Cour de cassation, 01 décembre 2009. 08-20.976

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci après annexé : Attendu qu'ayant relevé que l'acte du 3 décembre 1991 dont les termes s'imposaient aux époux X... prévoyait expressément l'application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété et des textes subséquents, que l'ensemble résidentiel dit Les Hauts de Saint Antoine disposait d'un syndic qui convoquait régulièrement les assemblées générales des habitants, que M. Bernard X... avait été élu au conseil syndical de 1997 à 2001 et que les époux X... n'avaient jamais contesté les délibérations prises par les assemblées générales de résidents, et retenu, que rien n'interdisait la soumission conventionnelle de l'ensemble immobilier au régime de la copropriété, ainsi que cela résultait des stipulations contractuelles des parties, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne les époux X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer aux défendeurs, ensemble, la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier décembre deux mille neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par Me Hémery, avocat aux Conseils pour les époux X.... II. Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté les époux X... de l'ensemble de leurs demandes et de les avoir condamnés à payer la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile. AUX MOTIFS PROPRES « que selon acte reçu le 3 décembre 1991 par la société civile professionnelle Postillon et Ouaknine, notaire à Nice, la SARL Aedificare a vendu aux époux X...- Y..., dans un ensemble immobilier situé à Nice, quartier de Saint-Antoine de Ginstière, lieu-dit Bellet Spagnol, cadastré section CV numéro 87, le droit de construire une superficie de plancher hors oeuvre nette de 84, 28 m2 correspondant à un logement mitoyen par le côté ouest élevé d'un simple rez-de-chaussée comprenant un couloir de dégagement, une salle de séjour, une cuisine, deux chambres dont l'une avec placards, un garage double et une terrasse à l'est ainsi que les 49 000ème indivis du sol de l'entière partie du terrain et des parties communes générales, constituant le lot numéro 12 du groupe F ; que l'acte précise encore que l'assiette du droit de construire est figurée au plan de masse sous le chiffre 12 et sous liseré rose, à l'exclusion de toute droit de propriété ou de jouissance exclusive sur aucune partie du terrain, lequel de convention expresse reste commun en toutes ses parties y compris les parties bâties ; que l'acte mentionne encore que l'ensemble immobilier a fait l'objet d'un état descriptif de division mais qu'il n'a pas été établi de règlement de copropriété, de sorte que l'immeuble dont dépendent les parties présentement vendues est soumis à la loi numéro 65-557 du 10 juillet 1965 et des textes subséquents ; que l'acte fait également référence à un permis de construire délivré le 29 mars 1991 par le maire de la commune de Nice pour l'édification d'un groupe de quatorze logements répartis sur sept villas. Attendu que l'acte comprend encore un avertissement ainsi libellé : « L'acquéreur reconnaît avoir été dûment et complètement informé et averti par le notaire soussigné de ce que : 1°- les permis de construire susvisés ne comportent aucune possibilité ni autorisation de division entre les titulaires de tantièmes. 2°- la division du terrain en toute propriété entre les titulaires de tantièmes sera possible en l'état actuel du code de l'urbanisme et de la jurisprudence, après achèvement des constructions. Attendu que l'état descriptif de division reçu par le même officier ministériel le 3 décembre 1991 procède à la répartition des droits de construire avec pour chaque lot l'attribution d'une fraction de millième indivis du sol de l'entière partie du terrain et des parties communes générales. Attendu que l'acte du 3 décembre 1991 dont les termes s'imposent aux époux X... signataires prévoit expressément l'application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété et des textes subséquents ; qu'en outre l'ensemble résidentiel dit Les Hauts de Saint-Antoine dispose d'un syndic qui convoque régulièrement les assemblées générales des habitants ; qu'il résulte des pièces versées par les intimés que M. Bernard X... a été élu au conseil syndical les 28 mars 1997, 6 avril 1998, 6 avril 1999, 2 mars 2000 § 13 juillet 2001 ; qu'il a également participé à l'assemblée générale du 20 avril 2004 ; que les époux X... n'ont jamais contesté les délibérations prises par les assemblées générales de résidents ; qu'il en résulte que la communauté immobilière des Hauts de Saint-Antoine fonctionne conventionnellement comme une copropriété avec la participation active de M. X.... Attendu que même si l'opération de construction effectuée par la société Aedificare a été qualifiée de lotissement par le tribunal administratif, la constitution d'un lotissement n'est pas incompatible avec l'application du statut de la copropriété si les immeubles sont bâtis et si une organisation différente n'a pas été instituée ; que si une répartition en jouissance seulement entre copropriétaires indivis n'est pas en principe régie par la loi du 10 juillet 1965, rien n'interdit la soumission conventionnelle de l'ensemble immobilier au régime de la copropriété ainsi que cela résulte des situations contractuelles que les parties avaient convenues pour que l'administration et la gestion des parties communes aient lieu conformément aux règles régissant les copropriétés. Attendu qu'il résulte des éléments rappelés ci avant que les parties ont librement accepté de soumettre la gestion des parties communes de l'ensemble immobilier les Hauts de Saint-Antoine aux règles de la copropriété et que le fonctionnement a été mis en place avec la participation active de tous les titulaires de droits de construire ; qu'il en convient conséquence de confirmer le jugement entrepris » (arrêt p. 6 et 7). ET AUX MOTIFS ADOPTES « que les époux X... invoquent un jugement rendu sur leur requête le 6 juin 2002 par le Tribunal Administratif de NICE, qui a considéré qu'ils avaient acquis le 3 décembre 1991 des droits exclusifs à construire sur un lot, sans que la construction du pavillon n'ait été entreprise, alors que, dans le même temps, le tènement initial était divisé en jouissance en seize lots en vue de l'implantation de bâtiments ; qu'il suit de là que la division en jouissance du tènement initial en plus de deux lots étant intervenue avant toute construction, l'opération de la société AEDIFICARE constituait un lotissement au sens de l'article R 315-1 du Code de l'Urbanisme qui aurait dû être autorisé, et qu'en l'absence de cette autorisation le Tribunal a annulé l'arrêté du Maire de NICE délivrant le permis de construire ; Que les époux X... demandent au Tribunal de Céans de reprendre à son compte l'analyse du Juge Administratif ; Mais attendu que le Tribunal d'Instance de Nice a rendu le 28 juin 2005 un jugement dans une affaire opposant le syndicat des copropriétaires LES HAUTS DE SAINT ANTOINE aux époux X... et portant sur le versement des charges de copropriété ; Qu'il a été relevé, et alors même que le jugement administratif susvisé avait été produit aux débats, que les parties à une convention ont toujours la possibilité de se soumettre à des dispositions légales conçues pour des situations différentes, que le titre de copropriété des époux X... stipule expressément que l'immeuble dont dépendent les parties présentement vendues est soumis à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et aux textes subséquents, que le syndicat des copropriétaires était donc valablement constitué et le syndic désigné à l'unanimité le 28 mars 1997 par l'assemblée générale des copropriétaires à laquelle participait Monsieur X..., et qu'il a été jugé que les charges étaient dues ; Attendu que le Tribunal de Céans considère, sans aucune contradiction avec le Juge Administratif qui était saisi de la validité d'un arrêté municipal, que les parties ont par la suite valablement constitué une copropriété, ceci toutefois dans les limites des droits qui étaient les leurs ; Qu'en conséquence les demandeurs sont bien fondés à demander la mise en oeuvre complète de la copropriété, à l'exception toutefois de la désignation judiciaire d'un géomètre expert qui relèvera d'une décision de l'assemblée générale » (jugement p. 5). ALORS QUE dans leurs conclusions régulièrement signifiées le 29 février 2008 Monsieur et Madame X... faisaient valoir qu'aux termes d'un acte en date du 3 décembre 1991 il était stipulé que les propriétaires de l'ensemble des lots constituaient une indivision et que le partage des terrains en toute propriété ne pouvait se faire qu'à l'unanimité des propriétaires des lots, ce qui n'avait jamais eu lieu ; qu'en n'ayant pas dès lors caractérisé dans quelles conditions précises une assemblée générale des copropriétaires indivis avait été réunie pour décider du partage et que la décision avait été prise à l'unanimité la Cour d'Appel n'a pas donné de base légale à sa décision en violation des articles 1134 du Code Civil et 8 de la loi du 10 juillet 1965.