Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES
8ème Chambre
MINUTE N°
DU : 26 Septembre 2024
AFFAIRE N° RG 23/07270 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-PWT7
NAC : 72A
Jugement Rendu le 26 Septembre 2024
FE Délivrées le :
__________________
ENTRE :
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], sis [Adresse 3] et [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la SARL CITYA 3 VALLEES, société à responsabilité limitée, immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY, sous le numéro 844 322 685, dont le siège social est
sis [Adresse 1],
Représenté par Maître Manuel RAISON de la SELARL Société d’exercice libéral RAISON-CARNEL, avocats au barreau de PARIS plaidant,
DEMANDEUR
ET :
Société CDC HABITAT, société d’économie mixte au capital social de 2.953.301.600,00 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 470 801 168 dont le siège social est sis [Adresse 2]
Défaillante,
DEFENDERESSE
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Patricia MASSE,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;
Magistrats ayant délibéré :
Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,
Assesseur : Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,
Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,
Assistée de Madame Pauline RUBY, greffier lors des débats et de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors de la mise à disposition
DEBATS :
Vu l’ordonnance de clôture en date du 21 MARS 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 27 Juin 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 26 Septembre 2024
JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Réputé contradictoire et en premier ressort.
EXPOSÉ DU LITIGE
La société d'économie mixte CDC HABITAT est propriétaire des lots 22, 23, 29, 44, 45, 72, 73, 74, 75 ,99, 100, 104, 105, 117 et 118 dépendant de la copropriété ATTALEA située [Adresse 3] et [Adresse 5] à [Localité 6].
Par assignation en date du 28 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires ATTALEA, représenté par son syndic la SARL CITYA 3 VALLEES, l'a fait assigner devant le tribunal judiciaire d'Evry aux fins de voir le tribunal :
Vu l'article 44 du code de procédure civile,
Vu les articles 35, 36, 55 et 60 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967,
Vu les articles 1343-2, 1256 et 1240 du code civil,
Vu les articles 10, 10-1, 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
Vu les pièces versées aux débats,
- le recevoir en son action,
En conséquence
- condamner la société d'économie mixte CDC HABITAT à lui payer la somme totale de 38.946,05 euros, correspondant à :
. 36.889,65 euros à titre principal, charges arrêtées au 23 novembre 2023, majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 décembre 2022 qui porteront également intérêts conformément à l'article 1343-2 du code civil,
. 2.056,40 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire,
- condamner la société d'économie mixte CDC HABITAT à lui payer la somme totale de 3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts,
- condamner la société d'économie mixte CDC HABITAT à lui payer la somme totale de 3.000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts,
- ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir,
- condamner la société CDC HABITAT aux entiers dépens.
Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.
La société d'économie mixte CDC HABITAT, bien que régulièrement assignée, n'a pas constitué avocat.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 mars 2024. L’affaire a été fixée à l’audience de juge rapporteur du 27 juin 2024 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
L'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande de paiement des charges de copropriété
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :
Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
En l’espèce, le demandeur produit au soutien de ses prétentions :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire de la défenderesse qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,
- le contrat de syndic,
- les appels de fonds et relevés individuels de charges du 1er trimestre 2021 au 4ème trimestre 2023,
- les procès-verbaux d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 26 novembre 2020, 19 mai 2022, 18 avril 2023,
- un décompte des charges réclamées arrêté au 23 novembre 2023, "4/4 appel de fonds" inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 38.946,05 euros. Cependant, ce décompte comporte les sommes sollicitées au titre des frais de recouvrement (2.056,40 €).
Il convient de déduire du montant de la demande du syndicat des copropriétaires ATTALEA, outre les frais, la somme de 108,00 euros (25/10/2022 3ème passage pose compteur 30/09/2022) qui n'est justifiée par aucune pièce.
Au vu des pièces produites, il est justifié que la créance du syndicat des copropriétaires ATTALEA s’élève à la somme de 36.781,65 euros (38.946,05 € -(108,00 € + 2.056,40 €), au titre des charges impayées arrêtées au 23 novembre 2023, 4/4 appel de fonds et suivi procédure SDC/CDC HABITAT 4T2023 inclus.
Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2022, date de distribution de la mise en demeure du 22 décembre 2022 sur la somme de 17.597,49 euros et à compter du 28 novembre 2023, date de l'assignation pour le surplus.
La capitalisation des intérêts sera ordonnée à compter de la demande en ce sens, soit depuis l'assignation du 28 novembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil.
Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement
Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ATTALEA, qui ne verse aucune pièce au soutien de sa demande de dommages et intérêts, ne justifie ni de la mauvaise foi de la société d'économie mixte CDC HABITAT ni avoir subi un préjudice distinct de celui compensé par l'octroi des intérêts moratoires.
La demande présentée au titre des dommages et intérêts n'apparaît ainsi pas bien fondée et ne peut qu'être rejetée.
Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat
En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.
Le syndicat des copropriétaires ATTALEA sollicite la somme de 2.056,40 euros au titre des frais de recouvrement. Il convient de déduire de cette somme les frais suivants :
- 1.682,00 euros, [480,00 € (mise au contentieux 19/12/2022) + (186,00 € (ouverture procédure 05/01/2023) + 110,00 € (suivi procédure 1T2023) + 546,00 € (suivi procédure 11/04/2023) + 360,00 € (120 x 3 : suivi procédure 2T2023, 3T2023, 4T2023)] dès lors qu’il s’agit de prestations qui constituent des actes d’administration élémentaire de la copropriété faisant partie des fonctions de base du syndic, qui ne justifie pas avoir, dans ce cadre déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle.
- 280,80 euros [(3 x 60,00 €) + 3 x (33,60 €)], les preuves d'envoi des mises en demeure préalable aux relances n'étant pas produites.
Le syndicat des copropriétaires ATTALEA justifie de l'envoi de la mise en demeure du 22 décembre 2022. En conséquence, la société d'économie mixte CDC HABITAT sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de ATTALEA la somme de 60,00 euros, conformément au contrat de syndic, au titre du remboursement des frais de recouvrement
Sur les dépens et les frais irrépétibles
La défenderesse qui succombe sera condamnée aux dépens de l'instance.
La défenderesse sera également condamnée à verser une somme de 1.200 euros au syndicat des copropriétaires ATTALEA au titre de ses frais irrépétibles.
Sur l’exécution provisoire
Il convient de rappeler qu'aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE la société d'économie mixte CDC HABITAT à payer au syndicat des copropriétaires ATTALEA la somme de 36.781,65 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 23 novembre 2023, 4/4 appel de fonds et suivi procédure SDC/CDC HABITAT 4T2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2022 sur la somme de 17.597,49 euros et à compter du 28 novembre 2023 sur le surplus, et ce, jusqu’à parfait paiement ;
DIT que les intérêts produits depuis le 28 novembre 2023 seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus pour une année entière ;
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires ATTALEA de sa demande au titre des dommages et intérêts;
CONDAMNE la société d'économie mixte CDC HABITAT à payer au syndicat des copropriétaires de ATTALEA la somme de 60 euros au titre des frais de recouvrement ;
CONDAMNE la société d'économie mixte CDC HABITAT à payer une somme de 1.200 euros au syndicat des copropriétaires ATTALEA en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la société d'économie mixte CDC HABITAT aux dépens ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;
REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.
Ainsi fait et rendu le VINGT SIX SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT
