Cour de cassation, 20 mai 2014. 13-17.202

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé, sans dénaturation, que si le notaire avait reproduit dans l'acte les dispositions de l'article R. 261-19 a) du code de la construction et de l'habitation en les portant à la connaissance des acquéreurs, il ne résultait pas des mentions de cet acte que l'acheteur avait été averti de la teneur des garanties souscrites, et se trouvait éclairé sur les limites de la garantie intrinsèque, la cour d'appel, qui ne s'est pas fondée sur la perte d'une chance, a pu en déduire, sans trancher une contestation sérieuse ni violer le principe de la contradiction et sans être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, qu'en ne mettant pas en garde les acquéreurs sur les limites de la garantie intrinsèque en cas de défaillance financière du vendeur et en ne leur donnant pas la possibilité d'obtenir une garantie extrinsèque, le notaire avait manqué à son devoir de conseil, que ce manquement était à l'origine de leurs difficultés à parachever la construction de la maison et que l'existence de l'obligation de M. A...n'étant pas sérieusement contestable, il y avait lieu d'allouer aux acquéreurs une provision à hauteur du montant retenu ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. A...aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. A...à payer à M. X... et à Mme Y... la somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande de M. A...; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt mai deux mille quatorze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour M. A.... Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR, par substitution de motifs, condamné Monsieur Georges A..., notaire, à payer à Monsieur Nicolas X... et Mademoiselle Sandra Y... à titre de provision les sommes de 60. 091, 68 ¿ à valoir sur le coût des travaux à réaliser pour parachever la construction et de 17. 314, 92 ¿ à valoir sur l'indemnisation des préjudices immatériels qu'ils ont subis du fait de l'inachèvement des travaux ; AUX MOTIFS QUE si le notaire a rappelé au paragraphe : garantie intrinsèque d'achèvement, les termes de l'article L. 261-11 du Code de la construction et de l'habitation et a reproduit dans l'acte les dispositions de l'article R. 261-19 a) du même code en les portant à la connaissance des acquéreurs, du moins il ne résulte pas des mentions portées dans l'acte de vente que l'acheteur a reconnu avoir été averti de la teneur des garanties souscrites, lui permettant d'être éclairé sur les limites de la garantie intrinsèque et sur le principe que la garantie d'achèvement peut revêtir un double aspect : intrinsèque ou extrinsèque par l'intervention d'un tiers en la personne d'une banque, d'un établissement financier ou d'une entreprise d'assurance ; qu'en ne mettant pas en garde les acquéreurs sur les limites de la garantie intrinsèque en cas de défaillance financière du vendeur au regard des risques encourus quant à une absence d'achèvement de la maison et en ne leur donnant pas la possibilité d'obtenir une garantie extrinsèque du vendeur même pour un coût supérieur avec une renonciation à l'opération si cela leur apparaissait trop onéreux, le notaire a manqué à son devoir de conseil, manquement à l'origine de leur difficultés à parachever la construction de la maison en n'ayant pas eu un éclairage complet quant aux avantages et risques d'une telle opération ; que par substitutions de motifs, l'ordonnance de référé sera confirmée en ce qu'elle a décidé que l'existence de l'obligation à paiement à la charge de Maître A...n'était pas sérieusement contestable et en ce qu'elle a alloué aux intimés une provision à hauteur du montant retenu ; 1°) ALORS QUE l'acte du 21 avril 2009 instrumenté par Monsieur Henri A..., en son paragraphe « GARANTIE INTRINSEQUE D'ACHEVEMENT », après avoir rappelé que l'achèvement de l'immeuble était garanti au moyen de la « garantie d'achèvement résultant des conditions propres à l'opération au sens et dans les termes des articles R. 261-19 « a » du Code de la construction et de l'habitation », en reproduisait fidèlement la définition légale puis précisait que « L'ACQUEREUR déclar ait prendre acte des dispositions dudit article » (page 21) ; qu'en retenant qu'il « ne résult ait pas des mentions portées dans l'acte de vente que l'acheteur avait reconnu avoir été averti de la teneur des garanties souscrites », la Cour d'appel a dénaturé l'acte du 21 avril 2009, en violation de l'article 1134 du Code civil ; 2°) ALORS QU'en toute hypothèse, le juge des référés ne peut accorder une provision que lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable ; que, comme le soulignait l'exposant dans ses conclusions, un notaire qui a informé l'acquéreur d'un bien en l'état futur d'achèvement de la teneur de la garantie intrinsèque d'achèvement fournie par le vendeur, n'a pas l'obligation de l'alerter par principe sur les limites théoriques de la garantie intrinsèque, garantie légale prévue par la loi d'ordre public de protection des acquéreurs ni de l'inciter à exiger la fourniture d'une garantie extrinsèque ; qu'en jugeant, pour condamner l'exposant à verser une provision aux consorts X...-Y..., qu'en dépit de la clause de l'acte de vente qui portait à la connaissance des acquéreurs les termes de l'article R 261-19 a) du Code de construction et de l'habitation, le notaire avait manqué à son devoir de conseil « en ne mettant pas en garde les acquéreurs sur les limites de la garantie intrinsèque en cas de défaillance financière du vendeur au regard des risques encourus quant à une absence d'achèvement de la maison et en ne leur donnant pas la possibilité d'obtenir une garantie extrinsèque du vendeur même pour un coût supérieur » (arrêt page 4, al. 4), la Cour d'appel a tranché une contestation sérieuse, entachant ainsi sa décision d'un excès de pouvoir et violant l'article 809 alinéa 2, du Code de procédure civile ; 3°) ALORS QU'en toute hypothèse, le juge des référés ne peut accorder une provision que lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable ; qu'en condamnant Monsieur Georges A...à verser aux consorts X...-Y... les sommes nécessaires pour parachever la construction, outre l'indemnisation de leur préjudice immatériels, motif pris que sa faute serait « à l'origine de leurs difficultés à parachever la construction de la maison en n'ayant pas eu un éclairage complet quant aux avantages et risques d'une telle opération », tout en relevant que le notaire les avait privés « de la possibilité d'obtenir une garantie extrinsèque du vendeur (¿) avec une renonciation à l'opération si cela leur apparaissait trop onéreux » (arrêt page 4, al. 4), ce dont il résultait que le lien de causalité entre la faute et le dommage et, partant, l'obligation à réparation, était sérieusement contestable, la Cour d'appel a violé l'article 809, alinéa 2 du Code de procédure civile ; 4°) ALORS QU'en toute hypothèse, le juge doit respecter le principe de la contradiction et ne peut soulever d'office un moyen de droit sans avoir préalablement provoqué les explications des parties ; qu'en retenant, pour condamner Monsieur Georges A...à indemniser les consorts X...-Y..., que le notaire avait privé ces derniers de la possibilité d'obtenir une garantie extrinsèque ou de renoncer à l'opération (arrêt page 4, al. 3), et, partant, en qualifiant le préjudice subi de perte de chance sans inviter les parties à conclure sur cette qualification qui n'avait pas été invoquée par les consorts X...-Y..., la Cour d'appel a soulevé un moyen d'office, en violation de l'article 16 du Code de procédure civile ; 5°) ALORS QU'en toute hypothèse, la réparation d'une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'elle aurait procuré si elle s'était réalisée ; qu'en condamnant Monsieur Georges A...à verser aux consorts X...-Y... le montant total des sommes nécessaires pour assurer l'achèvement de l'immeuble, outre l'indemnisation de leur préjudice immatériel, tout en relevant que la faute imputée au notaire les avait privés de la possibilité d'obtenir une garantie extrinsèque, la Cour d'appel, qui a ainsi alloué une provision excédant le montant non contestable de l'obligation, a violé l'article 809 alinéa 2 du Code de procédure civile ; 6°) ALORS QU'en toute hypothèse, Monsieur Georges A...soulignait, dans ses conclusions d'appel, que le défaut d'achèvement de la construction litigieuse était dû aux dettes fiscales des consorts X...-Y... ayant donné lieu à la délivrance d'un avis à tiers détenteur sur les sommes qui avaient été versées entre les mains du notaire pour assurer le financement de la construction (conclusions du 13 novembre 2012, page 5, al. 6) ; qu'en retenant l'existence d'une obligation à réparation non sérieusement contestable à l'égard des acquéreurs, la faute du notaire étant « à l'origine de leurs difficultés à parachever la construction de la maison » (arrêt page 4, al. 4), sans répondre aux conclusions susvisées, la Cour d'appel a privé sa décision de motifs, en violation de l'article 455 du Code de procédure civile.