Cour d'appel, 28 novembre 2024. 22/02826

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 5 - Chambre 3 ARRÊT DU 28 NOVEMBRE 2024 (n° 275/2024, 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : 22/02826 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFGGB Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 janvier 2021-Tribunal judiciaire de Paris (loyers commerciaux) - RG n° 21/05357 APPELANTS Mme [R] [V] épouse [B] née le 03 septembre 1971 à [Localité 8] (69) [Adresse 2] [Localité 1] (BELGIQUE) M. [P] [B] né le 08 septembre 1971 à [Localité 11] (59) [Adresse 2] [Localité 1] (BELGIQUE) Représentés par Me Bénédicte DE LAVENNE-BORREDON de la SELARL DOUCHET-DE LAVENNE-ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : J131 INTIMÉE S.A.R.L. CARN FIRST (nom commercial BISTRO S) Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 834 789 471 Prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 10] [Localité 5] Représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque : B1055 Assistée de Me Thierry DAVID, avocat au barreau de Paris, toque : A436 INTERVENANTS M. [Z] [H] [M] [B] né le 25 novembre 2001 à [Localité 3] (94) [Adresse 2] [Localité 1] (BELGIQUE) M. [Y] [J] [B] né le 27 juillet 2004 à [Localité 3] (94) [Adresse 2] [Localité 1] (BELGIQUE) Représentés par Me Bénédicte DE LAVENNE-BORREDON de la SELARL DOUCHET-DE LAVENNE-ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : J131 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 18 septembre 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre Mme Stéphanie Dupont, conseillère Mme Marie Girousse, conseillère Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition. FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé du 26décembre 2002, M. [F] [L], M. [W] [U] et M. [O] [U], aux droits desquels s'est trouvée la société SCI Mondelange, ont donné à bail en renouvellement à la SA restaurant Antoine ' Chez Marcel, aux droits de laquelle est venue la société Swann 12, des locaux à usage commercial ayant pour destination « café ' restaurant », dépendant d'un immeuble situé [Adresse 10] à [Localité 5], pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 2003, moyennant un loyer annuel en principal de 22.500 euros hors charges et hors taxes. Par acte extrajudiciaire du 10 novembre 2011, la société Swann 12 a sollicité le renouvellement du bail pour une durée de 9 ans sans qu'aucune réponse n'ait été apportée par la société bailleresse à cette demande. Le principe de renouvellement du bail au 1er janvier 2012 a donc été tacitement accepté par cette dernière. M. [P] [B] et Mme [R] [B] sont venus aux droits de la société Mondelange. Par acte sous seing privé en date du 6 avril 2018, la société Carn First a acquis le fonds de commerce de la société Swann 12. Par acte extrajudiciaire du 5 mai 2020, les époux [B] ont donné congé à la société Carn First avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2021, moyennant un loyer annuel de 60.000 euros hors charges et hors taxes. Par acte d'huissier du 30 mars 2021, la société Carn First a assigné devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris les époux [B], au visa de l'article L. 145-34 du code de commerce. Par jugement du 10 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Paris a, en substance, constaté, par l'effet du congé avec offre de renouvellement délivré par M. [P] [B] et Mme [R] [B] à la société Carn First le 5 mai 2020 et l'acceptation expresse par cette dernière, le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er janvier 2021, débouté Monsieur [P] [B] et Madame [R] [B] de leur demande de déplafonnement, fixé à la somme de 33.996,28 euros par an, hors taxes et charges, à compter du 1er janvier 2021, le montant du loyer du bail renouvelé, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées, partagé les dépens par moitié entre les parties et rejeté les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par déclaration d'appel du 4 février 2022, Mme [R] [V]-[B] et M. [B] ont interjeté appel total du jugement. Par courriel en date du 4 juillet 2022, M. [Z] [B] et M. [Y] [B] se sont déclarés intervenants volontaires à la procédure. Par conclusions d'incident du 19 avril 2022, les époux [B] ont saisi le conseiller de la mise en état afin qu'il ordonne une expertise, demande rejetée par ordonnance du 9 novembre 2022 sur le fondement de l'article 146 du code de procédure civile. MOYENS ET PRETENTIONS Aux termes de leurs conclusions notifiées le 20 octobre 2023, les époux [B], appelants, demandent à la cour de : -infirmer le jugement rendu par le Juge du contentieux des loyers commerciaux en date du 10 janvier 2022 en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau : -constater que les règles du plafonnement ne s'appliquent pas en l'espèce, la valeur locative réelle étant supérieure de plus de 10 % du montant du loyer actuel ; -fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 48.220 €/HC/HT/an à compter du 1er janvier 2021 ; A titre subsidiaire, -fixer le loyer à la somme de 35.739,64 €/HC/HT/an ; En tout état de cause, -condamner la société Carn First à verser une somme de 5.000 euros aux consorts [B] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; -condamner la société Carn First aux entiers dépens. Au soutien de leurs prétentions, Mme . et M. [B] font valoir : - A titre principal, que pour l'application de l'article L. 145-33 du code de commerce, les époux [B] démontrent que le loyer originel a été sous-évalué par rapport à la valeur du marché local ; sur la situation des lieux, que la [Adresse 10] est extrêmement bien placée pour un restaurant, dans un quartier qui vit jour et nuit et connaît beaucoup de passage, que le loyer actuel de la société Carn First, qui date d'un bail de 2003 renouvelé en 2012, s'élève à 33.781 euros, ce qui le rend ancien et totalement obsolète ; Sur la valeur locative, que, selon une estimation effectuée par une agence immobilière, la valeur locative du restaurant est actuellement au double de la valeur alléguée par le locataire, que cette estimation est confirmée par le loyer payé par le restaurant voisin, que, lors de la visite des locaux par l'expert mandaté par les époux [B] en juillet 2023 la société Carn First a refusé la visite des locaux, qu'en dépit de ces résistances, l'expert a pu accéder à l'immeuble et a estimé une valeur locative en janvier 2021 de 52.413 euros, réduite à 48.220 euros après retraitements ; Sur l'argumentaire, qu'en première instance, la société Carn First n'a pas contesté la valeur objective du loyer proposé, que l'essentiel de son argumentation initiale reposait sur des éléments conjoncturels et non pérennes, tels que les crises des gilets jaunes, les grèves et les crises sanitaires, qu'en dépit de l'impact de ces événements sur l'activité du restaurant en 2020, ces éléments conjoncturels ne permettent pas de préjuger à ce jour à la baisse de la valeur locative de la [Adresse 10] sur les prochaines années, qu'ainsi, cette argumentation en saurait justifier une décision de réduction du loyer qui porte sur les 9 prochaines années, qu'en application de l'article 1218 du code civil, la force majeure ne peut pas entraîner la réduction de l'obligation de paiement, qu'à plus forte raison, elle ne saurait justifier une baisse de loyer sur les 9 années à venir, que les acteurs du marché ne tablent pas sur une baisse générale et forte des loyers commerciaux dans les années à venir, que, si certains commerces ont été touchés, d'autres ont connu des recettes record, ce qui a pour conséquence de maintenir le niveau des loyers, que le société Carn First ne démontre pas que la commercialité de son fonds a été modifiée par la crise sanitaire, que la [Adresse 10] n'a connu aucune modification notable, qu'il y eu une amélioration de la commercialité par rapport à celle constatée en 2003 à la conclusion initiale du bail ; - A titre subsidiaire, sur le montant du loyer actuel plafonné, que le loyer actuel plafonné fixé par le tribunal est erroné, que le loyer indexé à la date du 1er janvier 2021 est d'un montant de 35.739 euros par an, hors taxes et charges. Aux termes de ses conclusions notifiées le 21 mai 2024, la société Carn First, intimée, demande à la cour de : - recevoir l'intégralité des moyens et prétentions de la société Carn First ; - déclarer l'arrêt à intervenir opposable à Monsieur [Z] [B] et Monsieur [Y] [B] ; - débouter les consorts [B] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; - confirmer intégralement le jugement dont appel rendu le 10 janvier 2022 ; - condamner les consorts [B] à payer à la société Carn First la somme de 8.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner les consorts [B] aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, l'intimée oppose : - Sur les locaux, qu'ils sont situés sur une artère peu fréquentée qui comporte peu de commerces et aucune possibilité de stationnement, située à plus de 600 mètres de la [Adresse 7], sur une rue étroite avec un ensoleillement minime, qu'ainsi la commercialité pour une activité café-restaurant est seulement moyenne ; - Sur le plafonnement du loyer du bail renouvelé, qu'en application de l'article L. 145-34 du code de commerce, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler ne peut excéder la variation de l'indice national des loyers commerciaux publié par l'[4], à moins d'une modification notable des éléments déterminant la valeur locative, que pour la fixation du loyer en renouvellement, le plafonnement est la règle, sauf au bailleur à démontrer une modification notable ayant une incidence sur le commerce du locataire, pendant le cours du bail expiré, d'un ou plusieurs éléments composant la valeur locative, que les époux [B] n'ont pas apporté une telle preuve et ont d'ailleurs reconnu aux termes de leur mémoire en défense du 15 février 2021 et de l'ensemble de leur conclusions d'appel que « la [Adresse 10] n'a subi aucune modification notable », que les crises successives ont impacté de manière négative la commercialité du quartier et, notamment, l'exploitation des bars et restaurants ayant fait l'objet de mesures administratives pendant la crise du Covid-19, que les locaux en cause ont connu entre le 1er janvier 2012 et le 1er janvier 2021, des modifications dans un sens défavorable au preneur, qu'aucune modification notable des autres critères de fixation de la valeur locative ne s'est produite au cours du bail expiré, ce dont témoigne le fait qu'aucun motif de déplafonnement n'est invoqué par les bailleurs, que, dans ces conditions, les époux [B] ne sauraient sérieusement revendiquer la fixation du nouveau loyer à la somme de 48.220 euros par an en principal ; - Sur la valeur locative, que le juge de première instance a à bon droit fixé le loyer en application des règles du plafonnement à la somme de 33.396 euros, que la contestation, à titre subsidiaire, par les époux [B] de ce montant est mal fondée, d'une part, les appelants confondent l'indexation conventionnelle du loyer avec le plafonnement du loyer et, d'autre part, il est prévu contractuellement que l'ICC sera applicable à la place de l'ILC, qu'en outre, les montants indiqués ne correspondent pas aux montants appelés par les bailleurs, que suite aux indexations successives, le montant du dernier loyer contractuel a été porté à la somme de 33.781 euros par an en principal et non à la somme de 34.061 euros, qu'en conséquence, la cour devra débouter les appelants et confirmer le jugement entrepris. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. SUR CE, Sur les motifs de déplafonnement L'article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et qu'à défaut d'accord entre les parties, cette valeur est déterminée d'après, les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. L'article L. 145-34 du même code ajoute que, sauf modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou lorsque par l'effet d'une tacite prolongation la durée du bail expiré excède douze ans, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux. S'agissant des facteurs locaux de commercialité visés à l'article L. 145-33, 4°, l'article R. 145-6 du code de commerce précise que ceux-ci dépendent principalement de l'intérêt que représente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire. Il se déduit de ces dispositions qu'il n'existe que trois exceptions à la règle du plafonnement, premièrement, la valeur locative inférieure au plafond, deuxièmement, la modification notable des éléments susmentionnés et leur impact sur le commerce considéré, troisièmement une durée effective du bail expiré de plus de douze ans. Contrairement à ce qu'allèguent sans le démontrer Mme et M. [B], le fait que le loyer originel ait été sous-évalué par rapport à la valeur du marché n'est pas un motif de déplafonnement. En outre, il appartient aux bailleurs qui se prévalent d'une modification notable des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties ou des facteurs locaux de commercialité, à l'appui d'une demande de déplafonnement du loyer, d'en rapporter la preuve, laquelle ne saurait incomber au preneur. Au cas d'espèce, Mme et M. [B] versent aux débats le rapport d'un expert mandaté par eux qui conclut : - sur les principaux avantages des locaux, qu'ils sont situés dans un quartier résidentiel et commerçant permettant d'accueillir une clientèle du midi et du soir, qu'est constatée une gentrification de la population du quartier pouvant induire une modification des facteurs locaux de commercialité - sans toutefois la caractériser -, que les lieux sont très bien desservis par les transports en commun, que l'immeuble est en bon état général et agrémenté d'une cour intérieure végétalisée, que les locaux de apparentement auraient fait l'objet de travaux ' sans que cet élément ne soit établi ' que les locaux bénéficient d'un beau linéaire sur rue, d'un aménagement et d'équipements adaptés à l'activité et de très bon niveau suite aux travaux réalisés par l'occupant ; - sur les principaux inconvénients que la rue ne bénéficie que d'une commercialité secondaire mais qui bénéficie d'un effet report par rapport à la [Adresse 9] et que l'immeuble présente une architecture sans attrait. Cependant, si le quartier est considéré par l'expert comme adapté au commerce exercé en ce qu'il est fréquenté par des « actifs, des jeunes et des noctambules » et qu'y est relevée une « gentifrication » de la population, M. et Mme [B] ne caractérisent néanmoins pas l'intérêt que représentent, pour le commerce considéré, ces constats généraux et reconnaissent, dans leurs dernières conclusions, que la [Adresse 10] n'a connu aucune modification notable des facteurs locaux de commercialité. Au demeurant, les améliorations constatées par l'expert dans les parties visibles du commerce résultent manifestement d'un choix de gestion du preneur à bail. Il s'infère de ces éléments que c'est par motifs précis et détaillés, dont la pertinence n'est pas remise en cause d'appel, auxquels la cour renvoie et qu'elle adopte, que le premier juge a débouté les appelants de leur demande de déplafonnement du loyer. Sur la valeur du loyer du bail renouvelé Il résulte des dispositions de l'article L. 145-34 susvisé que le montant du loyer à renouveler résulte de la variation intervenue, depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux appliquée au loyer convenu à la prise d'effet du bail à renouveler et non sur le montant du dernier loyer indexé conformément aux dispositions du bail. Il n'est pas contesté que le bail a été renouvelé en 2012 et que, conformément à l'application des règles du plafonnement, c'est donc à bon droit que le premier juge a fixé le montant du loyer renouvelé à la somme de : [ (30.219,26 x 115,421) / 104,442 ] = 33.396,28 euros. Le jugement sera donc confirmé de ce chef. Sur les demandes accessoires : Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens. Succombant en leurs prétentions, Mme et M. [B] seront condamnés à payer à la société Carn First la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge des dépens d'appel. 1 Indice 2ème trimestre 2020 2 Indice 2ème trimestre 2011 PAR CES MOTIFS  LA COUR, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ; Dit le présent arrêt opposable à [Y] [B] et [Z] [B], intervenants volontaires à la présente instance en leur qualité de nu-propriétaire des locaux commerciaux sis [Adresse 10] à [Localité 6] ; Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 10 janvier 2022 en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Condamne M. [P] [B] et Mme [R] [V] épouse [B] à payer à la société Carn First la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne M. [P] [B] et Mme [R] [V] épouse [B] à supporter la charge des dépens d'appel. La greffière, La présidente,