Texte intégral
Chambre des Baux Ruraux
ARRÊT N° 27
N° RG 21/07597 - N° Portalis DBVL-V-B7F-SIUF
M. [R] [B] [G] [V]
Mme [Z] [S] épouse [V]
C/
Mme [M] [W] épouse [P]
M. [K] [W]
Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Barthe
Me Dervillers
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 07 SEPTEMBRE 2023
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,
Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente,
Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,
GREFFIER :
Madame Isabelle OMNES, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 01 Juin 2023, devant Madame Pascale LE CHAMPION, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
contradictoire, prononcé publiquement le 07 Septembre 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANTS :
Monsieur [R] [B] [G] [V]
né le 8 mai 1953 à [Localité 9], de nationalité française, exploitant agricole
[Adresse 14]
[Localité 9]
Madame [Z] [S] épouse [V]
née le 18 mai 1953 à [Localité 15], de nationalité française, retraitée
[Adresse 14]
[Localité 9]
représentés par Me Fabien BARTHE de la SELARL CABINET LEMONNIER - BARTHE, avocat au barreau de RENNES
INTIMES :
Madame [M] [W] épouse [P]
née le 19 mai 1960 à [Localité 7], de nationalité française
[Adresse 18]
[Localité 8]
Monsieur [K] [W]
né le 14 novembre 1952, de nationalité française
[Adresse 17]
[Localité 7]
représentés par Me Julien DERVILLERS de la SELARL PROXIMA, avocat au barreau de RENNES
Suivant un acte authentique du 6 août 2013,M. [K] [W], Mme [A] [F] épouse [W] et Mme [M] [W] épouse [P] ont consenti à Mme [Z] [S] épouse [V] un bail rural à long terme d'une durée de 18 ans, prenant effet au 1er septembre 2013, sur diverses parcelles de terre agricole situées sur la commune de [Localité 7], et cadastrées section R n° [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12] et [Cadastre 13] pour une contenance de 04 ha 06 ca 75 ca.
Le même jour, M. [K] [W], Mme [A] [F] son épouse, et Mme [M] [P] née [W] ont consenti à M. [R] [V] et Mme [Z] [S] une promesse unilatérale de vente sur les mêmes parcelles pour un prix de 24 405 euros.
Par acte du 6 août 2013, M. [K] [W] et Mme [W] épouse [P] ont régularisé la vente des parcelles cadastrées section R [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 6] d'une contenance de 80 ares au profit de la société Find Invest (dont sont associés M. [R] [V] et son fils [J]).
Mme [Z] [S] épouse [V] a fait valoir ses droits à la retraite en 2016.
Par requête adressée au greffe en lettre recommandée avec avis de réception reçue le 18 juin 2020, les consorts [W] ont sollicité la convocation de Mme [Z] [S] épouse [V] et de son époux M. [R] [V] devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Malo afin d'obtenir notamment la résiliation du bail consenti à la première sur le fondement de l'article L.411-31 du code rural et de la pêche maritime, en raison de sa cession irrégulière à M. [R] [V] en contravention aux dispositions de l'article L.411-35 du même code.
Suivant jugement du 5 novembre 2021, le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Malo a :
- écarté d'office des débats clôturés la note et les pièces transmises par Mme [Z] [S] épouse [V] et M. [R] [V] le 22 septembre 2021 et la note en réponse des consorts [W] en date du 27 septembre 2021,
- rejeté la demande d'autorisation judiciaire de cession au profit de M. [R] [V] du bail rural à long terme consenti par acte authentique du 6 août 2013 par Mme [M] [W] [P] et M. [K] [W] à Mme [Z] [S] épouse [V], et portant sur les parcelles situées à [Localité 7], cadastrées section R n° [Cadastre 16], [Cadastre 5] et [Cadastre 13], section S n° [Cadastre 10], [Cadastre 11] et [Cadastre 12], pour une contenance totale de 04 ha 06 a 75 ca,
- prononcé à compter du 31 août 2016, la résiliation du dit bail rural à long terme du 6 août 2013,
- ordonné en conséquence, à Mme [Z] [S] épouse [V], M. [R] [V] et à tous occupants de leur chef de libérer les parcelles précitées dans le mois de la notification du présent jugement, et à l'expiration de ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard et pour une durée totale de trois mois,
- dit qu'à défaut de départ volontaire dans ce même délai, Mme [Z] [S] épouse [V], M. [R] [V] et tous occupants de leur chef pourront y être contraints par voie d'expulsion avec au besoin le concours de la force publique,
- condamné Mme [Z] [S] épouse [V] à payer à Mme [M] [W] [P] et M. [K] [W] la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts,
- condamné Mme [Z] [S] épouse [V] et M. [R] [V] à payer à Mme [M] [W] [P] et M. [K] [W] la somme de 3 200 euros à titre d'indemnité d'occupation,
- rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties, notamment de dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire,
- mis les dépens à la charge in solidum de Mme [Z] [S] épouse [V] et M. [R] [V],
- condamné in solidum Mme [Z] [S] épouse [V] et M. [R] [V] à verser à Mme [M] [W] [P] et M. [K] [W] une indemnité de l 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit du présent jugement.
Suivant déclaration en date du 6 décembre 2021, Mme [Z] [S] épouse [V] et M. [R] [V] ont interjeté appel de cette décision.
Aux termes de leurs dernières conclusions numéro 3 notifiées le 29 mai 2023, Mme [Z] [S] épouse [V] et M. [R] [V] demandent à la cour de :
* In limine litis sur les demandes des consorts [W] au sujet de la remise en état de la parcelle R [Cadastre 13],
Surseoir à statuer jusqu'à ce qu'il soit statué au fond dans l'instance enrôlée sous le numéro 22.1818 devant le tribunal judiciaire de Saint-Malo,
* Au fond
- infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 5 novembre 2021 par le Tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Malo,
Puis statuant à nouveau,
- juger que le bail du 6 août 2013 a été cédé par Mme [Z] [S] épouse [V] à M. [R] [V] avec l'agrément du bailleur,
- à défaut, juger que les consorts [W] sont infondés à solliciter la résiliation du bail à raison de leur mauvaise foi et déloyauté contractuelle,
- débouter Mme [M] [P] et M. [K] [W] de toutes leurs demandes, fins et prétentions,
- condamner solidairement Mme [M] [P] et M. [K] [W] à leur payer la somme de 3 000 euros,
- condamner solidairement les mêmes aux dépens de première instance et d'appel.
Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 27 janvier 2023, Mme [M] [P] née [W] et M. [K] [W] demandent à la cour de :
A titre principal,
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Malo du 5 novembre 2021,
- condamner Mme [Z] [S] épouse [V] et à M. [R] [V] à remettre la parcelle cadastrée section R numéro [Cadastre 13] selon le devis versé aux débats sous la pièce n° 9,
A titre subsidiaire,
- ordonner une expertise afin d'évaluer la remise en état de la parcelle cadastrée section OR numéro [Cadastre 13],
- désigner tel expert qu'il plaira à la cour avec pour mission d'évaluer la remise en état de la parcelle cadastrée Section R numéro [Cadastre 13],
- juger que Mme [Z] [S] épouse [V] et à M. [R] [V] auront à leur charge les frais d'expertise,
- juger que Mme [Z] [S] épouse [V] et à M. [R] [V] devront consigner les frais d'expertise dans un délai de deux mois à compter de l'arrêt à venir, et qu'à défaut, ils seront condamnés à exécuter le devis versé aux débats sous la pièce n° 9,
En tout état de cause,
- débouter Mme [Z] [S] épouse [V] et M. [R] [V] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.
- condamner Monsieur et Madame [V] à verser à Mme [M] [P] née [W] et M. [K] [W] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner Monsieur et Madame [V] au paiement des dépens.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour, conformément aux articles 946, 455 et 749 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues oralement à l'audience.
MOTIFS DE LA DÉCISION
M. et Mme [V] indiquent que les consorts [W] n'ont pas voulu régulariser la vente des parcelles objets de la promesse de vente et du bail et ce de mauvaise foi.
Ils soutiennent que le bail a été conclu dans le cadre d'une opération contractuelle plus large, le bail ayant pour finalité de leur permettre de bénéficier d'un éventuel droit de préemption primant celui de la SAFER.
Ils signalent qu'il ont saisi le tribunal judiciaire de Saint-Malo pour faire constater la vente des parcelles et ils estiment nécessaire d'attendre l'issue de cette instance concernant la demande sur la parcelle R [Cadastre 13].
Selon eux, la promesse de vente du 6 août 2013 démontre que les consorts [W] avaient l'intention de leur vendre les biens loués sans se soucier de savoir qui exploitaient les biens, et que les consorts [W] ont accepté M. [R] [V] comme futur acquéreur.
Ils soutiennent que les manoeuvres des époux [W] ont pour but de vendre la propriété en optimisant son prix.
M. et Mme [V] affirment qu'ils ont informé, formellement, les bailleurs à la fin de l'année 2015, de ce que M. [V] allait prendre la suite de son épouse et qu'ils n'ont manifesté aucune opposition pendant au moins 4 ans.
Ils exposent que le fermage a été payé par M. [V] à compter de 2017, mais que le bailleur n'a pas encaissé les chèques.
Ils affirment qu'entre fin 2015 et le 30 novembre 2016 (délai fixé dans la promesse de vente), les consorts [W] ont tenté d'obtenir une augmentation du prix de vente.
Ils entendent se prévaloir d'un accord tacite des bailleurs à la reprise de l'exploitation par M. [V].
Ils considèrent que les consorts [W] ont mis en oeuvre avec mauvaise foi l'action aux fins de résiliation.
En réponse, les consorts [W] expliquent que les époux [V] n'ont pas manifesté leur volonté d'acquérir les terres dans le délai soit jusqu'au 30 novembre 2016. Ils rappellent les dispositions de l'article L. 411-31 du code rural.
Ils assurent qu'ils n'ont jamais autorisé Mme [V] à céder son bail rural à son époux.
Ils rappellent que Mme [V] a fait valoir ses droits à la retraite, qu'elle a d'ores et déjà cédé frauduleusement son bail à son époux et qu'elle ne peut ainsi solliciter la cession dudit bail.
Ils s'interrogent sur la conformité de la situation de M. [V] au regard du contrôle des structures et rappellent qu'en 2016, M. [V] avait 63 ans.
Concernant la parcelle R [Cadastre 13], ils font état de l'aménagement d'un chemin de 10 mètres de largeur pour accéder à leur propriété ainsi que la réalisation d'un parking et ce sans leur accord.
Selon l'article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime, sous réserve des dispositions particulières aux baux cessibles hors du cadre familial prévues au chapitre VIII du présent titre et nonobstant les dispositions de l'article 1717 du code civil, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l'agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d'un pacte civil de solidarité du preneur participant à l'exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l'âge de la majorité ou ayant été émancipés. A défaut d'agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire.
Ces dispositions sont d'ordre public et il ne peut y être dérogé.
Il n'est pas contesté que Mme [V] a fait valoir ses droits à la retraite en 2016.
La retraite du preneur à un bail rural ne provoque pas la cession de ce dernier et une reprise peut être effectuée avec proposition d'un repreneur, soumise à la condition d'agrément du bailleur.
Cette autorisation du bailleur peut être tacite si elle est claire et sans équivoque.
Les consorts [V] affirment que ce bail s'inscrit dans un projet plus global emportant l'accord des bailleurs à la cession du bail à M. [V].
La cour constate qu'en 2013, les consorts [V] n'ont pas voulu acquérir les parcelles R [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13] en même temps que les autres parcelles alors que leur prix était nettement inférieur au prix de la vente du 6 août 2013.
La cour note que le bail a été conclu pour permettre au preneur de bénéficier d'un droit de préemption prioritaire par rapport à celui de la SAFER.
Ainsi ce montage juridique a été réalisé au profit des époux [V].
La cour observe que la promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 30 novembre 2016 et que les parties ne communiquent aucune pièce sur les démarches réalisées par les époux [V] pour finaliser cette vente.
Ainsi à la fin de l'année 2016, Mme [V] est en retraite et la vente n'a pas été réitérée par acte authentique, démontrant que le bail et la promesse de vente sont des actes indépendants et que les époux [V] ne peuvent arguer de l'existence d'une promesse de vente pour caractériser l'existence d'une autorisation du bailleur à la cession du bail.
Des pièces du dossier, il résulte que les consorts [W] ont refusé d'encaisser les fermages en 2017, 2018 et 2019 payés par chèques de M. [V].
Les époux [V] ne peuvent se prévaloir de l'autorisation d'exploiter de la direction départementale des territoires et de la mer d'Ille-et-Vilaine du 12 mai 2016 puisque cette autorisation n'est applicable que sous réserve de l'agrément des consorts [W] à la cession du bail.
Le silence des consorts [W] ne peut être analysé en un consentement éclairé et non équivoque à la cession de bail.
Les époux [V] ne justifient pas de la mauvaise foi alléguée à l'encontre des consorts [W].
Ainsi Mme [V] a irrégulièrement cédé le bail à son époux.
C'est par une juste appréciation que les premiers juges ont :
- ordonné la résiliation du bail à compter du 6 août 2013,
- ordonné la libération des lieux sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant une durée de 3 mois à l'expiration d'un délai d'un mois après la signification du jugement,
- dit qu'à défaut de départ volontaire, l'expulsion des époux [V] (et de tous occupants de leur chef) peut être réalisée avec le concours de la force publique.
- condamné les époux [V] au paiement d'une indemnité d'occupation de 3 200 euros.
- Sur les travaux réalisés sur la parcelle [Cadastre 13].
Les époux [V] ont procédé à la réalisation d'un parking et d'un chemin sur la parcelle R [Cadastre 13].
Ils ne justifient d'aucune autorisation expresse de la part des bailleurs.
Les époux [V] entendent se prévaloir de deux attestations.
L'attestation de M. [E] est trop lacunaire pour être utile.
Quant à celle de M. [D], elle laisse la cour perplexe s'agissant pour le témoin de rapporter des faits datés de 7 années. Elle ne permet pas de situer exactement l'endroit où les travaux ont été réalisés puisque l'ensemble des biens loués ou appartenant aux époux [V] a une superficie de près de 5 hectares et que les plans communiqués font apparaître plusieurs chemins.
Ainsi les appelants ne démontrent pas une autorisation tacite des bailleurs sur ces travaux dont le caractère indispensable pour l'exploitation du bien loué n'est pas démontré.
Sans qu'il ne soit nécessaire de surseoir à statuer sur la demande de remise en état, celle-ci a été évaluée à la somme de 6 624 euros, somme à laquelle Mme [V] est condamnée à payer aux consorts [W].
Le jugement est infirmé sur sa disposition concernant la somme allouée aux consorts [W] à titre de dommages et intérêts à hauteur de 3 000 euros.
- Sur les autres demandes.
Succombant en appel, M. et Mme [V] sont condamnés à payer aux consorts [W] la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens, étant par ailleurs précisé que les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe :
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf celle relative à la somme de 3 000 euros allouée à titre de dommages et intérêts ;
Statuant à nouveau,
Condamne Mme [V] à payer aux consorts [W] la somme de 6 624 euros au titre de la remise en état de la parcelle R [Cadastre 13] ;
Y ajoutant,
Condamne M. et Mme [V] à payer aux consorts [W] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M. et Mme [V] aux dépens.
Le greffier, La présidente,
