Cour de cassation, 26 mars 2020. 19-17.367

CIV. 3 LG COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 26 mars 2020 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10188 F Pourvoi n° V 19-17.367 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 26 MARS 2020 La société Gécina, société anonyme, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° V 19-17.367 contre l'arrêt rendu le 10 avril 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige l'opposant à la société Pharmacie Brancion Vouillé, société en nom collectif, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Provost-Lopin, conseiller, les observations écrites de la SCP Jean-Philippe Caston, avocat de la société Gécina, de la SCP L. Poulet-Odent, avocat de la société Pharmacie Brancion Vouillé, après débats en l'audience publique du 25 février 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Provost-Lopin, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Gécina aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Gécina et la condamne à payer à la société Pharmacie Brancion Vouillé la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six mars deux mille vingt. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Jean-Philippe Caston, avocat aux Conseils, pour la société Gécina Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit qu'il n'existait pas de motif de déplafonnement du montant du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2014 et, en conséquence, d'AVOIR fixé à 26.919,28 €, hors taxes et hors charges, par an, à compter du 1er avril 2014, le montant du loyer du bail renouvelé entre la société Gecina et la société Pharmacie Brancion Vouillé pour les locaux situés [...] , toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ; AUX MOTIFS QUE, sur la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative, la cour rappelle que, selon l'article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative ; que cependant, l'article L. 145-34 du même code instaure un plafonnement du montant du loyer du bail renouvelé qui ne peut excéder les variations de l'indice prévu à cet article, sauf les cas dérogatoires qu'il précise, relatifs notamment à la modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 permettant de déterminer la valeur locative ; que selon l'article R. 145-2 dudit code, les éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 s'apprécient dans les conditions fixées aux articles R. 145-3 à R. 145-11 ; qu'il résulte des dispositions des articles R. 145-3 et R. 145-4 du code de commerce relatifs aux caractéristiques propres au local et de l'article R. 145-8 concernant les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail que : -lorsque les travaux réalisés par le locataire ont modifié notablement les caractéristiques des locaux, le déplafonnement est possible au premier renouvellement suivant leur réalisation, sous peine de déchéance du bailleur du droit de s'en prévaloir pour les renouvellements ultérieurs, -les travaux d'amélioration réalisés en cours de bail par le locataire, qui en a assumé la charge financière exclusive, n'ouvriront droit à déplafonnement que lors du second renouvellement suivant leur accomplissement, -une mise en conformité tout comme l'adaptation des locaux à leur destination contractuelle ne constituent pas une amélioration ; que la participation du bailleur aux travaux d'amélioration doit être notable pour justifier le déplafonnement lors du 1er renouvellement ; que, sur la modification des caractéristiques des locaux loués et sur les améliorations, il n'est pas contesté qu'au cours du bail expiré, la société locataire a fait réaliser dans les lieux loués, et à ses frais, les travaux suivants : -dépose complète de la vitrine existante, -dépose des faux plafonds, -dépose totale des mezzanines existantes au nombre de deux, -changement complet du mobilier existant (colonnes tiroirs et épis), -changement du cadre de vitrine en aluminium, -pose d'un rideau micro perforé en dépose totale du rideau métallique, -pose d'une nouvelle porte automatique à 4 vantaux télescopiques, -pose de carrelage, - création d'une mezzanine avec structure en bois, -mise aux normes de l'électricité avec changement du panneau électrique, -installation d'une baie de brassage, -dépose et changement du bandeau de façade avec rampe lumineuse, -création d'un lave-mains et d'un point de puisage au rez-de-chaussée, -délocalisation du préparatoire au sous-sol avec création d'un local dédié, -dépose totale et installation d'une climatisation de type VRV avec moteur à l'extérieur au-dessus de la pharmacie ; que, selon l'expert judiciaire, les travaux réalisés ont consisté en : -un réaménagement optimisé des surfaces d'exposition avec changement du mobilier existant et augmentation de la surface de vente (avec création d'une cabine de stockage servant pour le stock et pour les essayages de matériels orthopédiques de 4,35 m²), -une modification de la façade et des flux entrants entraînant un changement de l'entrée principale de la pharmacie et le déplacement de la vitrine, -la suppression de deux mezzanines existantes et création d'une nouvelle mezzanine avec structure de bois, -le changement complet du système de climatisation, ce qui a eu pour effet d'augmenter la surface, par externalisation du dispositif ; qu'il en est résulté, selon l'expert judiciaire : -une diminution de la surface totale utile des lieux loués qui sont passés de 136,88 m² à 130,19 m² (soit -6,69 m² et -6,90 %), avec une augmentation de l'aire de vente qui est passée de 49,53 m² à 57,29 m² (soit +7,76 m² et +15,70 %) et une diminution des « locaux annexes » au rez-de-chaussée (-17,30 %), en mezzanine (-47,50 %) et au sous-sol (-7,70 %) ; qu'il est admis par les parties que les travaux dont s'agit n'ont pas eu pour effet de modifier l'assiette du bail ; que si les travaux entraînent une modification notable des caractéristiques des locaux loués, mais constituent également des améliorations, c'est le régime des améliorations qui prévaut ; que leur prise en compte s'effectuera soit lors du premier renouvellement, soit lors du second, selon que le bailleur aura participé ou non à leur financement ; qu'en l'espèce, il ne peut être contesté que les travaux dont s'agit ont notablement modifié les caractéristiques des locaux loués ; que cependant, il n'est pas davantage contestable qu'en optimisant la surface de vente et d'exposition par réaménagement des espaces et externalisation du système de climatisation, et modifiant la circulation du flux de circulation par modification des accès, ces travaux ont notablement amélioré les lieux pris à bail ; qu'il n'est pas contesté que la création d'une cabine servant à la fois au stockage du matériel orthopédique et aux essayages dudit matériel, a permis à la société locataire d'étendre son activité à la vente de ce matériel, puisque l'article R. 5125-10 du code de la santé publique relatif aux emplacements dédiés dont doit disposer une officine dispose que « les activités spécialisées d'optique-lunetterie, d'audioprothèse et d'orthopédie font l'objet d'un rayon individualisé et, le cas échéant, d'un espace permettant au patient d'essayer le produit dans des conditions satisfaisantes » ; que la société locataire insiste sur le fait que c'est à tort que l'expert judiciaire a intégré la surface de cette cabine (4,35 m²) dans la surface totale de l'aire de vente ouverte au public, alors que cette cabine est séparée de l'espace de vente et n'est ouverte au public que sur demande, puisqu'elle sert habituellement de lieux de stockage, si bien qu'en fait l'augmentation de la surface ouverte à la vente, est seulement de 3,41 m² (+6,88 %) et qu'en toute hypothèse, l'ancienne configuration des lieux ne permettant pas la création de cette cabine, il s'agit d'une mise en conformité avec la réglementation et d'une amélioration puisque, autrement, sa création dans l'ancienne configuration des lieux aurait réduit la surface affectée à la vente ; que dans une réponse aux dires, l'expert judiciaire a justifié l'intégration à la surface ouverte à la vente de celle de la cabine litigieuse, par l'application de l'article R. 5125-9 du code de la santé publique qui définit, selon lui, les locaux de stockage de l'officine ; que la cour relève que contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, cette cabine qui n'est que ponctuellement ouverte au public pour des essayages et dont il est manifeste, selon les photographies annexées au rapport d'expertise judiciaire, qu'elle est principalement affectée au stockage des produits, ne peut être intégrée à la surface de vente, mais constitue un local annexe, la rédaction de l'article R. 5125-9 du code de la santé, en ce qu'elle dispose notamment que « la superficie, l'aménagement, l'agencement et l'équipement des locaux d'une officine de pharmacie sont adaptés à ses activités et permettent le respect des bonnes pratiques mentionnées à l'article L. 5121-5. Les locaux de l'officine forment un ensemble d'un seul tenant y compris pour ce qui concerne les activités spécialisées d'optique-lunetterie, d'audioprothèse et d'orthopédie. Toutefois, des lieux de stockage peuvent se trouver à proximité immédiate, à condition qu'ils ne soient pas ouverts au public et ne comportent ni signalisation, ni vitrine extérieure » ne permettant pas d'en déduire, ainsi que le fait l'expert judiciaire, que la surface de la cabine doit être intégrée à la surface de vente ; qu'en outre, la cour relève que cette nouvelle activité est une activité incluse dans la destination contractuelle puisque les textes permettent à une officine de pharmacie de vendre des produits d'orthopédie ; que la création de la cabine de stockage et d'essayage, indispensable à l'exercice de cette activité, ne constitue, ainsi que le soutient la société locataire, qu'une mise en conformité des lieux par rapport à la réglementation applicable et en toute hypothèse une amélioration de ceux-ci ; que dans ces conditions, les travaux dont s'agit étant des travaux d'amélioration, réalisés au cours du bail expiré, sans que le bailleur ne participe à leur financement, ne peuvent entraîner un déplafonnement du montant du loyer du bail renouvelé et il convient d'infirmer de ce chef le jugement entrepris ; que, sur le calcul du loyer plafonné, la société locataire sollicite la fixation du montant du loyer à la somme de 26.919,28 €, conformément aux calculs de l'expert judiciaire sur l'indexation dudit loyer ; que la société bailleresse ne s'explique pas sur ce point ; que le bail étant renouvelé au 1er avril 2014, l'indexation doit s'opérer en application du bail et de l'article L. 145-34 du code de commerce, conformément à la variation de l'indice du coût de la construction, entre la date d'effet du bail et celle du renouvellement selon le calcul suivant : 21.241,52 € x 1.612 (indice du 3ème trimestre 2013)/1272 (indice du 3ème trimestre 2004) = 26.919,28 € (v. arrêt, p. 4 à 6) ; 1°) ALORS QUE les travaux ayant permis d'agrandir la surface accessible à la clientèle et entraîné une restructuration des locaux, ne constituent pas de simples améliorations, mais une modification notable des caractéristiques propres des locaux loués, motif de déplafonnement ; qu'en disant qu'il n'existait pas de motif de déplafonnement du montant du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2014, dès lors que si les travaux effectués par la société Pharmacie Brancion Vouillé avaient notablement modifié les caractéristiques des locaux loués, en optimisant la surface de vente et d'exposition par réaménagement des espaces et externalisation du système de climatisation, et modifiant la circulation du flux de circulation par modification des accès, ces travaux avaient notablement amélioré les lieux pris à bail, quand cette optimisation de la surface de vente et d'exposition et cette modification du flux de circulation, soit la modification de l'accès et de la configuration intérieure des locaux, l'agrandissement des surfaces accessibles à la clientèle et la modification de la surface utile des lieux loués et, partant, la modification subséquente notable des caractéristiques des locaux loués, constituait un motif de déplafonnement, la cour d'appel a violé les articles L. 145-33, L. 145-34, L. 145-39 et R. 145-3 du code de commerce ; 2°) ALORS QUE les travaux ayant permis d'agrandir la surface accessible à la clientèle et entraîné une restructuration des locaux, ne constituent pas de simples améliorations, mais une modification notable des caractéristiques propres des locaux loués, motif de déplafonnement ; qu'en ajoutant que, contrairement à ce qu'avait retenu le premier juge, la création d'une cabine pour le stockage du matériel orthopédique et l'essayage de ce matériel, ponctuellement ouverte au public pour des essayages et qui était principalement affectée au stockage du matériel, ne pouvait être intégrée à la surface de vente, mais constituait un local annexe, simple mise en conformité des lieux par rapport à la réglementation et, en toute hypothèse, une amélioration de ceux-ci, quand il en résultait que la création de cette cabine avait eu une incidence favorable sur l'activité de la pharmacie, ce qui constituait une modification notable des éléments de la valeur locative et, partant, un motif de déplafonnement, la cour d'appel a violé les articles L. 145-33, L. 145-34, L. 145-39 et R. 145-3 du code de commerce ; 3°) ALORS QUE les travaux ayant permis d'agrandir la surface accessible à la clientèle et entraîné une restructuration des locaux, ne constituent pas de simples améliorations, mais une modification notable des caractéristiques propres des locaux loués, motif de déplafonnement ; qu'au demeurant, en ajoutant ainsi que, contrairement à ce qu'avait retenu le premier juge, la création d'une cabine pour le stockage du matériel orthopédique et l'essayage de ce matériel, ponctuellement ouverte au public pour des essayages et qui était principalement affectée au stockage du matériel, ne pouvait être intégrée à la surface de vente, mais constituait un local annexe, simple mise en conformité des lieux par rapport à la réglementation et, en toute hypothèse, une amélioration de ceux-ci, sans rechercher si, sans cette cabine, la société Pharmacie Brancion Vouillé pouvait vendre du matériel d'orthopédie conformément à l'article R. 5125-10 du code de la santé publique et, dès lors, si cette surface supplémentaire ne présentait pas nécessairement un intérêt pour l'activité exploitée, ayant abouti à une modification notable des caractéristiques des locaux et, partant, constituait un motif de déplafonnement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33, L. 145-34, L. 145-39 et R. 145-3 du code de commerce ; 4°) ALORS QUE les travaux ayant permis d'agrandir la surface accessible à la clientèle et entraîné une restructuration des locaux, ne constituent pas de simples améliorations, mais une modification notable des caractéristiques propres des locaux loués, motif de déplafonnement ; qu'en retenant enfin, que les travaux entrepris par la société Pharmacie Brancion Vouillé étaient des travaux d'amélioration ne pouvant entraîner un déplafonnement du montant du loyer initial en ce que le bailleur n'avait pas participé à leur financement, la cour d'appel, qui a ajouté une condition au déplafonnement, a violé les articles L. 145-33, L. 145-34, L. 145-39 et R. 145-3 du code de commerce.