Tribunal judiciaire, 25 octobre 2024. 24/02938

MINUTE N° : JUGEMENT DU 25 Octobre 2024 N° RC 24/02938 DÉCISION Réputée contradictoire et en premier ressort [J] [W] ET : [R] [L] [E] Débats à l'audience du 26 Septembre 2024 copie et grosse le : à Maître Ségoléne ROUILLÉ-MIRZA copie le : à Monsieur le Préfet d’Indre et Loire copie dossier TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS TENUE le 25 Octobre 2024 Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à [Localité 4], COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS, GREFFIER : E.ESPADINHA DÉBATS : A l'audience publique du 26 Septembre 2024 DÉCISION : Prononcée publiquement le 25 Octobre 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : Monsieur [J] [W] né le 19 Octobre 1948 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3] représenté par Maître Ségoléne ROUILLÉ-MIRZA de la SELARL EQUATION AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substitué par Maître REMACLE D'une Part ; ET : Monsieur [R] [L] [E] né le 27 Février 1997 à [Localité 5] (BULGARIE), demeurant [Adresse 2] non comparant D'autre Part ; EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 01 décembre 2021, Monsieur [J] [W] a consenti un bail d'habitation à Monsieur [R] [L] [E] portant sur un logement situé [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 685 € et une provisions sur ordures ménagères de 10 € par mois. Invoquant des impayés de loyers, le 7 juillet 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux. Le bailleur a ainsi fait assigner Monsieur [R] [L] [E] par acte de commissaire de justice du 13 mai 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir : A titre principal : - constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ; - ordonner la libération des lieux et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie dans un délai de 8 jours à compter de la signification du jugement à intervenir ; - ordonner l’ expulsion de Monsieur [R] [L] [E] et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l'immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique ; - ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls de Monsieur [R] [L] [E] ; - condamner Monsieur [R] [L] [E] au paiement de la somme en principal de 2 428.70 € au titre des impayés de loyers et de charges, avec intérêts au taux légal ; Dire que les intérêts ayant plus d’un an d’ancienneté sont eux-mêmes productifs d’intérêts, ce au taux légal ; - condamner Monsieur [R] [L] [E] à une majoration des loyers à hauteur de la somme de 242.87 € en application de la clause pénale prévue au contrat de bail ; - condamner Monsieur [R] [L] [E] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d’un montant de 2 156.91 €, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux; A titre subsidiaire : - prononcer la résiliation du bail ; - ordonner la libération des lieux et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie dans un délai de 8 jours à compter de la signification du jugement à intervenir ; - ordonner l’ expulsion de Monsieur [R] [L] [E] et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l'immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique ; - ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls de Monsieur [R] [L] [E] ; - condamner Monsieur [R] [L] [E] à payer la somme de 3 316.49 € au titre des loyers et provisions pour charges dus au 25 mars 2024, à actualiser, avec intérêts au taux légal et avec intérêts au taux légal sur les intérêts de plus d’un an d’ancienneté ; - condamner Monsieur [R] [L] [E] à payer en sus 10% au titre de la clause pénale sur la totalité des sommes dues au titre du jugement à intervenir - condamner Monsieur [R] [L] [E] à payer une indemnité mensuelle d’occupation égale à trois fois le montant du loyer et des charges jusqu’à la libération définitive des lieux ; En tout état de cause : - condamner Monsieur [R] [L] [E] à verser à Monsieur [J] [W] la somme de 1500,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; - condamner Monsieur Monsieur [R] [L] [E] aux entiers dépens. A l’audience du 26 septembre 2024, Monsieur [J] [W] - par dépôt de conclusions par son Conseil - maintient les termes de son assignation et produit un décompte actualisé de la dette locative à la somme de 6 716.74 € au 23 septembre 2024. Régulièrement cité par acte de commissaire de justice remis à étude, Monsieur [R] [L] [E] n’est ni présent ni représenté. Le diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience est vierge de toutes informations, Monsieur [R] [L] [E] n’ayant pas donné suite à la proposition de rendez-vous de la maison des Solidarités. L'affaire a été mise en délibéré au 25 octobre 2024. MOTIFS Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de la demande Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 7 novembre 2023, soit six semaines avant la délivrance de l’assignation, conformément à l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023. Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture d'Indre et Loire par voie électronique le 4 juin 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en vigueur. L'action est donc recevable. Sur les loyers et charges impayés Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 1er décembre 2021, le commandement de payer délivré le 7 juillet 2023 et le décompte de la créance actualisé à la somme de 6 716,74 € au 23 septembre 2024. En s'abstenant de comparaître ou d’être valablement représenté, Monsieur [R] [L] [E] s'interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge lui incombe en application de l'article 1353 du Code civil. L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative. Le décompte n’appelle pas d’observations. Monsieur [R] [L] [E] sera ainsi condamné à payer à Monsieur [J] [W] la somme de 6 716,74 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 23 septembre 2024, échéance de septembre incluse. Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 7 juillet 2023 à Monsieur [R] [L] [E] pour la somme en principal de 10 725,73 € au titre des impayés de loyers et de charges. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement. Monsieur [R] [L] [E] n'a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les délais mentionnés. Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 8 septembre 2023. Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet. En l’espèce, Monsieur [R] [L] [E] n’a pas comparu à l’audience à laquelle il a été régulièrement convoqué. A défaut de diagnostic social et financier transmis à l’audience, le Tribunal ne dispose d’aucune information sur la situation personnelle et financière de Monsieur [R] [L] [E] . Celui-ci règle son loyer avec irrégularité, sans versement depuis mars 2023. A défaut d’une reprise du paiement du loyer courant, compte tenu de l’absence d’information sur la capacité financière du locataire, il n'y a pas lieu d’accorder d’office des délais de paiement. Il convient, par conséquent, de constater la résiliation du bail à compter du 8 septembre 2023 et d'ordonner son expulsion selon les modalités fixées au dispositif. Sur l'indemnité d'occupation Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L’indemnité d’occupation a vocation, en contrepartie de la jouissance des lieux, à indemniser le bailleur. Monsieur [J] [W] sollicite une indemnisation à hauteur de trois fois le montant du loyer et des charges en application des dispositions des “CLAUSES PENALES” du contrat. Cependant, cette application reviendrait à créer une pénalité pour les locataires et cet alinéa est irrégulier en application de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989. Monsieur [R] [L] [E] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 8 septembre 2023 causant ainsi un préjudice au bailleur. Ainsi, au regard du préjudice subi, il apparait justifié de fixer l'indemnité d'occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de cette date et jusqu'à libération effective des lieux et la remise des clés. Sur la clause pénale En application de l’article 4 i) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové - loi ALUR - immédiatement applicable aux contrats en cours, est réputée non écrite toute clause qui “autorise le bailleur à percevoir des amendes en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble”. En outre, l'article 6 du code civil dispose qu'on ne peut déroger, par des conventions particulières, aux lois qui intéressent l'ordre public, telle que les dispositions précitées. En l'espèce, la clause du contrat de bail intitulée “CLAUSES PENALES” prévoit qu’en cas de non paiement à son échéance de toute somme due et dès le premier acte d’huissier, le montant sera majoré de 10% de la somme impayée, hors frais de recouvrement et frais irrépétibles. Or, cette majoration contractuelle de plein droit prévue au contrat constitue bien une clause pénale sanctionnant une inexécution contractuelle contrevenant aux dispositions de l'article 4 i) précité dont l’application est sollicitée postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi ALUR. Le bailleur sera débouté de sa demande à ce titre. Sur la capitalisation des intérêts S'agissant de la capitalisation des intérêts sollicitée par le demandeur, l’article 1343-2 du Code civil précise que « les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise ». Le contrat de bail ne prévoyant pas expressément que les intérets sont dus dès appel de l’échéance et le délai d’un an n’étant pas acquis à compter du commandement de payer, il ne sera pas fait droit à la demande fondée sur l’article 1343-2 du code civil. En conséquence, le bailleur sera débouté de sa demande. Sur les demandes accessoires Il n’apparait pas équitable de laisser à la charge du bailleur la totalité des frais irréptibles qu’il a engagés pour la présente instance. Monsieur [R] [L] [E] sera condamné à verser à Monsieur [W] la somme de 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge Monsieur [R] [L] [E] comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la dénonciation à la CCAPEX. Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire. PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort, Condamne Monsieur Monsieur [R] [L] [E] à payer à la somme de 6 716,74 € (SIX MILLE SEPT CENT SEIZE EUROS, SOIXANTE QUATORZE CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 23 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 8 septembre 2023 ; Dit que Monsieur [R] [L] [E] est désormais occupant sans droit ni titre du logement ; Ordonne en conséquence à Monsieur [R] [L] [E] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ; Dit qu'à défaut, par Monsieur [R] [L] [E], d'avoir libéré les lieux situés [Adresse 2], deux mois après la notification à la Préfecture du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ; Rappelle qu’en application des dispositions de l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ; Condamne Monsieur [R] [L] [E] à payer à Monsieur [J] [W] une indemnité d'occupation égale au montant mensuel des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, et ce, à compter de l’échéance de septembre 2024, jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés ; Rejette la demande de capitalisation des intérêts fondée sur l’article 1343-2 du Code civil formulée par Monsieur [J] [W] ; Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d'Indre-et-Loire en application de l'article R 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution ; Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ; Condamne Monsieur [R] [L] [E] à verser la somme de 500 € à Monsieur [J] [W] au titre de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute les parties de toute demande plus ample ou contraire ; Condamne Monsieur [R] [L] [E] aux entiers dépens de l’instance ; Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d'Indre-et-Loire en application de l'article R 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le vingt cinq octobre deux mille vingt quatre par la Juge et la Greffière susnommées. La Greffière La Juge des contentieux de la protection