Tribunal judiciaire, 12 septembre 2024. 24/53359

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 24/53359 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4VL5 N° : 4-CB Assignation du : 24 avril 2024 [1] [1] 1 Copie exécutoire délivrée le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 12 septembre 2024 par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Clémence BREUIL, Greffier. DEMANDERESSE La société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE AGECO [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Maître Bruno BARRILLON, avocat au barreau de PARIS - #R0054 DEFENDERESSE La société ADC INSTITUT [Adresse 2] [Localité 3] non représentée DÉBATS A l’audience du 04 Juillet 2024, tenue publiquement, présidée par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente, assistée de Clémence BREUIL, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 21 mai 1991, la société ETUDE INTERCONTINENTALE DE GESTION IMMOBILIERE a consenti à la SARL MOTTON'S le renouvellement du contrat de bail portant sur des locaux commerciaux situés au [Adresse 2]. Le 27 avril 2000, la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE AGECO, venant aux droits de la société ETUDE INTERCONTINENTALE DE GESTION IMMOBILIERE, a renouvelé le bail au profit de la SARL LATOUR COSMETIQUES, venant aux droits de la SARL MOTTON'S. Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 31 janvier 2006, la SARL LATOUR COSMETIQUES a cédé son fonds de commerce au profit de la SARL INSTITUT OLIVIER. Le 25 janvier 2010, la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE AGECO, a renouvelé le bail commercial au profit de la SARL INSTITUT OLIVIER. Les parties ont convenu dans cet acte d'une nouvelle clause résolutoire se substituant à celle du bail original signé le 21 mai 1991. Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 3 juillet 2018, la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE AGECO a de nouveau renouvelé le bail commercial au profit de la SARL INSTITUT OLIVIER, moyennant le paiement d'un loyer annuel en principal, hors charges et hors taxes de 20.294,82 euros, payable trimestriellement et d'avance. Cet acte précise que les clauses et conditions du bail conclu le 1er avril 1991 et de ses renouvellements de baux ne contredisant pas les présentes, sont maintenues en vigueur étant précisé que chacune des parties dispose d'un exemplaire en sa possession. Le 7 septembre 2018, la SARL INSTITUT OLIVIER a cédé son fonds de commerce au profit de la SAS ADC INSTITUT, aux termes d'un acte précisant notamment qu'une copie de l'acte de renouvellement du bail commercial du 03 juillet 2018 est annexé à chaque exemplaire de l'acte de cession. Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au preneur, par exploit du 17 janvier 2024, un commandement de payer la somme en principal de 10.841,92 euros, échue à cette date au titre des loyers, charges et taxes, ainsi que du coût du commandement, le commandement visant la clause résolutoire. Se prévalant de l'absence de régularisation intégrale des causes du commandement dans le délai imparti, la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE AGECO, a, par exploit, délivré le 24 avril 2024, fait citer la SAS ADC INSTITUT devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, L.145-41 du code de commerce et 1728 du code civil : - constater l'acquisition de la clause résolutoire, avec effet au 17 février 2024 et ordonner l'expulsion de la défenderesse et de tous occupants de son chef comme sans droit ni titre avec, au besoin, l'assistance de la force publique ; -ordonner la séquestration du mobilier se trouvant sur place dans un garde meubles du choix de la demanderesse aux frais, risques et périls de la défenderesse ; -condamner par provision la SAS ADC INSTITUT à payer à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE AGECO la somme de 21.555,86 euros, correspondant d'une part aux arriérés de loyers et charges dus sur la période du 4ème trimestre 2023 au 2ème trimestre 2024 inclus (17.963,86 euros), d'autre part à la clause de majoration contractuellement prévue (3.592,00 euros) ; -condamner par provision la SAS ADC INSTITUT à payer à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE AGECO une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 3.384,00 euros à compter du 17 février 2024 et ceci jusqu'à la libération effective, totale et définitive des locaux litigieux ; -ordonner que le dépôt de garantie actuellement détenu par la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE AGECO soit définitivement conservé par cette dernière ; -condamner la SAS ADC INSTITUT à payer à la demanderesse la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en raison des frais irrépétibles occasionnés par la présente instance ; -condamner la défenderesse aux entiers dépens en ce compris le coût de délivrance du commandement de payer en date du 17 janvier 2024. À l'audience du 04 juillet 2024, la partie requérante, représentée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. La défenderesse, bien que régulièrement citée n'a pas constitué avocat. Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance. MOTIFS En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes L'article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail. L'article L. 145-41-du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le juge des référés doit constater la résiliation de plein droit du bail au titre de la clause résolutoire s'il n'existe aucune contestation sérieuse sur la nature et l'étendue de l'obligation du bail que le preneur n'a pas respectée, sur le contenu de la clause résolutoire en elle-même, et sur la façon dont le bailleur la met en œuvre. Il est par conséquent nécessaire que : *le bailleur soit en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, *la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; *les obligations du bail dont la violation desquelles la clause résolutoire est la sanction ne soient l'objet d'aucune contestation sérieuse du preneur quant à leur charge et à leur étendue. En l'espèce, le commandement de payer du 17 janvier 2024 dont se prévaut le demandeur reproduit la clause résolutoire contenue dans le bail commercial du 21 mai 1991. Cependant, le 25 janvier 2010, la demanderesse, a renouvelé le bail commercial au profit de la SARL INSTITUT OLIVIER, à cette occasion, les parties ont convenu dans cet acte d'une nouvelle clause résolutoire se substituant à celle du bail original signé le 21 mai 1991. Puis, aux termes d'un acte sous seing privé signé le 3 juillet 2018, la demanderesse a de nouveau renouvelé le bail commercial au profit de la SARL INSTITUT OLIVIER, cet acte précisant que les clauses et conditions du bail conclu le 1er avril 1991 et de ses renouvellements de baux ne contredisant pas les présentes, sont maintenues en vigueur et ajoute expressément que chacune des parties dispose d'un exemplaire en sa possession. Or, le 7 décembre 2018, la SARL INSTITUT OLIVIER a cédé son fonds de commerce au profit de la SAS ADC INSTITUT, cet acte de cession précise qu'une copie de l'acte de renouvellement du bail commercial du 03 juillet 2018 est annexé à chaque exemplaire de l'acte de cession. La substitution de la clause résolutoire du bail signé le 21 mai 1991 par celle insérée dans l'acte de renouvellement du 25 janvier 2010 est susceptible d'être opposable au preneur. Or,le commandement de payer du 17 janvier 2024 dont se prévaut le demandeur reproduit la clause résolutoire contenue dans le bail commercial du 21 mai 1991. Le demandeur ne produit aucun élément de fait ou de droit pour établir l'inopposabilité de la substitution de la clause résolutoire du bail signé le 21 mai 1991 par celle insérée dans l'acte de renouvellement du 25 janvier 2010. En outre, la clause résolutoire du bail signé le 21 mai 1991 mentionne que la résiliation de plein droit est encourue en cas de défaut de paiement d'un seul terme ou fraction de terme de loyer ou accessoire à son échéance, alors que la clause résolutoire insérée dans l'acte de renouvellement du 25 janvier 2010 mentionne que la résiliation de plein droit est encourue en cas de défaut de paiement d'un seul terme de loyer. Or, il ressort du décompte produit par le bailleur que le preneur a réglé partiellement chaque terme de loyer jusqu'à l'expiration du délai imparti par le commandement de payer, d'où il ressort que l'opposabilité de la substitution de de la clause résolutoire du bail signé le 21 mai 1991 par celle insérée dans l'acte de renouvellement du 25 janvier 2010 peut avoir une incidence sur le dénouement du litige. Il y a lieu, par conséquent, d'ordonner la réouverture des débats dans les conditions précisées au dispositif, pour permettre aux parties de faire leurs observations sur ce point et permettre à la demanderesse de justifier de l'inopposabilité de la substitution de la clause résolutoire du bail signé le 21 mai 1991 par celle insérée dans l'acte de renouvellement du 25 janvier 2010. PAR CES MOTIFS Nous, Juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort, Ordonnons la réouverture des débats à l'audience du 31 octobre 2024 à 13h30 afin que les parties s'expliquent sur l'opposabilité de la substitution de de la clause résolutoire du bail signé le 21 mai 1991 par celle insérée dans l'acte de renouvellement du 25 janvier 2010. Disons que la présente décision vaut convocation à l'audience. Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 12 septembre 2024. Le Greffier, Le Président, Clémence BREUIL Emmanuelle DELERIS