Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 23/03538 - N° Portalis DBVH-V-B7H-I773
LM
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE CARPENTRAS
05 octobre 2023 RG :23/00921
S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES
C/
[S]
Grosse délivrée
le
à Selarl MAS
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section C
ARRÊT DU 05 SEPTEMBRE 2024
Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de CARPENTRAS en date du 05 Octobre 2023, N°23/00921
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Laure MALLET, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre
Laure MALLET, Conseillère
Sandrine IZOU, Conseillère
GREFFIER :
Mme Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 02 Mai 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 04 Juillet 2024 prorogée au 26 septembre 2024 puis avancée à ce jour.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTE :
S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES immatriculée au RCS de PARIS sous le N° 824 541 148, dont le siège social est [Adresse 2] - [Localité 3], représentée par son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Marie-ange SEBELLINI de la SELARL MAS, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Représentée par Me Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, Plaidant, avocat au barreau de LYON
INTIMÉE :
Mme [J] [S]
assignée à étude d'huissier le 25/01/2024
née le 03 Janvier 1983 à [Localité 5]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Affaire fixée en application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile
ARRÊT :
Arrêt par défaut, prononcé publiquement et signé par Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, le 05 septembre, par mise à disposition au greffe de la Cour
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 1er mai 2022, M. [W] [N] a donné à bail à usage d'habitation à Mme [J] [S] un logement à usage d'habitation sis [Adresse 1] [Localité 4] moyennant un loyer de 439 € et une provision sur charges de 10 €.
La SAS Action Logement Services a conclu un contrat de cautionnement VISALE avec M. [W] [N].
M. [W] [N] à la suite de différents incidents de paiement a fait jouer l'engagement de caution amenant la SAS Action Logement Services à lui verser les sommes dues par Mme [J] [S].
La SAS Action Logement Services a fait délivrer au locataire un commandement de payer en principal la somme de 898 €, visant la clause résolutoire mentionnée dans le bail le 7 décembre 2022 et a saisi la CCAPEX.
Par acte de commissaire de justice en date du 19 avril 2023, la SAS Action Logement Services a fait assigner Mme [J] [S] par devant le tribunal judiciaire de Carpentras aux fins notamment de constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Mme [J] [S], ordonner son expulsion, la condamner à lui payer à la somme de 1347 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 décembre 2022 sur la somme de 898 € et pour le surplus à compter de l' assignation, outre la fixation et la condamnation à payer une indemnité d'occupation.
Par jugement réputé contradictoire du 5 octobre 2023, le juge des contentieux de la protection près du tribunal judicaire de Carpentras a :
-constaté l'irrecevabilité des demandes de constat de la clause résolutoire et à défaut de prononcé de la résiliation du bail, d'expulsion et de paiement d'une indemnité d'occupation
-condamné Mme [J] [S] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 1345 € ;
-rejeté toute demande plus ample ou contraire ;
-dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné Mme [J] [S] aux entiers dépens, non compris le coût du commandement ;
-rappelé aux parties qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n 'en dispose autrement.
Par déclaration du 13 novembre 2023, la SAS Action Logement Services a relevé appel de ce jugement.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 16 février 2024, auxquelles il est expressément référé, la SAS Action Logement Services demande à la cour de :
Vu les articles 1134, 1 147 et 1184 du code civil, devenus, depuis le 1er octobre 2016, les articles 1 103, 1217, 1231-1 et 1224 et suivants du code civil,
Vu l'article 24 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986,
Vu les articles 1249 et suivants, devenus, depuis le 1er octobre 2016, les articles 1346 et suivants, et 2305 et suivants du code civil,
Infirmer le jugement rendu le 5 octobre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Carpentras en ce qu'il a :
*constaté l'irrecevabilité des demandes de constat de la clause résolutoire et à défaut de prononcé de la résiliation du bail, d'expulsion et de paiement d'une indemnité d'occupation
*rejeté toute demande plus ample ou contraire ;
*condamné Mme [J] [S] aux entiers dépens, non compris le coût du commandement ;
Confirmer le jugement rendu le 5 octobre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Carpentras en ce qu'il a condamné Mme [J] [S] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 1345 € :
Débouter Mme [J] [S] de l'ensemble de ses demandes, fin et conclusion,
En conséquence,
-constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Mme [J] [S],
-ordonner l'expulsion Mme [J] [S] et de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique,
-condamner Mme [J] [S] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 3650,36 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 décembre 2022 sur la somme de 898 €, et pour le surplus à compter de la présente assignation,
-fixer l'indemnité d'occupation mensuelle à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,
-condamner Mme [J] [S] à payer lesdites indemnités d'occupation à la SAS Action Logement Services dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu'à la libération effective des lieux,
-condamner Mme [J] [S] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer,
Y ajoutant,
-condamner Mme [J] [S] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
-condamner Mme [J] [S] en tous les dépens d'appel.
A l'appui de son appel, la SAS Action Logement Services fait valoir :
-qu'en vertu de l'article 2306 du code civil la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre son débiteur,
-qu'en application de l'article 8 du contrat de cautionnement VISALE, pris en application de l'article 7.1 de la convention Etat- UESL, elle est subrogée dans les droits du propriétaire et est donc en droit d'agir en acquisition de clause résolutoire et/ou résiliation du bail au regard des loyers réglés par elle-même et non remboursés par le locataire,
-que la jurisprudence constante reconnait à la caution d'un locataire qui a réglé des impayés de loyer, le droit d'agir en expulsion, en sa qualité de subrogé dans les droits du bailleur,
-qu'outre le remboursement des loyers impayés, l'économie du dispositif VISALE vise à décharger totalement le bailleur de la procédure de résiliation de bail et d'expulsion, la SAS Action Logement Services, subrogée dans ses droits, prenant en charge les frais et la gestion du recouvrement des impayés et de la procédure contentieuse jusqu'à la reprise effective des lieux,
- qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire mentionnée dans le bail a été signifié le 7 décembre 2022
-que la dette n'a pas été résorbée dans le délai de deux mois.
-qu'à la suite de nouveaux incidents de paiement, le propriétaire a de nouveau fait jouer l'engagement de caution, si bien que lui a réglé complémentairement le montant des sommes dues par le locataire, sollicitant dès lors l'actualisation de la dette.
Mme [J] [S], à laquelle la déclaration d'appel a été signifiée le 25 janvier 2024 et les conclusions de l'appelante le 4 mars 2024 selon les modalités de l'article 658 du code de procédure civile, n'a pas constitué avocat.
L'affaire a été fixée à l'audience du 2 mai 2024 par application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité de l'action de la SAS Action Logement Services en résiliation de bail, expulsion, et fixation d'une indemnité d'occupation
Il sera rappelé que le dispositif institué par la convention quinquennale 2015-2019 signée le 2 décembre 2014 entre l'état et l'Union économique et sociale pour le logement et mis en 'uvre par l'association pour l'accès aux garanties locatives, organisme paritaire régi par la loi de 1901, a pour objectif de faciliter l'accès au logement dans le parc privé de catégories de ménage rencontrant des difficultés à se loger en permettant la prise en charge des loyers impayés, le service rendu étant sans frais pour le bailleur qui se trouve ainsi garanti contre le risque d'impayés locatifs pendant une durée de 3 ans comme pour les locataires, qui se trouvent ainsi en mesure de présenter un engagement de caution en leur faveur.
Il résulte des termes généraux de l'article 2309 du code civil que la caution qui a payé la dette est subrogé à tous les droits et action dont disposait le créancier à l'égard de son débiteur et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.
La convention Etat-UESL pour la mise en 'uvre de Visale mentionne expressément en son article 7.1 que « la subrogation doit permettre d'engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en 'uvre de la clause résolutoire). Les CIL s'étant porté caution, mettront en 'uvre les actions de recouvrement amiables et contentieuses à l'encontre du locataire débiteur, jusqu'à la résolution du bail...Les actions de recouvrement contentieuses et amiables sont menées simultanément en cas d'impayé ».
L'article 8 du contrat de cautionnement VISALE, pris en application de l'article 7.1 de la convention Etat- UESL, stipule que:
« conformément à l 'article 2306 du Code Civil, dès lors que la Caution aura payé au Bailleur les sommes impayées par le Locataire, la Caution, sera subrogée au Bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l'Impayé de loyer, à hauteur du montant des sommes versées...Le Bailleur s'engage à ne pas s'opposer aux actions diligentées par la Caution, sauf à perdre tout ou partie de ses droits au Dispositif Visale » (article 8.1).
«Dès la déclaration de l'impayé de loyer, la Caution s'engage à ...informer les Locataires des déclarations d'Impayés de loyer, ainsi que des conséquences de cette déclaration et notamment de la possibilité pour le Locataire de proposer un plan de remboursement par le biais du site,... S'agissant des actions contentieuses engagées à l'encontre du Locataire par la Caution pour le recouvrement de sa dette, le Bailleur aura la possibilité de s'adjoindre à la procédure engagée par la Caution en cas d'assignation pour résiliation du bail » (article 8.2)
La quittance subrogative stipule que « conformément aux termes de l'article 2306 du code civil, dont ci-après l'énoncé, Action Logement Services est subrogée dans tous les droits et actions issus du contrat de bail et de ses annexes et privilèges de bailleur, du bailleur ou du mandataire du bailleur, à l'encontre du ou des locataires défaillants. Cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s 'exercer dans le cadre d'une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d'une action en résiliation du bail engagée par Action Logement Services ».
Il en résulte que la caution du locataire subrogée dans les droits du bailleur désintéressé est recevable et fondée à agir en résolution du bail, ce qui lui permet seul d'éviter que de nouveaux loyers viennent à échéance et, partant une augmentation du montant de la dette cautionnée.
En conséquence, infirmant le jugement déféré, l'action de l'appelante en résiliation de bail et ses conséquences est recevable.
Sur la demande de résiliation et d'expulsion
La SA Action Logement produit les quittances subrogatives en date des 7 novembre 2022, 23 décembre 2022, 23 mars 2023, et 9 janvier 2024.
Dès lors, à la date de la délivrance du commandement signifié le 7 décembre 2022, la Sas Action Logement Services disposait d'une créance subrogative.
Elle est donc fondée à invoquer l'acquisition de la clause résolutoire contenu au bail du 1er mai 2022.
Selon l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d'un commandement de payer demeuré infructueux. »
En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié le 7 décembre 2022 au locataire pour la somme de 898 € au titre des loyers et charges impayés des mois de septembre et octobre 2022.
Le commandement de payer est demeuré infructueux.
Ainsi, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 8 février 2023 par le jeu de la clause résolutoire rappelée ci-dessus.
Le bail étant résilié, l'expulsion de l'intimée, à défaut de libération volontaire des lieux dans les deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, doit être autorisée, ainsi que de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est.
Compte tenu de la résiliation du bail, Mme [J] [S] occupe les lieux sans droit ni titre et est redevable d'une indemnité d'occupation à compter du 8 février 2023 qui sera fixée au montant du loyer mensuel augmenté des charges.
Sur la demande en paiement,
La subrogation suppose de la part de celui qui s'en prévaut un paiement préalable.
En l'espèce, l'appelante justifie avoir procédé au paiement des loyers et indemnités d'occupation échues jusqu'au mois de décembre 2023 inclus.
Il résulte de la quittance subrogative du 9 janvier 2024 que la Sas Action Logement Services a versé au bailleur la somme cumulée de 3 650,36 € représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation dûs, mois de décembre 2023 inclus, par Mme [J] [S].
La Sas Action Logement Services en sa qualité de caution ayant désintéressé le créancier bailleur est donc fondée à exercer un recours à l'encontre de ce dernier à hauteur de la somme payée.
Par suite et infirmant le jugement déféré, il convient de condamner Mme [J] [S] à payer à la Sas Action Logement Services, subrogée dans les droits de M. [W] [N] la somme de 3 650,36 € avec intérêt au taux légal à compter du 7 décembre 2022 sur la somme de 898 €, et à compter du présent arrêt pour le surplus.
S'agissant des indemnités d'occupation postérieures Mme [J] [S] sera condamnée à les payer à la Sas Action Logement Services dans la limite des sommes que cette dernière aura réglées au bailleur et justifiées par une quittance subrogative.
Sur les demandes accessoires,
Les dispositions du jugement déféré concernant les dépens seront infirmées tandis que celles concernant les frais irrépétibles seront confirmées.
En application de l'article 696 du code de procédure civile, l'intimée supportera les dépens d'appel, y compris le coût du commandement de payer.
Il n'est pas inéquitable de laisser supporter à l'appelante ses frais irrépétibles d'appel. Elle sera déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt rendu par défaut et par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,
Infirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,
Déclare l'action de la Sas Action Logement Services en résiliation de bail recevable,
Constate la résiliation du bail liant M. [W] [N] à Mme [J] [S] à compter du 8 février 2023,
En conséquence, dit que Mme [J] [S] devra libérer les lieux loués dans les deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux, après avoir satisfait aux obligations du preneur sortant,
Passé ce délai, autorise la Sas Action Logement Services à faire procéder à son expulsion et de tous occupants de son chef, le cas échéant, avec l'assistance de la Force Publique,
Rappelle que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R 433-1 et R 433-2 du code des procédures civiles d'exécution
Fixe l'indemnité d'occupation due par Mme [J] [S] à compter du 8 février 2023 au montant du loyer mensuel augmenté des charges,
Condamne Mme [J] [S] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 3 650,36 € avec intérêt au taux légal à compter du 7 décembre 2022 sur la somme de 898 €, et à compter du présent arrêt pour le surplus,
Condamne Mme [J] [S] à payer à la Sas Action Logement Services dans la limite des sommes que cette dernière aura réglées au bailleur et justifiées par une quittance subrogative au titre des indemnités d'occupation échues postérieurement au 9 janvier 2024,
Condamne Mme [J] [S] aux dépens d'appel, y compris le coût du commandement de payer,
Déboute la Sas Action Logement Services de sa demande au titre des frais irrépétibles d'appel.
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
