Tribunal judiciaire, 21 décembre 2023. 23/08258

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 23/08258 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2GAG N° MINUTE : 4 Assignation du : 12 Juin 2023 EXPERTISE[1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : Expert: [P] [I] [D][2] [2] [Adresse 6] [XXXXXXXX02] JUGEMENT rendu le 21 Décembre 2023 DEMANDERESSE S.C.I. BABYLONE [Adresse 4] [Localité 11] représentée par Maître Philippe CAVARROC de la SELAS Cabinet THEILLAC-CAVARROC, demeurant [Adresse 7], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #A0550 DEFENDERESSE S.A.S.U. NATURALIA FRANCE [Adresse 5] [Localité 10] représentée par Maître Sylvie MITTON SMADJA de la SELEURL Sylvie MITTON-SMADJA, demeurant [Adresse 8], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C1136 COMPOSITION DU TRIBUNAL Diana SANTOS CHAVES, Juge, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assistée de Manon PLURIEL, Greffière DEBATS A l’audience du 19 Octobre 2023 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 30 avril 2013, la société BABYLONE a donné à bail à la société SOPAD, aux droits de laquelle vient la société NATURALIA FRANCE par cession de droit au bail du 28 novembre 2014, des locaux à usage commercial ayant pour destination l'activité de supérette, dépendant d'un immeuble sis [Adresse 9], à [Localité 13], pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2012, moyennant un loyer initial de 87.287,52 euros par an, hors taxes et hors charges, porté à 95.488,56 euros depuis 2020. Par acte extrajudiciaire du 22 décembre 2020, la société BABYLONE a signifié à la société NATURALIA FRANCE un congé avec offre de renouvellement pour le 30 juin 2021, proposant la fixation du prix du bail renouvelé à la somme de 145.600 euros par an, hors taxes et hors charges. Après avoir notifié un mémoire préalable le 28 septembre 2022 sollicitant la fixation du loyer à la valeur locative de 146.300 euros compte tenu de la modification des facteurs locaux de commercialité, la société BABYLONE a fait assigner la société NATURALIA FRANCE par acte du 13 juin 2023 devant le tribunal judiciaire de Paris. Aux termes de son assignation, la société BABYLONE demande au juge des loyers commerciaux, au visa de l'article L. 145-33 du Code de commerce, de : « CONSTATER que par l'effet du congé avec offre de renouvellement délivré par la SCI BABYLONE le 22 décembre 2020, le bail commercial portant sur les locaux situés [Adresse 9] à [Localité 13], s'est renouvelé pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er juillet 2021, aux mêmes clauses et conditions à l'exception du loyer ; - JUGER qu'il est survenu, au cours du bail expiré, d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité, favorable au commerce exercé ; En conséquence, - JUGER que, par application de l'article L. 145-33 du Code de commerce, le loyer du bail renouvelé doit être fixé en fonction de la valeur locative des locaux ; - FIXER à la somme de CENT QUARANTE SIX MILLE TROIS CENTS EUROS (146.300 € en principal par an, hors taxes et hors charges, le montant du loyer des locaux dont la société NATURALIA est locataire à [Localité 13][Adresse 9], pour un renouvellement de bail de neuf ans à compter du 1er juillet 2021, les autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées, à l'exception de leur actualisation au regard des dispositions de la loi dite PINEL et des textes subséquents, - CONDAMNER la société NATURALIA au paiement des intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer depuis cette date et ce, à compter de chaque échéance, avec capitalisation dans les conditions de l'article 1343-2 du Code civil, Subsidiairement, - Dans l'hypothèse où le Tribunal de Céans estimait ne pouvoir statuer de plano, DESIGNER tel expert qu'il lui plaira pour déterminer la valeur locative des locaux loués pour un renouvellement de bail à effet du 1er juillet 2021 , - FIXER, en ce cas, le montant du loyer provisionnel pendant la durée de la procédure à la somme précitée de CENT QUARANTE SIX MILLE TROIS CENTS EUROS (146.300 €) par an en principal, - ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir, - CONDAMNER la société locataire en tous les dépens de la présente instance, en ce compris les éventuels frais d'expertise. » Aux termes de son mémoire en réponse notifié le 18 octobre 2023, la société NATURALIA FRANCE demande au juge des loyers commerciaux de : « A titre principal - JUGER que le bail des locaux sis [Adresse 9] à [Localité 13] s'est renouvelé à compter du 1er juillet 2021 pour une durée de 9 années, - JUGER qu'il n'y a pas lieu à déplafonnement du loyer du bail renouvelé à cette date, - FIXER par conséquent le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2021 au montant du loyer plafond soit à la somme annuelle de 91.943,57 € hors TVA et hors charges, - JUGER que la SCI BABYLONE devra rembourser à la société NATURALIA FRANCE le trop-perçu depuis cette date avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts à compter de la date de l'assignation dans les conditions de l'article 1343-2 nouveau du Code Civil, - Débouter la SCI BABYLONE de sa demande de fixation du loyer à la somme de 146.300 €/an hors TVA et hors charges, et de toutes demande en paiement d'intérêts subséquente, A titre subsidiaire - Avant dire droit, DÉSIGNER un expert avec la mission usuelle en l'invitant à procéder à l'examen des faits allégués par les parties, et notamment sur les motifs de déplafonnement excipés par la SCI BABYLONE, donner son avis sur le montant du loyer plafonné au 1er juillet 2021 en fonction de la variation des Indices des Loyers Commerciaux applicables et rechercher la valeur locative à la date du 1er juillet 2021 des lieux loués situés [Adresse 9] à [Localité 14] en application des dispositions des articles L 145-33 et R 145-3 à R 145-8 du code de commerce, en fournissant ses propres éléments de comparaison et en donnant son avis sur les différences de qualité de commercialité entre les locaux sous expertise et les références fournies ; - JUGER que l'expert ne pourra inclure à ses éléments de comparaison les valeurs incluant des loyers décapitalisés ou des droits d'entrée ; - JUGER que le loyer provisionnel pour la durée de l'instance sera fixé au montant du loyer plafond, soit 91.943,57 € HT/HC, en l'état de l'absence de démonstration par le bailleur de motifs avérés de déplafonnement, En tout état de cause, - CONDAMNER la SCI BABYLONE à payer à la société NATURALIA FRANCE une indemnité de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi que les entiers dépens en ce compris les frais d'expertise. » L'affaire a été appelée à l'audience du 19 octobre 2023 et mise en délibéré à ce jour. MOTIFS DE LA DÉCISION À titre liminaire, il sera relevé que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux sis [Adresse 9], à [Localité 13], pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2021. En revanche, elles s’opposent sur l'existence d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité et sur le montant du loyer du bail renouvelé. Au soutien de ses prétentions, la société BABYLONE fait valoir que le loyer renouvelé doit être déplafonné et fixé à la valeur locative, en raison d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité tenant à la gentrification du quartier du Marais, à l'implantation d'enseignes haut de gamme, à la hausse de la fréquentation touristique et à la création d'une zone touristique internationale. Elle retient une surface pondérée de 154 m² et une valeur unitaire de 950 euros par m² pondéré, soit après majoration de 4 % au titre de la faculté de sous-location et abattement de 4 % au titre de l'impôt foncier et des travaux liés à la vétusté, une valeur locative totale de 146 300 euros par an, hors taxes et hors charges. La société NATURALIA FRANCE conteste tout motif de déplafonnement du loyer, notamment au titre d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité, et sollicite en conséquence la fixation du prix du bail au loyer plafond, soit à la somme de 91.943,57 euros par an, hors taxes et hors charges. En l’état des moyens exposés et des pièces produites par les parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Il est de ce fait nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R. 145-30 du Code de commerce, aux frais de la société BABYLONE dans les termes du présent dispositif. En l'absence d'éléments de comparaison sur les prix pratiqués dans le voisinage, il n'y a pas lieu d'écarter des éléments de comparaison à rechercher par l'expert les loyers incluant des droits d'entrée ou prix de cession. Il convient de fixer pendant la durée de l’instance un loyer provisionnel égal au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges, en application des dispositions de l’article L. 145-57 du Code de commerce. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant, après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Constate, par l’effet du congé avec offre de renouvellement du 22 décembre 2020, le principe du renouvellement du bail liant les parties, concernant des locaux dépendant de l'immeuble sis [Adresse 9], à [Localité 13], à compter du 1er juillet 2021 ; Avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, ordonne une mesure d’expertise et désigne, en qualité d’expert : Madame [P] [I] [Adresse 6] [XXXXXXXX01] [XXXXXXXX03] [Courriel 12] Avec mission : de convoquer les parties et, dans le respect du principe contradictoire ;se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;visiter les locaux litigieux sis [Adresse 9], à [Localité 13] ;entendre les parties en leurs dires et explications ;procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties, rechercher la valeur locative à la date du 1er juillet 2021 des lieux loués situés [Adresse 9], à [Localité 13], au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce,donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er juillet 2021 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul, rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er juillet 2021 au regard des dispositions des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-3 à R. 145-8 du Code de commerce ;de rendre compte du tout et de donner son avis motivé ;de dresser un rapport de ses constatations et conclusions. Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 21 octobre 2024 ; Fixe à la somme de 4.000 euros (quatre mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la SCI BABYLONE à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17e) avant le 22 janvier 2024 inclus, avec une copie de la présente décision ; Dit que l’affaire sera rappelée le 29 Février 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ; Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ; Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise ; Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ; Réserve les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Rappelle que l'exécution provisoire est de droit. Fait et jugé à Paris le 21 Décembre 2023 La Greffière La Présidente M. PLURIEL D. SANTOS-CHAVES