Tribunal judiciaire, 04 juin 2024. 23/00038

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON Loyers Commerciaux N° RG 23/00038 - N° Portalis DB2H-W-B7H-YSON Jugement du 04 Juin 2024 N° minute : Notifié le : Expédition à : Maître Jeanne COURQUIN de l’AARPI B&C AVOCATS ASSOCIES - 796 Maître Sandrine MOLLON de la SELARL CABINET RATHEAUX SELARL - 666 Expédition : Régie Expert RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A l’audience publique de la Juridiction des Loyers Commerciaux tenue le 04 Juin 2024 par : Michel-Henry PONSARD, Vice-président, Délégué par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de LYON, et siégeant comme Juge Unique, Assisté de Catherine COMBY, Greffière Après avoir entendu les parties à l’audience publique du 2 avril 2024 et avoir reçu leurs mémoires, Après en avoir délibéré, le jugement contradictoire suivant a été rendu dans l’affaire opposant : DEMANDERESSE Madame [E] [X] [K] née le 27 Octobre 1941 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3] - [Localité 5] représentée par Maître Jeanne COURQUIN de l’AARPI B&C AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de LYON DEFENDERESSE S.A.R.L. GIO GIO, dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 5] représentée par Maître Sandrine MOLLON de la SELARL CABINET RATHEAUX SELARL, avocats au barreau de LYON 1 FAITS ET PRETENTIONS DES PARTIES Selon exploit en date 15 décembre 2023, Madame [E] [K] a fait assigner devant le juge des loyers commerciaux la société GIO GIO aux fins de : - juger que le loyer du bail renouvelé de la société GlO GIO, au 1er avril 2023, doit être fixé à la valeur locative, par exception à la règle de plafonnement, à raison de la modification notable des facteurs locaux de commercialité - fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2023 à la somme annuelle de 24 000 € hors taxes et hors charges, outre intérêts de droit et capitalisation des intérêts d’année en année en application de l’article 1343-2 du Code civil, les autres clauses et conditions du bail restant inchangées - désigner un expert à titre subsidiaire à l'effet notamment de fournir tous éléments permettant de fixer la valeur locative des lieux à compter du 1er avril 2023, par référence aux dispositions de l’article L.145-33 et L.145-34 du Code de commerce en le déterminant selon les usages observés dans la branche considérée et en ce cas, fixer le loyer provisionnel à la somme annuelle de 24 000 € - condamner la requise à lui payer la somme de 2 500 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l’instance, qui comprendront les frais de l’expertise judiciaire - juger n'y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire. A cet effet Madame [E] [K] fait valoir que : - suivant acte authentique en date du 19 juin 2001 elle a donné à bail à la société C.V.P. ET ASSOCIES, des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 5] à usage de : "BAR- RESTAURANT- GLACIER- VENTE A EMPORTER DE PRODUITS ALIMENTAIRES ACCES A INTERNET" - le contrat a été consenti pour une durée de douze années à compter du 19 juin 2001, pour se terminer le 18 juin 2013, moyennant un loyer annuel de 54 000 francs, outre charges - le 13 mai 2004, la société S4 a été subrogée dans le bénéfice du bail. Que le 14 octobre 2008, la société GALEJADE a été subrogée dans les droits et obligations de la société S4 - suivant acte sous seing privé du 22 septembre 2010, la société GALEJADE a cédé son fonds de commerce à la société JPRAK. Qu'aux termes d’un avenant de renouvellement du 30 mars 2017, le bail a été renouvelé rétroactivement pour une durée de neuf années, à compter du 19 juin 2013, pour se terminer le 18 juin 2022, moyennant un loyer annuel de 17 000 € hors charges hors taxes et une destination décrite désormais comme suit : "BAR, RESTAURANT, GLACIER, SALON DE THE, VENTE A EMPORTER DE PRODUITS ALIMENTAIRES, ACCES INTERNET; LE TOUT SANS DIFFUSION DE MUSIQUE” - suivant acte sous seing privé du 11 avril 2017, la société LA MAISON DU RONDIN a été subrogée dans les droits et obligations de la société JPRAK. Que par acte sous seing privé du 26 novembre 2019, la société LA MAISON DU RONDIN a cédé son fonds de commerce à la société GIO GIO, qui s’est trouvée subrogée dans les droits et obligations de la cédante, et notamment dans le bénéfice du bail - le bail s’est poursuivi tacitement à compter du 19 juin 2022 - suivant exploit d’huissier du 8 juillet 2022 elle a donné congé avec offre de renouvellement à la société GlO GlO, lui précisant quelle entendait fixer le loyer annuel à la somme de 24 000 € en principal, hors charges, taxes et accessoires à compter du 1er avril 2023 - sans réponse de cette dernière elle a mis en oeuvre la procédure instituée par les articles R.145-23 et suivants du Code de commerce et lui a notifié, suivant exploit du 26 juillet 2023, le Mémoire préalable - suivant exploit du 18 août 2023, la société GlO GlO lui a fait signifier un mémoire en réponse à son conseil invoquant la nullité du mémoire au motif qu'il n'était pas signé par son Conseil et que les dirigeants du preneur n'étaient pas nominativement désignes - elle lui a dés notifié suivant lettre recommandée avec accuse de réception du 28 août 2023 un Mémoire préalable annulant et remplaçant le précédent et régularisant ces deux points - par courrier recommande avec accuse de réception date du 25 septembre 2023 la société GlO GlO a notifie un mémoire en réponse contestant tant les causes de déplafonnement que la valeur locative. Dans son mémoire en défense la société GIO GIO demande au juge des loyers commerciaux de : - débouter Madame [K] de sa demande de déplafonnement du loyer du bail commercial renouvelé, en raison de l’absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité ainsi que de sa demande subséquente en fixation du loyer à la somme annuelle de 24 000 € en principal hors charges et hors taxes - fixer le loyer mensuel du bail, à compter du 1er avril 2023, à la somme mensuelle de 1 770,83 € hors taxes et hors charges, et rectifier la clause du bail relative aux grosses réparations, qui seront mises à la charge exclusive du bailleur par référence aux ajustements découlant de la loi du 18 juin 2014 dite loi Pinel et de son décret d’application - à titre subsidiaire, ordonner une expertise aux frais de Madame [E] [K] - lui allouer la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du CPC et la condamner aux dépens de l’instance, avec distraction au profit de Maître Sandrine MOLLON, Avocat, sur son affirmation de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. Dans son dernier mémoire Madame [E] [K] tout en maintenant ses demandes, porte sa demande au titre des frais irrépétibles à la somme de 4000 €. MOTIFS DE LA DECISION Attendu qu’aux termes de l'article L 145-33 du Code de commerce : "Le montant des loyers de baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : * les caractéristiques du local considéré, * la destination des lieux, * les obligations respectives des parties, * les facteurs locaux de commercialité * les prix couramment pratiqués dans le voisinage". Que l'article L 145-34 du Code de commerce dispose que : "A moins d'une modification notable des éléments mentionnés au 1° et 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnées aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du Code monétaire et financier, publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques". Attendu en l’espèce que les parties sont contraires tant sur la question du déplafonnement du loyer, que sur la valeur locative du local en cause. Que Madame [E] [K] a produit un rapport amiable établi le 28 mars 2022 par Monsieur [N] [O]. Que la société GIO GIO a entendu se prévaloir pour sa part des conclusions du rapport du Cabinet BOULEZ & ASSOCIES du 19 février 2024. Qu’il apparaît dès lors nécessaire d'ordonner une mesure d'expertise contradictoire, cette mesure d'instruction se faisant aux frais avancés de Madame [E] [K] qui supporte la charge de la preuve. Que pendant le cours de l'instance et en application de l'article L 145-57 du Code de commerce, le locataire continuera à payer les loyers échus au prix ancien acquitté à la date du 1er avril 2023. Attendu qu'il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision. Que les autres demandes de même que les dépens seront réservés. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, Avant dire droit, ORDONNE une expertise : DÉSIGNE pour y procéder : Monsieur [B] [W], SCHNEIDER INTERNATIONAL, REGUS BROTTEAUX BUSINESS CENTRE, [Adresse 2] [Localité 4], [XXXXXXXX01], [Courriel 7] qui aura pour mission de : - visiter les locaux loués à la société GIO GIO situés [Adresse 3] à [Localité 5], en indiquer la surface utile actuelle et proposer le cas échéant un calcul de surface pondérée conformément aux usages - vérifier les modifications alléguées dans les facteurs locaux de commercialité - fournir à la juridiction tous éléments permettant de fixer la valeur locative des locaux au 1er avril 2023 en fonction des caractéristiques propres aux locaux loués, de la destination du bail, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix pratiqués dans le voisinage, dans le cadre de baux conclus à la même époque pour des locaux comparables, ou en pratiquant les corrections qui s'imposent ; - recueillir les dires et observations des parties sur ses investigations et y répondre DIT que cette expertise sera réalisée conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284 du Code de procédure civile ; DIT qu'à cet effet l'expert commis, qui sera saisi par le Greffe, devra accomplir sa mission contradictoirement en présence des parties ou elles dûment convoquées, et déposer un rapport avant le 30 janvier 2025 ; Plus spécialement RAPPELLE à l'expert : - qu'il devra nous faire connaître sans délai son acceptation - qu'il pourra s'entourer de tous renseignements à charge d'en indiquer la source et entendre, au besoin, tous sachants utiles dont les identités seront précisées - qu'il devra prendre connaissance des documents de la cause et se faire remettre par les parties ou des tiers tous documents nécessaires à l'accomplissement de sa mission - qu'il devra annexer à son rapport ceux des documents avant servi à son établissement, ceux qui le complètent ou contribuent à sa compréhension, et restituera les autres, contre récépissé, aux personnes les ayant fournis ; - qu'il ne pourra concilier les parties mais que si elles viennent à se concilier, il constatera que sa mission est devenue sans objet : qu'en cas de conciliation partielle, il poursuivra ses opérations en les limitant aux autres questions exclues de l'accord ; - qu'il pourra faire appel à un technicien d'une spécialité différente de la sienne ; - qu'il pourra se faire assister, dans l'accomplissement de sa mission par la personne de son choix, dont il indiquera le nom et les qualités, qui interviendra sous son contrôle et sa responsabilité ; - qu'il devra informer les parties du résultat de ses opérations, de l'avis qu'il entend exprimer sur tous les points de la mission et du coût de ses opérations, qu'à cette fin il leur adressera un pré-rapport en les invitant à lui présenter dans un délai de 30 jours leurs observations et réclamations écrites rappelant sommairement le contenu de celles présentées antérieurement; qu'il y répondra dans son rapport définitif en apportant, à chacune d'elles. la réponse appropriée en la motivant - qu’il n'est pas tenu de prendre en compte les observations et réclamations présentées au delà du délai de 30 jours. à moins qu'il n'existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge chargé du contrôle ; qu’il devra envoyer une copie de son rapport à chacune des parties ou à leurs avocats, ainsi qu'une lettre recommandée avec accusé de réception contenant l'état de ses frais et honoraires et l'avis pour les parties qu'elles disposent d'un délai de 15 jours pour adresser d'éventuelles observations sur leur montant au juge des loyers commerciaux DIT que l'expertise se fera aux frais avancés de Madame [E] [K] qui consignera la somme de 3 500 € à la régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire avant le 30 août 2024, sous peine de caducité de l'expertise ; DIT que pendant le cours de l'instance et en application de l'article L 145-57 du Code de commerce, le locataire continuera à payer les loyers échus au prix ancien acquitté à la date du 1er avril 2023 ; DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire ; RÉSERVE les autres chefs de demandes ainsi que les dépens. La présente décision a été prononcée par mise à disposition au greffe. LE GREFFIER LE PRESIDENT