Cour d'appel, 15 mai 2023. 22/03272

MINUTE N° 23/241 Copie exécutoire à : - Me Dominique serge BERGMANN - Me Nadine HEICHELBECH Le Le greffier REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE COLMAR TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A ARRET DU 15 Mai 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 22/03272 - N° Portalis DBVW-V-B7G-H5BR Décision déférée à la cour : jugement rendu le 19 juillet 2022 par le juge des contentieux de la protection de Guebwiller APPELANTE : Madame [P] [Y] [O] [G] épouse [X] [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Dominique serge BERGMANN, avocat au barreau de COLMAR INTIMÉ : Monsieur [S] [L] [A] [Adresse 4] [Localité 3] Représenté par Me Nadine HEICHELBECH, avocat au barreau de COLMAR COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 06 mars 2023, en audience publique, devant la cour composée de : Mme MARTINO, Présidente de chambre Mme FABREGUETTES, Conseiller M. LAETHIER, Vice-Président placé qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme HOUSER ARRET : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Annie MARTINO, président et Mme Anne HOUSER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : Par acte sous seing privé du 24 février 2021, M. [S] [A] a consenti à M. [Z] [B] et à Mme [P] [G] épouse [X] (ci-après Mme [G]) un bail portant sur une maison à usage d'habitation situé [Adresse 1] et ce moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable annuellement au 1er janvier, initialement fixé à la somme de 950 euros, outre 20 euros de provision sur charges. En raison de loyers impayés, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires le 28 décembre 2021, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail portant sur la somme en principal de 3 400 euros. Par acte d'huissier délivré le 10 mars 2022, M. [S] [A] a fait assigner M. [B] et Mme [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Guebwiller, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - constater le jeu de la clause résolutoire insérée au bail liant M. [A] à M. [B] et Mme [G] et portant sur le logement sis [Adresse 1], - juger résilier le bail entre les parties, - subsidiairement, prononcer la résiliation du bail, en conséquence, - ordonner l'expulsion, si besoin est avec le concours de la force publique, de M. [B] et Mme [G], ainsi que de tous occupants de leur chef, - dire que l'huissier instrumentaire pourra se faire assister par un serrurier et avoir recours à une entreprise de déménagement aux frais des locataires, - fixer l'indemnité d'occupation à 950 euros par mois, - condamner M. [B] et Mme [G], solidairement ou in solidum, à verser à M. [A], les termes de loyers, respectivement d'indemnité d'occupation, jusqu'à leur départ, avec les intérêts au taux légal à compter des dates d'échéances, - condamner M. [B] et Mme [G], solidairement ou in solidum, à verser à M. [A] la somme de 6 250 euros au titre des loyers, respectivement indemnités d'occupation, échus au 5 mars 2022, avec les intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune des échéances impayées, - dire et juger que les intérêts échus par année entière se capitaliseront en vertu des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, - condamner M. [B] et Mme [G], solidairement ou in solidum, à verser à M. [A] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [B] et Mme [G] aux entiers frais et dépens. À l'audience à laquelle l'affaire a été retenue, le demandeur a repris les termes de son acte introductif d'instance et maintenu ses prétentions, sauf à actualiser sa créance locative à la somme de 9 100 euros. Il s'est opposé à tous délais de paiement ou suspension de la clause résolutoire ainsi qu'à la révision du loyer à la baisse, faisant valoir qu'il n'a pu remédier aux problèmes de chauffage allégués par les locataires en raison de leur comportement d'obstruction. Comparante en personne, Mme [G] a conclu au rejet des prétentions du bailleur et a sollicité la fixation du loyer mensuel à la somme de 700 euros à compter du 1er avril 2021, la restitution partielle du dépôt de garantie plafonné à un mois ainsi que l'octroi de délais de paiement pour le remboursement du solde locatif corrigé. Elle a fait valoir que la chaudière dysfonctionne depuis le début du bail et qu'un chauffage électrique de remplacement a été installé mais qu'il a entraîné un surcoût de consommation justifiant une baisse du loyer à 700 euros, convenue oralement d'un commun accord. Mme [G] a expliqué les loyers impayés par les difficultés rencontrées au sein du logement ainsi que par les problèmes de santé de M. [B] et la baisse de ses revenus. M. [B] n'était pas présent, ni représenté à l'audience. Par jugement réputé contradictoire du 19 juillet 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Guebwiller a : - constaté la résiliation du contrat de bail liant M. [A], bailleur, à Mme [G] et M. [B], locataires, - ordonné la libération des lieux loués et, à défaut d'exécution spontanée, l'expulsion des locataires ainsi que des occupants de leurs chefs, avec si nécessaire l'assistance de la force publique et la possibilité de transporter et d'entreposer les meubles meublants, - condamné les locataires solidairement à payer en deniers ou quittances au bailleur la somme de 8 150 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté le 30 juin 2022, déduction faite du dépôt de garantie ; les intérêts au taux légal sur la somme de 6 250 euros à compter du 10 mars 2022 et sur le complément à compter de la décision ; la somme mensuelle de 950 euros au titre de l'indemnité d'occupation due à compter du 30 juin 2022 jusqu'à complète libération de l'objet du bail ; les intérêts au taux légal sur l'indemnité précitée à compter de chaque terme exigible, la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - ordonné la capitalisation des intérêts échus par années entières à compter de la date de ce jugement, - débouté les locataires de leurs entières demandes reconvention- nelles d'arbitrage du prix du bail avec restitution partielle du dépôt de garantie ainsi que de délais de grâce, - rappelé l'exécution provisoire, - condamné les locataires in solidum aux dépens. Pour statuer ainsi, le juge des contentieux de la protection a retenu que le chauffagiste et l'électricien mandatés par le bailleur pour remédier aux problèmes de chauffage ont été refoulés par les locataires qui ne peuvent donc prétendre à une révision du loyer à la baisse et que les impayés de loyers ne sauraient se justifier au titre de l'exception d'inexécution. Le juge a également relevé l'absence de volonté sincère de rembourser la dette locative et l'absence de justificatif présenté au titre de la situation sanitaire et financière invoquée par les locataires. Mme [G] a interjeté appel à l'encontre de cette décision par déclaration du 18 août 2022. Par ordonnance du 13 septembre 2022, l'affaire a été fixée à bref délai en application de l'article 905 du code de procédure civile. Par conclusions notifiées le 28 novembre 2022, Mme [G] demande à la cour de : - recevoir l'appel de Mme [X] née [G], - infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau, sur la demande principale, - constater que Mme [X] a quitté les lieux loués le 30 septembre 2022, - débouter M. [A] de sa demande, - le condamner aux dépens des deux instances, sur la demande reconventionnelle, - fixer le loyer à un montant de 700 euros par mois en raison du dysfonctionnement du système de chauffage depuis l'entrée dans les lieux, - condamner M. [A] à payer à Mme [X] la somme de 250 euros x 18 soit 4 500 euros avec intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2021, - le condamner à payer à Mme [X] un montant de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - le condamner aux dépens des deux instances. Mme [G] fait valoir qu'elle a emménagé dans l'appartement au mois d'avril 2021 et que le système de chauffage par géothermie prévu dans l'offre de location s'est révélé défectueux puisqu'il a fonctionné pendant seulement une semaine. Elle indique que le chauffagiste est venu à cinq reprises en quinze jours sans trouver la solution et qu'elle a dû acheter un chauffage d'appoint. L'appelante soutient qu'elle a accepté la proposition du bailleur consistant en l'installation d'un chauffage électrique à la condition que le loyer passe de 950 euros à 700 euros, ce que le bailleur a accepté, en invitant les locataires à acheter quatre radiateurs électriques. Mme [G] explique que face à l'inertie du bailleur, elle a décidé de baisser le loyer mensuel de 950 à 800 euros et que le bailleur s'est présenté à son domicile le 9 septembre 2021 et a agressé physiquement et verbalement M. [B]. Elle affirme également qu'elle a été victime de harcèlement de la part de ses voisins et conteste la tentative d'escroquerie sur le coût d'acquisition des radiateurs. Mme [G] précise qu'elle a quitté les lieux le 1er octobre 2022. Par conclusions notifiées le 10 novembre 2022, M. [A] demande à la cour de : - déclarer l'appel mal fondé, - confirmer le jugement, y ajoutant, - constater que Mme [X] a quitté les lieux le 14 octobre 2022, - condamner Mme [X] à payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts, - condamner Mme [X] à payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. M. [A] fait valoir que les locataires se sont plaints de dysfonctionnements de chauffage peu après leur entrée dans les lieux et qu'il a fait intervenir une entreprise qui n'a pu mener à bien son intervention, l'entrepreneur ayant été insulté et menacé par les locataires. L'intimé indique qu'il a accepté de financer l'achat de radiateurs électriques à la demande des locataires qui ont acquis les équipements auprès d'Emmaus et remboursés par le bailleur. Il précise que les locataires ont tenté de l'escroquer en lui demandant 800 euros pour cet achat, en tronquant la facture, alors que le coût du matériel étant de 300 euros. M. [A] soutient que l'installateur qui devait installer les radiateurs électriques a également été refoulé par les locataires. Il affirme que la précédente locataire n'a jamais rencontré le moindre problème en huit ans de location et qu'elle a été contrainte de déposer une main courante vu la forte insistance de Mme [G] pour obtenir son témoignage. L'intimé expose que Mme [G] et M. [B] ont été à l'origine de multiples incivilités qui ont occasionné des plaintes de leurs voisins. Il explique que les locataires ont partiellement payé le loyer à partir de juillet 2021, qu'ils ont cessé de le payer à compter du mois d'octobre 2021 et qu'il n'a jamais été convenu d'une diminution du loyer du fait du passage à un chauffage électrique. M. [A] fait état d'une dette locative de 11 425 euros au 14 octobre 2022, date à laquelle Mme [X] a quitté les lieux et restitué les clefs de la maison. Il indique avoir constaté que le chauffage géothermique fonctionnait parfaitement après le départ des locataires. M. [Z] [B] n'a pas constitué avocat. Pour l'exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux conclusions précédemment visées en application de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la clause résolutoire, l'exception d'inexécution et ses conséquences : En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. En application des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et ainsi que relevé par le premier juge, le bail liant les parties comprend une clause résolutoire dont l'acquisition a été activée par la délivrance d'un commandement de payer délivré le 28 décembre 2021 et demeuré infructueux. Le non paiement des loyers dans le délai de deux mois de ce commandement n'est pas contesté par Mme [G] qui invoque néanmoins le bénéfice d'une exception d'inexécution à raison du caractère défectueux du système de chauffage. En vertu de l'article 1219 du code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. La preuve de l'exception d'inexécution est à la charge de la partie qui l'invoque. En l'espèce, il résulte des pièces produites que les locataires ont signalé au bailleur un problème affectant la pompe à chaleur après leur entrée dans les lieux, ce qui a tout d'abord conduit M. [A] à mandater un chauffagiste pour remédier aux difficultés alléguées. M. [N] [M], chauffagiste, est effectivement intervenu dans les lieux loués le 21 mai 2021 mais il n'a pu mener à terme son intervention en raison des menaces proférées à son encontre par les locataires, ce qui a donné lieu à une déclaration de main courante effectuée le 22 mai 2021 à la gendarmerie d'[Localité 2]. Il est également établi que les parties ont ensuite convenu de l'achat de radiateurs électriques et que quatre radiateurs ont été achetés par les locataires auprès de la communauté d'Emmaüs. Le coût de cette acquisition, d'un montant de 300 euros, a été pris en charge par le bailleur qui justifie du dépôt d'une plainte le 17 septembre 2021 pour tentative d'escroquerie à l'encontre des locataires, en raison de la falsification de la facture d'achat dont le prix a été porté de façon manuscrite à la somme de 800 euros. Enfin, l'intimé justifie également de ce que l'électricien, la société Elec Bati services, n'a pu effectuer le branchement des radiateurs électriques en raison de l'opposition des locataires. Il ressort de ces éléments que les locataires ont fait obstacle, de façon répétée et sans aucun motif valable, à l'intervention des professionnels mandatés par le bailleur pour remédier aux problèmes allégués de la pompe à chaleur. Dès lors, ils ne sont nullement fondés à se prévaloir d'une exception d'inexécution les affranchissant de leur obligation de régler le loyer et les charges locatives courantes. En outre, la cour relève que les pièces du dossier mettent en évidence le comportement irrespectueux des locataires puisque le bailleur a été destinataire de multiples plaintes du voisinage motivées par la divagation et les aboiements des chiens de M. [B] et de Mme [G], les animaux étant laissés sans surveillance et livrés à eux-mêmes, ainsi qu'en raison des propos outranciers et des menaces répétées des locataires envers leurs voisins, ces faits ayant notamment justifié l'intervention à plusieurs reprises de la brigade verte de la commune de [Localité 3] et de la gendarmerie. A l'inverse, aucun élément ne confirme le harcèlement dont Mme [G] déclare avoir été victime de la part de ses voisins, ni l'agression physique et verbale dont M. [A] se serait rendu coupable à l'encontre de M. [B] le 9 septembre 2021. Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a constaté la résiliation du contrat de bail du fait de l'acquisition de la cause résolutoire, ainsi qu'au titre de l'expulsion, étant observé qu'il résulte d'un procès-verbal dressé par maître [H], huissier de justice, que les locataires ont quitté les lieux, avec remise des clefs, le 14 octobre 2022. Sur la dette locative et la diminution du loyer : M. [A] fait état, dans le corps de ses conclusions, d'une dette locative de 11 425 euros à la date du 14 octobre 2022 et sollicite la confirmation du jugement dans le dispositif de ses conclusions. Mme [G] ne justifie pas du paiement des loyers réclamés par le bailleur mais demande à la cour de fixer le loyer mensuel à un montant de 700 euros, à compter du 1er avril 2021, en raison du dysfonctionnement du système de chauffage depuis l'entrée dans les lieux, faisant état d'un accord entre les parties. Cependant, aucun élément du dossier ne permet d'établir l'existence d'un accord entre les parties sur une réduction du loyer mensuel. Il ressort au contraire des courriers (10 août 2021, 20 septembre 2021 et 26 octobre 2021) adressés par le bailleur que ce dernier a constamment réclamé à ses locataires le paiement de l'intégralité des loyers prévus au contrat de location. De plus, il a été précédemment démontré que la gêne occasionnée par le dysfonctionnement du système de chauffage n'est pas imputable au bailleur, qui a rapidement fait le nécessaire pour y remédier, mais aux locataires qui ont fait obstruction à l'intervention du chauffagiste et de l'électricien. Par conséquent, la réduction du loyer sollicitée par Mme [G] n'apparaît pas justifiée et le jugement déféré sera confirmé sur la condamnation solidaire des locataires au titre de la dette locative, des intérêts et de l'indemnité d'occupation. Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive : L'exercice d'une action en justice ne dégénère en faute pouvant donner lieu à des dommages et intérêts que si le titulaire du droit a agi avec intention de nuire, légèreté blâmable ou a commis une erreur équivalente au dol. En l'espèce, M. [A] ne démontre pas que Mme [G] a commis une telle faute, de sorte qu'il convient de rejeter sa demande de dommages et intérêts. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile : Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées. Partie perdante, Mme [G] sera condamnée aux dépens de l'instance d'appel conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile et déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. En revanche, il sera fait droit à la demande formée par M. [A] au titre de l'article 700 du code de procédure civile dans la limite de la somme de 1 500 euros. PAR CES MOTIFS LA COUR, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions, y ajoutant, CONSTATE que M. [Z] [B] et Mme [P] [G] épouse [X] ont quitté les lieux et restitué les clefs le 14 octobre 2022, DÉBOUTE M. [S] [A] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, CONDAMNE Mme [P] [G] épouse [X] à payer à M. [S] [A] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, DÉBOUTE Mme [P] [G] épouse [X] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Mme [P] [G] épouse [X] aux dépens de l'instance d'appel. La Greffière La Présidente