Cour de cassation, 27 juin 2019. 18-12.018

CIV.3 LG COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 27 juin 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10228 F Pourvoi n° K 18-12.018 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par la société Ouest concassage immobilier, société civile immobilière, dont le siège est [...] , contre l'arrêt rendu le 13 novembre 2017 par la cour d'appel de Saint-Denis (chambre des expropriations), dans le litige l'opposant : 1°/ à la communauté d'agglomération du territoire de la Côte Ouest, dont le siège est [...] , 2°/ au commissaire du gouvernement, domicilié [...], défendeurs à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 28 mai 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Djikpa, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société Ouest concassage immobilier, de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de la communauté d'agglomération du territoire de la Côte Ouest ; Sur le rapport de Mme Djikpa, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Ouest concassage immobilier aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept juin deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société Ouest concassage immobilier Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à la somme de 2 088 052 € l'indemnité totale de dépossession revenant à la société Ocimmo ; AUX MOTIFS QUE le premier juge a fixé la date de référence à la date de publication de la ZAD soit le 15 mai 2001 ; QUE conformément à l'article L. 213-4 du code de l'urbanisme, la date de référence prévue à l'article L. 13-15 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est pour les biens compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé i) la date de publication de l'acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d'aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l'acte créant la zone est publié dans le délai de validité d'un périmètre provisoire ; ii) la date de publication de l'acte créant la zone d'aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d'aménagement différé n'a pas été délimité ; iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l'acte créant la zone d'aménagement différé ; QUE la date de référence s'appréciant à la date du jugement de première instance en application de l'article L. 213-6 et L. 213-4 du code de l'urbanisme, il convient de se référer à la situation urbanistique de la parcelle expropriée le 2 février 2015, peu important que le jugement ne soit pas définitif au regard de l'appel interjeté ; QU'en l'espèce, l'arrêté du 20 avril 2001 créant la ZAD Cambaie a été publié le 15 mai 2001 avec un périmètre délimité dans son article 1 créant un droit de préemption pendant une durée de 14 ans ; qu'en conséquence la décision du premier juge est confirmée ; ET QUE conformément au code de l'expropriation les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice matériel direct et certain causé par l'expropriation ; que le bien est évalué au jour du jugement compte tenu d'une part de sa consistance matérielle et juridique à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou à défaut au jour du jugement, et d'autre part de son usage effectif à bâtir à la date de référence ; QU'au cas d'espèce le bien sera évalué au jour du jugement, l'ordonnance d'expropriation étant intervenue ultérieurement ; QUE les parcelles expropriées sont situées en zone [...] ; QU'elles couvrent des espaces à urbaniser dans le futur, avec modification préalable du PLU ; QU'elles ne sont donc pas constructibles ; QU'il est néanmoins constant que des parcelles n'ayant pas la qualification de terrain à bâtir mais bénéficiant d'une situation privilégiée peuvent être appréciées à une valeur qui excède celle des terres purement agricoles ; QU'en l'espèce, les parcelles seront donc évaluées en prenant pour référence une valeur intermédiaire entre celle des terrains à bâtir et celle des terres agricoles ; QUE la méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par référence aux transactions les plus représentatives du marché ; QUE les parties s'opposent sur le montant de l'indemnisation consécutive à la procédure d'expropriation, l'expropriant proposant dans le dernier état de son mémoire une indemnisation alternative et l'expropriée réclamant 192,76 € le m² ; QUE les conclusions du commissaire de gouvernement versées en cause d'appel se basent sur une indemnisation de 60 € le m² ; QUE le Commissaire du gouvernement invoque à cet égard la parcelle [...] dont la mutation est intervenue en 2013 au prix de 75,99 € le m² ; QUE cependant, cette parcelle étant en zone constructible, urbaine et à vocation résidentielle, elle ne pourra pas être retenue comme terme de référence ; QUE l'expropriée invoque la vente de la parcelle [...] , acquise par le TCO en 2004 ; QUE cette parcelle, proche géographiquement des parcelles expropriées, incluse dans la ZAD en zone [...] et [...], localisée à proximité d'une station d'épuration, a été vendue au prix de 25,84 € le mètre carré ; QU'elle expose en outre que la commune de Saint-Paul a renoncé à exercer son droit de préemption pour la parcelle [...] , situé dans le périmètre de la ZAD au bord de la RN7 d'un prix de 192 € le m² ; QUE néanmoins, ainsi que le relève justement le premier juge, la renonciation à l'exercice du droit de préemption concernant une déclaration d'intention d'aliéner ne signifie pas que la vente a eu lieu, ce qui n'est pas démontré ; QU'en outre, il ne s'agit pas de la même zone au POS de 1983 ; QUE cet élément de comparaison sera donc écarté ; QUE l'expropriée fait état de l'acquisition par le conseil municipal de la commune de Saint-Paul de la parcelle [...] de 1227 m² pour un prix de 142,62 € le m² ; QU'elle est située en zone Aust depuis le PLU de 2012 ; QU'elle se trouvait auparavant dans le même zonage que les parcelles expropriées mais était construite avant la modification du PLU ; QU'elle supporte une maison avec piscine ainsi qu'un jardin entretenu ; QUE malgré la différence de caractéristiques des biens, la proximité géographique de cette parcelle justifie, ainsi que l'a fait le premier juge, de la retenir comme référence utile ; QU'enfin la société Ouest Concassage Immobilier produit un rapport d'expertise immobilier du 29 septembre 2014 fixant le prix à 380 € le m² sans toutefois développer ses termes de comparaison ; QUE l'expertise sera écartée ; QUE se fondant sur le rapport de l'expert H..., le TCO se prévaut de la vente de gré à gré de deux parcelles [...], en zone AUlest, à proximité des parcelles en cause, pour une moyenne de 5 € le mètre cané ; QUE ces terrains, qui constituent des chemins de service, diffèrent néanmoins par la forme et ses possibilités d'utilisation de la parcelle [...] ; ils ne sauraient donc être comparables aux parcelles expropriées ; QUE le TCO et l'expert H... font état de la vente de la parcelle [...] à Plateau Caillou ; QUE celle-ci est néanmoins très éloignée par rapport aux parcelles concernées ; QU'il ne pourra donc en être tenu compte ; QU'il en est de même s'agissant de la vente de parcelles à Pierrefonds, soit à plus de 40 km de la parcelle expropriée, soumis à un autre PLU ; QUE dans le cadre de son appréciation souveraine des termes de comparaison, la cour estime que les références qui se rapportent le plus aux parcelles expropriées d'une surface de 63 244 m² sont les transactions des parcelles [...] et [...] ; QU'en conséquence s'agissant de parcelles en situation privilégiée non constructibles à la date de référence, avec les caractéristiques propres sus décrites, la cour fixe la compensation à l'atteinte à la propriété des parcelles à la somme de 30 € le m² ; QU'ainsi, l'indemnité due pour l'expropriation des parcelles [...] , [...] , [...] , [...] et [...] est fixée à la somme de 1.897.320 € ; que la décision du premier juge sera confirmée ; - QUE, sur l'indemnité de remploi aux termes de l'article R. 13-46 du code de l'expropriation, l'indemnité de remploi est calculé compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d'utilité publique ; que le montant de l'indemnité de remploi éventuellement prévue doit être calculée compte tenu des avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l'acquisition de biens de remplacement ; QUE c'est à juste titre par des motifs que la cour adopte, que le premier juge, en raison de la baisse des droits de mutation à titre onéreux, de la nécessaire indemnisation des frais exposés lors du rachat des biens de faible valeur, a fixé le taux de remploi à 20 % de l'indemnité principale jusqu'à 5 000 €, à 15 % de 5 000 € à 15 000 € et à 10 % au-delà ; QUE cette indemnité est due même si la partie expropriée ne procède pas au rachat de biens de remplacement ; QUE l'indemnité de remploi pour les parcelles expropriées s'élève à la somme de calculée de la sorte : * 20 % sur 5 000 € = 1 000 € ; * 15 % sur 10 000 € = 1 500 € ; * 10 % sur 1 882 320 € = 188 232 € ; QUE l'indemnité de remploi sera donc fixée à la somme de 190 732 €, la décision du premier juge sera réformée en ce sens ; 1- ALORS QU'il était constant que la ZAD Cambaie avait été créée pour quatorze ans par un acte publié le 15 mai 2001 ; qu'à cette date, les parcelles expropriées étaient classée en zone agricole inconstructible ([...]) ; que le PLU de la commune de Saint-Paul du 27 septembre 2012 les avait ensuite classées en zone à urbaniser à vocation économique (AU 1) ; que la décision de première instance avait été rendue le 2 février 2015 ; que dès lors, la fixation de la date de référence à une date antérieure de presque quatorze ans et à laquelle les parcelles ne bénéficiaient pas d'un classement les rendant urbanisables, en privant la société Ocimmo d'une plus value engendrée par le bien exproprié, constitue une atteinte disproportionnée au respect de ses biens et violé l'article 544 du code civile ensemble l'article 1er du protocole additionnel n° 1 à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ; 2- ALORS QUE les biens sont estimés à la date de la décision de première instance ; que le jugement est en date du 2 février 2015 ; qu'en prenant en considération, pour évaluer les biens en cause à 30 € le m², la vente en 2004, de la parcelle [...] au prix de 25,84 € le m², sans s'expliquer, comme il lui était demandé, sur les éléments de plus-value postérieurs à 2004 et antérieurs à 2015 tels que la viabilisation et le classement dans une zone à urbaniser, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ; 3- ALORS QUE les jugements doivent être motivés ; que la cour d'appel ne pouvait affirmer qu'elle retenait également, à titre de terme de comparaison, la vente de la parcelle [...] pour un prix de 142,62 € le m², et fixer l'indemnité sur la base de 30 € le m² sans s'expliquer sur les raisons pour lesquelles la valeur retenue comme terme de comparaison était ainsi divisée par cinq ; qu'elle a ainsi méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile.