Texte intégral
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délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
3e chambre civile
ARRET DU 21 SEPTEMBRE 2023
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 21/05625 - N° Portalis DBVK-V-B7F-PEW4
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 26 AOUT 2021
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE NARBONNE
N° RG 18/00308
APPELANTE :
Madame [J] [K]
née le 05 Janvier 1953 à [Localité 15]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée par Me Bruno BLANQUER de la SCP BLANQUER//CROIZIER/CHARPY, avocat au barreau de NARBONNE substitué par Me Benoît CROIZIER, avocat au barreau de NARBONNE
INTIMES :
Monsieur [I] [P]
né le 06 Mai 1947 à [Localité 19]
de nationalité Française
[Adresse 10]
[Localité 1]
Représenté par Me Elsa LANAU de la SCP ASA AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de NARBONNE
Madame [M] [Y] épouse [P]
née le 26 Décembre 1949 à [Localité 18]
de nationalité Française
[Adresse 10]
[Localité 1]
Représentée par Me Elsa LANAU de la SCP ASA AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de NARBONNE
Madame [L] [EM] épouse [N]
née le 14 Novembre 1933 à [Localité 19]
de nationalité Française
[Adresse 5]
[Localité 2]
Représentée par Me Hugues MOULY de la SCP HABEAS AVOCATS ET CONSEILS, avocat au barreau de NARBONNE substitué par Me Iris RICHAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER
Ordonnance de clôture du 30 Mai 2023
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 juin 2023, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
M. Gilles SAINATI, président de chambre
M. Fabrice DURAND, conseiller
Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Sabine MICHEL
ARRET :
- contradictoire,
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Sabine MICHEL, Greffière.
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EXPOSE DU LITIGE
Par acte notarié du 13 novembre 1967, la parcelle [Cadastre 14] au lieu-dit « [Localité 20] » sur la commune de [Localité 3] (11) a été divisée en deux parcelles : la parcelle [Cadastre 17], vendue par les consorts [EM] à monsieur [T] et la parcelle [Cadastre 7] A réservée par monsieur [EM].
Par acte notarié du 14 octobre 2015, madame [EM] épouse [N] a vendu aux époux [P] un jardin d'agrément avec passage sis sur la commune de [Localité 3] (11) cadastrés section [Cadastre 11] et [Cadastre 7] au lieu-dit « [Localité 20] » pour un prix de 30 000 euros.
Les époux [P] sont également propriétaires, depuis le 9 avril 2009 d'un garage situé sur la même commune section [Cadastre 13], même lieu-dit et à proximité immédiate des parcelles acquises en 2015, garage qui a été transformé en habitat.
Le 7 décembre 2015, madame [K] a acquis de monsieur [T] un terrain à usage d'enclos cadastré toujours sur la même commune section [Cadastre 8] au même lieu-dit.
L'examen d'un extrait du cadastre montre que la parcelle [Cadastre 8] acquise par madame [K] confronte directement la parcelle [Cadastre 7] acquise quelques semaines auparavant par les époux [P].
Or, cette servitude n'apparaît pas dans l'acte de vente conclu le 14 octobre 2015 par l'effet duquel les époux [P] sont devenus propriétaires notamment de la parcelle [Cadastre 7]. Les époux [P] en ont appris l'existence dans le cadre du projet de construction d'une maison élaborée par madame [K] sur la parcelle [Cadastre 8].
Par acte du 23 février 2018, les époux [P] ont assigné madame [N] et madame [K] devant le tribunal de grande instance de Narbonne pour que soit prononcée l'extinction de la servitude conventionnelle de passage et, à défaut, la résolution de la vente conclue le 14 octobre 2015 portant sur les parcelles [Cadastre 11] et [Cadastre 7].
Concomitamment à cette procédure, madame [Z] épouse [V], propriétaire des parcelles [Cadastre 12] et [Cadastre 6], a assigné devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Narbonne plusieurs de ses voisins, dont les époux [P], aux fins d'obtention d'une expertise judiciaire.
Par ordonnance du 7 mai 2019, le Président du Tribunal de grande instance de Narbonne a fait droit à cette demande et a notamment donné comme mission à l'expert désigné « d'indiquer s'il est possible de mettre en place un passage désenclavant la parcelle [Cadastre 6] sur les parcelles issues du partage réalisé en 1952 ».
Par un jugement contradictoire rendu le 26 août 2021, le tribunal judiciaire de Narbonne a notamment :
- rejeté la demande de sursis à statuer ;
- prononcé l'extinction de la servitude de passage créée par l'acte de vente du 13 novembre 1967 reçu par maître [B], notaire à [Localité 16] (Aude) grevant le fonds situé commune de [Localité 3], section [Cadastre 7] au profit du fonds situé même commune et même section [Cadastre 8] ;
- condamné madame [K] aux entiers dépens de l'instance, comprenant les frais de publication de l'assignation introductive d'instance et du présent jugement à la publicité foncière.
Par acte en date du 21 septembre 2021, madame [K] a régulièrement interjeté appel de ce jugement à l'encontre des époux [P] et de madame [N].
Par ses conclusions enregistrées au greffe le 28 mars 2022, madame [K] sollicite l'infirmation du jugement et demande à ce qu'il soit ordonné le sursis à statuer dans l'attente de l'issue de l'expertise ordonnée le 7 mai 2019 et, en cas de saisine de la juridiction au fond, dans l'attente d'une décision définitive à intervenir dans le litige opposant madame [Z] épouse [V] aux époux [P]. Subsidiairement, elle demande à la cour d'infirmer le jugement et de débouter les époux [P] de leur demande en extinction de la servitude conventionnelle de passage existant sur la parcelle [Cadastre 7] au profit de la parcelle [Cadastre 7].
Enfin, elle demande la condamnation in solidum des époux [P] et de madame [N] aux entiers dépens et au paiement de la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par leurs conclusions enregistrées au greffe le 21 mars 2022, les époux [P] sollicitent la confirmation du jugement.
Subsidiairement, ils demandent le prononcé de la résolution du contrat de vente reçu le 14 octobre 2015 par maître [O] [H], notaire, conclu entre eux mêmes et madame [EM] et portant sur les parcelles [Cadastre 11] et [Cadastre 7] ainsi que la condamnation de madame [EM] à leur rembourser la somme de 30 000 euros.
Enfin, ils demandent la condamnation de tout succombant aux entiers dépens et à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ses conclusions enregistrées au greffe le 24 mai 2023, madame [N] sollicite la confirmation du jugement.
Subsidiairement, elle demande de voir ordonner le sursis à statuer dans l'attente de l'issue de l'expertise ordonnée le 7 mai 2019 et, en cas de saisine de la juridiction au fond, dans l'attente d'une décision définitive à intervenir dans le litige opposant madame [Z] épouse [V] aux époux [P].
Très subsidiairement, elle demande à ce que les époux [P] soient déboutés de leurs demandes en résolution du contrat de vente et en remboursement de la somme de 30 000 euros.
En tout état de cause, elle sollicite la condamnation de tout succombant aux dépens et à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 30 mai 2023.
Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et au jugement déféré.
MOTIFS
Sur la demande de sursis à statuer :
Le tribunal a considéré que l'expertise en cours avait pour objet de déterminer s'il existe ou non un état d'enclave de la parcelle appartenant à madame [Z] épouse [V], et qu'elle n'était par conséquent d'aucune utilité quant au présent litige, dont l'objet réside dans l'extinction ou non de la servitude conventionnelle existant sur la parcelle [Cadastre 7] au profit de la parcelle [Cadastre 8].
Madame [K] et madame [N] soutiennent au contraire qu'il existe un véritable intérêt à attendre l'issue de l'expertise en cours, puisque si les parcelles [Cadastre 7] et [Cadastre 11] devaient un passage à la parcelle [Cadastre 6], les époux [P] pourraient modifier leur position dans le présent litige, le garage qu'ils envisagent de construire sur la parcelle [Cadastre 7] ne pouvant être réalisé en présence d'une servitude de passage.
Les époux [P] soulignent que le litige porte sur l'usage d'une servitude conventionnelle qui n'est pas en lien avec le litige portant sur la création éventuelle d'une servitude de passage pour cause d'enclave au profit de la parcelle [Cadastre 6]. Selon eux, l'issue de l'expertise en cours n'est pas de nature à modifier leurs prétentions dans le cadre du présent litige.
En droit, le présent litige porte sur l'extinction ou non d'une servitude conventionnelle pour laquelle le fonds servant est le fonds cadastré [Cadastre 7] alors que l'expertise est relative à un éventuel droit de passage pour cause d'enclave de la parcelle cadastrée [Cadastre 6], possiblement sur les fonds n°[Cadastre 7] et [Cadastre 11]. Juridiquement, les deux litiges sont totalement indépendants l'un de l'autre, le fait de savoir si la servitude conventionnelle s'est ou non éteinte étant sans incidence sur une éventuelle servitude pour cause d'enclave d'une parcelle tierce, et réciproquement.
En fait, si le fait de devoir un passage au fonds n°[Cadastre 6] sur le fonds n°[Cadastre 7] pourrait amener les époux [P] à un positionnement différent dans le cadre de la présente instance, leur projet de construction d'un garage sur la parcelle [Cadastre 7] étant alors rendu irréalisable, force est de constater que les époux [P] affirment au contraire, aux termes de leurs écritures, qu'il n'en sera rien.
Dans ces conditions, en droit comme en fait, le sursis à statuer apparaît inopportun, ainsi que parfaitement jugé par le premier juge.
Sur la servitude de passage
Sur la possibilité d'usage de la servitude litigieuse eu égard à la construction édifiée sur la parcelle [Cadastre 7]
Le tribunal a retenu qu'il n'était désormais plus possible, du fait de l'édification d'un ouvrage sur la parcelle [Cadastre 8], d'accéder à la parcelle [Cadastre 8] par la parcelle [Cadastre 7], ce que soutient encore madame [EM] épouse [N].
Les époux [P] et madame [K] s'accordent pour indiquer que tel n'est pas, de fait, le cas un portillon permettant cet accès.
Leur position est confirmée par les photographies versées aux débats par madame [K] (pièces 12 à 17 de madame [K]).
Dans ces conditions, l'exercice de la servitude, contrairement à ce qu'a jugé le tribunal, demeure matériellement possible.
Sur le non-usage trentenaire de la servitude litigieuse :
Le tribunal a jugé que les époux [P] ne rapportaient pas la preuve du non-usage de la servitude pendant trente ans, et ce alors que monsieur [T], ancien propriétaire de la parcelle [Cadastre 8] affirme au contraire avoir fait usage de ladite servitude jusqu'en 2015, date de la vente du bien à madame [K].
Les époux [P] affirment au contraire que monsieur [T] n'a jamais exercé ladite servitude, du fait de ruines empêchant le passage, et que le fait d'avoir éventuellement entreposé du matériel sur la parcelle [Cadastre 7] n'est pas de nature à démontrer l'exercice d'un droit de passage.
Madame [EM] épouse [N] fait quant à elle valoir que l'accès à la parcelle [Cadastre 8] s'est toujours fait par la voie publique, la parcelle [Cadastre 8] n'étant pas enclavée. Elle souligne l'existence de ruines devant le portail sur la parcelle [Cadastre 7] empêchant le passage.
Madame [K], pour sa part, se prévaut de son titre de propriété mentionnant clairement la servitude litigieuse. Elle soutient que le passage à pieds sur la parcelle [Cadastre 7] était possible et souligne que monsieur [T], ancien propriétaire, affirme avoir usé de ladite servitude de passage jusqu'en 2015. Elle ajoute que les pièces versées aux débats par les époux [P] sont trop imprécises relativement aux dates pour qu'il puisse en être déduit un non-usage pendant trente ans au moins.
L'attestation de monsieur [C] [T] (pièce 9 de madame [K]), confirmée par celle de monsieur [U] [Z] qui en reprend les termes (pièce 10 de madame [K]), laisse apparaître que de 1967 (date de son acquisition) jusqu'en 1992 (date à laquelle monsieur [T] dit avoir démoli la bâtisse existante), monsieur [C] [T] a utilisé la parcelle [Cadastre 7] non pour y exercer un droit de passage mais pour y entreposer des matériaux.
Si monsieur [C] [T] affirme qu'à compter de 1992, une fois le bâtiment démoli, il a de nouveau emprunté le passage de la parcelle [Cadastre 7], il précise que ledit passage lui 'offrait un libre accès' à la parcelle [Cadastre 8], ce qui laisse sous entendre qu'il n'existait pas d'autre accès à la parcelle [Cadastre 8], alors qu'en réalité, ainsi qu'il n'est contesté par aucune des parties au présent litige, la parcelle [Cadastre 8] a toujours eu un accès direct sur la rue.
Les époux [P] versent aux débats plusieurs attestations destinées à établir que la servitude conventionnelle litigieuse s'est éteinte par le non usage pendant au moins trente années avant la délivrance de l'assignation en justice (le 23 février 2018), soit depuis au moins le 23 février 1988.
Monsieur [A] [F], responsable de la mise en place du service de ramassage des ordures du canton dans les années 1990 puis maire du [Localité 20] dans les années 2000, atteste ainsi de ce que la parcelle [Cadastre 7] présentait un état de délabrement et de friche et qu'une ruine y était présente, ainsi que des herbes hautes et denses. Il précise qu'il avait été envisagé dans les années 1990 d'utiliser ce terrain pour accueillir un container d'ordures ménagères de 600 litres (pièce 9 des époux [P]).
Madame [E] [F] épouse [W] ajoute que les terrains n°[Cadastre 9] et [Cadastre 8] paraissaient un seul et unique terrain, avec sur sa partie gauche (parcelle [Cadastre 7] une ruine avec un portail délabré dans laquelle poussaient des ronces et herbes ostruant le passage permettant d'accéder au fond de la parcelle. Elle confirme que la partie droite (parcelle [Cadastre 8]) servait de stationnement et que la personne qui exploitait le jardin (parcelle [Cadastre 11]) y accédait par le fond du terrain (pièce 10 des époux [P]).
Madame [R] [D] épouse [F] certifie quant à elle sur l'honneur que monsieur [G] [X], qui exploitait la parcelle [Cadastre 11] garait sa voiture sur la parcelle [Cadastre 8] et accédait au jardin par la parcelle [Cadastre 8]. Elle précise que la parcelle [Cadastre 7] était obstruée par des blocs de béton, qui ont été enlevés postérieurement à la vente de la parcelle [Cadastre 8] à madame [K], et que, sur la parcelle [Cadastre 7], la porte du garage effondré était fermé par un cadenas. Elle confirme que la parcelle [Cadastre 8] servait quant à elle de parking pour les habitants du quartier (pièce 11 des époux [P]).
Monsieur [S] [P] confirme les propos de madame [R] [D] épouse [F] concernant le stationnement des véhicules sur la parcelle [Cadastre 8] et la fermeture du portail, ainsi que les blocs de béton, sur la parcelle [Cadastre 7] (pièce 12 des époux [P]).
Le procès-verbal de constat du 22 septembre 2016 (pièce 7 des époux [P]) laisse apparaître que, visuellement, à cette époque, les parcelles [Cadastre 7] et [Cadastre 8] semblaient n'en former qu'une et qu'un mur de façade avec un vieux portail en bois se trouvait à l'entrée de la parcelle [Cadastre 7] côté rue.
Le procès-verbal de constat du 8 juin 2017 (pièce 8 des époux [P]) montre quant à lui que la construction d'un ouvrage est en cours sur la parcelle [Cadastre 8] et qu'en 2008 (copie d'écran du site google maps contenant une photographie de 2008), des blocs de béton empêchaient l'accès à la parcelle [Cadastre 7] par le vieux portail en bois.
Il apparaît ainsi que :
-de 1967 à 1992, monsieur [C] [T] a utilisé la parcelle [Cadastre 7] pour y entreposer des objets (avec l'autorisation du propriétaire de la parcelle [Cadastre 7]), mais non pour y passer, et que, dès lors, le droit de passage n'a pas été usité sur cette période,
-à compter de 1992 et jusqu'à la vente de la parcelle [Cadastre 11] aux époux [P], l'accès à la parcelle [Cadastre 11] s'est fait par la parcelle [Cadastre 8], la parcelle [Cadastre 7] étant obstruée par des blocs de béton et envahie par la végétation.
Dans ces conditions, il peut être affirmé, au vu des pièces versées aux débats, contrairement à l'analyse du premier juge, qu'il n'a plus été fait usage de la servitude de passage litigieuse depuis au moins le 23 février 1988.
Par conséquent, ladite servitude s'est éteinte par le non usage.
Le tribunal ayant prononcé l'extinction de la servitude de passage du fait de la configuration des lieux et non du fait du non usage trentenaire, le jugement sera confirmé, par substitutions de motifs.
Sur les demandes accessoires
Eu égard à l'issue du litige, le jugement sera confirmé.
Compte tenu de la nature du litige, et de ce que la servitude litigieuse figure dans l'acte de vente de madame [K] qui a pu, en toute bonne foi, faire une interprétation erronée de ses droits, tandis que madame [L] [EM] épouse [N] a pu légitimement omettre de faire figurer la servitude litigieuse dans l'acte de vente de 2015, cette servitude n'étant plus utilisée, les parties seront déboutées de leurs demandes au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Madame [K], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Narbonne le 26 août 2021 ;
Y ajoutant,
Déboute les parties de leurs demandes au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne madame [J] [K] aux entiers dépens d'appel.
Le greffier, Le président,
