Tribunal judiciaire, 30 août 2024. 24/01225

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [K] [Z] ; Monsieur [S] [J] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Rebecca HOZE SITRUK Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 24/01225 - N° Portalis 352J-W-B7I-C34LW N° MINUTE : 1-2024 JUGEMENT rendu le vendredi 30 août 2024 DEMANDERESSE S.A.R.L. SOCIETE IPKOD, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Rebecca HOZE SITRUK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E2224 DÉFENDEURS Madame [K] [Z], demeurant [Adresse 2] comparante en personne Monsieur [S] [J], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Olivier BROCHARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0944 COMPOSITION DU TRIBUNAL Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 14 mars 2024 Délibéré le 30 août 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 août 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier Décision du 30 août 2024 PCP JCP fond - N° RG 24/01225 - N° Portalis 352J-W-B7I-C34LW EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 2 décembre 2010, la société la SCI FONCIERE IMMOBILIER, aux droits de laquelle est venue la société IPKOD, a consenti un bail d’habitation à Mme [K] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 400 euros et d’une provision pour charges de 62 euros. Par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2023, la bailleresse a fait délivrer à M. [S] [J], présent dans le logement, une sommation interpellative. Par acte de commissaire de justice du 3 octobre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3723,17 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 14 septembre 2023 et de justifier de l’assurance, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [K] [Z] le 4 octobre 2023. Par actes de commissaire de justice du 12 janvier 2024, la société IPKOD a assigné Mme [K] [Z] et M. [S] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins : à titre principal de faire prononcer la résiliation du bail aux torts de Mme [K] [Z], à titre subsidiaire constater l’acquisition de la clause résolutoire à effet au 14 novembre 2023, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [K] [Z] et celle de tout occupant de son chef notamment M. [S] [J],de transport et séquestration du mobilier, de condamnation de Mme [K] [Z] au paiement des sommes suivantes :4189,85 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 janvier 2024,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieuxl’indemnité contractuelle égale à 10% des sommes dues,d’autorisation à conserver le dépôt de garantie à titre de dommages-intérêts, de rejet de la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement, de condamnation de Mme [K] [Z] à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement du 25 mars 2022, les frais de signification, d’exécution et d’expulsion découlant de la présente procédure. A l’appui de sa demande principale, la société IPKOD fait valoir sur le fondement de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 que Mme [K] [Z] sous-loue le logement à M. [S] [J] sans son autorisation et en tire bénéfice. Sur sa demande subsidiaire, au visa de l’article 7 de la ladite loi elle expose que Mme [K] [Z] ne paie pas régulièrement le loyer. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 janvier 2024. L’affaire, appelée à l’audience du 14 mars 2024, a été renvoyée à celle du 24 mai 2024 à la demande de Mme [K] [Z] en raison d’une demande d’aide juridictionnelle. A l’audience du 24 mai 2024 la demande de renvoi de Mme [K] [Z] a été rejetée dans la mesure où elle n’a pu justifier d’une demande d’aide juridictionnelle en cours. La société IPKOD, représentée par son conseil, maintient ses demandes en actualisant la dette locative à la somme de 368,90 euros. Elle s’oppose à la demande de M. [S] [J] de délai pour libérer les lieux. Mme [K] [Z] reconnait la dette de 368,90 euros. Elle conteste toute sous-location du logement, exposant héberger M. [S] [J] à titre gratuit depuis 2022. Elle ne se souvient pas lui avoir délivré une attestation d’occupation du logement et ignore les raisons l’amenant à dire qu’il lui verse un loyer. M. [S] [J], représenté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande : un délai d’un an pour libérer le logement, la condamnation de Mme [K] [Z] à le garantir de toute condamnation, le rejet des demandes de Mme [K] [Z]. Il expose occuper le logement depuis le 24 juillet 2022 en vertu d’un bail verbal consenti par Mme [K] [Z], ignorant qu’elle n’était pas la propriétaire, en contrepartie d’un loyer mensuel de 690 euros. Sur la demande de délai pour libérer les lieux il indique disposer de faibles ressources, être de bonne foi et avoir effectué des démarches pour trouver un logement. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION Sur la demande de résiliation du bail En application de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. En application de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours. En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur ni d'aucun titre d'occupation. Les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location. Par ailleurs le contrat de bail stipule à l’article 1.2 de ses conditions générales que le locataire s’interdit de sous-louer le logement sans l’accord écrit du bailleur. A l’appui de sa demande en résiliation du contrat de bail aux torts de Mme [K] [Z] pour sous-location du logement sans autorisation, la société IPKOD produit une sommation interpellative du 31 janvier 2023 dont il ressort que M. [S] [J] a déclaré au commissaire de justice occuper l’appartement depuis le mois d’août 2022, disposer comme titre d’occupation d’une attestation de Mme [K] [Z] selon laquelle elle l’héberge à compter du 21 juillet 2022 pour une durée de trois ans (photographie jointe), avoir régler entre les mains de Mme [K] [Z] la somme de 7800 euros pour une année de loyer soit la somme de 690 euros par mois en communiquant deux reçus (photographies jointes) établis par cette dernière, l’un daté le 24 juillet 2022 pour la somme de 3900 euros à titre de caution et l’autre le 1er septembre 2022 pour la somme de 3900 euros pour six mois de loyer. M. [S] [J], tant dans ses écritures qu’à l’audience a confirmé s’être installé dans le logement avec le plein accord de Mme [K] [Z], qu’il pensait être la propriétaire, en contrepartie du paiement de la somme mensuelle de 690 euros. Il a produit les documents mentionnés dans la sommation interpellative (reçus et attestation). Mme [K] [Z] a contesté toute sous-location, exposant héberger M. [S] [J] gratuitement. Elle n’a pas souvenir d’avoir rédigé l’attestation et les reçus. Elle n’a pu expliquer pourquoi M. [S] [J] évoque une sous-location, alors pourtant qu’il n’y a aucun intérêt au vu des conséquences pouvant en découler. Il résulte de ces éléments que la sous-location est établie par les documents produits et par les déclarations de M. [S] [J]. Cette sous-location depuis près de deux années, non autorisée par la bailleresse, caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat aux torts de la locataire et, en l’absence de libération volontaire, son expulsion des lieux ainsi que celle de tout occupant de son chef dont M. [S] [J]. En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant qui sera fixé à celui du loyer actuel hors charges. L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société IPKOD ou à son mandataire. Sur la demande de M. [S] [J] pour libérer les lieux Aux termes des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. La durée des délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. En l’espèce, M. [S] [J] justifie suivre une formation au [3], d’une demande de logement social, d’une demande en cours de renouvellement de son titre de séjour. Il est par ailleurs employé en contrat à durée indéterminée à temps complet et perçoit un salaire de 1471 euros. La bailleresse est quant à elle une SARL. Compte tenu du délai de 8 mois déjà écoulé entre l’assignation et la présente décision alors que M. [S] [J] ne conteste pas devoir libérer le logement, et de l’absence de titre antérieur d’occupation, il y a lieu de rejeter la demande de délai. Il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu, hors trêve hivernale, qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux en application de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution. Sur la dette locative L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l’espèce, la société IPKOD produit un décompte locatif dont il ressort que Mme [K] [Z] restait lui devoir la somme de 368,90 euros au 23 mai 2024. Mme [K] [Z], qui a reconnu ce montant à l’audience, sera donc condamnée à verser cette somme à la bailleresse. Sur les clauses pénales relatives à l’indemnité de 10% et la conservation du dépôt de garantie Aux termes de l'article L. 132-1 du code de la consommation, « dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.[...]Les clauses abusives sont réputées non écrites. L'appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible. [...]Les dispositions du présent article sont d'ordre public. » En l'espèce, la bailleresse est une SARL qui a acquis le 30 novembre 2022 un ensemble immobilier de cinq étages au sein duquel se trouve le logement de Mme [K] [Z]. Elle doit en conséquence être considérée comme professionnel. En l’espèce, le contrat de bail litigieux prévoit une pénalité de 10% due par Mme [K] [Z] à défaut de paiement de son échéance exacte d’un terme de loyer (article 13.1) ainsi que la conservation par le bailleur du dépôt de garantie en cas de résiliation du contrat du fait du locataire en application d’une clause résolutoire ou en cas de non-respect des délais de préavis légaux (article 13.2). Ces clauses, qui mettent à la charge exclusive de la locataire des pénalités est source de déséquilibre à son détriment en raison de l'absence de réciprocité en cas de manquement du bailleur. Ces clauses étant réputées non écrites en application des dispositions précitées, les demandes de la société IPKOD tendant à son application seront donc rejetées. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Mme [K] [Z] qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement par commissaire de justice du 25 mars 2022 et ceux de signification et d’exécution de la présente décision. L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1000 euros à la demande de la société IPKOD concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 2 décembre 2010 entre la société IPKOD, d’une part, et Mme [K] [Z], d’autre part, aux torts de cette dernière, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], ORDONNE à Mme [K] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef et notamment M. [S] [J] les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, REJETTE la demande de délai pour libérer les lieux ; RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, CONDAMNE Mme [K] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer qui aurait été dus en cas de poursuite du bail, DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès la résiliation du bail, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, CONDAMNE Mme [K] [Z] à payer à la société IPKOD la somme de 368,90 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 mai 2024, DIT que les clauses pénales relatives au paiement d’une indemnité de 10% et à la conservation du dépôt de garantie par la bailleresse sont réputées non écrites ; DÉBOUTE la société IPKOD de ses demandes en paiement d’une indemnité de 10% et de conservation du dépôt de garantie, CONDAMNE Mme [K] [Z] aux dépens comprenant notamment les coûts du commandement par commissaire de justice du 25 mars 2022, de signification et d’exécution de la présente décision. CONDAMNE Mme [K] [Z] à payer à la société IPKOD la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 août 2024, et signé par la juge et le greffier susnommées. LE GREFFIER LA JUGE