Cour d'appel, 12 septembre 2024. 22/06429

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 12 SEPTEMBRE 2024 (n° , 16 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/06429 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFRTD Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Février 2022 -Juge des contentieux de la protection de paris - RG n° 11-21-0029 APPELANTS à titre principal Intimés à titre incident Monsieur [E] [G] [H] [A] né le 3 août 1939 à [Localité 11] (78) [Adresse 4] [Localité 8] CALIFORNIE USA Monsieur [E] [G] [H] [A] représenté par son Administrateur de biens, la SAS IMMO DE FRANCE [Localité 10] ILE DE FRANCE immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 529 196 412, [Adresse 5] [Localité 7] Représentés par Me Virginie DOMAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : C2440 Assistés par Me Magali DELATTRE de la SELARL DELATTRE & HOANG, avocat au barreau de PARIS, toque : G234 INTIME à tire principal Appelant à titre incident Monsieur [K] [S] [M] [J] [I] né le 6 juin 1959 à [Localité 9] (44) [Adresse 3] [Localité 6] Représenté par Me Véronique GIRARD, avocat au barreau de PARIS, toque : E0264 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre Mme Muriel PAGE, Conseillère Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présent lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 10 janvier 2005, M. [E] [G] [H] [A] a donné à bail à M. [K] [I], pour une durée de trois ans renouvelables, un studio situé au rez-de-chaussée/fond de cour gauche d'un immeuble situé [Adresse 1], à [Localité 6], moyennant un loyer de 528 euros, outre une provision sur charges de 51 euros. Courant 2020 et 2021 le loyer hors charges s'élevait à environ 655 euros par mois. Par acte d'huissier du 11 février 2021, M. [E] [G] [H] [A] a fait assigner M. [K] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de résiliation judiciaire du bail, expulsion, condamnation à lui payer la somme de 3.349,66 euros,au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 9 février 2021, une indemnité d'occupation, la somme de 334,96 euros au titre de la clause pénale, à déposer la clôture grillagée qu'il a installée dans la cour de l'immeuble et à remettre les lieux dans leur état d'origine. Par acte d'huissier de justice du 24 juin 2021, M. [K] [I] a fait citer M. [E] [G] [H] [A] en référé aux fins de voir ordonner à la société Immo de France 'en sa qualité de représentante de M. [E] [G] [H] [A]' de procéder à des travaux divers dans l'appartement, de le dispenser du paiement des loyers et des charges à compter de la date de l'assignation et jusqu'à réalisation des travaux, indemnisation d'un préjudice de jouissance et de frais de déménagement, et d'ordonner une expertise médicale . Il a précisé exercer la profession d'architecte et a fait état d'une importante humidité ; qu'un jugement du 15 février 2016 rendu par le tribunal d'instance du 9ème arrondissement a débouté M. [E] [G] [H] [A] de sa demande en résiliation du bail et a ordonné une expertise : qu'après dépôt du rapport de l'expert judiciaire, les parties sont parvenues à un accord homologué en référé le 11 décembre 2017 prévoyant que les travaux de remise en état seraient accomplis sous la maîtrise d'oeuvre de M. [K] [I], avec prise en charge financière des travaux et des frais par le bailleur. Il a ajouté notamment que dans la nuit du 16 mai 2019, un incendie est survenu dans l'appartement du premier étage, au dessus du studio qu'il occupe, causant la mort du locataire ; que les importantes quantités d'eau déversées par les pompiers ont entraîné de nouveaux désordres et que malgré les demandes, ni le bailleur ni son mandataire n'ont entrepris les travaux de remise en état de son logement. Par ordonnance de référé en date du 25 octobre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a dit n'y avoir lieu à référé en la cause et renvoyé les parties devant le juge des contentieux de la protection au fond. La jonction des deux instances a été ordonnée. M. [E] [G] [H] [A] a maintenu ses demandes, sauf à actualiser la dette locative à hauteur de 4.843,99 euros, au 2 novembre 2021, la demande au titre de la clause pénale à hauteur de la somme de 484,39 euros et a conclu au rejet des demandes adverses. M. [K] [I] a réitéré ses demandes et a sollicité la condamnation de la partie adverse à lui payer la somme de 21.564 euros en réparation de son préjudice de jouissance et 5.000 euros en réparation de son préjudice moral. Par jugement contradictoire entrepris du 17 février 2022 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué : DEBOUTE M. [E] [G] [H] [A] de sa demande de résiliation judiciaire du bail conclu le 10 janvier 2005 le liant à M. [K] [I] et portant sur le local à usage d'habitation situé dans un immeuble sis [Adresse 3] - rez-de -chaussée - fond de cour gauche à [Localité 6], et par voie de conséquence de ses demandes subséquentes d'expulsion, prononcé d'une indemnité d'occupation et relative aux meubles ; CONDAMNE M. [K] [I] au paiement à M. [E] [G] [H] [A] au titre des loyers et charges impayés au 2 novembre 2021, de la somme de 4.843,99 euros, terme du mois de novembre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision; DEBOUTE M. [E] [G] [H] [A] de sa demande au titre de la clause pénale ; CONDAMNE M. [K] [I] à garantir M. [E] [G] [H] [A] des condamnations prononcées à son encontre par l'ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris du 16 septembre 2021 ; DEBOUTE M. [K] [I] de sa demande tendant à voir enjoindre à M. [E] [G] [H] [A] de produire le courrier adressé par les services techniques de l'habitat de la mairie de [Localité 10] ; ENJOINT à M. [E] [G] [H] [A] de faire réaliser dans le logement loué les travaux suivants : ' l'installation d'une VMC permettant d'assurer la ventilation du logement ; ' le contrôle de l'étanchéité des murs et sols des pièces humides ; ' le retrait et le remplacement du carrelage des murs de la douche ; ' la réalisation d'un audit quant à l'état de l'électricité après l'incendie du 16 mai 2019 et les inondations du 20 juillet 2020 ; DIT que faute pour M. [E] [G] [H] [A] d'avoir fait réaliser ces travaux dans un délai de trois mois suivant la signification du présent jugement, il sera redevable, passé ce délai, d'une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 50 euros par jour de retard; DIT que l'astreinte provisoire court pendant un délai maximum de trois mois, à charge pour M. [K] [I], à défaut de respect de cette obligation par M. [E] [G] [H] [A], de solliciter de cette juridiction la liquidation de l'astreinte provisoire et le prononcé de l'astreinte définitive; DEBOUTE M. [K] [I] du surplus de ses demandes de travaux ; DEBOUTE M. [K] [I] de sa demande de suspension de loyer et de provision à valoir sur ses frais de relogement pendant les travaux; DEBOUTE M. [K] [I] de sa demande d'expertise médicale ; CONDAMNE M. [E] [G] [H] [A] à payer à M. [K] [I] la somme de 14.702,53 euros, en réparation de son préjudice de jouissance pour la période de juin 2019 à novembre 2021 inclus ; DIT que jusqu'à complète réalisation des travaux prévus dans le dispositif, réalisation constatée par procès-verbal d'huissier, le loyer hors charges dû par M. [K] [I] sera réduit de 75% ; DEBOUTE M. [K] [I] de sa demande au titre de son préjudice moral ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire par provision ; CONDAMNE M. [E] [G] [H] [A] au paiement à M. [K] [I] de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M. [E] [G] [H] [A] aux dépens de l'instance ; REJETTE toute demande plus ample ou contraire. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 2 décembre 2021 par M. [E] [G] [H] [A] ; Vu les dernières conclusions remises au greffe le 25 décembre 2022 par lesquelles M. [E] [G] [H] [A] demande à la cour de : Débouter Monsieur [K] [I] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; Déclarer Monsieur [E] [G] [H] [A] recevable et bien fondé en son appel ; Infirmer le jugement rendu le 17 février 2022 en ce qu'il a : ' Jugé que les manquements de Monsieur [K] [I] à ses obligations contractuelles n'étaient pas suffisamment graves pour justifier la résiliation judiciaire du bail. ' Débouté Monsieur [E] [G] [H] [A] de sa demande de résiliation judiciaire du bail conclu le 10/01/2005 le liant à Monsieur [K] [I] portant sur un local à usage d'habitation sis [Adresse 3], rez-de-chaussée fond de cour gauche à [Localité 6] et par voie de conséquence de ses demandes subséquentes d'expulsion, prononcé d'une indemnité d'occupation et condamnation à ce titre et de ses demandes relatives aux meubles. ' Débouté Monsieur [E] [G] [H] [A] de sa demande au titre de la clause pénale, ' Enjoint à Monsieur [E] [G] [H] [A] de faire réaliser dans le logement loué les travaux suivants : o Installation d'une VMC permettant d'assurer la ventilation du logement o Contrôle de l'étanchéité des murs et sols des pièces humides o Retrait et remplacement du carrelage des murs de la douche o Réalisation d 'un audit quant à l'état de l'électricité après incendie du 16.05.2019 et les inondations du 20.07.2020. ' Dit que faute pour Monsieur [E] [G] [H] [A] d'avoir fait réaliser ces travaux dans un délai de 3 mois suivant signification du présent jugement, il sera redevable, passé ce délai, d'une astreinte dont le montant provisoire est fixé à 50 € par jour de retard ' Dit que l'astreinte provisoire court pendant un délai maximum de trois mois à charge pour Monsieur [I] à défaut de respect de cette obligation par Monsieur [E] [G] [H] [A] de solliciter de cette juridiction la liquidation de l'astreinte provisoire et le prononcé de l'astreinte définitive. ' Condamné Monsieur [E] [G] [H] [A] à payer à Monsieur [K] [I] la somme de 14.702,53 € en réparation de son préjudice de jouissance pour la période de juin 2019 à novembre 2021 inclus ' Dit que jusqu'à complète réalisation des travaux, constatée selon PV de constat d'huissier réalisé par la partie la plus diligente et ce en réparation du préjudice de jouissance subi, le loyer hors charges du par Monsieur [I] sera réduit de 75 %. ' Condamné Monsieur [E] [G] [H] [A] au paiement de la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du CPC au profit de M. [I] ainsi qu'aux dépens ' Rejette toutes autres demandes, plus amples ou contraire. Statuant à nouveau, 1. Constater les différents manquements de Monsieur [K] [I] à ses obligations contractuelles et légales, et ordonner la résiliation judiciaire du bail, 2. Ordonner l'expulsion de Monsieur [K] [I] et de tous occupants de son chef des locaux appartenant à Monsieur [E] [G] [H] [A] et se trouvant au [Adresse 3], en la forme accoutumée, avec l'assistance du Commissaire de Police et de la Force Publique, si besoin est, et ce, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir. 3. Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués, dans tel garde-meubles qu'il plaira au Tribunal de désigner et aux frais, risques et périls de Monsieur [K] [I]. 4. Fixer, conformément aux dispositions contractuelles, au montant du loyer et des charges l'indemnité mensuelle d'occupation que Monsieur [K] [I] sera tenu de payer à Monsieur [E] [G] [H] [A], jusqu'à la libération effective des locaux et le condamner, en tant que de besoin, au paiement de ladite indemnité. 5. Condamner Monsieur [K] [I] à payer à Monsieur [E] [G] [H] [A] la somme de 484,39 € au titre de la clause pénale. 6. Déclarer Monsieur [K] [I] irrecevable et le débouter de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions. Confirmer la décision critiquée de ses autres chefs ; En tout état de cause 7. Condamner Monsieur [K] [I] à payer à Monsieur [E] [G] [H] [A] la somme de 5.000 €, en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris notamment les frais de la sommation du 30 décembre 2020. Vu les dernières conclusions remises au greffe le 27 septembre 2022 au terme desquelles M. [K] [I] forme appel incident et demande à la cour de : DÉBOUTER la société IMMO DE FRANCE agissant en sa qualité de représentante de Monsieur [E] [G] [H] [A] de l'ensemble de ses demandes, CONFIRMER le jugement déféré en ce qu'il a : DÉBOUTÉ M. [E] [G] [H] [A] de sa demande de résiliation judiciaire du bail conclu le 10 janvier 2005 le liant à M. [K] [I] et portant sur le local à usage d'habitation situé dans un immeuble sis [Adresse 3] - rez-de-chaussée - fond de cour gauche à [Localité 6], et par voie de conséquence de ses demandes subséquentes d'expulsion, prononcé d'une indemnité d'occupation et relative aux meubles ; CONDAMNÉ M. [K] [I] au paiement à M. [E] [G] [H] [A] au titre des loyers et charges impayés au 2 novembre 2021, de la somme de 4.843.99 euros, terme du mois de novembre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision; DEBOUTÉ M. [E] [G] [H] [A] de sa demande au titre de la clause pénale ; CONDAMNÉ M. [K] [I] à garantir M. [E] [G] [H] [A] des condamnations prononcées à son encontre par l'ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection (lire le président du tribunal judiciaire) de Paris du 16 septembre 2021 ; DEBOUTÉ M. [K] [I] de sa demande tendant à voir enjoindre à M. [E] [G] [H] [A] de produire le courrier adressé par les services techniques de l'habitat de la mairie de [Localité 10] ; ENJOINT à M. [E] [G] [H] [A] de faire réaliser dans le logement loué les travaux suivants : l'installation d'une VMC permettant d'assurer la ventilation du logement ; le contrôle de l'étanchéité des murs et sols des pièces humides ; le retrait et le remplacement du carrelage des murs de la douche ; la réalisation d'un audit quant à l'état de l'électricité après l'incendie du 16 mai 2019 et les inondations du 20 juillet 2020 ; DIT que faute pour M. [E] [G] [H] [A] d'avoir fait réaliser ces travaux dans un délai de trois mois suivant la signification du présent jugement, il sera redevable, passé ce délai, d'une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 50 euros par jour de retard ; DIT que l'astreinte provisoire court pendant un délai maximum de trois mois, à charge pour M. [K] [I], à défaut de respect de cette obligation par M. [E] [G] [H] [A], de solliciter de cette juridiction la liquidation de l'astreinte provisoire et le prononcé de l'astreinte définitive ; DEBOUTÉ M. [K] [I] du surplus de ses demandes de travaux ; DEBOUTÉ M. [K] [I] de sa demande de suspension de loyer et de provision à valoir sur ses frais de relogement pendant les travaux ; CONDAMNÉ M. [E] [G] [H] [A] à payer à M. [K] [I] la somme de 14.702,53 euros en réparation de son préjudice de jouissance pour la période de juin 2019 à novembre 2021 inclus ; DIT que jusqu'à la complète réalisation des travaux prévus au présent dispositif, réalisation constatée par procès-verbal d'huissier effectué à l'initiative de la partie la plus diligente, et ce en réparation du préjudice de jouissance subi, le loyer hors charges dû par M. [K] [I] à M. [E] [G] [H] [A] sera réduit de 75%; RAPPELÉ que le présent jugement est exécutoire par provision ; CONDAMNÉ M. [E] [G] [H] [A] aux dépens de l'instance ; LIQUIDER l'astreinte provisoire à la somme de 4.500 € ; CONDAMNER Monsieur [E] [G] [H] [A] à payer à Monsieur [K] [I] la somme de 4.500 € ; Pour l'exécution de la décision, PRONONCER une nouvelle astreinte de 100 € par jour de retard pendant trois mois, passé un délai de 8 jours à compter de la signification de l'arrêt à venir ; DIRE n'y avoir lieu à se réserver la liquidation de l'astreinte ; INFIRMER le jugement déféré en ce qu'il a : DEBOUTÉ M. [K] [I] de sa demande au titre de son préjudice moral ; DEBOUTÉ M. [K] [I] de sa demande d'expertise médicale ; CONDAMNÉ M. [E] [G] [H] [A] au paiement à M. [K] [I] de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Et, statuant à nouveau de ces chefs : CONDAMNER la société IMMO DE FRANCE agissant en sa qualité de représentante de Monsieur [E] [G] [H] [A], demeurant [Adresse 4] à [Localité 8] (États-Unis d'Amérique), à payer à Monsieur [K] [I] la somme de 5.000 € en réparation de son préjudice moral ; ORDONNER une expertise médicale ; DÉSIGNER un médecin expert avec mission de : -prendre connaissance des pièces ; -examiner Monsieur [K] [I] ; -entendre tous sachants, et notamment son médecin traitant, Monsieur le Docteur -[C] [Y], [Adresse 2] -visiter si nécessaire le logement loué à Monsieur [K] [I], [Adresse 3] [Adresse 3] ; -dire si l'état de santé de Monsieur [K] [I], notamment Pseudomonas aeruginosa, trouve son origine dans l'état du logement loué à Monsieur [K] [I], [Adresse 3] ou s'il a été aggravé par celui-ci ; -dans l'affirmative, décrire cette ou ces pathologies avec précision, retracer les dates de leurs apparitions et leurs chronologies ; -donner tout élément d'information sur leur évolution prévisible et en préciser les conséquences; -donner toutes précisions utiles, en particulier sur les postes de préjudice indemnisables ; -dire que l'expert ainsi désigné déposera son rapport dans un délai de trois mois ; CONDAMNER la société IMMO DE FRANCE agissant en sa qualité de représentante de Monsieur [E] [G] [H] [A], demeurant [Adresse 4] à [Localité 8] (États-Unis d'Amérique), à payer à Monsieur [K] [I] la somme de 6.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles par lui exposés pour assurer sa défense devant le premier juge ; Y ajoutant, CONDAMNER la société IMMO DE FRANCE agissant en sa qualité de représentante de Monsieur [E] [G] [H] [A], demeurant [Adresse 4] à BERKELEY (États-Unis d'Amérique), à payer à Monsieur [K] [I] la somme de 6.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles par lui exposés pour assurer sa défense devant la Cour d'appel de PARIS ; CONDAMNER la société IMMO DE FRANCE agissant en sa qualité de représentante de Monsieur [E] [G] [H] [A] aux dépens. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la résiliation judiciaire du bail M. [G] [H] [A] demande l'infirmation du jugement en ce qu'il a écarté la résiliation judiciaire du bail et réitère sa demande devant la cour d'appel. Il fait à nouveau valoir d'une part des impayés ou les paiements irréguliers de loyers répétés de ce dernier, d'autre part l'appropriation illégale par le locataire d'une partie de la cour commune de l'immeuble, sans aucune autorisation, qui a engagé la responsabilité du bailleur envers le syndicat des copropriétaires, et a impliqué une procédure judiciaire. M. [I] demande la confirmation du jugement en ce qu'il a rejeté la demande de résiliation judiciaire du bail après avoir constaté que les fautes reprochées ne constituaient pas une violation suffisamment grave de ses obligations contractuelles, compte tenu de son état de santé et du fait qu'il a été victime à son domicile d'une tentative d'extorsion de fonds par un trafiquant de cocaïne, étant précisé que le grillage a été retiré avant l'audience devant le juge des référés et que le syndicat des copropriétaires s'est désisté de sa demande principale. S'agissant du défaut de paiement des loyers, il ajoute que l'arriéré locatif n'est pas une violation suffisamment grave de ses obligations en considération de sa modicité et des manquements du propriétaire à son obligation de délivrance. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Le juge peut donc prononcer la résiliation d'un bail dès lors qu'il est établi qu'un locataire a gravement manqué à ses obligations contractuelles. Aux termes des articles 1728, 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus. Cette obligation est essentielle et le locataire ne peut « justifier » des défauts de paiement par les manquements du bailleur à ses propres obligations, au premier rang desquelles l'obligation de délivrance d'un logement décent, et ne peut se prévaloir d'une exception d'inexécution que lorsque le logement est affecté de désordres si importants qu'il y a impossibilité d'utiliser les lieux conformément à leur destination, ce qui n'est pas le cas si le logement présente seulement des points d'indécence. L'obligation de jouissance paisible du lieu par le locataire est prévue par les articles 1728 du code civil et 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 ; le locataire ne doit pas causer de troubles ou nuisances aux autres locataires de l'immeuble ou au voisinage immédiat, et il ne doit pas altérer par des dégradations ou des pertes le bien loué, ni le transformer. De manière générale, le preneur est tenu d'user de la chose louée raisonnablement; il doit s'abstenir de tout comportement pouvant nuire au logement donné à bail et à la tranquillité des lieux dans lesquels s'exécute le contrat de bail. Les manquements établis devant être suffisamment graves pour justifier la résiliation, il convient, le cas échéant, de tenir compte de toutes les circonstances de la cause intervenues jusqu'au jour de la décision. (3e Civ., 22 mars 1983, pourvoi n° 81-13.508, Bull n°84). En l'espèce, le contrat de bail comporte une clause II. 3. 19 rappelant que le locataire doit se conformer au règlement de copropriété et au règlement intérieur de l'immeuble. Il est constant que M. [I] a installé une grille dans la cour commune de l'immeuble, devant son logement, sans autorisation, ce qui a été constaté par procès-verbal d'huissier de justice du 6 octobre 2020 ; selon ce constat, étayé de photographies, il s'agit d'une clôture, se composant de piquets métalliques vissés dans le sol sur les pavés de la cour et sur lesquels le grillage a été installé, en partie fixé et vissé à deux reprises sur le mur de façade de l'immeuble; il comprend un portillon avec poignée et serrure ; cette clôture fait 3 m de large sur 2 m de profondeur, l'espace délimité privatisant ainsi une partie de la cour sur une emprise d'environ 5 m². La présence de cette clôture était encore confirmée par procès-verbal de constat du 25 janvier 2021. Le syndic de l'immeuble a interpellé M. [G] [H] [A] sur ces faits à plusieurs reprises (courrier recommandé du 26 novembre 2020, courriel en décembre 2020) ; pour sa part M. [G] [H] [A] a fait délivrer au locataire une sommation de remettre en état les parties communes le 30 décembre 2020, ainsi qu'un courrier du 11 janvier 2021, lui rappelant ses obligations et le fait que son attitude avait pour corollaire de le mettre en difficulté vis-à-vis la copropriété. Par courriel du 13 janvier 2021, M. [I] a fait savoir au gestionnaire de location qu'il opposait au retrait de cette clôture, s'estimant dans son bon droit sans exposer le voisinage à aucun risque. L'intéressé ayant refusé de retirer ses installations, le syndicat des copropriétaires a engagé, le 22 février 2021, une procédure de référé à l'encontre de M. [G] [H] [A] et de M. [I], aux fins de condamnation du propriétaire à la suppression de la clôture et à la réparation des dégradations causées, sous astreinte. Il est constant que l'installation a finalement été retirée de sorte que, par ordonnance du 16 septembre 2021, le juge des référé a constaté que le syndicat des copropriétaires s'était désisté de sa demande et a condamné in solidum les défendeurs à lui payer la somme de 3.120,91 euros au titre de l'article 700 ainsi que les dépens. M. [I] soutient avoir agi ainsi en raison d'une agression à son domicile et de sa crainte de vente de produits stupéfiants dans l'entrée de l'immeuble. Devant la cour d'appel, comme devant le premier juge, il ne produit aucune pièce à l'appui de ses allégations. Les troubles psychiques dont il fait état n'ôtent pas à son comportement, qui s'est maintenu pendant plusieurs mois, son caractère fautif et sa gravité, étant souligné que M. [G] [H] [A] s'est trouvé dans une situation préoccupante vis à vis de la copropriété. De plus, il résulte des éléments du dossier, que M. [I] a payé irrégulièrement ses loyers à partir de l'année 2020, aucun règlement n'étant intervenu pendant six mois et ce jusqu'à délivrance d'un commandement de payer, le 20 mai 2020, portant sur la somme de 4.074,01 euros en principal, dont les causes ont été payées ; des impayés se sont ensuite à nouveau accumulés. Ainsi il convient de constater que le premier juge a condamné M. [I] à payer à M. [G] [H] [A] la somme de 4.843,99 euros, terme du mois de novembre 2021 inclus au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 2 novembre 2021 ; le premier juge a observé que ce décompte ne faisait l'objet d'aucune contestation de la part de M. [I], qui ne se référait alors dans ses conclusions qu'à des sommes réclamées au 19 mai 2021, d'un montant de 430,80 euros. M. [G] [H] [A] ne demande pas l'infirmation du jugement sur ce point ; cette somme n'est pas davantage contestée devant la cour d'appel par M. [I] qui ne forme pas appel incident de ce chef de dispositif et qui, dans ses conclusions devant la cour, ne conteste ni cet impayé ni les motifs du jugement; il se borne, comme en première instance, à se référer à un arriéré locatif de 430,80 euros arrêté au 19 mai 2021 qu'il estime trop infime pour justifier la résiliation du bail ; ces considérations sont toujours inopérantes au regard de la dette locative constatée en novembre 2021. Par ailleurs, les désordres constatés dans l'immeuble et l'appartement ne l'ont pas rendu impropres à l'habitation ni inhabitable et ne sont pas de nature à retirer à la faute constatée son caractère de gravité. Au vu de l'ensemble de ces éléments, il convient de retenir que le comportement de M. [I] et ses impayés de loyers et retards de paiement réitérés, par leur durée, leur importance et leur répétition constituent un grave manquement du locataire à ses obligations de paiement des loyers et charges et de jouissance paisible du logement, justifiant la résiliation judiciaire du bail, que la cour, infirmant le jugement entrepris de ce chef, prononcera. Sur les conséquences de la résiliation judiciaire du bail Subséquemment, il sera fait droit aux demandes d'expulsion à défaut de départ volontaire des lieux, étant observé qu'une astreinte n'est pas justifiée par les circonstance de l'espèce. S'agissant de la demande de M. [G] [H] [A] en paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux, il convient de rappeler que l'indemnité due par l'occupant sans droit ni titre d'un local trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l'article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux. Ayant pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut en particulier compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire ; elle répond au principe fondamental de la réparation intégrale des préjudices, visant à rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit, sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit. En l'espèce, il est conforme au caractère indemnitaire et compensatoire de l'indemnité d'occupation d'en fixer le montant à la somme correspondant au loyer et aux charges qui auraient été dûs si le bail s'était poursuivi. M. [I] sera donc condamné au paiement de cette indemnité dans les conditions énoncées au dispositif. Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a rejeté les demandes d'expulsion et de paiement d'une indemnité d'occupation. Par suite de la résiliation du bail, le jugement sera également infirmé en ce qu'il a enjoint à M. [G] [H] [A] de faire réaliser dans le logement divers travaux, et ce sous astreinte et en ce qu'il a dit que jusqu'à complète réalisation des travaux, et en réparation du préjudice de jouissance subi, le loyer hors charges dues par M. [I] serait réduit de 75 %. Il sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [I] du surplus de ses demandes de travaux et de sa demande de suspension de loyers et de provision à valoir sur ses frais de relogement pendant ces travaux. La cour d'appel, y ajoutant, rejettera, en conséquence, les demandes de M. [I] tendant à la liquidation de l'astreinte et au prononcé d'une nouvelle astreinte. Sur la clause pénale M. [G] [H] [A] demande l'infirmation du jugement qui a rejeté sa demande au titre de la clause pénale et renouvelle sa demande en condamnation de M. [K] [I] à lui payer la somme de 484,39 euros à ce titre. Il se réfère au contrat de bail qui stipule qu''A défaut de paiement à son échéance exacte d'un terme de loyer et de ses accessoires, les sommes dues seront majorées de plein droit de DIX POUR CENT à titre de clause pénale, cette majoration ne constituant en aucun cas une amende, mais la réparation du préjudice subi par le BAILLEUR, sans que cette stipulation puisse lui faire perdre le droit de demander l'application de la clause résolutoire ci-dessus'. L'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 24 mars 2014, dite loi ALUR, prévoit qu'est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble. L'article 82 de la loi du 6 août 2015 prévoit qu'à compter de la date d'effet de leur renouvellement ou de leur reconduction tacite, les contrats d'habitation soumis à la loi de 1989 sont régis par l'ensemble des dispositions de cette même loi en vigueur au jour du renouvellement ou de la reconduction (à l'exception de ses articles 3, 17 et 17-2, qui ne s'appliquent qu'aux nouveaux baux et aux baux faisant l'objet d'un renouvellement). Il s'ensuit que les dispositions de l'article 4, dans leur rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, sont applicables à compter de la première date d'effet du renouvellement ou de la reconduction tacite intervenant après le 7 août 2015, date d'entrée en vigueur de la loi du 6 août 2015. Par suite de la tacite reconduction du bail intervenue postérieurement au 7 août 2015 la clause litigieuse doit être réputée non écrite, comme le fait valoir à bon droit l'intimé. Il n'y a donc pas lieu de l'appliquer, et la demande de M. [G] [H] [A] en condamnation de ce chef sera rejetée. Le jugement sera confirmé en chef de dispositif. Sur la réparation du préjudice de jouissance de M. [I] M. [G] [H] [A] demande l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a condamné à payer à M. [I] la somme de 14.702,53 euros, en réparation de son préjudice de jouissance pour la période de juin 2019 à novembre 2021 inclus. M. [I] demande la confirmation du jugement . L'article 1719 du code civil pose le principe que les obligations de délivrance d'un logement décent, d'entretien de ce logement et de garantie de la jouissance paisible du preneur pèsent sur le bailleur de locaux à usage d'habitation principale, par la nature même du contrat, sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière. Selon l'article 1720, le bailleur est tenu de délivrer les choses en bon état de réparation de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autres que locatives. L'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation, et qu'il est tenu : a)De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (...) b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués . Le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent prévoit notamment que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, à la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation, à l'évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale. L'obligation de délivrance d'un logement décent et d'assurer la jouissance paisible du bien loué ont un caractère d'ordre public, seul un événement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de ces obligations pendant la durée du contrat de bail (3e Civ, 4 juin 2013, pourvoi n° 11-27.650; 3ème Civ., 23 novembre 2011 pourvoi n°10-25978). L'insalubrité est une notion distincte de l'indécence et résulte d'un arrêté préfectoral à l'issue d'une procédure administrative qui n'a pas eu lieu en l'espèce. En matière contractuelle, il appartient à celui qui se prévaut d'un manquement de son cocontractant à ses obligations d'en rapporter la preuve. Il appartient donc au locataire qui se prévaut d'un manquement du bailleur à son obligation d'entretien ou de jouissance paisible d'en rapporter la preuve. S'agissant de manquement à l'obligation de délivrance, iI appartient au bailleur de prouver qu'il s'est libéré de son obligation (Civ 3ème, 30 octobre 1972, Bull no563 et Civ 3ème, 25 juin 2008, pourvoi no07-14.341, publié). En l'espèce, pour mémoire, dans le cadre d'un litige antérieur,il a été convenu que le locataire ferait réaliser par lui-même divers travaux (démolition du plancher, réalisation d'un nouveau dallage sur terre-plein...) selon les préconisations et dans la limite de l'estimation faite par expertise, à hauteur de 27.691,40 euros ; un protocole transactionnel a ensuite été signé entre les parties le 29 janvier 2018, par lequel le locataire renonçait à saisir les services techniques de la Ville de [Localité 10] de la situation de son logement, à solliciter une expertise médicale ou une indemnisation au titre des préjudices subis de 2014 à début 2018, renonçait également à toute indemnisation au titre des troubles de jouissance pour cette période; il s'engageait à faire réaliser un certain nombre de travaux; le bailleur prenait à sa charge des travaux pour 27.691 euros, outre des frais de déménagement et de garde-meubles, des frais de relogement pour une durée de 12 semaines, et renonçait à percevoir le loyer pendant quatre mois de janvier à avril 2018. Il est constant que les travaux ont été effectués. M. [I] estime que le logement a alors été remis à neuf ; aucun critère d'indécence du logement ne résulte des pièces produites à l'issue de cette période. Il est par ailleurs constant que dans la nuit du 16 mai 2019, un incendie est survenu dans l'appartement du premier étage situé au-dessus du studio loué, que l'intervention des pompiers qui ont déversé d'importantes quantités d'eau au premier étage, a entraîné des désordres dans le logement de M. [I]. Il résulte d'un courriel de la compagnie d'assurances de M. [G] [H] [A] , que celle-ci ne verserait aucune somme dans la mesure où la MAAF, assureur du locataire, a versé à ce dernier la somme totale de 1.771,20 euros pour les dommages aux embellissements et pour la purification d'air à la suite de l'incendie. Ce courriel indique aussi que la MAAF a versé à M. [I] la somme de 1.010 euros à la suite d'un dégât des eaux de juillet 2020 (dans le contexte de la réfection de l'appartement du dessus); selon un courriel du centre d'expertise de [Localité 10] Île-de-France du 28 septembre 2021, ces sommes ont été encaissées par l'intéressé respectivement le 12 novembre 2019 et le 22 octobre 2020 . Il résulte des procès-verbaux de constat d'huissier de justice réalisés les 22 janvier et 28 mai 2021 à la demande de M. [I] que le logement présente des traces d'infiltration et de moisissures, fissures, décollement de plinthes, gonflement de carrelage ; la cause de ces désordres n'est cependant pas établie de façon contradictoire et techniquement objective. Le rapport du service technique de l'habitat de la Ville de [Localité 10] du 15 novembre 2021 indique notamment que l'appartement comporte une importante humidité de condensation résultant d'une aération permanente insuffisante ; il est constaté que la VMC ne fonctionne pas ; des traces d'infiltrations d'eau provoquent la dégradation des murs dans le salon, la cuisine et la chambre, plusieurs carreaux sont décollés dans la douche ; l'installation électrique est insuffisamment protégée et n'est pas mise en sécurité. Ces documents ne permettent pas d'établir de façon contradictoire et objective que les infiltrations soient alors toujours en cours ni quelle est la cause des insuffisances de l'installation électrique au regard de l'obligation d'entretien et de menues réparations du locataire, ainsi que des travaux importants effectués quelques années plus tôt. Le premier juge a ainsi retenu avec pertinence qu'il résulte des pièces produites que des travaux d'électricité ont été réalisés dans le cadre du protocole d'accord entre les parties de 2018 et qu'il n'est pas établi que les désordres constatés par l'inspecteur de salubrité soient la conséquence des événements de mai 2019 et de juillet 2020. M. [G] [H] [A] produit par ailleurs un rapport établi par le cabinet d'architecte Romanet le 23 mars 2022 sur le fonctionnement du système de ventilation mécanique, d'où il résulte qu'il ne fonctionne plus, que le locataire a procédé lui-même à la mise en place d'une gaine souple provisoire et à la neutralisation de la gaine d'extraction d'air ; il est constaté que la situation actuelle ne peut être que provisoire, que le locataire ne semble faire fonctionner la ventilation que par intermittence et qu'une investigation plus approfondie est nécessaire. Il en résulte donc que le dysfonctionnement observé, qui n'est pas entièrement expliqué est susceptible de découler pour partie des interventions du locataire lui-même. Par ailleurs, le plombier mandaté en juin 2022 par le bailleur indique, dans un courriel, que la gouttière et le caisson de ventilation sont en mauvais état, ce qui incombe au bailleur ; il écarte cependant l'hypothèse d'une fuite de la terrasse et confirme que le système de VMC en place ne fonctionne pas correctement, étant mal positionné dans un placard fermé ; la cour observe que ce défaut est structurel et n'apparait pas imputable au locataire. Enfin, contrairement à ce qui est soutenu par M. [I], aucune mise en demeure claire et précise d'effectuer des travaux relevant des obligations du propriétaire ne résulte des pièces produites et n'a été adressée à ce dernier avant les échanges officiels entre avocats, fin 2021. Au vu de l'ensemble de ces éléments, le studio loué a comporté des points d'indécence qui sont imputables pour partie seulement à un manquement du bailleur à son obligation de délivrance. Aucune inhabitabilité des lieux n'en résulte, mais ces circonstances ont causé au locataire un préjudice de jouissance qu'il convient de réparer. Comme l'a exactement retenu le premier juge, il résulte de pièces produites que les problèmes de santé du locataire, qui est actuellement en situation de handicap important, sont néanmoins anciens, en tout état de cause antérieurs à l'incendie du 16 mai 2019,qu'ils résultent de multiples facteurs et relèvent de multiples pathologies ; ils ne sont que partiellement aggravés par l'humidité qui a été constatée dans son logement. Les pièces produites devant la cour d'appel ne contredisent pas cette appréciation. Pour mémoire, l'article 146 du code de procédure civile dispose qu'une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver ; il pose un principe de subsidiarité en précisant qu'"en aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve". Le code de procédure civile, ne consacre, pour les parties, aucun droit à l'expertise. Au regard de ces éléments, s'il convient de tenir compte de la portée de l'humidité de son logement sur l'état de santé de M. [I], la désignation d'un expert n'apparait pas utile ou nécessaire et le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné M. [G] [H] [A] à payer à M. [I] une somme à titre d'indemnisation de son préjudice de jouissance ; toutefois cette indemnisation sera ramenée à de plus justes proportions, la cour d'appel retenant que la somme de 5.000 euros est de nature à réparer intégralement, sans perte ni profit, le préjudice de jouissance subi. Le jugement sera donc infirmé sur ce point et M. [G] [H] [A] sera donc condamné à payer à M. [I] la somme de 5.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance Sur la réparation du préjudice moral de M. [I] C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par M. [I], lequel ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a rejeté sa demande d'indemnisation d'un préjudice moral au motif que l'intéressé ne démontre pas l'existence d'un préjudice moral causé par M. [G] [H] [A] et qui serait distinct de celui qui est par ailleurs réparé au titre du préjudice de jouissance. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Les termes de la présente décision justifient d'infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l'article 700 de première instance. Il convient de condamner M. [I] aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais de la sommation de remettre en l'état les parties communes, du 30 décembre 2020, d'un montant de 82,47 euros. Par ailleurs, il est équitable de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu'en appel et de rejeter les demandes. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a : -Rejeté la demande de M. [G] [H] [A] en résiliation judiciaire du bail conclu entre les parties le 10 janvier 2005 et ses demandes subséquentes d'expulsion, prononcé d'une indemnité d'occupation et relative aux meubles; -Enjoint à M. [E] [G] [H] [A] de faire réaliser dans le logement loué les travaux suivants : ' l'installation d'une VMC permettant d'assurer la ventilation du logement ; ' le contrôle de l'étanchéité des murs et sols des pièces humides ; ' le retrait et le remplacement du carrelage des murs de la douche ; ' la réalisation d'un audit quant à l'état de l'électricité après l'incendie du 16 mai 2019 et les inondations du 20 juillet 2020 ; -assorti cette injonction d'une astreinte -condamné M. [E] [G] [H] [A] à payer à M. [K] [I] la somme de 14.702,53 euros, en réparation de son préjudice de jouissance pour la période de juin 2019 à novembre 2021 inclus ; -dit que jusqu'à complète réalisation des travaux précités le loyer hors charges dû par M. [K] [I] sera réduit de 75% ; Confirme, en ses autres dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, Et statuant à nouveau des chefs de dispositif infirmés, Prononce la résiliation judiciaire du bail conclu entre M. [E] [G] [H] [A] et M. [K] [I] le 10 janvier 2005, relatif au studio situé [Adresse 1], Constate que M. [K] [I] est occupant sans droit ni titre du logement susvisé ; Dit qu'à défaut pour M. [K] [I] d'avoir spontanément libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, M. [E] [G] [H] [A] sera autorisé à procéder à son expulsion et à celle de tous les occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est, et dans un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux; Rappelle que le sort des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; Condamne M. [K] [I] à payer à M. [E] [G] [H] [A] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges qui auraient été dûs si le bail s'était poursuivi, à compter du prononcé du présent arrêt et jusqu'à la date de libération effective des lieux par remise des clés, ou établissement d'un procès-verbal d'expulsion, Condamne M. [E] [G] [H] [A] à payer à M. [K] [I] la somme de 5.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance Condamne M. [K] [I] aux dépens de première instance; Rejette toutes demandes plus amples ou contraires, Et y ajoutant, Rejette les demandes de M. [K] [I] en liquidation de l'astreinte provisoire à la somme de 4.500 euros et en condamnation de M. [E] [G] [H] [A] à lui payer cette somme ; Rejette les demandes de M. [K] [I] tendant au prononcé d'une nouvelle astreinte ; Condamne M. [K] [I] aux dépens d'appel, en ce compris les frais de la sommation de remettre en l'état les parties communes, du 30 décembre 2020, d'un montant de 82,47 euros ; Rejette toutes autres demandes. La Greffière La Présidente