une demande nouvelle qui devra être déclarée irrecevable.
Elle relève que Mme [M] [E] ne conteste pas le principe, ni le montant de l'arriéré de loyers impayés.
Qu'ayant poursuivi son activité, lucrative, elle était donc en capacité d'honorer ses loyers et devrait être en mesure de les payer aujourd'hui.
Qu'au 5 août 2022, le décompte actualisé faisait apparaître un solde débiteur de 101 788,05 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation impayées ; que la somme due au titre des indemnités d'occupation depuis le 30 décembre 2021 s'élève à la somme de 18 630,05 € déduction faite de la provision allouée par le premier juge.
Elle estime en conséquence que la demande de délais doit être rejetée , aucune pièce n'étant versée attestant de la situation financière de l'appelante et des conditions dans lesquelles le paiement de la provision accordée par le premier juge est envisagé, somme qui a singulièrement augmenté depuis l'assignation, alors que l'appelante fait état d'une activité importante qui génère nécessairement des revenus totalement ignorés.
La procédure a été clôturée le 30 mai 2023.
Par soit transmis en date du juillet 2023, la cour a sollicité les observations des conseils des parties relativement à la demande de condamnation à la somme de 18 630,05 € formée par Mme [V] à l'encontre de Mme [E], non articulée à titre provisionnel, et susceptible d'être déclarée irrecevable par la cour.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur les contestations sérieuses alléguées par l'appelante, le bail, l'acquisition de la clause résolutoire et l'expulsion :
Les parties sont liées par un bail professionnel contracté le 1er janvier 2014, régi par les dispositions de l'article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
Quelle que soit la nature de ce bail, qu'il n'appartient pas au juge des référés de définir, et quand bien même aurait il été contracté pour une durée renouvelable de deux ans, la relation contractuelle liant les parties s'est poursuivie tacitement jusqu'à ce jour, soit au délà de la durée légale de six ans.
La bailleresse a accepté tacitement que sa locataire se maintienne dans les lieux nonobstant l'absence de paiement intégral des loyers depuis le 1er janvier 2016.
Mme [M] [E] a fait valoir en cause d'appel un moyen non évoqué en première instance à savoir l'existence de baux commerciaux antérieurs et l'opposition de sa bailleresse à sa réclamation d'un bail commercial au lieu et place du bail professionnel signé.
Ce moyen ne constitue pas une prétention nouvelle.
Si Mme [E] justifie de l'existence de trois baux commerciaux antérieurs et précaires d'une durée au plus égale à deux ans, elle ne démontre pas s'être plainte des stipulations contractuelles du bail signé le 1er janvier 2014, ni avoir exigé un bail de plus longue durée dont elle a de fait bénéficié. Elle ne produit à ce titre, aucun courrier officiel, mise en demeure adressée à sa bailleresse faisant état des réclamations qu'elle allègue.
Les contestations élevées par l'appelante ne sont pas sérieuses.
En tout état de cause, pèse sur le locataire une obligation principale et générale de paiement des loyers.
Par ailleurs, et quelle que soit la nature du bail, celui liant les parties et faisant la loi de celles-ci contient une clause résolutoire prévoyant qu'à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer, ou d'inexécution d'une seule des conditions du présent bail, le bail sera résilié de plein droit après un simple commandement de payer resté infructueux passé le délai d'un mois.
En l'espèce Mme [Z] [V] a fait signifier à Mme [M] [E] un commandement de payer, par acte du 9 octobre 2019, rappelant la clause résolutoire insérée au bail, et visant à obtenir le paiement de la somme de 32 965,13 € parfaitement détaillée dans un décompte annexé, comprenant le montant des loyers impayés de janvier 2016 au 1er octobre 2019 inclus, déduction faite des loyers réglés par la locataire pendant cette période .
Le commandement de payer a été régulièrement délivré à la personne de Mme [M] [E].
Ce commandement de payer est resté infructueux dans le mois de sa délivrance et Mme [M] [E] ne conteste ni le principe, ni le montant de la dette, qui s'élevait au moment où le premier juge a statué à la somme de 83 158,83 €.
En conséquence, la clause résolutoire insérée au bail est acquise de plein droit depuis le 10 novembre 2019, le bail se trouve résilié depuis cette date et Mme [M] [E] est occupante sans droit ni titre des locaux également depuis cette date. Son expulsion doit être ordonnée.
L'ordonnance entreprise sera donc confirmée de ces chefs.
Le premier juge a fixé le montant provisionnel de l'indemnité d'occupation mensuelle à une somme de 2 043,02 €, montant du loyer pratiqué à cette date, à compter du 1er décembre 2019 et jusqu'à la remise effective des clés.
Aucune contestation n'est soulevée de ce chef et l'ordonnance sera également confirmée sur ce point.
Sur la demande de condamnation articulée par Mme [V] :
La bailleresse sollicite la condamnation de Mme [E] à lui payer une somme de 18 630,05 € sur le fondement de l'article 566 du code de procédure civile, au titre des indemnités d'occupation dues depuis le 30 décembre 2021.
En application des dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés ne saurait, sans excéder la limite de ses pouvoirs, statuer sur une demande de condamnation à verser une somme d'argent, qui, comme en l'espèce, n'est pas fondée à titre provisionnel. Cette demande doit être déclarée irrecevable.
Sur la demande de délais :
Mme [M] [E] sollicite subsidiairement un délai de douze mois pour quitter les lieux et procéder au déménagement des bateaux.
Mme [M] [E] fait valoir d'une part, qu'une centaine de bateaux sont présents sur le terrain donné à bail et ne peuvent être déplacés qu'avec des moyens adaptés et une très grande prudence, et d'autre part, qu'elle souffre d'une maladie récidivante induisant une très grande fatigue lui interdisant de gérer efficacement sa société, de trouver un nouveau lieu et de procéder au déménagement des bateaux.
Au regard du nombre de bateaux qui sont en gardiennage ou réparation dans les locaux litigieux et au fait qu'elle ne sollicite pas de délai pour s'acquitter de l'arriéré, la locataire est donc en mesure de s'acquitter de sa dette.
Si effectivement, Mme [M] [E] produit un certificat médical et des pièces établissant qu'elle souffre d'une maladie récidivante depuis le 18 décembre 2020, il reste que depuis cette date, son activité professionnelle s'est poursuivie, démontrant qu'elle est secondée à l'évidence par des collaborateurs dont M. [T], lui ayant permis et lui permettant toujours la réception, les réparations et le gardiennage de ces bateaux et susceptibles en conséquence de procéder au déménagement de ceux-ci, déménagement qu'elle ne pouvait considérer qu'inéluctable au regard de sa dette locative et de la procédure engagée.
Elle a de fait bénéficier de très longs délais pour préparer et organiser son départ des lieux, et sa dette locative ne faisant que s'accroître malgré une activité qu'elle qualifie elle-même d'importante, c'est à juste titre que le premier juge a rejeté cette demande de délais.
L'ordonnance sera également confirmée de ce chef.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
L'ordonnance entreprise doit être confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.
Mme [M] [E] qui succombe doit être condamnée aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés directement par le conseil de l'intimée, Me CATTENATTI, avocat.
Mme [Z] [V] a exposé des frais de défense complémentaires en cause d'appel ; il convient de faire application de l'article 700 du code de procédure civile à son profit à hauteur de 3 000 euros.
Mme [M] [E] sera déboutée de sa demande sur le même fondement.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions querellées,
Y ajoutant,
Déclare irrecevable la demande de condamnation articulée par Mme [V] à l'encontre de Mme [E],
Condamne Mme [M] [E] aux dépens qui seront recouvrés par Me CATTENATI , conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
Condamne Mme [M] [E] à verser à Mme [Z] [V] une indemnité complémentaire de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel,
Déboute Mme [M] [E] de sa demande de ce chef.
la greffière le président
