Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 5]
[Localité 7]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 8]
REFERENCES : N° RG 24/00776 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YXVB
Minute : 24/924
S.A. d’HLM ERILIA
Représentant : Me Rebecca STENNE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 226
C/
Madame [J] [C]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 21 Octobre 2024 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 09 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
S.A. d’HLM ERILIA,
demeurant [Adresse 4]
[Localité 2]
représentée par Me Rebecca STENNE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Madame [J] [C],
demeurant [Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 6]
comparante en personne
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 30 juillet 2019, la SA [Adresse 9] a donné à bail à Madame [J] [C] et à Monsieur [G] [I] un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 3]), pour un loyer mensuel de 772,20 euros pour le logement et 48,26 euros pour l'emplacement de stationnement, et 112,30 euros de provisions sur charges pour le logement et 10,44 euros pour l'emplacement de stationnement.
Madame [J] [C] est restée seule locataire.
Par acte de commissaire de justice en date du 16 juin 2023, la SA D'HLM ERILIA a fait signifier à Madame [J] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4851,79 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.
Par lettre en date du 13 juin 2023 reçue le 15 juin 2023, la SA [Adresse 9] a saisi la caisse d'allocations familiales.
Par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2024, la SA [Adresse 9] a fait assigner Madame [J] [C] devant le juge des contentieux de la protection du Raincy aux fins de :
" à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire,
" prononcer la résiliation judiciaire du bail,
" à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,
" ordonner l'expulsion de Madame [J] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l'assistance du Commissaire de police et de la force publique,
" autoriser la demanderesse à faire séquestrer les objets mobiliers trouvés dans les lieux dans tel garde-meubles ou réserves qu'il lui plaira, aux frais, risques et périls de la défenderesse,
" condamner solidairement Madame [J] [C] au paiement de la somme de 10702,09 euros due pour les loyers et charges impayés terme de décembre 2023 inclus avec intérêts de droit à compter de l'assignation, ainsi qu'au paiement des loyers devenus exigibles, jusqu'au point de départ de l'indemnité d'occupation,
" la condamner solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant de la quittance locative à compter de la résiliation du bail outre la réactualisation et surloyer s'il y a et des provisions pour charges, jusqu'à la reprise effective des lieux,
" la condamner solidairement au paiement de la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts,
" la condamner solidairement au paiement de la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,
" rappeler que l'exécution provisoire de la décision à prononcer nonobstant appel est de droit.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 18 janvier 2024.
À l'audience du 9 septembre 2024, la SA D'HLM ERILIA, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 17202,31 euros arrêtée au 4 septembre 2024, loyer du mois d'août 2024 inclus. Elle est opposée à la demande de délais de paiement.
La SA [Adresse 9] soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [J] [C] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 16 juin 2023. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SA D'HLM ERILIA souligne qu'il n'y a pas eu de reprise du versement intégral du loyer courant, le dernier versement datant de fin juillet 2024 à hauteur de 500 euros, et qu'il y avait déjà eu un fonds de solidarité pour le logement en 2022.
Madame [J] [C] ne conteste pas le principe de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.
Elle explique qu'elle souhaite être logée dans un autre logement, car elle n'est pas en capacité de reprendre intégralement le paiement du loyer. Elle précise qu'elle vit seule avec un enfant depuis sa séparation et qu'elle perçoit un salaire de 1624 euros.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.
À l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 21 octobre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.
MOTIVATION DE LA DECISION
Sur les demandes principales
Sur la recevabilité de la demande
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 18 janvier 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.
Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par la SA [Adresse 9] le 13 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 15 janvier 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, les demandes de la SA D'HLM ERILIA aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire
Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de signification du commandement de payer, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.
Le commandement de payer signifié par huissier en date du 16 juin 2023 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 16 août 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 30 juillet 2019 à compter du 17 août 2023.
Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l'article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, il ressort des pièces communiquées et des observations de parties que Madame [J] [C] n'est pas en capacité de payer l'intégralité du loyer courant, les versements effectués étant inférieurs à l'échéance, si bien que la dette augmente.
Elle n'a pas la possibilité de proposer un échéancier de remboursement de la dette.
Dès lors, les conditions d'octroi de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ne sont pas réunies.
Il convient donc de rejeter à Madame [J] [C] la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.
Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Madame [J] [C] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Il convient en conséquence de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et de condamner Madame [J] [C] à son paiement à compter de 17 août 2023, jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation
Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Aux termes de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 30 juillet 2019, du commandement de payer délivré le 16 juin 2023 et du décompte de la créance actualisé au 4 septembre 2024 que la SA [Adresse 9] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 193,76 euros (cinq fois 7,62 euros et 155,66 euros) imputée pour des frais.
En conséquence, il convient de condamner Madame [J] [C] à payer à la SA D'HLM ERILIA la somme de 17008,55 euros, au titre des sommes dues au 4 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 15 janvier 2024 sur la somme de 8741,09 euros et du présent jugement sur le surplus.
Sur la demande de dommages et intérêts
Selon l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l'espèce, la SA [Adresse 9] ne justifie pas de l'existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.
Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [J] [C] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d'allocations familiales.
Il convient également de condamner Madame [J] [C] à payer à la SA [Adresse 9] la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
DECLARE recevables les demandes de la SA D'HLM ERILIA aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 30 juillet 2019 entre la SA [Adresse 9] d'une part, et Madame [J] [C] d'autre part, concernant le logement et l'emplacement de stationnement situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 17 août 2023,
CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,
REJETTE la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [J] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Madame [J] [C] à compter du 17 août 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,
CONDAMNE Madame [J] [C] à payer à la SA D'HLM ERILIA la somme de 17008,55 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 4 septembre 2024 échéance d'août 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 15 janvier 2024 sur la somme de 8741,09 euros et du présent jugement sur le surplus,
CONDAMNE Madame [J] [C] à payer à la SA [Adresse 9] l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 5 septembre 2024, échéance de septembre 2024, et jusqu'à complète libération des lieux,
REJETTE la demande de dommages et intérêts,
CONDAMNE Madame [J] [C] à payer à la SA D'HLM ERILIA la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Madame [J] [C] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 16 juin 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d'allocations familiales,
DEBOUTE la SA [Adresse 9] de ses autres demandes et prétentions,
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.
LE GREFFIER LE JUGE
