Tribunal judiciaire, 20 février 2025. 24/03582

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 9] [Adresse 1] [Adresse 6] [Localité 2] NAC: 5AA N° RG 24/03582 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TKXT ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ N° B DU : 20 Février 2025 [L] [S] épouse [M] [U] [M] C/ [T] [Z] [E] [I] [C] épouse [Z] Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le 20 Février 2025 à Me MOUSSEAU Expédition délivrée à toutes les parties ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ Le Jeudi 20 Février 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE, Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition. Après débats à l'audience du 20 Décembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ; ENTRE : DEMANDEURS Mme [L] [S] épouse [M], demeurant [Adresse 3] M. [U] [M], demeurant [Adresse 3] représentée par Me Charlotte MOUSSEAU, avocate au barreau de BORDEAUX, substituée par Me Marie MARTIN-LINZAU, avocate au barreau de TOULOUSE ET DÉFENDEURS M. [T] [Z], demeurant [Adresse 4] comparant en personne Mme [E] [I] [C] épouse [Z], demeurant [Adresse 5] non comparante, ni représentée EXPOSÉ DU LITIGE : Par actes sous seing privé signé le 18 octobre 2023, Monsieur [U] [M] et Madame [L] [S] épouse [M] ont donné en location à Monsieur [T] [Z] et Madame [E] [I] [C] épouse [Z] un immeuble à usage d’habitation et un emplacement de stationnement n°SS23 situés [Adresse 8] à [Localité 10], moyennant un loyer actuel de 820,48€ provision sur charges comprise. Les loyers n’ont pas été régulièrement réglés et commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire été délivré le 16 février 2024, en vain. Par acte du 16 septembre 2024, dénoncé le 17 septembre 2024 par voie électronique avec accusé de réception au Préfet de la Haute-Garonne, Monsieur [U] [M] et Madame [L] [S] épouse [M] ont fait assigner en référé Monsieur [T] [Z] et Madame [E] [I] [C] épouse [Z] afin d’obtenir : ‒ la constatation de la résiliation du bail, ‒ l’expulsion des locataires, ‒ le paiement solidaire à titre provisionnel de la somme de 4.151,63€ représentant l’arriéré de loyers arrêté au 26 août 2024, ‒ la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel et charge, ‒ l’allocation de 2.000€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation des locataires aux dépens comprenant les frais de commandement, d’assignation. L’affaire était appelée à l’audience du 20 décembre 2024. Monsieur [U] [M] et Madame [L] [S] épouse [M], valablement représentés, actualisent leur créance à la somme de 7.462,77€ arrêtée au 11 décembre 2024 comprenant les frais de commandement de 165,95€ soit un arriéré locatif de 7.296,82€ et maintiennent leurs demandes. Ils s’opposent à tout délai de paiement car les locataires n’ont pas repris le paiement des échéances courantes. Monsieur [T] [Z], comparant en personne, indique que sa compagne a eu une grossesse difficile et qu’il a eu du mal à gérer son activité professionnelle car ils ont deux enfants. Il a repris le travail en qualité d’auto-entrepreneur et perçoit entre 2.000€ et 2.800€ par mois. Madame [E] [I] [C] épouse [Z] , assignée selon les modalités prévues par l’articleaux articles 656 et 658 du Code de procédure civile, n’a pas comparu. La décision est mise en délibéré au 20 février 2025. MOTIFS : Sur la recevabilité : Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet de la Haute-Garonne par voie électronique avec accusé de réception le 17 septembre 2024, conformément à l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, soit plus de six semaines avant l’audience. La CCAPEX a été saisie le 19 février 2024 par voie électronique avec accusé réception deux mois avant l’assignation. L’action est donc recevable. Sur la preuve des loyers et charges impayés : Monsieur [U] [M] et Madame [L] [S] épouse [M] font la preuve de l’obligation dont ils se prévalent en produisant les baux signés le 18 octobre 2023,le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 16 février 2024 et le décompte de la créance. Sur la clause résolutoire : Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Le défaut d’assurance produit les mêmes effets un mois après le commandement d’avoir à en justifier. Par acte d’huissier du 16 février 2024, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer les loyers impayés. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la Loi n°668-2023 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement. Les loyers n’ont pas été réglés dans les six semaines et, par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 29 mars 2024. Sur la demande de délai : L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2024 dipose “V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.” Dans le cas présent, Monsieur [T] [Z] et Madame [E] [I] [C] épouse [Z] n’ont pas repris le paiement des échéances malgré la reprise du travail de Monsieur [Z], ils ne sont donc pas éligibles à l’octroi de délais de paiement. Il convient d’ordonner leur expulsion. A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d'un commandement de quitter les lieux, ils pourront être expulsés des lieux loués, ainsi que tous occupants de leur chef, avec si besoin le concours de la [Localité 7] Publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution. Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d'abandon des lieux. Sur les sommes dues par les locataires : Monsieur [T] [Z] et Madame [E] [I] [C] épouse [Z] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 7.296,82€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 11 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision. Les frais de commandement seront pris en compte dans le cadre des dépens. Ils ont occupé les lieux sans droit ni titre à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, causant ainsi un préjudice au bailleur. Il convient, pour réparer ce dommage, de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant. Sur l’article 700 du Code de procédure civile : Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [U] [M] et Madame [L] [S] épouse [M] l’intégralité des sommes avancées par eux et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner solidairement Monsieur [T] [Z] et Madame [E] [I] [C] épouse [Z] à leur verser la somme de 500€ sur le fondement de ce texte. Sur les dépens : Monsieur [T] [Z] et Madame [E] [I] [C] épouse [Z], succombant au principal, supporteront les dépens comprenant les frais de commandement. DÉCISION : Statuant par Ordonnance de référé réputée contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe, Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence : Constate la résiliation du bail à compter du 29 mars 2024, Condamne solidairement Monsieur [T] [Z] et Madame [E] [I] [C] épouse [Z] à payer à Monsieur [U] [M] et Madame [L] [S] épouse [M] la somme provisionnelle de 7.296,82€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 11 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, A compter du 29 mars 2024, fixe au montant du loyer et de la provision pour charges, l’indemnité d’occupation versée à Monsieur [U] [M] et Madame [L] [S] épouse [M] par Monsieur [T] [Z] et Madame [E] [I] [C] épouse [Z] et les y condamne solidairement jusqu’au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant, Ordonne l’expulsion de Monsieur [T] [Z] et Madame [E] [I] [C] épouse [Z] et celle de tout occupant de leur chef, des lieux loués et de l’emplacement de stationnement n°SS23 situés [Adresse 8] à [Localité 10], et ce au besoin, avec l'assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, Ordonne que le sort des meubles soit réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d'abandon des lieux, Déboute Monsieur [T] [Z] et Madame [E] [I] [C] épouse [Z] de leur demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire, Condamne solidairement Monsieur [T] [Z] et Madame [E] [I] [C] épouse [Z] à payer à Monsieur [U] [M] et Madame [L] [S] épouse [M] la somme de 500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, Condamne solidairement Monsieur [T] [Z] et Madame [E] [I] [C] épouse [Z] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer, Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. Le Greffier Le Juge