Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN
3ème chambre civile
[Adresse 2]
[Adresse 2] -
[Localité 3]
☎ :[XXXXXXXX01]
N° RG 23/04413 - N° Portalis DBW5-W-B7H-ITSI
Minute : 2024/
Cabinet C
JUGEMENT
DU : 26 Septembre 2024
S.C.I. HELIOS
C/
[N] [D]
Copie exécutoire délivrée le :
à : S.C.I. HELIOS
Copie certifiée conforme délivrée le :
à : S.C.I. HELIOS
M. [N] [D]
Préfecture du Calvados
JUGEMENT
DEMANDEUR :
S.C.I. HELIOS (RCS Caen 818.284.721), dont le siège social est sis [Adresse 4]
Représentée par M. [I] [T]
ET :
DÉFENDEUR :
Monsieur [N] [D],
demeurant [Adresse 5]
Non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des contentieux de la protection
Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et Marie MBIH, greffier présent lors de la mise à disposition
PROCÉDURE :
Date de la première évocation : 18 Juin 2024
Date des débats : 18 Juin 2024
Date de la mise à disposition : 13 Septembre 2024 prorogé au 26 septembre 2024
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 15 octobre 2022, la SCI HELIOS, représentée par son mandataire la société Immo-Littry, a donné à bail à M. [N] [D] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 420 euros, outre une provision mensuelle pour charges de 30 euros.
Par acte extrajudiciaire du 25 juillet 2023, notifié par voie électronique à la CCAPEX le même jour, la SCI HELIOS a fait délivrer au locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal (hors frais de commissaire de justice) de 1 386,77 euros au titre des loyers et charges impayés à cette date, terme de juillet 2023 inclus.
Suivant exploit de commissaire de justice en date du 9 novembre 2023, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 10 novembre 2023, la SCI HELIOS a fait assigner M. [N] [D] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail passé entre les parties pour défaut de paiement des loyers et charges ;
– ordonner en conséquence l’expulsion de M. [N] [D], de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef des lieux loués sus [Adresse 5], au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
– le condamner au paiement :
* de la somme de 1 394,83 euros correspondant au solde des loyers et provisions sur charges au 31 octobre 2023 inclus, déduction faite des différents versements directs effectués par l’intéresse pour un montant total de 1 350 euros, outre les intérêts au taux légal à calculer à compter du jour où les loyers auraient dû être réglés ;
* à compter de la résiliation du bail précité, d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;
* des loyers à échoir, à compter du mois de novembre 2023 jusqu’au jugement à intervenir, avec intérêts de droit à compter du jour où les loyers auraient dû être réglés ;
* d’une indemnité d’occupation équivalente au loyer mensuel indexé jusqu’à complet déménagement et restitution des clés, à compter du jugement prononçant la résiliation et ordonnant l’expulsion de l’intéressé ;
* de la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 25 juillet 2023, de la dénonciation à la CCAPEX ainsi que de l’assignation et de sa dénonciation.
À l’audience du 18 juin 2024, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, la SCI HELIOS, représentée par M. [I] [T], sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant la dette locative à la somme de 3 253,59 euros au 11 juin 2024.
M. [N] [D], bien qu’ayant été assigné par acte de commissaire de justice remis par dépôt à étude, ne comparaît pas et ne se fait pas représenter.
Le diagnostic social et financier prévu par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n’a pas pu être établi en l’absence de réponse de M. [N] [D] aux sollicitations de l’enquêteur mission prévention des expulsions.
Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 13 septembre 2024 prorogé au 26 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur le défaut de comparution du défendeur
L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés
Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.
Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l’espèce, la société bailleresse produit aux débats :
– le contrat de bail du 15 octobre 2022 ;
– le commandement de payer du 25 juillet 2023, portant sur la somme en principal (hors frais de commissaire de justice) de 1 386,77 euros au titre des loyers et charges impayés, terme de juillet 2023 inclus ;
– un décompte locatif depuis l’origine de la dette et actualisé au 14 juin 2024, faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 3 253,59 euros.
Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que M. [N] [D] n’est pas à jour du règlement de ses loyers et charges et qu’il est débiteur d’une somme de 3 253,59 euros, selon décompte arrêté au 14 juin 2024, terme de juin 2024 inclus
Par conséquent, M. [N] [D] sera condamné à payer à la SCI HELIOS la somme de 3 253,59 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 14 juin 2024, terme de juin 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 1 394,83 euros à compter du 9 novembre 2023, date de l’assignation et sur le surplus, à compter de la signification de la présente décision.
Sur la demande en résolution du bail
L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail et reproduisant les mentions requises à peine de nullité par l’article 24 I alinéa 2 de la loi précitée a bien été signifié à M. [N] [D], par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2023 et portant sur la somme en principal (hors frais de commissaire de justice) de 1 386,77 euros au titre des loyers et charges impayés, terme de juillet 2023 inclus.
Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois, visé dans le commandement et dans le bail.
En effet, il s’infère du décompte locatif actualisé au 14 juin 2024 que, malgré deux versements effectués par le locataire durant le délai de 2 mois, d’un montant de 450 euros chacun, ceux-ci ne permettent pas de régulariser l’entièreté des causes du commandement de payer augmentées des échéances courantes de loyer et charges ; de sorte qu’à l’issue de ce délai, le compte locatif présente toujours un solde débiteur de la somme de 1 386,77 euros.
En outre, la juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail.
Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 25 septembre 2023.
Sur les conséquences de la résolution du bail
Sur l’expulsion
M. [N] [D], occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 25 septembre 2023, date de la résolution du bail suivant acquisition de la clause résolutoire, devra libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.
À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.
Sur l’indemnité d’occupation
Étant occupant sans droit ni titre des lieux, M. [N] [D] cause un préjudice à la SCI HELIOS qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qu’il aurait réglé à défaut de résolution du bail, soit la somme de 464,69 euros (434,69 euros au titre du loyer révisé et 30 euros au titre de la provision mensuelle pour charges), à compter du 25 septembre 2023, date de résolution du bail, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.
Toutefois, cette indemnité n’est pas susceptible d’indexation, ni de révision, compte tenu de son caractère mixte indemnitaire et compensatoire. Dès lors, la demande formée de ce chef par la bailleresse sera rejetée.
Sur les demandes accessoires
En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.
M. [N] [D], partie succombante au litige, sera condamné au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX via le système EXPLOC, de l’assignation et de sa notification à la préfecture via le système EXPLOC.
La SCI HELIOS n’ayant pas justifié avoir recouru à l’assistance d’un avocat, elle sera déboutée de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.
Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,
CONDAMNE M. [N] [D] à payer à la SCI HELIOS, la somme de 3 253,59 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 14 juin 2024, terme de juin 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 1 394,83 euros à compter du 9 novembre 2023, date de l’assignation et sur le surplus, à compter de la signification de la présente décision ;
CONSTATE la résolution du bail conclu en date du 15 octobre 2022, entre d’une part, la SCI HELIOS, représentée par son mandataire la société Immo-Littry et d’autre part, M. [N] [D] portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5], à la date du 25 septembre 2023, par l’effet de la clause résolutoire ;
DIT que M. [N] [D] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 25 septembre 2023 ;
DIT que M. [N] [D] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ;
AUTORISE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, la SCI HELIOS à faire expulser M. [N] [D] et tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
RAPPELLE que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L. 412-6 du même code ;
RAPPELLE que conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais du preneur en un lieu qu’il aura choisi et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois ;
CONDAMNE M. [N] [D] à payer à la SCI HELIOS une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 464,69 euros, par référence au loyer et charges en cours à la date de résolution du bail, à compter du 25 septembre 2023 (date de résolution du bail), sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;
DIT que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que les loyers et charges initiaux ;
REJETTE la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation mensuelle formée par la SCI HELIOS ;
REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par la SCI HELIOS ;
CONDAMNE M. [N] [D] aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX via le système EXPLOC, de l’assignation et de sa notification à la préfecture via le système EXPLOC ;
DÉBOUTE la SCI HELIOS de sa demande au titre des frais irrépétibles ;
RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire.
Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.
LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,
