Texte intégral
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 8
ARRÊT DU 08 MARS 2024
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/17232 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CINGC
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 29 Septembre 2023 -Juge des contentieux de la protection de Paris - RG n° 23/04408
APPELANT
M. [C] [Z]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représenté par Me Hugo PETIT, avocat au barreau de PARIS, toque : D2049, présent à l'audience
INTIMÉS
Mme [R] [K] épouse [H]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentée par Me Emmanuelle LABANDIBAR-LACAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D2163, présente à l'audience
M. [F] [O]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Défaillant - déclaration d'appel signifiée le 16 novembre 2023 à étude
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 9 février 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Rachel LE COTTY, Conseiller, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Florence LAGEMI, Président,
Rachel LE COTTY, Conseiller,
Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire
Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR
ARRÊT :
- RENDU PAR DÉFAUT
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
Le 21 avril 2015, Mme [K] a consenti un bail d'habitation à MM. [Z] et [O] portant sur des locaux situés [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 972 euros et d'une provision sur charges de 345 euros.
Par acte du 3 février 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 7.561,02 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue au bail.
Par acte du 11 avril 2023, Mme [K] a assigné en référé MM. [Z] et [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire du bail, d'expulsion des locataires et de condamnation solidaire de ceux-ci au paiement de la somme de 7.330,74 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 4 avril 2023.
Par ordonnance réputée contradictoire du 29 septembre 2023, le juge des contentieux de la protection a :
constaté que la dette locative visée dans le commandement de payer du 3 février 2023 n'a pas été réglée dans les deux mois ;
constaté, en conséquence, que le contrat conclu le 21 avril 2015 entre Mme [K], d'une part, et MM. [Z] et [O], d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], est résilié depuis le 4 avril 2023 ;
ordonné à MM. [Z] et [O] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;
dit qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique ;
rappelé que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
rappelé que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ;
condamné solidairement MM. [Z] et [O] à payer à Mme [K] la somme de 36,34 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif et l'indemnité d'occupation, arrêtée au 26 juin 2023, mensualité de juin 2023 incluse ;
condamné solidairement MM. [Z] et [O] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle équivalente au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, à compter du 27 juin 2023 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ;
condamné solidairement MM. [Z] et [O] à payer à Mme [K] la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamné solidairement MM. [Z] et [O] aux dépens, incluant notamment le coût des commandements de payer du 3 février 2023 et des assignations du 11 avril 2023.
Par déclaration du 23 octobre 2023, M. [Z] a interjeté appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 31 janvier 2024, il demande à la cour de :
le juger recevable et bien fondé en son appel ;
par conséquent,
infirmer l'ordonnance entreprise en tous ses chefs expressément critiqués dans la déclaration d'appel ;
et, statuant à nouveau,
lui accorder des délais de paiement pour le règlement des causes du commandement du 3 février 2023 au 12 juillet 2023 ou à tout autre jour auquel la cour déciderait de fixer la date de règlement effectif des causes du commandement ;
suspendre les effets de la clause résolutoire durant ce délai ;
constater le règlement des causes du commandement durant ce délai et, par conséquent, juger que la clause résolutoire/de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ;
condamner Mme [K] à lui payer une somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'appel ;
débouter Mme [K] de l'intégralité de ses demandes ;
sur l'appel incident de Mme [K],
à titre principal,
juger les demandes de Mme [K] irrecevables comme nouvelles ;
à titre subsidiaire,
juger les demandes de Mme [K] infondées ;
juger que les demandes de Mme [K] ne relèvent pas des pouvoirs du juge des référés et de la cour, se heurtent à des contestations sérieuses et ne sont pas manifestes ;
par conséquent,
juger qu'il n'y a pas lieu à référé ;
débouter Mme [K] de l'intégralité de ses demandes ;
débouter Mme [K] de son appel incident.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 6 février 2024, Mme [K] demande à la cour de :
débouter MM. [Z] et [O] de toutes leurs demandes ;
recevoir son appel incident et réformer l'ordonnance du 29 septembre 2023 ;
statuant à nouveau, à titre principal,
prononcer la nullité du bail du 21 avril 2015 conclu avec MM. [Z] et [O] pour dol ;
condamner solidairement MM. [Z] et [O] au paiement d'une indemnité d'occupation de 1.524 euros par mois du 21 avril 2015 jusqu'à la remise des clés par MM. [Z] et [O] ou jusqu'à leur expulsion ;
ordonner la compensation entre les loyers payés et l'indemnité d'occupation due par MM. [Z] et [O] ;
ordonner l'expulsion de MM. [Z] et [O], ainsi que de tous occupants de leur chef, des lieux situés [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, de tous les lieux loués accessoirement au logement ;
dire qu'il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique ;
rappeler que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
à titre subsidiaire,
confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et notamment en ce qu'elle a :
constaté que la dette locative visée dans le commandement de payer du 3 février 2023 n'a pas été réglée dans les deux mois ;
constaté, en conséquence, que le contrat conclu le 21 avril 2015 avec MM. [Z] et [O] concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 4 avril 2023 ;
ordonné à MM. [Z] et [O] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;
dit qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique ;
rappelé que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
rappelé que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ;
condamné solidairement MM. [Z] et [O] à lui payer la somme de 36,34 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif et l'indemnité d'occupation, arrêtée au 26 juin 2023, mensualité de juin 2023 incluse ;
condamné solidairement MM. [Z] et [O] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle équivalente au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, à compter du 27 juin 2023 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;
condamné solidairement MM. [Z] et [O] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamné solidairement MM. [Z] et [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 3 février 2023 et celui des assignations du 1er avril 2023 ;
en tout état de cause,
condamner solidairement MM. [Z] et [O] au paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice moral subi ;
condamner solidairement MM. [Z] et [O] au paiement de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner solidairement MM. [Z] et [O] au paiement des entiers dépens, avec faculté de recouvrement au profit de Maître Labandibar-Lacan.
M. [O], à qui la déclaration d'appel et les conclusions de l'appelant ont été signifiées respectivement les 16 novembre et 12 décembre 2023, n'a pas constitué avocat.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 7 février 2024.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.
SUR CE, LA COUR,
Sur la demande d'annulation du bail pour dol
Mme [K] demande l'annulation du bail pour dol, soutenant que cette demande est recevable en application de l'article 564 du code de procédure civile, bien que nouvelle en appel car elle résulte de la révélation d'un fait, le dol, qui ne lui est apparu que le 21 novembre 2023, lorsque M. [O], co-titulaire du bail, a révélé qu'il n'avait jamais habité l'appartement.
Elle expose qu'elle sollicite la nullité du bail pour dol à titre principal au motif qu'elle a découvert que MM. [Z] et [O], co-titulaires du bail et preneurs solidaires, s'étaient séparés avant la conclusion du bail, ce qu'ils ne lui ont pas dit, et qu'elle n'aurait jamais loué son bien à M. [Z] seul, la co-titularité du bail étant une condition déterminante de la location. Elle précise que l'absence dans les lieux de M. [O] explique les défaillances récurrentes de M. [Z], qui ne dispose pas des revenus suffisants pour louer seul l'appartement.
Mais, comme l'expose M. [Z], il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la nullité d'un contrat.
Il n'y a donc pas lieu à référé sur cette demande d'annulation du contrat de bail.
Sur la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire du bail
Selon l'article 834 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.
A cet égard, l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, antérieure à celle issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail signé entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, en cas de défaut de paiement, au terme convenu, de tout ou partie du loyer ou des charges.
Un commandement de payer la somme de 7.561,02 euros et visant la clause résolutoire a été délivré par Mme [K] à MM. [Z] et [O] le 3 février 2023.
Les causes de ce commandement n'ont pas été intégralement réglées dans le délai de deux mois puisque seule la somme de 3.000 euros a été payée au 3 avril 2023. Le premier juge a donc, à bon droit, constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à cette date.
Cependant, le solde locatif n'était que de 36,34 euros au jour de l'ordonnance, M. [Z] ayant effectué des virements importants, de plus de 8.000 euros au total, en avril et mai 2023. Il poursuit depuis ses efforts de règlement puisque le solde de 36,34 euros a été réglé et le loyer courant est payé. Ainsi, la bailleresse ne formule aucune demande de provision au titre d'un arriéré locatif.
Saisie de l'entier litige par l'effet dévolutif de l'appel, la cour doit examiner la situation au jour où elle statue. Elle peut ainsi accorder des délais de paiement rétroactifs, en application de l'article 24, V, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, au locataire en situation de régler sa dette locative et constater, le cas échéant, le respect de ces délais par celui-ci.
En l'espèce, M. [Z] a prouvé sa bonne foi en faisant de réels efforts de paiement depuis le commandement de payer puisqu'il a soldé sa dette locative à ce jour.
Il a également acquiescé, le 22 novembre 2023, à une saisie-attribution pratiquée par Mme [K] pour un montant de 1.230,24 euros, ce qui a permis le règlement intégral des condamnations aux dépens et frais de première instance.
Disposant d'un livret A créditeur de 22.000 euros et d'un compte courant créditeur de 3.500 euros, ainsi qu'en atteste le procès-verbal de saisie-attribution, il est gérant d'un commerce de fleurs situé [Adresse 1], dont il tire un revenu annuel de 35.000 euros (cf. avis d'impôt sur les revenus de 2022), suffisant pour régler son loyer mensuel, étant précisé que M. [O] reste à ce jour co-titulaire du bail et, par conséquent, solidairement tenu au paiement des loyers.
Il convient en conséquence d'accorder à M. [Z] un échéancier de six mois et de constater que celui-ci a été respecté, de sorte que la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais joué.
Mme [K] soutient que, la saisie-attribution du 16 novembre 2023 ayant été fructueuse, les sommes dues par M. [Z] ont été réglées, de sorte qu'il est sans intérêt à solliciter des délais de paiement.
Mais il a au contraire un intérêt évident à solliciter des délais de paiement rétroactifs afin de conserver son bail, ainsi qu'il vient d'être statué.
Les demandes de la bailleresse d'expulsion du locataire et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation seront dès lors rejetées, l'ordonnance étant infirmée de ces chefs.
Sur la demande de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi
Mme [K] expose qu'elle subit des arriérés de loyers depuis huit ans, ce qui lui crée un préjudice moral car elle est âgée de près de 100 ans.
Mais il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d'allouer des dommages et intérêts au titre d'un préjudice, qu'il soit moral ou matériel.
Sur les frais et dépens
Le sort des dépens et l'indemnité de procédure ont été exactement appréciés par le premier juge, les locataires ayant contraint Mme [K] à engager une procédure judiciaire, faute de règlement dans le délai imparti des causes du commandement de payer.
En revanche, l'issue du litige en appel commande de laisser à chacune des parties la charge de ses dépens et frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
Infirme l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle a :
constaté que la dette locative visée dans le commandement de payer du 3 février 2023 n'a pas été réglée dans les deux mois ;
condamné solidairement MM. [Z] et [O] à payer à Mme [K] la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamné solidairement MM. [Z] et [O] aux dépens, incluant notamment le coût des commandements de payer du 3 février 2023 et des assignations du 11 avril 2023;
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande d'annulation du contrat de bail pour dol formée par Mme [K] ;
Accorde à M. [Z] un délai de six mois pour s'acquitter de sa dette locative et suspend les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ;
Constate que M. [Z] s'est intégralement acquitté des causes du commandement de payer et de son arriéré locatif ;
Dit que la clause résolutoire est réputée n'avoir pas joué ;
Rejette les demandes de constat de la résiliation du bail et d'expulsion subséquente formées par Mme [K] ;
Dit n'y avoir lieu à référé sur sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ;
Laisse à chacune des parties la charge des dépens par elle exposés en appel ;
Rejette les demandes des parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
