Tribunal judiciaire, 30 juin 2025. 25/00475

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 14] Cité [13] PROCEDURES ORALES [Adresse 9] [Adresse 11] [Localité 6] JUGEMENT DU 30 Juin 2025 N° RG 25/00475 - N° Portalis DBYC-W-B7J-LMPH JUGEMENT DU : 30 Juin 2025 SDC RÉSIDENCE [12] sise [Adresse 3] à [Localité 14] dûment représenté par son syndic de copropriété la Société FONCIA ARMOR C/ [F] [B] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE à Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 30 Juin 2025 ; Par Aude PRIOL, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES, assistée de Anaïs SCHOEPFER, Greffier ; Audience des débats : 22 Avril 2025. En présence de [L] [Z], greffier stagiaire, Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 30 Juin 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ; ENTRE : DEMANDEUR SDC RÉSIDENCE [12] sise [Adresse 3] à [Localité 14] dûment représenté par son syndic de copropriété la Société FONCIA ARMOR [Adresse 3] [Localité 7] représenté par Me Benoît BOMMELAER, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant, substitué par Me Marion DAVID, avocat au barreau de RENNES ET : DEFENDERESSE Madame [F] [B] [Adresse 8] [Localité 5] non comparante, ni représentée EXPOSE DU LITIGE Mme [F] [B] est propriétaire des lots de copropriété n°222 et 106 au sein d’un immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 16]. Se prévalant de charges de copropriétés restées impayées et de mises en demeure demeurées infructueuses, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [12], immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 16], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Armor, a fait délivrer à la copropriétaire deux commandements de payer les 2 mars 2023 et 16 septembre 2024. Par acte de commissaire de justice du 21 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [12], immeuble sis [Adresse 3] à RENNES (35200) à Rennes (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Armor, a fait assigner Mme [F] [B] devant le tribunal judiciaire de Rennes afin d’obtenir, à titre principal, sa condamnation au paiement de l’arriéré de charges. L’affaire a été appelée à l’audience du 22 avril 2025. A l’audience, le syndicat des copropriétaires a comparu représenté par son conseil. Il a entendu oralement se référer aux termes de ses dernières écritures déposées à l’audience et dont il a justifié la notification préalable à la défenderesse. Ainsi, au bénéfice de l’exécution provisoire et au visa de l’article 15 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Mme [F] [B] au paiement des sommes suivantes : - 816,56 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété, selon décompte arrêté au 13 décembre 2024, avec intérêts de droit à compter de l’assignation et jusqu’à parfait paiement, outre la capitalisation des intérêts, - 500 euros à titre de dommages et intérêts, - 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires rappelle que l’approbation des comptes par l’assemblée générale des copropriétaires rend sa créance certaine, liquide et exigible. Il souligne que malgré plusieurs mises en demeure et deux commandements de payer, la copropriétaire n’a pas réglé les charges de copropriété ni les frais afférents aux actions en recouvrement dont elle doit être tenue seule. Il soutient que cette situation lui cause un préjudice, remettant en cause l’équilibre de la trésorerie, aggravant ses dépenses et nécessitant une gestion plus rigoureuse des impayés. Malgré des règlements intervenus depuis l’engagement de la procédure, il rappelle qu’il a dû prendre en charge l’engagement de celle-ci avant qu’elle ne procède aux règlements, justifiant sa demande au titre des frais irrépétibles. Bien que régulièrement assignée selon les modalités de l’article 659 du Code de procédure civile, Mme [F] [B] n’a pas comparu ni personne pour elle. En application de l’article 473 du Code de procédure civile, prononcé en dernier ressort, le jugement sera rendu par défaut. A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par sa mise à disposition au greffe le 30 juin 2025. MOTIFS DE LA DECISION En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 1/ Sur la demande de règlement des charges de copropriété et des frais En application de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L'article 10-1 de la même loi précise que par dérogation au deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, entre autres, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de la propriété de Mme [F] [B] concernant les lots n°222 et 106 de la copropriété litigieuse. Il produit les contrats de syndic applicables du 30 août 2020 au 28 août 2023 et du 30 août 2023 au 29 août 2026, avec notamment les frais de recouvrement susceptibles d’être mis à la charge du seul copropriétaire concerné tels que les frais de mise en demeure et les frais de relance. Il fournit notamment les procès-verbaux de l’assemblée générale des 29 juin 2022, 12 octobre 2023 et 26 septembre 2024 ayant, entre autres, approuvé les comptes des années 2021, 2022 et 2023, voté le budget prévisionnel des années 2022 à 2025, et les travaux mis en œuvre, outre le décompte des charges dues au 17 avril 2025, avec les appels de provisions et les états de répartition correspondants. Les appels de fonds produits et le décompte laissent apparaître les imputations suivantes au titre des frais de recouvrement : - des « frais de mise en demeure » d’un montant de 49,50 euros imputés le 21 mars 2024, - des frais de « commandement de payer » de 126,16 euros le 20 septembre 2023 et de 99,08 euros le 10 octobre 2024, - des frais de « constitution du dossier transmis à l’huissier » de 460 euros le 17 juin 2024, - des frais de « constitution du dossier transmis à l’avocat » de 460 euros le 13 décembre 2024, - des frais de « enregistrement facture avocat » et de « suivi du dossier transmis à l’avocat » de 37,25 euros chacun, le 17 mars 2025, - des frais de « facture signif assignation » de 81,05 euros, le 17 mars 2025, - des frais de « suivi dossier avocat et enregistrement facture assignation » de 37, 50 euros le 17 mars 2025. Il est justifié de l’envoi de la mise en demeure du 4 janvier 2024 et des commandements de payer des 2 mars 2023 et 16 septembre 2024. Il convient de relever que certains des frais facturés relèvent des dépens dont la condamnation de la défenderesse au paiement est demandée par ailleurs. Par suite, les frais de signification de l’assignation doivent être déduits des sommes dues au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement au sens de la loi du 10 juillet 1965. Sur l’ensemble de ces actes, il convient de conserver une mise en demeure, celle du 4 janvier 2024, pour un montant de 49,50 euros, montant correspondant au contrat de gestion conclu avec le syndic et le coût du commandement de payer du 16 septembre 2024 pour 97 euros conformément au coût mentionné sur l’acte. Les autres montants de facturation relatifs aux constitutions de dossiers aux auxiliaires de justice ne sont pas justifiés, n’étant prévus au contrat qu’en cas de « diligences exceptionnelles » non justifiées en l’espèce. Les frais de suivi du dossier avocat ne sont pas davantage justifié n’étant prévus ni dans leur principe ni dans leur montant au contrat outre le fait qu’ils sont de nature à être prise en compte au titre des frais irrépétibles demandés dans la cadre de la présente instance. Le décompte arrêté au 17 avril 2025 mentionne une somme due de 816,78 euros. Il convient de déduire de celle-ci 1.239,21 euros de frais injustifiés (126,16 € + 460 € + 460 € + 37,25 € + 37,25 € + 81,05 € + 37, 50 €). Le syndicat des copropriétaires ne dispose plus de créance à l’encontre de Mme [F] [B]. En conséquence, la demande du syndicat des copropriétaires de la Résidence [12], immeuble sis [Adresse 3] à [Adresse 15] [Localité 1] à [Localité 14], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Armor au titre de l’arriéré de charges arrêté au 17 avril 2025, sera rejetée. Il sera également débouté de sa demande de capitalisation des intérêts. 2/ Sur la demande de dommages et intérêts En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. En l’espèce, le seul fait pour Mme [F] [B] de ne pas régler les sommes dues au titre des charges de copropriété est insuffisant pour caractériser sa mauvaise foi. Le syndicat des copropriétaires ne se prévalant d’aucune autre circonstance de nature à caractériser la mauvaise foi de l’intéressée et ne justifiant pas de la réalité des difficultés de la copropriété en lien avec l’attitude de la débitrice, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts formulée. 3/ Sur les demandes accessoires Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, Mme [F] [B], partie perdante, doit supporter les dépens. En application de l'article 700 du code de procédure civile, tenu aux dépens, Mme [F] [B] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [12], immeuble sis [Adresse 3] à [Adresse 15] [Localité 1] à [Localité 14], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Armor, la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles. Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance ne justifie de l’écarter. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement rendu par défaut, en dernier ressort, REJETTE la demande de condamnation à paiement des charges copropriété présentée par le syndicat des copropriétaires de la Résidence [12], immeuble sis [Adresse 4] [Localité 1] [Adresse 10] [Localité 14], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Armor à l’encontre de Mme [F] [B], DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [12], immeuble sis [Adresse 3] à [Adresse 15] [Localité 1] à [Localité 14], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Armor de sa demande de capitalisation des intérêts. REJETTE la demande de dommages et intérêts, CONDAMNE Mme [F] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [12], immeuble sis [Adresse 3] à [Adresse 15] [Localité 1] à [Localité 14], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Armor, la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Mme [F] [B] aux dépens de l’instance, RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière, La Présidente,