Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 24/53239 -
N° Portalis 352J-W-B7I-C4WWN
N° : 6-CB
Assignation du :
02 mai 2024
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 17 septembre 2024
par Béatrice FOUCHARD-TESSIER, Premier Vice-Président Adjoint au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Clémence BREUIL, Greffier.
DEMANDEURS
Madame [Z] [R]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Monsieur [F] [R]
[Adresse 4]
[Localité 2]
représentés par Maître Gilles GODIGNON SANTONI de la SELARL DOLLA - VIAL & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS - #P0074
DÉFENDERESSE
La société H3M IMMO
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Mikaël LOREK, avocat au barreau de PARIS - #C1707
DÉBATS
A l’audience du 16 Juillet 2024, tenue publiquement, présidée par Béatrice FOUCHARD-TESSIER, Premier Vice-Président Adjoint, assistée de Clémence BREUIL, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 28 mai 2008, Monsieur [B] [R] aux droits duquel intervient son fils Monsieur [F] [R], et Madame [Z] [R], ont donné à bail à la SARL H3M IMMO des locaux à usage commercial situés au [Adresse 1], moyennant le paiement d'un loyer annuel en principal de 18.000,00 euros, hors charges et hors taxes payable trimestriellement d'avance et indexé sur la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction.
Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au preneur, par exploit du 07 mars 2024, un commandement de payer la somme en principal de 29.021,24 euros, échue à cette date au titre des loyers, charges et taxes impayés.
Se prévalant de l'absence de régularisation intégrale des causes du commandement dans le délai imparti, le bailleur a, par exploit délivré le 02 mai 2024 dans les lieux loués, dont copie a été signifiée par exploit séparé le même jour à la société BMW FINANCE SNC en sa qualité de créancier inscrit, fait citer la SARL H3M IMMO devant le Président du Tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, aux fins de :
-constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail portant sur les locaux situés [Adresse 1] ;
-constater que, par le jeu de la clause résolutoire, le bail liant Madame [Z] [R] et Monsieur [F] [R] à la société H3M IMMO, portant sur les locaux sus visés, est résilié depuis le 07 avril 2024 compte tenu du commandement de payer visant la clause résolutoire du 07 mars 2024, demeuré sans effet ;
-ordonner l'expulsion immédiate de la société H3M IMMO, ainsi que de tous occupants, sans droit ni titre, de son chef, avec au besoin, l'aide et le concours de la force publique, et ce, sous astreinte de 250 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision ;
-ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meuble qu'il plaira au Président du Tribunal de désigner, et ce, en règlement des indemnités d'occupation et des frais de réparation locative qui pourraient être dus ;
-condamner la société H3M IMMO à payer à Madame [Z] [R] et Monsieur [F] [R] une provision de 37.434,94 euros au titre de l'arriéré locatif, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 07 mars 2024 ;
-ordonner la capitalisation des intérêts ;
-condamner la société H3M IMMO à payer à Madame [Z] [R] et Monsieur [F] [R] une provision de 3.743,49 euros à titre de clause pénale ;
-fixer le montant de l'indemnité d'occupation journalière, à compter du 07 avril 2024, à la somme de 139,34 euros ;
-condamner la société H3M IMMO à payer à Madame [Z] [R] et Monsieur [F] [R], outre les charges en sus, une indemnité d'occupation de 139,34 euros tous les jours à compter du 07 avril 2024 et jusqu'à la remise des clefs et après libération complète et remise des lieux dans l'état prévu au bail ;
-autoriser Madame [Z] [R] et Monsieur [F] [R] à conserver le dépôt de garantie à titre de dommages intérêts ;
-condamner la société H3M IMMO à payer à Madame [Z] [R] et Monsieur [F] [R] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
-condamner la société H3M IMMO aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
À l'audience du 16 juillet 2024, la partie requérante, représentée, maintient les demandes de son acte introductif d'instance et indique oralement que les parties ont trouvé un accord pour un départ du preneur le 19 juillet 2024 et précise qu'en cas de départ du preneur sa demande sera sans objet. En revanche, les demandeurs indiquent oralement qu'il subsiste une dette locative que la partie requérante actualise, sans opposition du défendeur, à 39.270,16 euros, arrêtée au 19 juillet 2024, et produisent les déclarations de revenu de Madame [Z] [R] en soutenant que cette dernière n'a pas d'autres sources de revenu que les loyers du bail commercial litigieux pour justifier leur opposition aux délais de paiement sollicités par le défendeur.
La SARL H3M IMMO, représentée, confirme oralement l'accord trouvé entre les parties prévoyant le départ du preneur le 19 juillet 2024 et sollicite l'octroi de délais de paiement pour apurer la dette locative. Au soutien de sa demande, la partie défenderesse produit les bilans de la SARL H3M IMMO et des échanges de courriels avec le bailleur tout en soutenant que la société H3M IMMO cherche un autre local pour continuer son activité.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance ainsi qu'aux notes d'audience.
MOTIFS
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Le juge des référés n'est toutefois pas tenu de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.
L'article L.145-41 du code de commerce dispose que " toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ".
En l'espèce, l'article II.17 du bail commercial stipule qu'à défaut par le preneur de payer exactement un seul terme de loyer ou accessoires à son échéance, le présent bail sera, si bon semble au bailleur, résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, un mois après un simple commandement de payer contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user de la présente clause et demeuré sans effet pendant ce délai.
Il résulte des pièces versées aux débats que le commandement de payer du 07 mars 2024 mentionne bien le délai d'un mois pour régler ses causes et vise la clause résolutoire qui y est reproduite. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce et comprend également un décompte permettant au preneur d'en contester éventuellement les termes.
La défenderesse, constituée, ne justifie pas avoir régularisé l'intégralité des causes du commandement dans le délai d'un mois, de sorte que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit à la date du 08 avril par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.
En conséquence de la résiliation du bail, et de l'accord des parties pour un départ volontaire, l'obligation de la défenderesse de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion, sans qu'elle ne soit assortie d'une astreinte, le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire pour contraindre la défenderesse à quitter les lieux volontairement.
Sur la provision
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En vertu de l'article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d'argent fait courir l'intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d'un préjudice.
En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l'acquisition de la clause résolutoire, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges qui sera réparé, jusqu'au départ définitif du preneur, par l'octroi d'une indemnité d'occupation provisionnelle, à compter du 08 avril 2024, équivalente au montant trimestriel non sérieusement contestable du loyer indexé, augmenté des charges et des taxes applicables.
Il convient d'ores et déjà de condamner la défenderesse au paiement de la somme non contestée de 39.270,16 euros, arrêté au 19 juillet 2024, au titre de l'arriéré locatif. Cette somme portera intérêts au taux légal sur la somme de 29.258,32 euros, à compter du 07 mars 2024, date du commandement de payer.
Sur la demande de délais de paiement
Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Le défendeur sollicite des délais de paiement à hauteur de 24 mois, en faisant valoir, la longévité de sa relation contractuelle avec le bailleur, ses efforts de paiement malgré une situation conjoncturelle dégradée, sa bonne foi, sa volonté de poursuivre son activité dans d'autres locaux afin d'apurer sa dette locative envers le bailleur et son accord pour quitter volontairement les locaux.
La requérante s'y oppose en indiquant qu'elle n'a pas d'autres sources de revenu que les loyers du bail commercial.
Compte-tenu cependant de la longévité de la relation contractuelle du preneur avec le bailleur, de ses efforts de paiement pendant plusieurs années, malgré une situation conjoncturelle dégradée, de sa bonne foi établie notamment par ses échanges avec le bailleur afin de l'alerter sur ses difficultés conjoncturelles et ses demandes de réduction du loyer et d'élargissement de la destination du bail, son accord pour quitter volontairement les locaux et sa volonté de poursuivre son activité dans d'autres locaux afin d'apurer sa dette locative envers le bailleur et du fait que la dette apparaît susceptible d'être soldée dans les délais sollicités, il y a lieu de faire droit à la demande de délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif.
Compte tenu de l'accord des parties sur un départ volontaire du preneur le 19 juillet 2024, et des situations respectives des parties, l'octroi de délais de paiement de l'arriéré locatif n'est pas suspensif des effets de la clause résolutoire.
Le défaut de paiement à bonne date de toute échéance en intégralité entraînera de plein droit la déchéance du terme et le solde restant dû deviendra immédiatement exigible.
Sur les demandes de majoration de l'indemnité d'occupation, de conservation du dépôt de garantie et au titre de la clause pénale
Aux termes de l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
En l'espèce, le contrat de bail stipule à son article II.18 que le preneur, dans le cas où il se maintiendrait indûment dans les lieux versera au bailleur une indemnité par jour de retard égale à deux fois le loyer quotidien.
Aux termes de l'article II.18 du bail, il est également stipulé qu'en cas de non-paiement de toute somme due à l'échéance visée à la section Loyer, des conditions particulières et après une simple lettre de relance, le preneur devra payer 10% de la somme due et la totalité des frais proportionnels dus à l'huissier. Les parties reconnaissant à cette disposition la valeur de clause pénale au sens de l'article 1226 du code civil.
Il est également stipulé à l'article II.17 du bail que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur à titre de premier dommages intérêts sans préjudice de tout autre.
Ces stipulations s'analysent comme des clauses pénales, susceptibles d'être modérées ou supprimées par le juge du fond dans le cas où elles pourraient revêtir un caractère manifestement excessif au sens de l'article 1231-5 du code civil, en conséquence, il n'y a pas lieu à référé sur ces chefs.
Sur le surplus des demandes
En vertu de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise, ainsi, il sera fait droit à la demande de capitalisation annuelle des intérêts.
Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en vertu de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.
Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse au paiement de la somme de 1.500 euros au titre des frais non compris dans les dépens exposés par la partie requérante, en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, Juge des référés, par ordonnance contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort,
Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :
Constatons l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail à la date du 08 avril 2024 ;
Disons que la SARL H3M IMMO, devra libérer les locaux situés au [Adresse 1] et, faute de l'avoir fait, à la date de la présente décision, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique ;
Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamnons la SARL H3M IMMO à verser à Madame [Z] [R] et Monsieur [F] [R] la somme de 39.270,16 euros, arrêté au 19 juillet 2024, au titre de l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal sur la somme de 29.258,32 euros, à compter du 07 mars 2024, date du commandement de payer ;
L'autorisons à se libérer de cette dette en 23 mensualités égales et successives de 1636 euros, et une 24ème de 1642,16 euros, le paiement de la première mensualité devra intervenir au plus tard le 5 du mois suivant celui de la signification de la présente ordonnance et les paiements suivants, au plus tard, le 5 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties ;
Disons qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;
Condamnons la SARL H3M IMMO à verser à Madame [Z] [R] et Monsieur [F] [R] une indemnité d'occupation provisionnelle trimestrielle équivalente au montant du dernier loyer contractuel, majoré des charges et des taxes applicables, dûment justifié au stade de l'exécution, à compter du 19 juillet 2024, et ce, jusqu'à la libération effective des lieux ;
Ordonnons la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ;
Condamnons la SARL H3M IMMO à verser à Madame [Z] [R] et Monsieur [F] [R] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;
Condamnons la SARL H3M IMMO au paiement des entiers dépens dont le coût du commandement de payer ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur les demandes de majoration de l'indemnité d'occupation, de conservation du dépôt de garantie et au titre de la clause pénale ;
Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.
Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 17 septembre 2024.
Le greffier Le président
Clémence BREUIL Béatrice FOUCHARD-TESSIER
