Tribunal judiciaire, 28 octobre 2024. 24/00649

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 24/00649 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GZCS MINUTE N° : Notification Copie certifiée conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS -------------------- JUGEMENT DU 28 OCTOBRE 2024 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION PARTIES DEMANDEUR(S) : Madame [E] [P] épouse [K] [Adresse 1] [Localité 5] représentée par Me Virginie GARNIER, avocate au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Monsieur [U], [Z], [G] [K] [Adresse 1] [Localité 5] représenté par Me Virginie GARNIER, avocate au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DÉFENDEUR(S) : Monsieur [M] [V] [R] [Adresse 6] [Adresse 6] [Adresse 6] [Localité 3] (RÉUNION) non comparant, ni représenté Madame [L] [A] épouse [C] [Adresse 2] [Localité 4] (RÉUNION) non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL : Présidente : Cécile VIGNAT, Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière, DÉBATS : À l’audience publique du 09 Septembre 2024 DÉCISION : Réputée contradictoire EXPOSÉ DU LITIGE Monsieur [U] [K] et Madame [E] [P] épouse [K] ont donné à bail à Monsieur [M] [V] [R] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] selon contrat du 04 août 2021 moyennant un loyer mensuel dans son dernier état de 635,26 euros, provision sur charges comprise. Madame [I] [L] [A] épouse [C] s'est régulièrement portée caution par acte séparé du 4 août 2021. Les bailleurs ont adressé à leur locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 10 avril 2024, pour la somme en principal de 2.319,78 euros correspondant aux loyers et charges impayés. Ce commandement a été signifié à la caution solidaire par acte du 23 avril 2024. Par actes de commissaire de justice des 2 et 4 juillet 2024, Monsieur [U] [K] et Madame [E] [P] épouse [K] ont fait assigner Monsieur [M] [V] [R] et Madame [I] [L] [A] épouse [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 23 mai 2024, subsidiairement le prononcé de la résiliation pour défaut de paiement des loyers - l'autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [M] [V] [R] sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir - l'autorisation de faire constater et estimer les réparations locatives par huissier de justice et à séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûretés des loyers échus et charges locatives - la condamnation in solidum de Monsieur [M] [V] [R] et Madame [I] [L] [A] épouse [C] en sa qualité de caution au paiement des loyers, charges, TEOM et indemnités d'occupation impayés, soit la somme de 1.479,15 euros arrêtés à la date du 4 avril 2024 outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ; - leur condamnation in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant de 615,83 euros équivalente au montant des loyers, charges locatives, TEOM au prorata de l'occupation des lieux, révision comprise, jusqu'à la libération effective des lieux ; - leur condamnation in solidum aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et sa dénonciation à la caution. - leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. A l’audience du 09 septembre 2024, date à laquelle l'affaire a été évoquée, Monsieur [U] [K] et Madame [E] [P] épouse [K] représentés par leur conseil, maintiennent l'intégralité de leurs demandes et actualisent la dette locative à la somme de 5.194,33 euros à la date du 4 septembre 2024. Monsieur [M] [V] [R] et Madame [I] [L] [A] épouse [C] respectivement cités par remise de l'acte en l'étude d'huissier et à domicile sont non comparants ni représentés. L'affaire a été mise en délibéré au 28 octobre 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION I. SUR LA RECEVABILITÉ : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 7] par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 09 juillet 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur. En outre, Monsieur [U] [K] et Madame [E] [P] épouse [K] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie dématérialisée avec accusé de réception électronique en date du 16 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 02 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". Le contrat de bail conclu le 04 août 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [M] [V] [R] le 10 avril 2024, pour la somme en principal de 2.319,78 euros. Il convient de préciser que seules les dispositions contractuelles laissant un délai de deux mois au débiteur pour apurer sa dette s'appliquent nonobstant la mention de six semaines figurant dans le commandement de payer, dans la mesure où la loi du 27 juillet 2023 prévoyant désormais un délai de six semaines n'a pas d'effet rétroactif et ne peut en conséquence s'appliquer aux contrats en cours. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 10 juin 2024. III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION : Monsieur [U] [K] et Madame [E] [P] épouse [K] sont fondés à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [M] [V] [R] dans les lieux et l'impossibilité de relouer le bien, une indemnité d'occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 10 juin 2024, jour de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux loués. IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF : Monsieur [U] [K] et Madame [E] [P] épouse [K] produisent un décompte démontrant que Monsieur [M] [V] [R] et Madame [I] [L] [A] épouse [C] sont débiteurs, déduction faite des frais de commandement de payer et des frais de rejet qui n’ont pas à être mis à la charge du locataire (soit la somme de 372,56 euros) de la somme de 4.821,77 euros à la date du 04 septembre 2024. Il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [M] [V] [R] et Madame [I] [L] [A] épouse [C] à payer à Monsieur [U] [K] et Madame [E] [P] épouse [K] la somme de 4.821,77 euros selon décompte arrêté au 04 septembre 2024 outre les intérêts au taux légal à compter du 10 avril 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2.319,78 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due. V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT : L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...)". Le VII de cet article précise que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (...). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet". À défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d'audience, il n'y a pas lieu d'accorder d'office des délais de paiement à Monsieur [M] [V] [R] et Madame [I] [L] [A] épouse [C]. En conséquence, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [M] [V] [R]. Les bailleurs disposant déjà en droit de voies d'exécution suffisantes pour faire procéder à l'exécution de la présente décision, il n'y a pas lieu de prononcer une astreinte. Les éventuels frais de remise en état du logement demeurant à ce stade purement hypothétiques, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande des bailleurs à ce titre. Monsieur [M] [V] [R] et Madame [I] [L] [A] épouse [C] seront également condamnés à verser à Monsieur [U] [K] et Madame [E] [P] épouse [K] une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant de 615,83 euros outre la TEOM révisable, à compter du 10 juin 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Monsieur [M] [V] [R] et Madame [I] [L] [A] épouse [C], partie perdante, supporteront la charge de l'intégralité des dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la dénonciation à la caution, des assignations et de la notification à la préfecture. Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [U] [K] et Madame [E] [P] épouse [K] les frais qu'ils ont dû engager pour assurer la défense de leurs intérêts. Il convient de condamner in solidum Monsieur [M] [V] [R] et Madame [I] [L] [A] épouse [C] à leur payer la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 04 août 2021 entre Monsieur [U] [K] et Madame [E] [P] épouse [K] et Monsieur [M] [V] [R] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 6] sont réunies au 10 juin 2024. CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [V] [R] et Madame [I] [L] [A] épouse [C] à verser à Monsieur [U] [K] et Madame [E] [P] épouse [K] la somme de 4.821,77 euros selon décompte arrêté au 04 septembre 2024 outre les intérêts au taux légal à compter du 10 avril 2024, sur la somme de 2.319,78 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due. DIT n'y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Monsieur [M] [V] [R] et Madame [I] [L] [A] épouse [C]. EN CONSÉQUENCE : ORDONNE à Monsieur [M] [V] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement. AUTORISE Monsieur [U] [K] et Madame [E] [P] épouse [K] à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [M] [V] [R] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [M] [V] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d'avoir à quitter les lieux. CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [V] [R] et Madame [I] [L] [A] épouse [C] à verser à Monsieur [U] [K] et Madame [E] [P] épouse [K] une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant de 615,83 euros outre la TEOM, révisable, à compter du 10 juin 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. REJETTE toute autre demande. CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [V] [R] et Madame [I] [L] [A] épouse [C] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la dénonciation à la caution, des assignations et de la notification à la préfecture. CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [V] [R] et Madame [I] [L] [A] épouse [C] à payer la somme de 700 euros à Monsieur [U] [K] et Madame [E] [P] épouse [K] au titre de l'article 700 du code de procédure civile. CONSTATE l'exécution provisoire de plein droit de la présente décision. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 28 octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Cécile VIGNAT, Vice-présidente, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière. LA GREFFIERE LA VICE-PRÉSIDENTE