Cour d'appel, 05 décembre 2023. 21/01335

HP/SL COUR D'APPEL de CHAMBÉRY Chambre civile - Première section Arrêt du Mardi 05 Décembre 2023 N° RG 21/01335 - N° Portalis DBVY-V-B7F-GXS6 Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CHAMBERY en date du 20 Mai 2021 Appelants M. [J] [Z] né le 22 Septembre 1950 à [Localité 7], demeurant [Adresse 5] Mme [N] [V] née le 10 Novembre 1960 à [Localité 2], demeurant [Adresse 5] Représentés par l'AARPI ASSIER & SALAUN, avocats au barreau d'ALBERTVILLE Intimée Mme [G], [A], [I] [H] veuve [M] née le 03 Septembre 1945 à [Localité 2], demeurant [Adresse 5] Représentée par Me El hem SELINI, avocat au barreau de CHAMBERY -=-=-=-=-=-=-=-=- Date de l'ordonnance de clôture : 03 Juillet 2023 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 26 septembre 2023 Date de mise à disposition : 05 décembre 2023 -=-=-=-=-=-=-=-=- Composition de la cour : Audience publique des débats, tenue en rapporteur, sans opposition des avocats, par Mme Myriam REAIDY, Conseillère, qui a entendu les plaidoiries, avec l'assistance de Sylvie LAVAL, Greffier, Et lors du délibéré, par : - Mme Hélène PIRAT, Présidente, - Mme Myriam REAIDY, Conseillère, - Mme Inès REAL DEL SARTE, Magistrate honoraire, -=-=-=-=-=-=-=-=- Faits et procédure Mme [G] [H] a vendu une parcelle de terrain cadastrée Section [Cadastre 1], lieudit [Localité 4], d'une surface de 500 m2 sise à [Localité 6] à M. [J] [Z] et Mme [N] [V] suivant acte de vente du 27 décembre 2016 dressé par M. [T], notaire, pour un prix de vente de 1 200 euros. M. [Z] et Mme [V] ont mis en vente le terrain pour la somme de 65 000 euros par le biais de l'agence immobilière Megagence le 6 juillet 2018. Par acte d'huissier du 21 décembre 2018, Mme [H] a fait assigner M. [Z] et Mme [V] devant le tribunal judiciaire de Chambéry notamment aux fins d'annulation de la vente. Par jugement du 20 mai 2021, le tribunal judiciaire de Chambéry, avec le bénéfice de l'exécution provisoire, a : - Débouté Madame [G] [H] de sa demande d'annulation de l'acte de vente du 27 décembre 2016 pour insanité d'esprit au visa des articles 414-1 et 1129 du code civil ; - Prononcé l'annulation, au visa de l'article 1591 du code civil, de l'acte de vente entre Mme [H] d'une part, et M. [Z] et Mme [V] d'autre part, portant sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 1] Lieudit [Localité 4], d'une surface de 500 m² sis à [Localité 6] suivant acte notarié du 27 décembre 2016 dressé par M. [T] ; - Ordonné la publication de l'annulation de l'acte de vente aux registres de la publicité foncière ; - Constaté que Mme [H] est restée propriétaire du bien immobilier cadastrée Section [Cadastre 1] Lieudit [Localité 4], d'une surface de 500 m² sis à [Localité 6] ; - Ordonné la restitution par Mme [H] à M. [Z] et Mme [V] de la somme de 1 200 euros correspondant au prix de vente ; - Condamné Mme [H] à la restitution de cette somme en l'absence de paiement volontaire et spontané dans le délai d'un mois suivant le jour où le présent jugement sera devenu définitif ; - Condamné M. [Z] et Mme [V] à payer à Mme [H] la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral ; - Condamné M. [Z] et Mme [V] aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais d'exécution ; - Condamné M. [Z] et Mme [V] à payer à Madame [G] [H] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Au visa principalement des motifs suivants : L'insanité d'esprit de Mme [G] [H] au moment de la vente n'est pas démontrée ; La vente est nulle en raison de son prix dérisoire, dès lors que la parcelle cédée par Mme [H] était constructible dès l'approbation du Plan d'occupation des sols de la commune de [Localité 6] en 2001 ; Par déclaration au greffe du 25 juin 2021, M. [Z] et Mme [V] ont interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions. Prétentions et moyens des parties Par dernières écritures en date du 5 avril 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [Z] et Mme [V], sollicitent l'infirmation de la décision et demandent à la cour de : - Retenir : - l'absence d'insanité d'esprit, - l'absence de prix dérisoire lors de la vente du 27 décembre 2016, - l'absence de vice du consentement ; En conséquence, - Voir reformer le jugement entrepris : - sur l'annulation de la vente du 27 décembre 2016 sur le fondement de l'article 1591 du code civil, - sur les dommages-intérêts de 5 000 euros alloués au titre du préjudice moral de Mme [H] ; - Voir condamner Mme [H] au paiement de la somme de 2000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Au soutien de leurs prétentions, M. [Z] et Mme [V] font valoir notamment que : Mme [H] n'a pas pu rapporter la preuve qu'à la date du 27 décembre 2016, elle n'avait plus la capacité de discernement nécessaire lié à une insanité d'esprit  Mme [H] savait que la parcelle se trouvait en zone UA, potentiellement constructible, au moment de la signature de l'acte de vente et le prix de vente a été conclu d'un commun accord ; La valeur du terrain 65 000 euros s'entend après raccordement des eaux suite au certificat d'urbanisme délivré le 1e février 2019 ; Il n'existe aucune man'uvre ou mensonge de la part de M. [Z] et Mme [V] pour obtenir le consentement de Mme [H] sur la vente ; Par dernières écritures en date du 20 décembre 2021, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, Mme [H] sollicite de la cour de : - Débouter M. [Z] et Mme [V] de leur appel mal fondé ; - Accueillir l'appel incident de Mme [H] sur le jugement du 20 mai 2021 en ce qu'il : - déboute Mme [H] de sa demande d'annulation de l'acte de vente du 27 décembre 2016 pour insanité d'esprit au visa des articles 414-1 et 1129 du code civil, - déboute Mme [H] de sa demande d'annulation de l'acte de vente du 27 décembre 2016 pour insanité d'esprit au visa des articles 414-1 et 1129 du code civil, - condamne M. [Z] et Mme [V] à payer à Mme [H] la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral, - ne se prononce pas sur la rescision pour lésion, - ne se prononce pas sur la nullité de la vente pour erreur sur la qualité substantielle de la chose, - ne se prononce pas sur la nullité de la vente pour vice du consentement ; - Réformer le jugement du 20 mai 2021 comme suit : - Dire et juger que le contrat de vente conclu par Mme [H] avec M. [Z] et Mme [V] est nul pour insanité d'esprit, - Condamner M. [Z] et Mme [V] à payer la somme de 10 000 euros au titre des dommages-intérêts pour le vice du consentement subi par Mme [H], - Constater la lésion du prix de vente du terrain vendu par Mme [H] M. [Z] et Mme [V] au regard du prix de remise en vente du terrain par ces derniers, - Prononcer par conséquent la rescision pour lésion en vertu l'article 1681 du code civil, - Constater l'erreur de Mme [H] sur les qualités substantielles du terrain vendu, à savoir la constructibilité, - Prononcer par conséquent la nullité de la vente conclue par Mme [H] avec M. [Z] et Mme [V], - Constater le vice de consentement pour dol émanant de M. [Z] et Mme [V], - Prononcer par conséquent la nullité de la vente conclue par Mme [H] avec M. [Z] et Mme [V] ; En tout état de cause, - Condamner M. [Z] et Mme [V] à verser à Mme [H] la somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamner M. [Z] et Mme [V] aux entiers dépens de première instance et d'appel. Au soutien de ses prétentions, Mme [G] [H] fait valoir notamment que : Il ressort des certificats médicaux que Mme [H] n'a pas pu donner un consentement valable au moment de la conclusion de la vente en raison de son absence de discernement suffisant ; Le prix n'était en rien sérieux de par son caractère dérisoire au regard du terrain vendu ; M. [Z] et Mme [V] ne démontrent pas que Mme [H] connaissait la réelle valeur de son terrain ; L'extrême différence de prix de vente entre ces deux ventes conduit à constater la lésion subie par Mme [H] du fait du prix réel de son terrain sur le marché ; L'erreur sur le caractère constructible du terrain est une erreur sur les qualités substantielles de la chose ; Le silence intentionnel de M. [Z] et Mme [V] sur la constructibilité du terrain et sur le prix dérisoire de cette vente constitue une réticence dolosive viciant ainsi son consentement. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise. Une ordonnance en date du 3 juillet 2023 a clôturé l'instruction de la procédure. L'affaire a été plaidée à l'audience du 26 septembre 2023. MOTIFS ET DÉCISION I - Sur la nullité de la vente ' pour insanité d'esprit L'article 414-1 du code civil énonce 'Pour faire un acte valable, il faut être sain d'esprit. C'est à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l'existence d'un trouble mental au moment de l'acte' et l'article 1129 du même code précise 'conformément à l'article 414-1, il faut être sain d'esprit pour consentir valablement à un contrat'. C'est à l'issue d'une analyse pertinente, exhaustive, exempte d'insuffisance que le premier juge a retenu que Mme [G] [H] ne démontrait pas son insanité d'esprit au moment de la vente conclue avec M. [J] [Z] et Mme [N] [V] en date du 27 décembre 2016, dès lors que : - le certificat médical du docteur [D], médecin généraliste, en date du 3 juillet 2018, mentionnait l'existence de troubles cognitifs actuels, qui avaient évolués depuis plus d'un an et qui nécessitaient selon lui une mesure de proctection, mais, comme il convient de l'ajouter, sans donnés précises sur ces troubles ni la date de leur apparition, ni même sur leurs conséquences sur les capacités de discernement de Mme [G] [H] ; - le rapport du docteur [W], psychiatre, en date du 9 juillet 2018, relatait des problèmes de santé récurrents chez Mme [G] [H], alors âgée de 73 ans, qui influaient par la prise de médicaments sur son état cognitif tel que son état était un peu confus, mais en même temps, elle connaissait ses revenus et regardait les actualités ; - bien que le docteur [W] ait préconisé une mesure de curatelle renforcée, Mme [G] [H] ne bénéficiait pas d'une mesure de protection, ce qui est manifestement toujours le cas. Aucune nouvelle pièce n'étant produite devant la cour, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il n'a pas retenu l'insanité d'esprit de Mme [G] [H] au moment de la vente litigieuse. ' pour vil prix L'article 1591 énonce : 'Le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties' l'article 1169 du même code stipule aussi qu''Un contrat à titre onéreux est nul lorsque, au moment de sa formation, la contrepartie convenue au profit de celui qui s'engage est illusoire ou dérisoire'. Le vil prix est un prix excessivement bas, sans aucun rapport avec la valeur de la chose vendue et partant de la règle qu'il n'y a pas de vente sans prix, la Cour de cassation annule les ventes à vil prix, c'est-à-dire à prix dérisoire ou inexistant. L'exigence d'un prix sérieux concerne aussi bien la vente mobilière que la vente immobilière. En l'espèce, Mme [G] [H] a vendu en décembre 2016, à [Localité 6] (73), commune située à 16 km de [Localité 2], faisant partie d'ailleurs de l'agglomération du grand [Localité 2], un terrain constructible de 495 m² au prix de 1 200 euros soit 2,42 euros le m². Contrairement à ce que soutiennent M. [J] [Z] et Mme [N] [V], voisins de Mme [G] [H] et donc résidents de la commune, dont M. [J] [Z] a été d'ailleurs un conseiller municipal élu en 2014, le terrain, objet de la vente, était constructible depuis l'adoption du plan local d'urbanisme du 7 décembre 2001 comme étant situé dans la zone UA. D'ailleurs, l'acte notarié de vente fait référence à l'obtention d'un certificat d'urbanisme délivré le 13 octobre 2016 par la mairie de [Localité 6] sous le numéro CU 073 210 16G 2035 d'une durée de validité de 18 mois. M. [J] [Z] et Mme [N] [V] ont obtenu un nouveau certificat d'urbanisme opérationnel le 1 février 2019 qui fait état d'une modification du plan local d'urbanisme en date du 3 mai 2018 mais le terrain litigieux a été maintenu en zone UA. En outre, l'assainissement individuel qui avait obtenu un avis favorable sous réserve d'une étude faisabilité n'était pas lié à la modification intervenu le 3 mai 2018 puisque l'avis datait du 30 mars 2018 et comme en première instance, M. [J] [Z] et Mme [N] [V] se gardent d'apporter tout élément sur la modification intervenue en 2018 par rapport au plan local d'urbanisme de 2001 qui aurait pu concerner le terrain litigieux. M. [J] [Z] et Mme [N] [V] projetaient de revendre le terrain 65 000 euros soit 130 euros le m². Ils prétendent qu'il est nécessiare, sur ce prix, de défalquer le montant des raccordements. Mais en réalité, sur le mandat de vente, il est indiqué que le terrain est vendu non viabilisé, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'opérer ce retrait. Et quand bien même il fallait comme pour toute construction hors lotissement faire effectuer des travaux de raccordement eaux pluviales, eau et électricité, pour lesquels M. [J] [Z] et Mme [N] [V] ont fait établir un devis qui s'élève à un montant de 11 000 euros en 2022, le prix du terrain au m² restait à 108 euros le m² soit plus 4 220 % d'augmentation. Par ailleurs, M. [J] [Z] et Mme [N] [V] font état de la convention de partenariat signée par Mme [G] [H] le 28 mars 2018 sans qu'il soit expliqué pourquoi cette convention est intervenue entre l'agence immobilière qu'ils avaient chargée de vendre le terrain litigieux et Mme [G] [H] qui n'était plus propriétaire. Au vu de l'ensemble de ces éléments, c'est à bon droit que le premier juge a prononcé la nullité de la vente du bien litigieux intervenue le 27 décembre 2016. II - Sur la demande de dommages-intérêts C'est par une exacte appréciation des circonstances de la cause que le premier juge a retenu que M. [J] [Z] et Mme [N] [V] avaient commis une faute à l'origine du préjudice moral de Mme [G] [H] qu'il a fixé justement à la somme de 5 000 euros. Il sera rajouté que, si effectivement Mme [G] [H] disposait encore d'une certaine faculté de discernement en 2016, elle présentait des troubles cognitifs liés à son état de santé dégradé et son cadre de vie également dégradé, l'expert psychiatre parlait d'incurie et évoquait le fait qu'elle n'osait pas affronter ses voisins, M. [J] [Z] et Mme [N] [V], qui lui rendaient par ailleurs de menus services. Ces derniers n'hésitent pas à produire un document émanant a priori de la mairie de [Localité 6] mais non daté sur lequel il apparaît que Mme [G] [H] faisait partie d'une association de retraités le club des charmilles dont elle était vice secrétaire, alors que manifestement, ce document fait état d'une situation obsolète, l'expert psychiatre ayant souligné qu'en 2018, Mme [G] [H] ne bougeait plus de son canapé et avait des difficultés à lire et à écrire en raison de sa vision défectueuse. Par ailleurs, le fait que Mme [G] [H] ait un neveu, délégué titulaire au syndicat mixte du parc régional [Localité 3] est absolument hors de propos d'autant qu'ils n'indiquent pas la proximité que ce monsieur pourrait avoir avec sa tante. III - Sur les mesures accessoires Le jugement entrepris sera confirmé sur les mesures accessoires. Succombant, M. [J] [Z] et Mme [N] [V] seront condamnés aux dépens d'appel et au paiement d'une indemnité procédurale en cause d'appel de 3 500 euros. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Condamne M. [J] [Z] et Mme [N] [V] aux dépens d'appel, Condamne M. [J] [Z] et Mme [N] [V] à payer à Mme [G] [H] une indemnité procédurale de 3 500 euros. Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier. Le Greffier, La Présidente, Copie délivrée le 05 décembre 2023 à la AARPI ASSIER & SALAUN Me El hem SELINI Copie exécutoire délivrée le 05 décembre 2023 à Me El hem SELINI