Tribunal judiciaire, 24 février 2025. 24/06778

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE Pôle de Proximité JUGEMENT DU : 05 Mai 2025 prorogé au 02 Juin 2025 Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente Greffier : Madame SCANNAPIECO, Débats en audience publique le : 24 Février 2025 GROSSE : Le 02/06/25 à Me SOULAS Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le 02/06/25 à Mr [L] Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 24/06778 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5UXT PARTIES : DEMANDERESSE S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 3], domiciliée : chez CABINET IMMOBILIER SADA, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Dorothée SOULAS, avocat au barreau de MARSEILLE DEFENDEUR Monsieur [N] [L] né le 05 Novembre 1965 à LIBAN (2090), demeurant [Adresse 2] comparant en personne EXPOSÉ DU LITIGE Par acte de commissaire de justice du 17 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet Immobilier SADA, a fait assigner M. [N] [L], au visa des articles 10, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 devant le tribunal judiciaire de Marseille, pôle de proximité, aux fins de condamnation à lui payer les sommes de : 6 148,93 euros au titre des provisions et des charges de copropriété dus au 31 juillet 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5 581,70 euros à compter du courrier recommandé de mise en demeure du 26 avril 2024,1 500 euros au titre des dommages et intérêts,1 015 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût de la sommation de payer du 22 juin 2024. Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] fait valoir que la situation d'impayés perdure et met en difficulté la copropriété. A l’audience du 24 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3], représenté par son conseil, réitère les termes de son assignation et ne s'oppose pas à la demande de délais de paiement. M. [N] [L] comparait en personne en indiquant qu'il ne conteste pas la dette et demande des délais de paiement, versant actuellement une somme de 150 euros supplémentaire par trimestre. La décision a été mise en délibéré au 5 mai 2025, par mise à disposition au greffe, prorogé au 2 juin 2025. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit : les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements courants de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété ci-avant définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leur modalités de paiement et d'exigibilité. Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance, conformément à l'article 1353 du code civil. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le recouvrement des provisions peut être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] produit à l'appui de sa demande : - le relevé de matrice cadastrale concernant l'immeuble, les fiches d'immeuble établissant la qualité de copropriétaire de M. [N] [L] concernant le lot 3 (appartement et 112/1000 des parties communes), - les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er janvier 2023 au 30 septembre 2024 faisant apparaître les relevés de compte individuel, - un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 6 309,49 euros au 2 juillet 2024, - les procès-verbaux des assemblées générales des 8 décembre 2021, 7 décembre 2022, 11 décembre 2023 comportant approbation des comptes clos au 30 septembre 2021, 2022 et 2023, les fonds travaux, votant et ajustant les budgets prévisionnels des années 2022, 2023, 2024 et 2025 ainsi que le procès-verbal de l'assemblée générale extraordinaire votant les travaux de réfection de la toiture de l'immeuble, - un courrier de mise en demeure adu 26 avril 2024 de payer la somme de 5 181,70 euros, - une sommation du 22 juin 2024 de payer la somme de 5 953,28 euros, signifiée à étude - le contrat de syndic couvrant la période du 11 décembre 2023 au 11 décembre 2026. Au vu de ces éléments, la créance du syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de la somme de 5 252,83 euros portant sur la période du 1er décembre 2022 au 2 juillet 2024, incluant l'appel provisionnel du 3ème trimestre 2024 correspondant aux charges et provisions impayées déduction faites de l'avance de solidairité défaillance, des frais de financement de la procédure et du coût de la sommation de payer ( 6309,49 euros – 761,02 euros – 135,08 euros – 160,56 euros). Le syndicat des copropriétaires justifie d'un courrier recommandé de mise en demeure de payer du 26 avril 2024 portant sur la somme de 5 181,70 euros revenu avec la mention pli avisé non réclamé. Les intérets au taux légal courent donc sur la somme allouée à compter de cette mise en demeure du 26 avril 2024 sur la somme de 5 181,70 euros et à compter de l'assignation pour le surplus en application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Sur les frais nécessaire de recouvrement En application de l'article 10-1, alinéa 1 et 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; » Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés. En outre, les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. Enfin, le texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile. En l'espèce, le coût de la sommation de payer du 22 juin 2024 d'un montant de 160,56 euros relève des frais nécessaires et est justifié. Concernant les frais d'un montant de 761,02 euros sur « avance solidarite défaillance » et ceux d'un montant de 135,08 euros « financement procédure reouvrement », ils ne sont ni explicités ni justifiés. Il n’y a pas lieu d'en tenir compte au titre des frais nécessaires. Enfin, les honoraires de l’avocat de la copropriété ont vocation à être indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile. M. [N] [L] est par conséquent condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] la somme de 160,56 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 17 septembre 2024, date de l'assignation. Sur la demande de délais de paiement En vertu de l'article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne s'oppose pas à la demande de délais qui seront dès lors accordés selon les modalités précisées au dispositif de la décision. Il sera toutefois précisé qu'à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible. Sur la demande en paiement de dommages-intérêts L’article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n'établit en rien l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans les paiements et qui se trouve réparé par les intérêts moratoires ni l’existence d’une mauvaise foi du défendeur qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts. Dans ces conditions, sa demande en paiement de dommages et intérêts est rejetée. Sur les demandes accessoires M. [N] [L], succombant, est condamné à supporter les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile. L'équité commande qu'il soit condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile Il est rappelé qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, Le tribunal judiciaire, pôle de proximité, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe, CONDAMNE M. [N] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] les sommes suivantes : 5 252,83 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er décembre 2022 au 2 juillet 2024 et incluant l'appel provisionnel du 3ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2024 sur la somme de 5 181,70 euros ; 160,56 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter du 17 septembre 2024 ; AUTORISE M. [N] [L] à s’acquitter des sommes susvisées en 24 mensualités de 218 euros, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible, REJETTE la demande en paiement de dommages-intérêts ; CONDAMNE M. [N] [L] aux dépens ; CONDAMNE M. [N] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; REJETTE le surplus des demandes ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ; Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT