Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Samir KHAWAJA
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Luc MICHEL
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 23/06760 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2TPB
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le vendredi 08 novembre 2024
DEMANDEUR
Monsieur [R] [Y]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Samir KHAWAJA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0108
DÉFENDEURS
Monsieur [D] [K] [P]
demeurant [Adresse 3] - PORTUGAL
Madame [H] [Z] épouse [P], demeurant [Adresse 3] - PORTUGAL
tous deux représentés par Me Luc MICHEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0314
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Deborah FORST, Juge des contentieux de la protection
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 11 septembre 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 novembre 2024 par Deborah FORST, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière
Décision du 08 novembre 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/06760 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2TPB
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 26 janvier 2023, Monsieur [D] [P] et Madame [H] [Z] épouse [P] (ci-après " les époux [P] "), représentés par leur mandataire la société Immobilier 120 Haussman, ont donné à bail à Monsieur [R] [Y] un appartement meublé à usage d'habitation situé [Adresse 2], à effet au 1er février 2023, pour une durée d'un an, et pour un loyer mensuel révisable de 5600 euros, outre 301 euros de provisions sur charges, et le versement d'un dépôt de garantie de 5600 euros.
A l'entrée dans les lieux, et selon le premier avis d'échéance, Monsieur [R] [Y] a réglé la somme totale de 13 621,25 euros, correspondant à :
-5600 euros de loyer pour le mois de février 2023 ;
-301 euros de provisions pour charges pour le mois de février 2023 ;
-5600 euros de dépôt de garantie ;
-1945,32 euros d'honoraires de location ;
-174,93 euros de contrat de chaudière.
Un état des lieux d'entrée a été réalisé le 1er février 2023.
La société Gaz.com est intervenue dans les lieux le 2 février 2023 et a établi un devis.
Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 3 février 2023, et reçue le 8 février 2023, Monsieur [R] [Y] a entendu notifier aux bailleurs la résolution du bail et a sollicité la restitution de la somme de 13621,25 euros.
Le 15 février 2023, un état des lieux de sortie a été dressé par commissaire de justice.
Il n'est pas contesté que les bailleurs ont restitué à Monsieur [R] [Y] la somme de 3926,73 euros.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 14 mars 2023 adressée à la société Immobilier 120 Haussmann mandataire des époux [P], Monsieur [R] [Y] a mis en demeure les mandants de lui restituer la somme de 9694,52 euros, correspondant à la somme de 13 621,25 euros dont 3926,73 euros ont été déduits.
Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 6 avril 2023 et reçue le 11 avril 2023, la société Immobilier 120 Haussmann s'est opposée à la demande de Monsieur [R] [Y] considérant que le bail avait été résilié le 8 mars 2023 à l'issue d'un préavis d'un mois à compter du de son courrier reçu le 8 février 2023.
Par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2023, Monsieur [R] [Y] a fait assigner les époux [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
-juger que les époux [P] ont manqué à leur obligation de délivrance des locaux loués ;
-constater la résolution du bail aux torts exclusifs des époux [P] à la date du 3 février 2023 ;
-en conséquence :
condamner solidairement les époux [P] à lui restituer la somme en principal de 7749,20 euros majorée des intérêts à compter du 14 mars 2023, date de la mise en demeure ;condamner solidairement les époux [P] à lui verser la somme de 1945,32 euros à titre de dommages et intérêts, majorée des intérêts à compter du 14 mars 2023, date de la mise en demeure condamner in solidum les époux [P] à lui verser la somme 7500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile condamner in solidum les époux [P] aux dépens.
L'affaire a été appelée à l'audience du 5 décembre 2023 et renvoyée à la demande des défendeurs au 20 mars 2024. Un nouveau renvoi a été ordonné à cette date avec fixation d'un calendrier de procédure. L'affaire a été rappelée à l'audience du 11 septembre 2024 à laquelle elle a été retenue.
Monsieur [R] [Y], représenté par son conseil, a déposé des conclusions écrites reprises dans ses observations orales, aux termes desquelles il demande de :
-juger que les époux [P] ont manqué à leur obligation de délivrance des locaux loués ;
-constater la résolution du bail aux torts exclusifs des époux [P] à la date du 3 février 2023 ;
-en conséquence :
condamner solidairement les époux [P] à lui restituer la somme en principal de 7749,20 euros majorée des intérêts à compter du 14 mars 2023, date de la mise en demeure ;condamner solidairement les époux [P] à lui verser la somme de 1945,32 euros à titre de dommages et intérêts, majorée des intérêts à compter du 14 mars 2023, date de la mise en demeure condamner in solidum les époux [P] à lui verser la somme 7500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile condamner in solidum les époux [P] aux dépens.
Aux termes de ses conclusions et au soutien de ses demandes, il fait valoir, sur le fondement des articles 1166, 1217, 1224 ,1719 et 1720 du code civil, de l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, que les bailleurs ont manqué dès la conclusion du bail à leur obligation essentielle de délivrance de la chose louée, le bien étant dépourvu, dès l'origine, d'eau chaude et de chauffage, dans la mesure où la sonde de température et le thermostat de la chaudière ainsi que les radiateurs de l'entrée et d'une chambre ne fonctionnaient plus, et ne permettaient ainsi pas une alimentation en chauffage et en eau chaude de l'appartement en plein hiver. Il fait valoir que cette situation a rendu impossible toute habitation des lieux en pleine période hivernale, alors même qu'il avait déjà versé la somme de 13 621,25 euros, de sorte qu'il a dû réserver une chambre d'hôtel le 1er février 2023 puis rentrer en Italie dans l'attente de la réalisation des réparations nécessaires. Il ajoute que dans la mesure où ni les époux [P], ni leur mandataire, ne lui ont fourni d'indications sur les délais de remise en état, où il n'a ainsi eu aucune visibilité sur une possible date d'emménagement, où par ailleurs les défendeurs n'apportent pas la preuve de la réparation des désordres le 6 février 2023 mais qu'au contraire, l'état des lieux de sortie du 15 février 2023 montre que les radiateurs n'ont pas été remplacés et qu'en tout état de cause l'un d'eux fuyait, il était fondé à notifier la résolution du contrat, celle le lui avait d'ailleurs recommandé l'agence. Il soutient par ailleurs qu'aucune mise en demeure n'était nécessaire en l'espèce, dans la mesure où celle-ci aurait été vaine dès lors qu'il avait acté, à titre conservatoire dans le courriel du 3 février 2023, que le bail était suspendu dans l'attente de la communication du calendrier d'intervention des entreprises et de la réalisation des réparations, qu'il n'a reçu aucune information des bailleurs sur la réalisation des travaux, et que l'agence lui a elle-même recommandé de procéder à la résolution du bail.
Les époux [P], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions écrites aux termes desquelles ils demandent :
-de débouter Monsieur [R] [Y] de toutes ses demandes ;
-de condamner Monsieur [R] [Y] à leur verser la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
-de condamner Monsieur [R] [Y] aux dépens.
Aux termes de leurs écritures, ils font valoir que l'inexécution du bail en l'espèce n'était pas suffisamment grave pour entrainer sa résolution, dans la mesure où le demandeur n'indique pas s'il avait bien souscrit un contrat de fourniture de gaz auprès de l'opérateur de son choix pour permettre la mise en route de la chaudière dès son entrée dans les lieux ; où l'agence l'a ensuite immédiatement mis en relation avec la société Gaz.com pour mettre en route la chaudière ; où cette société est intervenue dès le 2 février 2023 à 10 heures, et que lors de cette intervention, elle préconisé le remplacement de la sonde sanitaire et du thermostat d'ambiance et a établi un devis qui a immédiatement été accepté ; où cette panne, qui consistait seulement en une température de l'eau chaude et du chauffage insuffisante, et non en une absence de chauffage et d'eau chaude dans l'appartement, était imprévisible et réparable en de brefs délais ; où le remplacement des pièces a eu lieu dès le 6 février 2023. Ils font valoir que lors de son passage le 2 février 2023, la société Gaz.com, qui a constaté une fuite de l'ordre du goutte à goutte sur le radiateur du couloir à l'occasion de la remise en route de la chaudière a seulement préconisé de faire intervenir un plombier pour son remplacement et a pris l'initiative de le couper dans l'attente de son intervention, sans pour autant relever d'urgence ; qu'en tout état de cause les dysfonctionnements n'affectaient que deux radiateurs sur huit ce qui n'empêchait pas l'appartement d'être chauffé. Ils en concluent que le bien donné à bail était en parfait état, tel que cela ressort des états des lieux d'entrée et de sortie et que le dysfonctionnement affectant la chaudière n'a duré que cinq jours, ce qui est insuffisant pour entrainer la résolution du bail. Ils estiment en outre qu'une mise en demeure était requise, conformément aux dispositions de l'article 1226 du code civil, préalablement à la résolution du bail, et contestent qu'une telle mise en demeure aurait été vaine.
Pour un plus ample exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu'elles ont soutenues oralement à l'audience du 11 septembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 8 novembre 2024, par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de résolution du bail aux torts exclusifs des époux [P]
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.
S'agissant de la résolution unilatérale effectuée par le créancier, l'article 1226 du code civil précise que le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable. La mise en demeure mentionne expressément qu'à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat. Lorsque l'inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent. Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l'inexécution.
En vertu de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations."
L'article 1720 du même code dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce, et qu'il doit faire, pendant toute la durée du bail, les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.
L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
En application de cet article, le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
Enfin, aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe aux parties de rapporter la preuve des faits nécessaires au succès de leurs prétentions.
En l'espèce, le contrat de bail du 26 janvier 2023 indique que le chauffage et l'eau chaude sont produits par une chaudière individuelle à condensation.
L'état des lieux d'entrée du 1er février 2023, établi par un commissaire de justice en présence du locataire et d'un membre de la société Immobilier 120 Haussmann est particulièrement détaillé et constate que les pièces de l'appartement sont en bon état. Il n'est relevé aucun désordre sur les radiateurs de chaque pièce, soit celui de l'entrée, de la chambre gauche, de la salle de douche (radiateur sèche-serviette), de la cuisine, du séjour, du bureau, et d'une seconde chambre. Néanmoins, le fait qu'une intervention de la société Gaz.com sur la chaudière ait eu lieu dès le 2 février 2023, implique que des dysfonctionnements aient affectés les lieux rapidement dès la prise d'effet du bail.
De tels dysfonctionnement ne sont toutefois de nature à entrainer la résolution du bail que s'ils sont suffisamment graves.
Or, il résulte de ces indications du devis du 2 février 2023 que dès le lendemain de l'état des lieux, une entreprise a constaté la nécessité de remplacer la sonde de température sanitaire sur la chaudière, ce qui permet d'établir une déficience dans le fonctionnement de celle-ci. Au regard de la proximité temporelle immédiate de cette intervention avec l'entrée dans les lieux, il doit nécessairement en être conclu que cette déficience a affecté les lieux dès la prise d'effet du bail. Néanmoins, et à défaut de davantage de précision dans le devis ou dans le rapport d'intervention permettant de connaître les conséquences de cette déficience, et à défaut également d'autre élément de preuve produit par le demandeur à ce titre, il n'est pas établi qu'elle ait eu pour effet de priver totalement le logement d'eau chaude.
En ce qui concerne le chauffage, le devis du 2 février 2023 indique que le thermostat d'ambiance est à changer, ce qui signale sa défectuosité, sans qu'il ne soit précisé si celle-ci concerne un simple problème de réglage du chauffage ou bien l'allumage total de celui-ci. En revanche, ce même devis indique que le radiateur de l'entrée présente une fuite et est à remplacer, ce qui implique qu'il n'était pas en état d'être utilisé, et donc de chauffer, tant qu'il n'avait pas été remplacé au regard de cette fuite, et que le radiateur de la chambre ne chauffait pas, ce qui impliquait également qu'il soit procédé à sa réparation ou son changement pour qu'il soit à nouveau fonctionnel. Ainsi, à la prise d'effet du bail, deux des radiateurs du logement étaient hors service et ne permettaient ainsi pas de chauffer le logement. Néanmoins, il y a lieu de relever que le logement comptait un total de sept radiateurs selon l'état des lieux d'entrée, et pour lesquels il n'a été fait état d'aucune difficulté. Or, le demandeur n'apporte pas la preuve que les cinq autres radiateurs aient été insuffisants pour chauffer les lieux, ni qu'il y ait fait une température insuffisante, étant précisé qu'aucun relevé de température n'a été fourni par le demandeur. Il en résulte qu'il ne justifie pas d'une absence totale de chauffage lors de la prise d'effet du bail, ni d'une température insuffisante pour séjourner dans les lieux.
Par ailleurs, les défendeurs justifient avoir accepté le devis réalisé le 2 février 2023 le jour-même, soit dès le lendemain du bail, et avoir adressé un courriel au demandeur le 3 février 2024 afin de l'informer de la validation du devis, de la commande du thermostat et de la sonde, et du changement du radiateur de l'entrée et du robinet du radiateur de la chambre. Il justifie en outre, par la production d'un rapport d'intervention du 6 février 2023, que le changement de la sonde et du thermostat ont été effectués et que le prestataire a constaté un état " RAS " (soit " rien à signaler ") après avoir testé le chauffage et l'eau chaude sanitaire. Il est ainsi suffisamment établi que les désordres liés à la défectuosité de la sonde sanitaire et du thermostat ont été réparés dès le 6 février 2023, soit dans les six jours de l'entrée dans les lieux.
Au surplus, les défendeurs produisent un courriel du 3 février 2023 à 11 heures 01 sollicitant un devis auprès d'une société pour le changement du radiateur de l'entrée de l'appartement et la réparation de celui de la chambre, ce qui témoigne également de diligences rapides et adaptées pour remédier aux dysfonctionnements des deux radiateurs constatés.
Force est ainsi de constater que malgré des désordres qui ne présentaient pas une gravité de nature à empêcher toute occupation des lieux, le bailleur a validé le devis, qui lui avait été soumis le 2 février 2023, le jour-même, puis a, dès le lendemain matin d'une part informé son locataire des démarches accomplies, et d'autre part sollicité un second devis relatif aux dysfonctionnements des deux radiateurs.
Compte tenu de ces éléments, le bailleur n'a pas fait preuve d'un manquement à son obligation de délivrance suffisamment grave pour entrainer la résolution du bail dès le 3 février 2023.
Au surplus, au regard des démarches accomplies par les défendeurs les 2 et 3 février 2023, il n'était nullement établi qu'une mise en demeure de remplir leurs obligations aurait été vaine, les bailleurs ayant à l'inverse répondu aux sollicitations de leur locataires avec célérité.
Il en résulte que les conditions prévues par les dispositions combinées des articles 1224 et 1226 du code civil ne sont pas réunies en l'espèce, de sorte que la demande de Monsieur [R] [Y] tendant à constater la résolution du bail aux torts exclusifs des bailleurs le 3 février 2023 sera rejetée.
Le bail s'est ainsi achevé le 8 mars 2023, à l'issue du délai d'un mois ayant suivi la réception le 8 février 2023 par les bailleurs de la lettre recommandée avec avis de réception datée du 3 février 2023 leur signifiant la volonté du locataire de mettre fin aux relations contractuelles, et qui doit s'analyser comme un congé au sens des articles 15 et 25-8 de la loi du 6 juillet 1989.
Le locataire était donc tenu de l'ensemble des sommes appelées jusqu'au 8 mars 2023.
En conséquence, les demandes de Monsieur [R] [Y] tendant à obtenir la restitution de la somme de 7749,20 euros versée au titre des loyers, charges et frais d'huissiers à son entrée dans les lieux et jusqu'au 8 mars 2023 sera rejetée, de même que la demande tendant à la restitution de la somme de 1945,32 euros au titre des honoraires de l'agence immobilière pour la location de l'appartement.
Sur les accessoires
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l'espèce, Monsieur [R] [Y], succombant, sera condamné aux dépens.
En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
En l'espèce, l'équité commande de condamner Monsieur [R] [Y] à verser aux époux [P] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Enfin, en application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. L'article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.
En l'espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire par provision.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort,
Rejette la demande de Monsieur [R] [Y] tendant à constater la résolution du bail aux torts exclusifs de Monsieur [D] [P] et Madame [H] [Z] épouse [P] ;
Rejette la demande de Monsieur [R] [Y] tendant à condamner solidairement Monsieur [D] [P] et Madame [H] [Z] épouse [P] à lui restituer la somme en principal de 7749,20 euros majorée des intérêts à compter du 14 mars 2023, date de la mise en demeure ;
Rejette la demande de Monsieur [R] [Y] tendant à condamner solidairement Monsieur [D] [P] et Madame [H] [Z] épouse [P] à lui verser la somme de 1945,32 euros à titre de dommages et intérêts, majorée des intérêts à compter du 14 mars 2023, date de la mise en demeure ;
Condamne Monsieur [R] [Y] à verser à Monsieur [D] [P] et Madame [H] [Z] épouse [P] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejette pour le surplus des demandes ;
Condamne Monsieur [R] [Y] aux dépens ;
Rappelle que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire.
La greffière La juge des contentieux de la protection
Décision du 08 novembre 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/06760 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2TPB
